売主側と買主側の不動産屋

私は２０年以上の不動産売買の営業経験を持っている者です。
仲介取引というのは、そもそも売主有利や買主有利で成立させるものでは
ありません。土地付き建物と違って集合住宅のマンションは中古車の売買
と似ていて、売却事例が複数存在して価格査定は容易です。

あなたの購入申し込み価格はどんなことを基準に出したものですか？
善良な営業社員であれば最近の事例を提示して価格の根拠を述べるはずで
すが、いかがですか？
当然に物件の売主は個人ですから、残債の抹消に必要な資金の確保を考え
ての売却価格だったりで多少は相場と異なることもあります。

売り買い両方を１業者が行うことがあなたに有利になる見込みがあるのか
ないのか全く予想できません。少なくとも「不動産屋」と言われたらこち
らからお断りするかも知れません。あなたは傲慢なトラブルメーカーであ
る可能性が高いと判断します。せめて「不動産屋さん」と表現するだけの
素養が欲しいですね。

できる営業マンは顧客を選んでいます。共に喜び合えるお客様と仕事がし
たいのです。

購入する意思があるなら希望金額を「指値」するのは買い手の自由です。
売り手がその値段では売れないと思えば断ればいいのです。

前もって売主が仲介業者に「最低希望価格」を伝えているのかもしれません。

あなたに予算があるのと同じで、売主にも事情があるんでしょう。

売り急いでいるなら相場より安くなります、希望価格で買ってくれるなら売りましょうと言う売り主も沢山います。 つまり｢ある物件を申込む時に、こちらの希望価格を書いた｣とありますが、売り主の都合が分からないと希望金額が妥当だったかは判断できません。 ｢この金額ですと、・・・｣と言ってきならその売主は諦めて他を探しましょうと言うことです。 同じマンションの隣の住人が売り急いで安く出してくるかもしれません、不動産価格はそんなものです。
但し、余りに相場よりも安いと業者が買い取ってリホームして相場+αで売り出してしまいますから割安物件が一般に流通することはありません。

仲介者業者は双方の妥協点を探りますが片方に有利になることはしません、あくまでも成約できるように条件を整えるのが仕事です。
machiさんがするべきことは業者から買い能力がある(購入資金の裏付けを説明できること)と思われて、魅力的な物件を紹介してもらえるようになることが一番重要です、自分では探せませんから。

希望物件を絞っているのでしたら売主が売却依頼しそうな業者に声を掛けておくのが一番近道です。

不動産営業歴15年の者です。

売主さんの希望価格やトピ主さんの指値が幾らだったのか判らないので何とも言えないのですが、
基本的に不動産業者は、成約しなければ収入になりません。
ですので、営業マンが「この金額では難しい」とコメントした場合、本当に無茶な指値だったのでは
ないかと思います。トピ主さんがリフォーム費用に幾らの見積りをしているのかも気になりますが。

通常の取引の場合、買主側の不動産業者は買主さんに書いて頂いた買付証明書を売主側の不動産業者に
提出するわけですが、余りにもかけ離れた購入希望価格を書いてしまうと、買主側の不動産業者は売主
側の不動産業者から「無茶な指値するな」と怒られてしまいますよ。

売主買主が共通の不動産業者も、どちらか片方の不動産業者も顧客を一番に考えますよ。
でも、無茶な条件提示にはキッパリ「ノー」と言うと思います。

＞どうも、売主側の気を使っていうようにしかみえないのです。
　売主側の窓口も同じ不動産業者ですからそんな事はないと思いますよ。むしろ売主買主共通の不動産
　業者なら判りますが。

同じ会社でも営業マンによって対応能力が違うと感じます。
人柄や知識、コミュニケーション能力の高い人ですと、たとえ成立しなくてもあとあとあの人はよかったなーと後々話題になりますね。
反対に、あの営業マンはひどかったなーと何年も家族の話に出ます。
営業部長さんのレスは非常に不愉快です。
こんな営業マンにあたりたくはないとしみじみ思います。

マンションでも数百万円どんどん下げるなんてよく聞く話です。
たとえ申し出額が低くても真剣に考えているかどうかはまともな営業マンであればきちんと把握できます。
新たな友人を作るスタンスでフランクにかつ誠実に営業マンと付き合うことをお勧めします。
頑張ってください。

専門は賃貸のほうですが不動産会社勤務経験の者です。

まず、売主に直接物件の売却を依頼された不動産会社を元付けと言って、
マンションを買いたいという買主を仲介した場合客付けといいます。

元付けが客付けできるのが不動産会社にとっていいことですし、
人気のある物件であれば必然的に元付け＝客付けになります。
それは他の不動産会社に、売りの情報を出さなくても
自分のところに来店してくるお客さんで十分捌ける物件だからです。

中古マンションの売主は一般個人ですので、普通地元の
評判や立地のよい不動産会社に売却依頼するのが普通で、
「パークホー○ズでしたら、三井のリハ○す」ということではないです。

元付けのよいところは売主と直接交渉ができる立場ですので、落としどころのアドバイスももらえると思います。
元付けではない業者が客付けする場合、交渉は売主でなく元付け業者を
通しますので、交渉については慎重になるでしょうね、例えばその価格であれば客付けを他業者に頼まずとも元付け業者で客付けできることもありますから。

あと、今から同じ物件で他仲介はできません。

その営業マンが提示した訂正金額ですが、根拠を説明されましたか？
例えば買いたいと思っている物件の近隣相場がどうであるとか。
説明もなくただ「難しい」では買主さんも納得できないですよね。
もし納得できないのであれば、他の仲介業者さんにも意見を聞いて
みてはどうですか？

横ですけど＞営業部長さん
あなたの言うことにも一理あるかもしれませんが、仮に掲示板で
あっても「傲慢なトラブルメーカー」だとか「せめて「不動産屋
さん」と表現するだけの素養が欲しいですね。」とはずいぶんと
上から目線ではないですか？私はそういう印象を持ちました。

勿論、その担当者を知っている訳ではないので、真意は判りかねます。
今回の場合、担当者は売主の意図でそう言っている可能性が捨て切れません。
売主によっては、絶対に下回れない金額を提示される事があります。
その金額を下回ると、担保が抜けない場合もあります。
貴方を蔑にした訳ではなく、成約させる為に言った言葉かもしれません。

買主・売主共に自分の意見を押し通そうとする人も多く、
契約前日に話が無かった事になる事も多いこのご時勢です。
その仲介に何度も立っていると、宅建主任者にはもっと強い法的な力を与えるか、
もしくは業者など無くしてしまい、その代わり個人消費者が全ての責任を自分で負って、
最後まで契約できれば良いのに、と思いますよ。

現在の担当者と合わない事もあるでしょう。
そう言った場合は仕方ありません。人間同士ですから。
購入したいマンションが絞られているのなら、
そのマンションを売りに出している不動産会社へ直接問い合わせたら良いですよ。

中古物件の場合、相場だけでなく設備や状態や売主のローン残高など個々の事情が入った価格設定になっているので、同じマンションの隣の部屋でも全然違う価格になります。なので金額が妥当かなどは他の不動産会社に相談しても難しい思います。（相場ならわかりますが）

それと、そのお部屋の元付け会社に直接交渉するのはできません。

トピ主さんは1件の不動産会社で色々な物件を見せてもらっているのでしょうか？
もし、地域を限定して探しているならその地域の不動産会社を万遍なく回ったほうがいいと思います。いい情報は出回る前に決まることが多いです。

地域は決めずに「条件のよいもの」ということで探してますとなかなか決め手が難しいですよね。「買いだ」という判断は常に情報を集めていないと難しいと思うので。その場合、信頼のおけてまめな営業マンをつかまえることが最も近道です。相手は人間ですからトピ主さんをいいお客さんだと印象を持ってもらい、たまには電話などで状況を聞いたりすると忘れられないのでチャンスを逃さないと思います。お客さんはたくさんいますので心情的にいいお客さんにいい物件を紹介したいものです。

私も、中古マンションをリフォーム前提で購入しました。

購入したいマンションが限られている、との話ですが、部屋の内見や価格交渉以前にすべきことを、済ませていますか？

中古マンションなら、管理の状態を知るのに、管理規約、管理組合理事会議事録、設計図書などの内容確認が必要になります。
そうした資料が揃えられる物件、購入希望者に閲覧の便宜を図れる仲介業者であることを、私は優先しました。
内見の際は、設計図書から必要な部分をコピーしたリフォーム業者に、同道してもらいました。

両手の専任媒介の宅建主任者の担当は、ズボラなヤツで、他の客を逃したらしく、自分から価格交渉をして来ました。
売り主は、近所の戸建てに移る予定で、管理を気にして資料を見たいと言う客なら、きちんとしてそうだから、この際売ってしまいたい、と言ってくれたようです。

ウチのエリアでは、リーマンショック以降、中古価格は下がらない代わり、いつまでも同じ広告が出るようになりました。
買い叩かれるのを見越しての値付けなのか、取扱件数を増やしたくてのサクラなのか。

結局、需要と供給のタイミング次第だから、不動産って、運ですよねえ。

皆様からのご意見、アドバイス、本当に勉強になりました。
ありがとうございました。

実は、買主側、売主側のそれぞれの不動産屋さん、売主本人様の取り計らいによって、トピ文に書きました「この金額でしたら買いたいと思います」の物件が決まり、あれよあれよという間に契約に向かって、話が進んでおります。
結果、こちらの希望値をしっかりと主張してよかったと思っています。

本当にありがとうございました。