中古マンションは、築何年まで居住可能？

エントランスや共用部分の掃除が行き届いているか、
壊れたところの修理などがきちんと行われているか
配管・外壁などの修繕計画は？

他にも色々あるでしょう。
築２０年といっても阪神大震災前後で耐震基準が違う、とか
建築に詳しい人にとってはいろいろです。

でもコストパフォーマンスが優れていて賃貸で住むよりずっと安い、
というならアリかもしれません。

ただ、トピ主さんは３９歳。
あと４０年以上生きるとしてさすがに
築６０年のマンションに住むことが物理的には可能でも、
２０年３０年後の管理まで期待するのは厳しいのでは。

近くに築４０年のマンションがいくつかあります
所有者はいても４分の３くらいは空き部屋。
修繕なども手付かずという状態のもの、

修繕や管理はしているけれどもさすがに耐震の恐れがあって
実態は半分くらい空いているというもの、

なぜかすべての部屋が埋まっているマンション。

すべてはバランスなのでしょうね。

　ゆきさんのライフプランでは、何歳まで生きることになってますか？
所謂寿命50年の建物が既に20歳になっている。ゆきさんは30歳とすれば、69歳までは住めることになりますよね．．．よく考えれば結論は出そうなんですけど。それでも悩みますか？

まずマンション筐体自体の物理的な寿命は半永久です
よく鉄筋コンクリートは50年で云々と言うのは
剥き出しの生状態の場合で試験した数値あって
現実の建物は表面にコーティングしたりタイルを張ったりしているので劣化はしません（天変地異は除外）
そんなわけで壊れてしまう部分というのは、給排水設備とエレベータという事になります
（これはだいたい10年で壊れるので築20年ということは過去に2回は直していると思われます）

さて、問題はその費用なのですが通常は修繕費ということで積み立てられている事になっています
そんなわけで、この修繕積立金の残高と納付/滞納状況が非常に重要になるわけで建物自体が壊れてという事は考えなくても問題ありません

ちなみにトピ主が39歳ということは単純に＠40年は住む事になると思われますので
絶対に高層階を買わないように
できれば階段で上り下りできる2階/3階の部屋（1階は防犯上オススメできません）
部屋は2K以上でワンルームや1Kはやめた方が良いです
立地は病院や商店街、駅に徒歩10分前後行ける場所でバス利用必須な場所は避けましょう

築30年のマンションの
給水管は鉄で出来ていて錆びて
水漏れしてしまいました。

素人が物件の良し悪しを調べるのはかなり苦労します。本やネットでしらべても、20年ものの物件となると
不安はかなりのものでしょう。特に壁の中のパイプは要注意といわれていますが、調べ方も分からないと思います。
そこで、プロに調べていただいてはどうでしょうか？依頼された購入候補の物件を調べてくれる建築事務所もあります。
調べる内容によって金額は変わりますが、10万〜40万くらいです。高額ではありますが、物件はさらに高額なもの。
このくらいかけても損はないと思います。「建築診断」というらしです。
例えばですが、さくら事務所という事務所ではこういうことをやっているようです。
http://www.sakurajimusyo.com/
ご参考まで。

毎月支払う管理費や修繕費が高めな設定のマンションは、管理も行き届き、修繕にもしっかりとお金をかけるので、比較的長持ちすると聞きました。

また、管理費・修繕費が高くてもそれが苦にならずに購入する人が住んでいるので、むちゃな暮らしぶりはしない方が多い(モノを大事に上品に暮らす)と思うので、劣化自体しにくいというのもあると思います。

これは「資産価値」にもつながる話です。
将来売却する時も、景気にもよりますが、さほど価格は下がらないなどのメリットもあると思います。

最近の新築マンションは管理費や修繕費がびっくりするような安いものが多いですが、あのようなマンションは将来が心配です。

それよりは例えば景気が良かった頃のお金のかかった中古マンションのほうが、長く良い状態を保てていると思います。

ご質問の答えは、管理費・修繕費が高めの物件ならば、より長く住めると思います。

良いご縁があるといいですね。

建築会社を経営しております。

L2walkerさんのレスがあまりにも嘘(無知)が多いので書込みします。

素人にも解る程度で書きますね。

＞マンション筐体自体の物理的な寿命は半永久です
まず、筺体→躯体ですね。
躯体には耐久年数があります。
色々な要因がありますが、コンクリートの中性化による劣化が考えられます。
これは、躯体に重大な損害を与えます。

＞これはだいたい10年で壊れる
築20年の物件で10年で交換するとは驚きです。
給水に至ってはポリ管(稀に銅管)が使われているし、排水にしても塩ビ管が使用されています。
高層の場合は共用部は鉄管が多いですが、20年はもちます。

＞絶対に高層階を買わないように
この意味がまるっきり解りません。
高層はPC工法ですので、耐久性は優れているのでは？

マンション購入は人生において大きな買物です。
間違った知識を他人に与えないようにお願いします。

トピ主さん
中古マンションの購入は賭けみたいな物です。
同じゼネコンでも現場監督によって善し悪しが分かれます。

管理組合等がしっかりしているマンションを選ばれるといいと思います。

トピ主です。レスを下さった方、有難うございます。
管理組合はしっかりしているマンションなのですが、やはり、リスクはありそうですね。
引き続き、宜しくお願い致します。

私はそう思っています
住めないと思ったところから
議論を始めればいいと思います

アドバイスでなくてすみません。
私も３０代後半の後半、築１０〜１５年の中古物件購入を検討していて、４０年は居住希望です。

先日友達に相談したら、「絶対値切って買った方がいいよ」と言われました。
値切るとか言う概念がなかったのでいいアドバイスになりました。
頑張って値切るつもりです！

私も便乗させてもらって、皆様のレスを大変参考にさせてもらいます。
「建築診断」というものがあるんですね。
１０万円なら出せないこともないですが、４０万円は高いですね。
でも一生使うものですし、きっと必要なことだと思いました。


こーん様の言う通り、私もバブル時に作ったマンションが狙い目かなと思っています。
ぱぱちゃん様のように本職の方の意見、心強いですね。

トピ主様ではないですが、皆様のレスに大変期待しています。

まずは購入前に少しお勉強しましょう♪

マンションの耐久性には、やはり構造が関係してきます。
簡単に書きますが一般的に

1壁式構造（低層）
2ラーメン構造（RC/SRC　中〜高層）
3PC構造（高〜超高層）
等があります。（これ以外もあります）

将来40年住み続ける事を仮定して

1は間取り変更等のリフォームが難しく、残り40年住む事は難しいでしょう。（構造的にも）

2は梁と柱で荷重を支えているので、リフォームが容易ですが、その分部屋が小さくなります。
構造的には残り40年はもつと思われますが、管理の仕方で違ってくるので今現在の段階では何とも言えません。

3超高層は特別な工法で厳しく管理されていますので残り40年は大丈夫です。
地震の心配をされる方もおられますが、実は耐震性にも優れております。
また修繕積立金も少し安いはずです。

中古をお考えのようですので、この辺は必ず検討した方がいいでしょう。
私は御客様には情報だけを提供し、判断は御客様にお任せいたしております。
一生の買い物ですので、充分ご検討されたほうがいいでしょう。

続きに専門家による診断について書きます。

何をもって専門家と言うのかが私は解りません。

例えばマンションの修繕・改修の場合は、
耐震・耐久・防水・コンクリートの状態・設備等など調査します。
これは、コンクリートのテストピースを取ったり、レントゲンで鉄筋の状態を確認したり、
給排水設備の調査をしたり大掛りです。

個人の会社が勝手にできるものではありません。
せいぜい出来るのは、賃貸MSか戸建て位です。

皆さんが考えているより遥かに専門的で、経験を伴います。
1級建築士・構造の専門士・コンクリート診断士等の知識を総合して診断しています。
昔TVで専門家が手抜き工事を指摘する番組がありましたが、
小さな工務店程度（失礼がありましたらお詫び致します）にも解る程度の事を
大袈裟に言っていたことを思い出します。
そのような方を否定しませんが、報酬として10〜40万円は高い気がします。

本来診断した結果に責任を負うべきですので、もし診断結果が間違っていた場合、
どのように責任をとるのかお聞きしたいです。

続きに今後の問題点を書きます。

バブル期のMSはそろそろ修繕の時期にきていると思います。

修繕には多額のお金が掛ります。
バブル期のMSは、販売しやすくする為に積立修繕金を割安にしてる場合があります。
この場合、修繕の時に各自で足りない分を追金します。
折角安く買っても、追金が結構高く、結局高い買物になったとよく聞きます。
中古MS購入の際はその辺もしっかり不動産屋さんに確認することを強く薦めます。

また、いつまでも改修を繰りかえせるとは限りません。
今後の建築法の改正で、建築基準の厳格化が進めば大改修の許可が出ない場合が考えられます。
その場合は建替えになりますが、建蔽率・容積率の変更で、間取りが大きくなったり小さくなったり、最悪戸数の減少で住めなくなる可能性も否定できません。
今から30年後にこれらが起きた場合、住み続けるのにも多額の費用が掛ります。年金生活中にお金を出せるか等検討してください

私見ですが、お金の余裕があるなら超高層MSがお勧めです。
これはあくまで私見ですので、結論はご自身で♪

PS:専門的表現を廃していることを、ご了承ください。
気分を害された方がおられましたらお詫び申し上げます

建物自体が崩壊するのは、100年かもしれません（長崎の無人島に80年前の団地群が残っています）。
以前築20年の中古（中堅ゼネコン、分譲マンション）に5年住んでました。管理人常駐（住み込み）の管理のしっかりしたところでしたが、50世帯のどこかが「水漏れ」してました。年に3〜５件あったと思います。建物自体より、排水管や給水管がもたなくなるんです。
その度に疑わしい部屋の床をはがしたり、色の付いた水を流してどこが原因か調査が入り、うんざりしてました。赤い水が出るなんて話もよく聞いたし。「この先10年経ったらもっとダメかも」と思い、売却しました。

これがマンションの運命です。私の実体験では、安心して住めるのは10年、せいぜい20年ですね。
もっとも最近のマンションは水道管が少し違うようですが、所詮数年ちがうだけではと思います。

高い買いものなので、よく勉強してからがいいですよ。
それから不動産は「買った時より得する」ことはありません。貯蓄や収入が不十分なうちは勧めません。

まず、コンクリートの耐久性が100年超えるというのは、
戦後のマンションに当てはまりません。耐久性を証明した
構造物、供試体（試験片）は、いずれもコンクリート
ミキサーで圧送されたもの（いわゆるジャブコン）では
ないからです。

コンクリート内は強アルカリですが、ひび割れから水が入り、
アルカリ分（間隙水）を流してしまうので、その後中性の
水に満たされた鉄筋は錆びて膨張、セメントとの定着を
失います。つまり、コンクリートには理論値よりもかなり
早い実用上の寿命があります。

マンションの寿命が50年というのはほぼその通りで、これは
50年後に取り壊して再度建て直す、つまり建設費を50年後に
まるまる負担する必要があります。

しかし、数十年後の老齢化した世帯や、価値が著しく低減して
から入ってきた低所得世帯は、修繕費や立替費を負担できず、
自分がお金を出せても、他の人の拠出拒否で建物の修理が
できないという、最悪の自体になることもあります。

まれに非常に状態のいいコンクリートの建物もみますが、
たいてい1Fには不動産屋が。空きは出ないですね。住民が
トラブルのなさを一番知ってるので。

昔流行った　郊外型集合住宅や　リゾート型集合住宅なんかは　今や
居住者が減り　売りに出しても買い手なく、管理費さえ集まらない
状況です。

今まで流行りのワンルームマンション、都心型集合住宅でさえ　今後
世帯数減と　一人世帯の問題等で　陳腐化しないと誰が言えますか。

と、以前本で読んだことがありますが、本当なのかなぁ。短すぎると思うけど。

とりあえず長くなってくると、住民も高齢化したり入れ替わったりしてるので、大規模修繕などお金がかかる（全て積立金から出すのは無理）時に揉めるんですって。

さらに老朽化して危険で住めない状態になると・・・若い世代は出て行く。でもお金がない高齢者は出られないし、取り壊しに反対する。取り壊せないもんだから、新居の家賃と住んでないマンションの税金の二重払いで困ってる。危険な古いマンションが放置される社会問題〜ってのもテレビで見たことあります。

（新築マンションを）買うのはいいんだけど、どのくらいで住めなくなるのか、住めなくなった時の処分をどうするのかわからなくて、手が出せません。。

余計なお世話ですが、マンションは買うな　で検索してみてください。

築年数２０年を越えるマンションを購入するには、リスクがそれなりにあるようです。
築年数が大きいマンションを買うのは、ローンを組んで支払う意味があるのかどうか…考えますよ。
マンションは必ず劣化していくものです。
永久なんていうことはあり得ません。

私の友人は、４５歳で築２５年のマンションを購入しました。
もちろん何十年も払い続けるローンです。
定年まで頑張って払う！って言ってますが、払い終えた頃には築年数が嵩んで、
売れるとは思えないです。

友人はリフォームもしたばかりでキレイだと言いますが、
どう見てもひと昔前のデザインの内装と外観、低い天井、古そうな配管。
多分、このマンションは、
また何年かしたらリフォームや修理が必要になってきて、
その費用は年々増えて行くでしょう。
建て直しするとしても住民全員の意見が必要になり、かなり難しいでしょう。

土地付きの住宅なら取り壊して建て替えという手段もありますが、
マンションは自分の建物ではないので難しいです。

では新築ならいいのか？といえばそうでもありません。

管理の良さでは、委託管理だったら管理会社の評判とマンションの現状確認。自主管理であったら、総会資料・議事録を貰い、大規模修繕の計画がキチンとされているか、また、実施実績があるかどうか確認です。高齢者の多いマンションは、表面はきれいでも中身が修繕されないため、大変な状況になっている事が多いです。それから、どちらでも大事なのが「修繕積立金が蓄えられているか。」です。修繕もしていないのに「積立金がない」と、居住者の持ち出しにての修繕となり、「修繕できない＝人が住めない」可能性も出てきます。また、トピさんの購入予定の部屋の前居住者が「管理費・積立金」の未払いがないかは必ず確認してください。未払いがあれば、購入したトピ様の負債となります。
区分所有者となれば「役員」にもならなければならないし、他居住者で雰囲気の悪い人や迷惑行為があっても、逃げ難くなります。
マンションは終の棲家ではなく、年々価値の下がる財産と考えて選択購入なさってください。

トピ主です。
御意見を下さった方、本当に有難うございます。
参考になります。

色々、調べていくと、買うのが怖くなってしまいますね。新築でも安心とは言えないでしょうし。
私は、絶対自分の持家が欲しいというわけではないのですが、
年をとった時に、賃貸契約を結べなくなる恐れがあるので、購入を検討しています。
一生賃貸で、いけるのなら、それでもいいのですが。。