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住宅ローンについて

りんご
2017年4月9日 23:10

1999年に竣工した分譲マンションに夫婦二人で住んでいます。毎月83000円払い、夫が73歳で完済なのですが、固定資産税や修繕積立金等の支払いもあり、夫が定年近くなって、支払いを継続できるかどうか不安な状況です。夫はマンションを売却して、公団にでも住めばと言っていますが、マンションがすぐに売れるかどうかもわかりませんし、都合のいい公団住宅が見つかるかも不安です。こういう場合、そのまま、払っていくか、すぐ売れるかどうか未定な状況で、売却するほうがいいか、どちらがいいのかご教示お願いします。

ユーザーID:1853160246  


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タイトル 投稿者 更新時間
どちらが良いかと
ICHICO
2017年4月10日 11:11

問われても、トピ主様ご夫婦の住むマンションがいくらで売却できる物件なのかわかりませんので、どちらともお答えようがないです。

それと、退職時にいくらの退職金が想定されているのか、年金需給予定額がどの程度なのか。
現在の預貯金はいくらあるのか。
固定資産税と修繕積立金がいくらなのか。

質問内容がザックリしすぎています。

ユーザーID:4548287440
こんなところで聞いてないで
poti
2017年4月10日 11:39

とにかく、近くの不動産屋と、公団を管理してる役所かなんか、まず行って情報を集めたらいいのに。

ユーザーID:8055808370
マンションをローンで購入し返済中に売却する場合
残債
2017年4月10日 12:25

一番トピ主が心配しなければならない事は売却価格と残債との関係です。すぐ売れる云々よりここの問題が一番大切です。バブル時代の様に購入価格より売却中古価格の方が高かった時代は何の問題もありませんでしたが、今の時代都心のタワーマンション等一部を除けば大抵が購入価格を下回る価格でしか中古物件は売れません。売るにしてもトピ主のマンションに似た物件の売買価格を参考にして考えるのがいいと思います。今現在の残債と予想売却価格を比較して残債が残らないのであれば売却して公団や公営住宅に住めば老後の生活は心配ないと思います。しかし売却しても残債以下でしか売れない場合は住み続ける以外無いと思いますよ。夫婦二人でローンが終わるまで働けば何とかなると思いますよ。パートを二つぐらい貴女が掛け持ちして働けば大丈夫だと思いますよ。月83000円の支払いなら。ボーナス支払いは無いのでしょう?

ユーザーID:8016426594
それって購入前に悩むことですよ
ぎん
2017年4月10日 12:26

今更何言ってるんでしょう。その悩みって購入前に悩むことですよ。
それに現在73歳まで支払いであっても繰上げ返済して定年前に支払いを終えるようシミュレーションしてみてはいかがですか?ご主人の定年だけ気にしているということはトピ主さんって無職?子供もいないみたいですし、働いて少しでもローン完済そして老後資金を貯めてはいかがですか?

ユーザーID:6967665814
情報不足です
あまなつ
2017年4月10日 14:08

こういう場合って、どういう場合?
マンションが売れるかどうか分からない状況って事?

確かに、実際にマンションが売れるかどうかは、その時になってみないと分からないけど、ある程度は判断できませんか?
同じ地域の不動産の動きとか、新聞のチラシを見てるだけでも何となく分かりますよ。
相場だとか、ここはいつまで経っても売れてないなぁとか、逆に、あそこはもう売れたのかとかね。

そもそも、マンションを購入する時に、売る時の事とか想定していなかったのでしょうか?
ま、定年後にローンや管理費を払っていけるか…なんて考えをされているくらいですから、そんな事考えもしなかったんでしょうね。

今ある情報はマンションの築年数と月の支払額だけ。
これだけでは情報不足です。
売却した方がいいかなんて、最低でもローンの残債や売却予想金額、その後の賃貸の費用やトピ主さんのお宅の収支などが分からないと、判断のしようもありません。

不安なら、具体的な資料を持ってFPさんに相談された方がいいです。

ユーザーID:6715018570
地域によるんじゃないですか?
還暦秒読み
2017年4月10日 15:08

私の住む町では、マンションブームで新築物件がずいぶん値上がり状態なので
中古のマンションでも結構高く売れているようです。
でも、同じ市内でも場所によっては大きく値が崩れています。

一度無料の査定をしてもらってみてはどうでしょうか?
売っても残債があるってことにはならないでしょうか?

退職金で残債払ったら、何も残らなかった。。。では老後困るでしょうし
かといって、年金で83000円プラス管理費や修繕積立金を捻出するのはきついでしょう。
そこを買ったときには、どういう計画だったのでしょうね〜

持ち家があるのに公団って入居できるのでしょうか?
それともいったん民間アパートに移ってからの公団?公営住宅??

今更無計画ぶりを非難しても仕方がないのですが
まずはお住まいの地域の相場を調べないことには、何とも言えないですね。

ユーザーID:6197032304
売却を検討する前に
2017年4月10日 16:03

1999年ということは今よりはるかに高い金利を払ってこられたのだと思います。
まずは住宅ローンの借り換えを検討してみてはいかがですか?
今はそのころに比べて金利はぐーんと安いです。
今借り入れている銀行とは別の銀行に相談に行ってみましょう。
おそらく月の返済額はかなり安くなると思いますよ。
残債額(ローンの未払残高)によっては賃貸マンションの家賃以下になるかもしれません。
もし支払いが続けられそうな返済額にできそうなら、そのまま払い続けるメリットもあります。
団体信用生命保険です。
ご主人にもしものことがあれば住宅ローンは全額チャラになるという保険です。
仮に自宅を売却してローンを完済すれば、今度は賃貸物件の家賃を終生払い続けることになりますよね。
家賃はご主人に何があっても一生支払い続けなければいけませんが、住宅ローンは保険のおかげで支払い免除になります。
1999年から今まで銀行に頑張って払ってきたお金にはその保険料も含まれています。
まずは、住宅ローンの借り換えをお勧めします。
銀行をいくつか回って説明を聞いてみてください。
返済表をもっていけばいろいろ教えてくれますよ。

ユーザーID:4493253172
購入後にする話じゃないね
若頭
2017年4月11日 8:07

トピ主の質問内容って、ローンを使っての住宅購入前に夫婦で話し合い計画をたてるものですけど。
購入後にどうしようか焦るようでは、手を出すべきものではありません。

無計画な方は破綻するだけです。

あなたの言うように不動産はすぐ現金化できるものではないので
今のうちに対策を練るべきだろうね。

こういうの、前もって考えられない方は一度経験された方が身の為とも思いますがね。

ユーザーID:3130989821
住宅ローン破綻の当事者になるかも
空家増
2017年4月11日 9:41

>夫が73歳で完済なのですが
これは無理です。 
定年退職後の年収はいくらになってるのですか。
年金支給を受ける時、年金金額を知ってますよね。幾らですか。

>毎月83000円
年間456,000円なので安いですが、固定資産税や修繕積立金等を加えると?
賃貸住宅なら、固定資産税や修繕積立金は無用です。

>マンションがすぐに売れるかどうかもわかりませんし
すぐ売り出さないと、売れません。
空き家と空き室が増え続けている。魅力が乏しいと買い手が付かない。

「2033年には3軒に1軒が空き家」をインターネットで探してください。
新築マンションも売れ残る時代なので、中古マンションは格安にしないと売れない。

住宅ローンで借金するのでなく、賃貸住宅に住むのが当たり前になるのは、もうすぐです。
賃貸住宅も空き室が増えるので、値下げ値下げで契約者を得ることになる。
賃貸住宅が価格競争で安価に借りられる。

ユーザーID:2069538206
プロに相談する
はあい
2017年4月11日 12:31

FPに相談したほうが良いですよ。

現在の貯蓄額、生活費、見込みの退職金額など、最低限の情報もなしにここで質問しても、どうにもなりません。

定年が近づいて焦りだすなんて…今まで家計管理を全くしてこなかったのでしょうか?

老後資金の計画をしてないと、寿命が長い女性のほうが困るそうですよ。今から勉強して、真剣に計算したほうが良いと思います。

ユーザーID:4202131815
売れたら税金がかかる可能性があります
りんご
2017年4月11日 20:59

売却益に対する税金です。

他は、他の方がおっしゃる通りです。

個人的には売って、売れたら公団がいいと思います。理由は公団があるということは、六大都市などで住宅の動きがそれなりにある地方と思ったからです。が、公団への入居条件がわからないので、そこは専門家に相談した方がいいと思います。

ユーザーID:1932707386
再レスです。ちょっと横ですが。
2017年4月12日 4:44

「そんなこと、購入前に考えるべきことでしょう」との辛口レスもあるようですが、トピ主が購入したのは1999年。
そのころ、世間ではよほどお金にシビアな人でなければ老後の返済まで厳密に考えている人は少なかったですよ。
バブルははじけていましたがそれでも「なんとかなるさ」と考えている人の方が圧倒的に多かったんです。
(私はそのころ金融機関で働いていました。)
当時の世情を考えれば現在の感覚で頭ごなしにトピ主さんご夫婦を「無計画だ」と批判するのはお気の毒に思います。
時代が本当に違ったのです。

前回、私は住宅ローンの借り換えの検討を提案しました。
皆さんも建設的に何か提案してあげませんか?
ここにトピを上げるのはトピ主さんだって勇気がいることだったと思いますし。

ユーザーID:4493253172
プロの意見として
サブプライム
2017年4月13日 6:08

こんにちは
りんごさん!いろいろ回答が出ていてみんなごもっともと思います。
つまり「ここで聞く」には選択として最良ではない。でもそんなことは言っておれないでしょうから、いくつかヒントを差し上げます。

第1 これまでの失敗は忘れる、思い立ったが吉日。
第2 ご主人73まで、月8,3万返済というのですが、借入先(銀行?会社?公庫?)
   ご主人と貴方の現在年齢が不明ですが、現在ローン残を
   自己資金を前提にまず借入先と相談してください。
   他の方がアドバイスしてくださっているように、借り換えとか繰り上げとか方法はあります。
第3 泥縄かもしれませんが、ローンを消すというのは、りんごさんとご主人の家計を全面的に組み替えるということでもあります。これに売却という要素まで取り込んで一気に物事を解決しようなんて無謀というものです。
   だからこれも回答にあったようにFP(ファイナンシャルプランナー)に相談するのも手ですが、お住いの行政窓口できっかけが得られますからまずはそちらへ行きましょう。

慌てないで確実に事を進めてください。

ユーザーID:7377283508
提案していると思うけれど・・・
還暦秒読み
2017年4月14日 10:16

>皆さんも建設的に何か提案してあげませんか

皆さん提案していますよ
FPに相談とか・・・

そもそもお住まいの地域が今どういう状態なのか
御主人の定年まで何年有るのか、そのp後の再雇用はどうなっているのかトピ主さん本人は働いているのかいないのか・・・
今トピ主さんが働いているのならこれ以上の増収は難しいかもですが、
専業主婦なら、パート仕事でも月五万円くらいは稼げるのではないかとか・・・
もう少し詳細情報が無ければ、アドバイスは無駄になってしまうと思うのです。

我が家も友人達も似たような時期に購入していますが
うう陣の一人は、まさか公務員の給料が足踏み、ましてやカットなど考えも及ばなかった
70オーバーでローンを組、退職金で一括返済しようと思った・・など、甘いことを言っているので

>「なんとかなるさ」と考えている人の方が圧倒的に多かったんです

圧倒的かどうかはさておき、そういう人も居たでしょう。
その後にリーマンショックとやらも有りましたしね。

建設的な提案を求めるのなら、自分で情報を調べた上で、意見募らないと
借り換えでどうかなるような額かどうか・・・

ユーザーID:6197032304
税務署で確認して下さい。
去年家を売りました。
2017年4月15日 5:59

りんごさんが売却した時の税金のことを書かれていますが、そこは確定申告すれば控除してもらえますよ。
具体的にはマンションを売買して得た利益が3000万円以下なら事実上非課税です。
(ただし確定申告しなければ課税されてしまいます。)

その際に1999年にそのマンションを買った時の契約書など買った値段を証明するものが必要になります。
もし契約書をなくした場合は不動産登記簿に住宅ローンの融資金額の記載がありますからそれで代用できます。
仮に購入価格満額で借り入れていなかったとしても「最低この金額以上だった」という証明にはなります。
もしくは住宅ローンの返済口座の通帳(住宅ローンの返済が始まったころのもの)があればそこにも融資金額が記載されています。
また不動産会社の仲介手数料等の領収証を亡くした場合は不動産売買の価格×3%が仲介手数料(法律で決まっている)ので、予め計算しておいて確定申告会場で係員に話せば対応してくれます。

うちは所得税の確定申告したら住民税も自動的に控除になり税金は払っていません。

ユーザーID:4493253172
どういう場合じゃ。
くう
2017年4月15日 18:49

支払いを続けられるかは
定年後の仕事の見通しや貯蓄、年金額によって全く違ってくるし
すぐに売れるかどうかは立地や広さ、設備でまったく違ってきます。

不安なら不動産屋とUR(今は公団はありません。)に相談に行かないと
こんな所で聞いても何も分からないと思いますが?

ただ、勘違いしている人が多いのですが
URは決して安くはありません。
家賃は普通の賃貸と変わりませんので
固定資産税と積立金を支払いきれない人はURにも住めませんよ?

ご主人が言っているのは公営住宅の方だと思いますが、
こちらは福祉の一環なので持ち家を持てるほどの収入がある人は入れませんし
抽選の倍率が高いので「都合のいい家」を選ぶ余地はない上
困窮したら必ず入居できるわけではありません。


日本は既に家余りの時代。
都心部やターミナル駅からの駅近物件を除いては
築30年、40年の物件でもポンポン売れる時代は、もう来ません。

もし売るのであれば、まだまだ人口も多く
マンションも築20年未満の今だと思います。

もっとも、売っても結局「家賃を払いきれるか」という不安が
残るだけでしょうから、慎重にね。

ユーザーID:9971772740
 


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