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55才。住宅ローンの繰り上げ返済したほうが良いですか。

ふうこ
2018年11月6日 11:44

トピを開けてくださり、ありがとうございます。

55才、フルタイム勤務、子供なし既婚のふうこと申します。
定年60才で引退する予定です。年収約1,000万です。

昨年中古マンションを購入し、住宅ローンを5,000万組みました。
貯金は5,300万あります。今後の定年までの貯金と退職金で、
ローンを完済しても3,000万位の老後資金ができます。

ローンは79才完済です。繰上せずに返していくと、利子総額が
600万くらいです。中古マンションを個人の方から購入したので、
ローン減税は上限2000万です。
毎月20万弱の返済ですが、今のところ、
つましく暮らしているので、少しですが貯金もできており、
特に問題はありません。

金利が上がった場合は、さっさと完済する気でいます。

60才で定年のあと、細々とで良いので、専門性を生かし、
自営業をしようと思っており、その時に、融資を受けるのは
難しいし、住宅ローンほど低金利長期の融資はないと思い、
繰り上げ返済をせずにおこうか、と思っています。
また、生命保険をかけていないので、私に万が一のことがあった時、
夫にマンションを遺せます。団信を生命保険替わりと考えます。

夫は、5,000万も貯金をもって何の意味があるのか、
早く繰り上げ返済しなさいと申します。

自分でも金銭感覚がわからなくなってきました。
2,500万くらいまとめて繰り上げ返済してしまおうか、とも
思います。月々の返済が半分になるので、その分貯金に
回せますし、定年後は定収入がなくなるので、
月々の返済額を減らしておいたほうが良いかとも
迷います。

一般的に、定年までに住宅ローンは完済したほうが良い、と、
言われているのも気になります。

まとまりのない文章ですみません。
ご意見、ご自分ならどうする、など、
頂ければ幸いです。

よろしくお願いいたします。

ユーザーID:4996654072  


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タイトル 投稿者 更新時間
繰り上げ可否相談はお金のない人の悩みです
0002
2018年11月6日 16:28

繰り上げるかそのままかは金利の問題だけなので、計算してください
事業資金ですがたぶんで担保がないと難しいでしょうが、そこそこの資金ももってられるので銀行と相談でしょうね

ユーザーID:9644220892
定年時に一括返済でも良し
まも〜ん
2018年11月6日 17:34

トピを読む限り繰り上げ返済でも、元金均等返済
ではなく、元利均等返済をするという事ですね。

若いうちなら後者でも大きなメリットはあり
ますが、トピ主さんの年代なら支払い年数を
削減する前者がオススメです。

年金暮らしなのに月10〜20万も払えますか?


ところで年収1千万はトピ主さんの年収ですよね?

ユーザーID:4166263307
一概には云えませんが
ふうま
2018年11月6日 17:35

単純な話ですると、文面から見て変動金利借入(多分1%未満の利息)と思われ、それと住宅ローン控除(残高1%の税還付)との収支は黒字、しかも団信付とくれば、明らかに返済しない方がお得です。
知合いで、定年退職後に団信付住宅ローンを一括返済したが、数か月で亡くなった方がいました。残されたご家族はたいそうお気の毒でした。
ただトビ主様は、既にかなりの資産を保有しているので、仮にお亡くなりになられた場合の相続課税を考えると、多少迷う?(=手元を減らしておく)かも知れませんが、お子さんがいらっしゃらないので、その点は考慮外でしょう。
定年後の自営プランがあるとのこと、その準備資金のため、貯えは多く持っといた方が良く、自営が難しそうであれば、現在お勤めの年収1000万の会社なら、雇用延長で今より減額になるでしょうが、定収入を得られるのでは?
今急いで返す理由はどこにも見当たらないような気がします。それこそ何の意味があるのか?です。
返すにしても、定年時或いは完全リタイア後、はたまたローン控除終了後、いずれにしろまだまだ先の話かと思います。

ユーザーID:2888585676
借金ゼロ円の生活を
団塊世代人
2018年11月6日 23:18

僕は、若造の頃に購入した最初の愛車は自動車ローンで購入しました。

借金は、これが最初で最後です。

あれからずっと、借金がない生活です。

借金返済がないから、貯蓄が増えます。自宅も現金で購入しました。

借金が皆無の生活はゆとりの生活です。だって、貯蓄が増え続けてます。

毎日幸せです。老後の資金は、有り余って使い切れない。

ユーザーID:8670565608
老後資金不足
50のおじさん
2018年11月7日 0:40

老後資金三千万円では全然足りないと思いますが、55歳で5千万の家買うって正気ですか?

ユーザーID:2277815848
今は返し時ではないと思う
おサル
2018年11月7日 8:17

私は53歳ですが、つい先日家を買いました。
4000万円の住宅ローンを借り、最終返済は80歳です。

一方でこれまでの貯蓄などで手許には7000万円くらいの預金があります。
繰上返済はいつでもできますが今のところそのままにしています。
理由は以下の通りです。

・住宅ローンの金利が0.2%台と低いこと
・子供の教育資金や万一の備えなど手許に一定の預金は置いておきたいこと
・いったん繰上返済すると、急な入用にも銀行が住宅ローン並みの利率で一般消費者に融資してはくれないこと
・住宅ローンは毎月返済して少しずつ減って行き、これが天引きの積立と同じ効果があること
・一方で繰上返済した場合に、ローン返済と同程度の積立ができるかは疑問であること
・仮に自分が死んだら団信でローンはチャラになるので急いで残高を減らす必要もないこと

一般消費者が今のような低利で銀行融資を受けられる機会は普通ないので、借りられるものは借りておいて、有利な運用を探した方が賢明だと思います。

借金を嫌う人がすごく多くて驚きました。
身の丈に合わない多額の借金をして返済に不安があるとか、利率が高くて金利負担が毎月の収支を圧迫するとか、生活資金などの消費性の使途のために借金するとかなら別ですが、手許にいつでも繰上返済できるだけの資金があるなら、今は返し時じゃないと思いますけどね。
私は借金していることよりも手許にすぐ使える資金がなくなる方が怖いし不安です。

ユーザーID:3909468796
Cash is King
じゃぶじゃぶ
2018年11月7日 8:44

50代半ば、既婚、子なし、海外在住です。

うちも5000万近いローン、しかも米国での住宅ローンですから借りたのは7年前ですが30年固定金利で4%以上!ですよ・・・

今は4000万くらいまで減りましたけど繰り越し返済は1度しかしていません。ですので毎年ローンの利息だけで160万近い金額を払っています。

うちもなんとか現金が貯まってきてはいますが、これは繰り越し返済には使いません。今米国の経済はピークですが来年以降多くの専門家は株価等下がっていくと予想していますよね。

2008年のリーマンショックの時は投資など全くしていなかったんですが、今は勉強しながら株など売買しています。損も出しましたがけっこう儲かりました。来年以降経済がぐっと下がり始めたら欲しいと思っていた個別株、ミューチュアルファンドを少しづつ仕込もうと考えて居ます。その為にはある程度まとまった現金が必要です。でないと数を買えない!

定年まであと5年。日本の住宅ローンは激安ですよね、今。定年まではとりあえず繰り越し返済などせずに現金をせっせっと貯めた方がいいんじゃないでしょうか。で、定年後自営業したいということなので、その自営の仕事がどう動いていくのかが見えてきたら繰り越し返済すればいいのでは?

まとまった現金を貯めるのには時間がかかります。私がトピ主の立場なら時を待ち、時を選びますね。

ユーザーID:3114761427
なぜトピ主さんだけ?
日光
2018年11月7日 12:28

トピ主さんこんにちは。
トピ本文を読んで思ったのですが、
ご主人様の収入と貯金がわかりませんね。

ご主人様も普通に働いてきた方なら、
トピ主さんだけが住宅ローンを組むのは
なぜでしょうか。
名義はトピ主さんだけですか?

普通は夫婦二人で住むマンションならば、
夫婦二人の経済状況が関係あると思いますが。

ユーザーID:9313826051
うちの場合
ローンは嫌い・・・
2018年11月7日 12:52

現在54歳、子どもが大学生2人の既婚女性。 79歳までの住宅ローン、月々15万支払で貯蓄は8000万ほど。世帯年収は1200万くらいです。
参考になるかどうかわかりませんが、うちは今金利が安いので、いままで年200万の繰り上げ返済をしてきましたが、いまはストップしています。 

貯蓄はすべて投資信託にまわし、長期で考えています。

子供たちが独立するころ、たぶんこのままで行くと私と主人の退職金を合わせて1人1億くらいは子供たちにまわせる予定です。

再就職するつもりなので住宅ローンはそのまま継続でいき、もし苦しいようならその時に完済するつもりです。ただし金利が上がるようだったらその前に完済予定。

今、急いで繰り上げしなくても・・・とは思います。

ユーザーID:4832477000
繰り上げ返済はもったいない!
桃子
2018年11月7日 19:01

住宅ローンは定年までに返却、というのは
年金生活でカツカツの、庶民向けの言葉です。

トピ主さんもご理解の通り、
住宅ローンほど、長期低金利の融資はありません。

私も住宅ローン3000万円以上抱えていますが、
完済しようと思えば完済できます。
でも、ローン減税があるうちは実質ほぼ無利子で借りているようなものですし、
生命保険代わりでもあり、保険料の節約になります。

その分、現金は手元に残して運用。
トピ主さんの考え方は富裕層の考え方。
旦那さんの考え方は一般的な考え方です。

ユーザーID:9520454208
たぶん
なおみ
2018年11月8日 10:31

とりあえず、いまは繰り上げ返済をせずに、そのままローンを払った方がいいと思います。

とにかく一番強いのは現金です。定年まで五年ありますし、そのあいだは一定の収入が見込まれますよね。そして、定年後に年金がもらえるまで数年あるのではないでしょうか。だから、定年を迎える前に一定額返済して残金を減らし、毎月の金額を減らして負担を小さくします。そして、年金をもらいはじめる時期に合わせて、一括して全額を返済してはどうでしょう? それがいちばん現実的だと思います。

ユーザーID:2100507907
生命保険代わり
ビール党
2018年11月9日 11:12

トピ主さんがお考えのように生命保険の代わりで私は良いと思います。
トピ主さんに万が一のことかあれば、ローンがなくなりご主人に五千万の貯蓄が残ります。
600万の掛け金で5000万手に入ると考えれば安いものです。
一般的な話は、一般的には手元にお金が無いから借りる前提だからだと思います。
いつでも返せる状況なら、リスクとして思いつくのは銀行が倒産することくらいです。
私は庶民で貯蓄がウン千万なんて無いので知らないことも多々あると思いますが。
もし私なら、利率が上がったりいよいよ定年を迎えたりで状況が変わったときに、利息分(今後払う見込み額)が損か得かを考えて一部繰り上げ返済すると思います。

ユーザーID:6688384409
私ならば…
50代半ば
2018年11月9日 12:15

今の金利が非常に安いので、繰上げ返済しないですね。

でも実は私は5000万円の住宅ローン(35年)を繰り上げ返済で完済しています。
理由は当時金利が3%だったことと、トピ主さんと同じ理由で、
月々の返済額を減らして、老後資金に回すためです。

でも今なぜ繰り上げ返済しない方がいいかというと、
レスの中に

>手許にすぐ使える資金がなくなる方が怖い

とありますが、多くの方が同じ考えじゃないでしょうか。

だからどちらも正論ですが、
今の住宅金利は歴史的に見ても、これ以下は望めないほど低金利なので
そこが迷えるポイントです。
今は住宅ローンは借りていた方が得だと思います。

ユーザーID:0985908598
つまり
玲子
2018年11月9日 14:38

会社員の奥様の名義で中古マンションを買い、資金を25年ローンで奥様名義で組み、住宅ローン減税を利用し、資格者で自営業が可能なトピ主さんの団信は「旦那さんにマンションを遺せる」為のモノ。

旦那さんはローンが組めない職業や事情がある方で、「貯金五千万」もトピ主さん名義が大半なのかなと感じました。

低金利とはいえ五千万二十五年ローンが組めたのは良い会社にお勤めなのでしょうから、退職金を確認してから繰り上げ返済の方が良さそう。
むしろ、子供も居ないし妻はかなり収入が有るのに何故夫には自宅が無いのか。
ひょっとしたら夫は年金も少ないのでは。
奥様は相続とかで現金が有るのを当てにしているんでは。

と夫婦関係を心配してしまいます。
離婚する気ならローンを返してマンション現物のみにし、別れないつもりならキャッシュは減らさない方が良いです。

ユーザーID:7516697828
トピ主です。ありがとうございます。
ふうこ(トピ主)
2018年11月11日 22:04

レスを下さった皆様、ポチ下さった皆様、ありがとうございます。

もっと繰り上げ返済を薦められるかと思っていましたが、
当面このままで良いという趣旨のレスを頂き、
心強く感謝申し上げます。
ありがとうございます。

ご質問いただいた年収は私自身のものです。
また、夫については、住まいに無頓着でして、
私が引っ越したくて、夫の了承を得て、
私が買うことにしました。名義も100%私です。
相続のことは良くわかっておらず、これから勉強します。
私たち夫婦は、長年、別財布でやってきた経緯と、
基本的にどちらが払おうが、結局同じことだと考えています。

とりあえず、定年までは繰上せずに、つましく、使うところは使って、
老後資金を蓄えようと思います。新築ならローン控除が5000万なので
迷いもないのですが、消費税を払ってないので、2000万までなんですよね。
それに、定年後は所得税もあまり払わないだろうから、
ローン控除も使い切れないだろうと思います。

頂いたレスはどれもとても参考になっています。
小町に相談して本当に良かったです。
親身にアドバイスいただき、ありがとうございます!!

引き続き、ご意見をお待ちしております。

ユーザーID:4996654072
繰り上げ返済無しで所得補償保険がいいと思います。
通りすがりの猫
2018年11月13日 14:32

私は主人と私のライフプランをして独自研究しています。

主人が二才年上で会社員年収は2倍高いですが税理士に
アドバイスを受けてから住宅ローンは繰り上げにしません。
その代わり年齢70才迄の所得補償保険50万円に加入しています。
そうすれば自営業になろうと住宅ローンがあって大きな病気に
なって場合(60日と180日間からの支払い選択があったと思います。)
所得補償してくれます。

それに今から加入すれば60才に退職して自営業したとしても
安心だと思います。



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