持ち家マンション貸して一戸建て購入?

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家族・友人・人間関係

むらさき

8年前、35年ローンで新築マンションを購入。去年私の割増退職金で一部繰上返済し、後7年で完済見込みです。駅至近で生活の便がよいのですが、駅に近すぎて電車の音がうるさいです。以前は気にならなかったのですが、子供が大きくなってきて気になりだし、最近夫が静かなところに戸建を、と言いだしました。

貯金は去年の繰上返済時にあわせて使ってしまったため今はほとんど無し。不動産所得時の諸経費がなんとか出るか、ぐらいです。マンションを売って(査定では購入時の半額)頭金として、まだローン生活をするの?と夫に聞くと「マンションは売らないで人に貸す。その家賃収入でローンを払う。」と言うのです。
近所の相場家賃でマンションのローンは十分支払えるし、7年後からはそれを一建てのローン返済へ充てる、と。

しかし、借り手がいつも居るとは限りませんし、固定資産税の増額、マンションの管理・修繕積立費、戸建てに掛かる経費、それ以外に二人の子供の教育費などを考えると、そんなに楽観してよいものかどうか。
不動産屋でも、え、売らないで賃貸ですか?と訊きかれ、ますますこの方法でやっていけるのか不安です。

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  • 売れるんですか?

    売れるなら売ったほうがいいでしょうけどね。
    うちも売りたいマンションがありますけど、ボロで二束三文にしかならないし・・・。

    あら、全然アドバイスになりませんね。失礼。

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  • マンションじゃないけれど。

    一戸建ての住み替えで、
    持ち家を賃貸にして、家賃で新居のローンを返済しています。
    甘くはないけれど、最悪の時は売ろう!と。
    トピ主様のマンションは駅から近いとのこと。
    需要はあるんじゃないのかな?

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  • 心配の方が強い

     私は、もうすぐ定年を迎えると言う事情もあって、トビ主さん方と同じようなことを考え、実行しました。(マンションのローンは繰り上げ償還済み)

     私の場合、マンションの賃貸は、一年近く賃借人が現れず(一般的に人が動く時期も影響)、マンションの管理費用・修繕積立金等出費多難でした。

     さて、トビ主さんの計画ですが、七年間はマンションのローンが残りますね。賃借人がすぐ見つかれば条件次第では可能でしょう。

     問題は、七年以降で、マンションの貸付金収入を、戸建て物件のローン返済に充当する案ですが、マンションは当然ながら古くなっていきます。現在と同じ条件では、賃貸は無理だと思います。

     一方、戸建てのローンは金利が上昇していくことが考えられます。このギャップを埋めないと、将来計画が破綻するのではありませんか。
     私の案としては、マンションを早めに繰り上げ償還し、その時に戸建て購入を考えられたら如何でしょうか?

    ユーザーID:

  • かなり厳しいらしいですよ

    会社の同僚で、離婚、親の死亡などでマンションを4つ持っていて、3つを賃貸にしている男性がいます。

    「資産家ですね〜」と言うと、そうでもないらしく、それこそ借り手を探すのが大変、リフォームが大変、修繕積立金、管理費(借り手がある時期はいらないものもありますが)……と色々出費が多いみたいです。

    トピ主さんの場合、駅のすぐ近くと言うことで、借り手は比較的見つかりやすいと思いますが、賃貸と言うと、借り手が変わるタイミングで壁紙の張替え、10年以上経つと水周りのリフォーム……など、何かとお金がかかりそう。
    また、賃貸にすると内装が傷みやすく、いざ売ろうと思った時に思った値で売れるかも心配です。

    まずは売ることを考えて、それが無理なら賃貸にすることを検討した方がいいのではないでしょうか?

    ユーザーID:

  • トピ主です

    いろいろなご意見、ありがとうございました。
    とても参考になりました。

    夫も、いざとなればマンションを売れば…と思っているようですが、このマンションに関しては考えが甘いようです。

    現在、駅の反対側に高層マンションが建設中で、海が見えるのがウリのベランダからの視界がかなり遮られる感じです。となると、高層マンション完成後では、さらにマンションの価値は下がりますよね…。

    今、問題になっている電車の騒音は、部屋の模様替えをして、なんとか軽減する工夫をしていく予定です。夏が過ぎて窓を閉める季節になれば、ほとんど気にならないのです。

    今あるローンを完済し、それから再度検討するように、夫には言ってみます。

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