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住宅ローンの借り換えについて教えて下さい

困った
2009年2月20日 16:41

住宅ローンの借り換え(マンション)を検討しています。
現在自宅は賃貸に出し、他の方が住まわれています。
そして私達も他の賃貸住宅に住んでいます。
上記理由の為(現在ローンを支払中の自宅には住んでいないという理由、又その理由が転勤等の理由ではない為)
借り換えが不可能という金融機関がほとんどです。
本当に困っています、やはり一旦自宅に戻るしか方法はないのでしょうか?
どなたか、どうぞ良いお知恵を教えて下さい。
よろしくお願いします。

ユーザーID:3583524715  


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タイトル 投稿者 更新時間
自分(や家族)が住んでいないので、住宅ローンは使えません。
umi
2009年2月20日 19:09

タイトルの通りです。
借り換えるとしたら事業用のローンですので、金利は大幅にアップします。
借り換えのメリットがありません。

住宅ローンの支払いがきつくて、金利の安いところへ借り換えですか?
一度、マンションに戻って借り換えをしようと思っても、審査が
ありますので、必ず借り換えできるとは限りません。
審査は、収入の他、物件の時価も判断材料になりますが、ご質問の
内容から察するに、既に審査に通らないのではないかと思いますが・・。

借り入れた銀行に相談に行ってはどうでしょうか?
期間を延長してもらうとか、できるといいですが。

ユーザーID:9962482327
借り換え以前に・・・
おやじ
2009年2月20日 19:43

住宅ローンの条件は、一般的に本人の居住用に限られていると思いますが。転勤等、銀行側がやむを得ないと認めた場合に限り、返済中に賃貸とすることができますが、そうではない場合は完済するまでは賃貸として貸すことは出来ません。

つまり、トピ主の場合は、借り換えができないと言う以前に、現在の住宅ローン契約に違反している可能性があると思います。

金融機関の契約違反や事故は、契約解除、全額返済が基本ですよ。その物件には抵当権が設定されていることをお忘れなく。

ユーザーID:9855355817
情報が足りません。
会社員
2009年2月20日 21:28

借り換えをする理由がないと何もお答えできないと思いますが・・・。

ユーザーID:8293659486
住宅営業の意見携帯からの書き込み
アンスラ
2009年2月20日 22:02

今までの経験上、かなり難しい例です。銀行融資の上限は基本、夫婦の年収の5倍からマックス7倍程度です。つまり、残ローンプラス新規借り入れ額の合計が、その範囲内に収まる必要があります。
収入が不足しているなら、今、お持ちの物件を売却して残ローンを返済しての、新規借り入れしかなかと。

ユーザーID:9020999741
本当に困っているのはナゼ?
ヤナオーダ
2009年2月20日 22:26

>本当に困っています…

スミマセン、何が「本当に」困っているのでしょうか。
新規の融資が断られたのではなく、借り換え、ですよね。

ユーザーID:3347004868
私は借り換えました
ここでは匿名
2009年2月21日 0:36

住宅ローンを借りている家(マンション)を金融機関の許可なく人に貸すことは契約違反で
バレたら一括返済を迫られるなんてネットには書いてありますが、私は人に貸しているマンションの
住宅ローンを三大メガバンクの一つで4年前に借り換えしました。

住宅金融公庫と某生命会社から併せ借りしていたのですが、公庫の窓口だった銀行に相談に行ったら、
数日でOKしてくれました、もちろん住んでないことは承知で、賃貸の契約書から家賃の振り込まれている
預金通帳まで見せたうえでです。住宅ローンの最優遇金利も適用してくれましたよ。
女性の担当者に「一応、最終的にはご本人のお住みになるご意思があれば結構ですから」
みたいにやんわり言われ、「え〜、ま〜、いずれは・・・」と曖昧に答えたら、
「特に追跡調査するわけではありませんので」とにっこりしてくれました。

物件の実勢価格の半分以下の金額でしたし、私自身収入も比較的高く属性が良いのと、
公庫に7年間一日も遅れることなく返済していたことを把握していたからかなと思いますが。

ユーザーID:2814538926
借り換え以前に
ローンもち
2009年2月21日 0:56

住宅ローンて、自分(又は家族)の居住が条件になっていませんか?
賃貸に出している時点で、契約条項に違反してませんか?

ユーザーID:5297134362
ありがとうございます
困った(トピ主)
2009年2月21日 8:14

>借り換えるとしたら事業用のローンですので、金利は大幅にアップします。

その通りですよね、銀行にもそう言われました。

>借り入れた銀行に相談に行ってはどうでしょうか?
期間を延長してもらうとか、できるといいですが。

繰り上げ返済には頭金が100万以上、期間の延長はできません・・との事でした。
自宅の売却、買いかえも考え、ローン丸ごと組み替えも視野に入っています。
心にも余裕がなくなりつつあり、今の経済状態から逃げ出す事ばかり考えてしまいます。
小町で心の中をはき出してしまった事で少し楽になりました。
できる事なら今この時期を何とか耐えて現状を乗り越えてみたい、とも考えています。
お返事をいただき感謝しています。ありがとうございます。

ユーザーID:3583524715
銀行も確実に返済されるなら貸す
umi
2009年2月21日 22:32

「ここでは匿名」さんのケースは、収入や時価などから、焦げ付きの
可能性が低いと思われたから、借り換えできたのでしょう。
銀行も儲かればいいわけですから、返済の確実性の高い他行の住宅
ローンを自行に借り換えてもらえるなら、多少のこと(他人に貸してる)
は目をつぶります。

「他人に貸したら契約違反で全額完済を求められる」という話も出て
きていますが、これもケースバイケースで、1000万単位のお金をポンと
返せる人はまずいません。返済されないから、と担保を競売にかけた
ところで、借金全額を回収するのはまず無理ですから、銀行がなるべく
損をしないようにするには、仮に他人に賃貸ししていたとしても、
借り入れた人に返してもらうのがベターなのです。

ユーザーID:9962482327
相談するときには、具体的に数字をだしましょう
umi
2009年2月21日 22:36

トピ主さんの状況がわかりませんが、収入の証明書と貸してる部屋の
家賃がわかるものを持って、「月々いくらまでしか返せない」と相談
するのがいいのではないでしょうか。
曖昧に、期間延長だけ言っても、受けてくれないでしょう。
期間延長が無理なら、同じ期間内で当面の支払額を減らすとかも手です。
ただし、将来の返済は今以上に厳しくなりますから、返済が厳しくなった
理由にもよりますが。
(「今だけ」収入が少なくて、将来は今より良くなるとか)

ところで、売れば借金は完済できる見込みでしょうか?
もし完済できるなら、売ってしまった方がいいのではありませんか?

もし、どうしても返済できなくて、売っても大幅に借金が残り、かつ、
他に資産がないなら、自己破産も考えてみてはいかがですか?
自己破産されると銀行もいくらかは損失が出るので、してほしくないはずですが。

銀行にとっては、
  正常に約定どおり完済>繰り上げ弁済などで完済>期間延長で完済>自己破産
の順で望ましいのです。

ユーザーID:9962482327
トピ主です
困った(トピ主)
2009年2月21日 22:54

>つまり、トピ主の場合は、借り換えができないと言う以前に、現在の住宅ローン契約に違反している可能性があると思います。

私の勉強不足でした。お教えいただきありがとうございます。

>収入が不足しているなら、今、お持ちの物件を売却して残ローンを返済しての、新規借り入れしかなかと。

ない知恵を絞り、その方法がある事を今朝思いつきました(笑)ありがとうございます、前向きに検討してみようと思います!

>私は人に貸しているマンションの住宅ローンを三大メガバンクの一つで4年前に借り換えしました。

うらやましい限りです。
我が家もそれができればこんなに悩む事もなかったのですが。。。
経験者の方のお話を聞きたいと思っていたのでとても励みにもなりました。
ありがとうございました。

その他の方々にもお答えいただき感謝しています。
前向きにいろいろ考えていきます、ありがとうございました。

ユーザーID:3583524715
トピ主です
困った(トピ主)
2009年2月22日 17:41

umiさん。

>曖昧に、期間延長だけ言っても、受けてくれないでしょう。
>期間延長が無理なら、同じ期間内で当面の支払額を減らすとかも手です。

その通りですよね、明日もう一回問い合わせをしてみようかと思っています。
簡単な問い合わせで『あ、それはダメです』と言われ、サッサとあきらめてしまったものですから
きちんと資料をそろえて聞いてみようかと思います。

>ところで、売れば借金は完済できる見込みでしょうか?
>もし完済できるなら、売ってしまった方がいいのではありませんか?

そうなんです。
売却により完済できるのでその方法も視野に入れています。

いろいろと親切にお答えしていただき感謝の気持ちでいっぱいです。
本当にありがとうございました。

ユーザーID:3583524715
任意売却か自己破産か
umi
2009年2月22日 21:22

売っても残りのローンが完済できないという前提で・・。
(もし、売って完済できるのであれば、売ることをオススメします。)

売ったお金で借金の一部(というより大部分)を返済し、足らない分を
新規で借り入れるというのは、任意売却にあたります。
自己破産より聞こえは悪くないですが、新しい借金が残ってしまいます。
自己破産で免責されれば、借金は残りませんが官報に名前が載ります。
(が、誰も官報なんて見ませんよね・・。)

どちらがよいかは、マンションを売ってどのくらい借金が残るか、に
よりますが、個人的には(あくまでも個人的に、です)、任意売却で
借金を抱えてのマイナススタートより、自己破産でゼロからスタートの
方が良いのでは?

両者の違いを調べて、一度、弁護士などに相談してはいかがですか?

なお、自己破産を個人で申し立てるにしても、費用がかかります。
個人で銀行に任意売却の相談をするなら、費用はかかりませんが、
弁護士に依頼すると費用がかかります。
ある程度、資金は確保しておきましょう。

ユーザーID:9962482327
ここでは匿名さんが4年前に借り替えられたのは
ががんぼ
2009年2月23日 5:07

4年前のことだからでしょう。

少なくとも銀行の内規に違反した不正融資の可能性があります。世界経済を震撼させているサブプライムローンと同じ根っこですね。

今時の銀行はこういうことに敏感になっていると思われますから、お尋ねのような借り換えはとても難しいでしょう。

契約違反発覚によるローンの引き上げという事態は、銀行は焦付きを恐れるので、実際には発生しないでしょうけど。

ところで、何故借り替えができないと困るのかが全く不明です。ローン利息、経費が家賃収入を上回って(要するに赤字で)資産を食い潰し、改善の見込みがないということですか?それなら物件の売却を含む解決策を専門家に相談なさるのが最善と思います。

ユーザーID:0292361902
トピ主です
困った(トピ主)
2009年2月23日 16:34

>ところで、何故借り替えができないと困るのかが全く不明です。

他の方にも同じ様なご質問をいただき、私自身の説明がわかりにくく恐縮しています。

今日まで一度も滞る事なく順調にローンを返済し、贅沢もせず質素な生活をして、これからもその予定だったのですが
この半年の間に思いもよらない事が起きた・・・という事です。
そしてそれは、大切な家族の微妙な部分にふれる事ですので、大変申し訳ないのですがカットさせていただいた・・・と
いう事です。
何故ですか?というご質問には本当に申し訳ないのですがここまででお許し下さい。

以前にも書かせていただいた通り、私自身小町でご相談させていただいた事で少しスッとした感じがします。
お教えいただいた事を家族ともゆっくり相談しながら前向きにいきたいと考えられる様にもなりました。
物件の売却、買い替えによる新しいローンの組み替え・・という事で進んでいきそうな気配ですが
その時は又新しい家で1から頑張ろう、という気持ちです。

皆様、本当にありがとうございました。

ユーザーID:3583524715
もし売るのなら
ここでは匿名
2009年2月24日 21:58

マンションを賃借人付きで売るのは”オーナーチェンジ”といって、普通に売るより
かなり安くなります。事業用(投資)物件としての売買になりますので、
主に家賃をベースにして価格が決まるからです。

東京都心部でしたら、オーナーチェンジ物件は普通より20%安ぐらいになる
場合が多いと思いますが不動産業者に聞いてみてください。
大抵は立ち退き料を払ってでも出てもらってから売る方が得です。

ユーザーID:2814538926
トピ主です
困った(トピ主)
2009年2月27日 21:35

ここでは匿名様

時々、マンションの売買物件を見ていると『オーナーチェンジ』と記載してあるのを見かけますが
そんな事(事業用物件になり通常より安くなる)があるなんて知りませんでした。
本当にありがとうございます。
何気なく物件を探す日々でしたが、それも含めて検討してみます。

ユーザーID:3583524715
補足すると
ここでは匿名
2009年3月1日 11:15

普通のマンション売買は、類似の取引事例の相場で価格が決まりますが、オーナーチェンジでは
収益率を基準にして価格が決まります。ちなみに私が貸しているマンションは、周辺の相場からいうと
5400万ぐらい、これは自分で住みたい人が買うときの価格です。人に貸している物件を購入するのは
収益をあげるためですから、表面利回り7.5%ぐらいがターゲットでしょうね(都心のマンションの場合)
つまり家賃月25万x12÷0.075=4000万がオーナーチェンジ物件としての相場になります。

上記の場合だと1400万ほどの差があるので、賃借人に退去してもらって売るほうがいいわけです。
立退料は家賃6か月分として150万が相場でしょうが、実際にはそれでは出て行ってくれないでしょうね。
たとえ500万払っても出ない人は出ないし、法的には余程の理由がなければ出てもらうことはできません。
売るというのは理由になりません、オーナーチェンジで売ればいいのですから。

ただ定期借家で貸しているのなら話は別です。この場合は空家になる時期が見込めるので
オーナーチェンジよりは高く売れると思います。

ユーザーID:2814538926
今のローンが返済できないのに、またローン?
umi
2009年3月1日 17:45

2009年2月23日 16:34の投稿を見ると、マンションを売ってローンを
返済し、新しいマンションを買い、またローンを組むおつもりのよう
ですが、新しいマンションの頭金は用意できるのでしょうか?

チラシを見ると、100%ローンも可能などと書いてありますが、誰でも
可能というわけではないですよ。当然審査がありますが、今現在、買った
マンションのローン返済がきつい状態では、無理ではないでしょうか?

マンションを売るときは仲介手数料がかかりますが、そもそも、それも
含めて、現在のマンションを売ってローンは完済できるのでしょうか?
もし、現在のマンションを売ってもローンが残るなら、その分は無担保
ローンとなり、買い換えのメリットがありません。

今住んでいるのは、賃貸ですよね?
マンション売却と購入を同時にしないといけないのでしょうか?
マンションを売って、もし残ったローンがあれば完済し、頭金を貯めて
から買えばよいと思うのですが。

ユーザーID:9962482327
 
現在位置は
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