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新築マンション、買っても大丈夫かな?

犬小屋
2005年7月23日 13:08

今住んでいるところから徒歩5分ぐらいの場所に新築マンションが建ちました、もう出来てから7ヶ月経っていますがまだ売れ残っています、このようなマンションを買っていいものか悩んでいます。

新築マンションは総戸数38世帯、周りが一軒家ばかりの低層地域に建つ地上3階建てです、駐車場が機械式だけど無料、修繕費も3500円と安い、でも建ってから7ヶ月経っているのに12世帯売れ残っています、売れ残っている部屋は2階部分がほとんどで3階は西向きの部屋が1部屋だけ、2階の売れ残りの部屋からは向かいに建つ一軒家の2階部分から丸見えなので売れ残っているみたいです。

今なら数百万の値引きは確実で機械式の駐車場もずっと無料だと営業マンも言ってるのでマンション住まいにしては修繕費も安いしローンが楽かな〜と思っています、このようなマンションって買いだと思いますか?ちなみに35年ローン組予定で最後のマイホームです、アドバイスお願いします。

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タイトル 投稿者 更新時間
修繕積立金が安過ぎます
dian
2005年7月26日 10:59

「不動産にお買い得はない」というのが、業界にいる妹の意見です。
売れ残っているのは理由があるからです。

でも、転売予定が無く、永住希望なら良いのでは?
但し、その修繕積立金では長期補修の為のお金が絶対不足します。
最初だけ安くしてお客を誘い、その後段々と値上げしてくか、補修のたびに大金を集めるか・・・でしょうね。

いずれにしても、何だか胡散臭い物件って印象がぬぐえません。

ユーザーID:
マンションは管理が命です
さくら・さく
2005年7月26日 11:05

修繕積立金が安いところは、修繕工事の前に一括で集金があったりします。その点はご確認されたほうがいいでしょう。金額は多いと数百万ということもありますから。

それに、駐車場が無料、ということは駐車場の機械を動かすための電気代はどこから出ているのでしょうね?メンテナンスの費用は?管理費に込み、なんでしょうか?車を持たない人にとっては不公平ですね。

なんとなく、売れ残るのは丸見えだけでないほかの理由がありそうな気もします。

ユーザーID:
私なら絶対買わない
r
2005年7月26日 11:24

良い所が1つもないマンションですね。
約3分の1が売れ残ってるマンションなんていくら安くても買いません。てか、怖くて買えません。

ユーザーID:
総合的に見て決めて下さい。
だ〜こ
2005年7月26日 11:43

大きな買い物ですから悩むところですよね。
修繕費が安すぎるのが気になりますね・・・。
管理費はいかがなんでしょう?

「マンションは管理を買うもの」とも聞いた事があり、管理費は水準以上の金額でなければ安心できないと思います。
修繕費については、現在は安くても数年後〜10年後に、が〜んと高くなる事はよくあるみたいです。

特に、世帯数が少ないとその分収入が少ないので、一戸あたりの負担額は当然大きいそうです。

その上、もし現在のように三分の一近くも入居者不在の状態が続けば赤字になる事は目に見えており、管理費や修繕費の値上がり幅は大きいかも。

あるいは、逆にそうでなければメンテナンスの面で不安ですし。特に将来老朽化が進んだ時が心配ですね。

結論として、立地、間取り、設備など総合的に見て是非その物件が欲しい!そこに住みたい!というお気持ちなら、購入する事をお勧めします。

でも、値引きや、修繕費や管理費が安い事、駐車場料金が無料、、、といった「エサ」的な事に惹かれてでしたらやめておいた方が良いかと。

最後のマイホームと決めていらっしゃるのでしたら尚更ですよね。

ユーザーID:
全戸売れてこそ
ings
2005年7月26日 12:15

修繕費については、安すぎるかとも思いますが、これは長期的な
ものでもあり、変動したとしても大した負担にはならないと思います。

管理費についてはどうなんでしょうか?
こちらの方が、あまりに安い設定だといろいろ不備が生じてきます。
戸数は少なくても、管理会社に委託する場合、人件費などは
それほど変わらないかと思いますので。
ちなみに、全戸に行き渡るなら駐車場代無料はあり得ることでしょう。

問題は、管理費も修繕費も完売を前提に設定されている点で、
売れ残った場合は、一定期間は販売業者が負担するものの、
その後は入居者負担ということになる場合が多いようです。
今後どの程度売れるのかはわかりませんが、そのあたりも
十分検討された上で決断されることをお勧めします。

ユーザーID:
修繕費安すぎない?
香奈
2005年7月26日 12:16

売れ残るのにはそれ相応の理由がもっとあるのでは。
単に向かいから見えるってだけじゃなく、駅から遠いとか、
地盤が軟弱なのを地元民は知ってて敬遠してるとか、
建て方が粗雑だとか。そういう心配がなくて、トピ主さんが
気に入って一生住み続けたいほど惚れ込んだ土地だというなら、
良いかも知れませんが。

修繕費は30年積み立てて一戸あたり500万は要ると
言われています。(総戸数が少ないと更に必要です。)
3500円/年だと126万にしかなりませんよね?

修繕費が安いって事は、いざ修繕って時に追加徴収を
求められる可能性があります。エレベーターはないとしても
駐車設備の保守・取り替え、屋根の防水塗装、壁や手すりの
塗り替え、配管の取り替え等々真面目にやると結構掛かりますよ。

ユーザーID:
売れ残る理由
まみこ
2005年7月26日 12:57

それだけ売れ残るには何か理由があるのでしょうか?
駅からは何分ですか?

マンションは、駅から遠くなればなるほど安くなり
人気もなくなります。

修繕費の安いマンションは要注意です。
その世帯数で、その安さの修繕費。
マンションは10年目にどこどこを修繕とかかなりまとまった修繕費が必要になってきます。

10年後に一括で修繕費を何十万円徴収とかになっていませんか?
修繕費のあまりに安いマンションは、メンテナンスが不安ですね。

それだけ売れ残りがあるというのは何か理由があるはず。
最終的に売れ残った場合、賃貸住宅になったりもします。

私なら、やめておきます。
ごめんなさい。

ユーザーID:
私なら買わない
一時半
2005年7月26日 13:30

西向きの部屋は嫌だし、戸建てから丸見えになってしまう部屋も、嫌です。

修繕積立金はちょっと安すぎませんか?
大規模修繕の際に臨時徴収があるかもしれないですし、すぐ値上がりしそうですね。
だいたい5年10年で倍々に上がるとか聞きましたが。
あと、管理費はどうですか?

駐車場無料は嬉しいですが・・。
多分、出し入れしやすい場所は既に住人となってる方が使用してると思われるので、その点は不利ですよねぇ・・。

ただ、どうしてもその地域がいい、丸見えなんて気にならない、予算的にもいっぱいいっぱい・・ということなら、別にいいんじゃないでしょうか。

ユーザーID:
微妙かも
マンション購入者
2005年7月26日 13:36

よく、「駐車場無料!」というのを見かけますが、実はその収入はマンションの修繕積立金になっている場合もあります。それに、修繕費が3,500円。文章を読む限り、修繕積立金が年間に13万ちょっとしかないということ?20年で260万?その金額で20年経ったマンション全体を直せるとは思えません。
ちゃんと資料をみた訳ではないので、憶測ですが。

諸経費の安さに目を取られて購入してしまいがちですが、それらの金額が安い=将来の為に積み立てられている修繕積立金が少ない=修繕できないor修繕する際には別途お金が必要になる(各住戸から徴収)という式が考えられます。もし可能なら、仲介してる不動産業者に長期修繕積立計画書なるものを見せてもらって、計算してみて下さい。
ご自身でわからないようだったら、専門の方に見てもらってください。すべてを最初から最後まで検討してくれるコースや、契約書だけ見てくれるコースもあります。

それと営業マンの言葉はほぼ信じてはいけません。彼等は大体歩合で売るだけのためにイイことばかり言うものです。自分の頭と足と目で事実を見つめ決めるのです。

ユーザーID:
私が聞いた話
マイホームママ
2005年7月27日 12:59

駐車場無料、修繕費も安い、って確かに一見魅力的ですよね。

以前、そういうマンションを購入しようと考えたことがありますが、別のマンションの営業マンに「機械式駐車場は、どうしたって故障やメンテナンスで費用がかかるもの。駐車場代の一部は、そういう時のために使われるので、無料だとどうしてもメンテナンスが甘くなったり、または追加で修理代を徴収されることもあるのでは?

また修繕費も、10年後20年後に大規模修繕が必要な時のための費用になるので、月々の安さ=十分な修繕ができない、または追加徴収が必要になるかも」という話を聞いて、なるほど、と思った覚えがあります。

現在は、駐車場代、修繕費共に、平均金額のところに住んでいます。家はとても大切な買い物なので、一概にそれだけで「買い」とか「そうでない」とは言えませんが・・・ご参考まで。

ユーザーID:
トピ主です。
犬小屋
2005年7月27日 19:21

皆様お返事ありがとうございます!

管理費は月9000円です。
マンションの立地は、駅から徒歩7分で坂道が無いフラットな場所です。周りは大きめの一軒屋が立つ低層地域で、マンションが建つ前は大きなお屋敷とお屋敷所有の月極め駐車場があった場所で相続の為に売りに出されたそうです・・。

このあたりは同市内でもわりと住環境の良い地域です。
検討中のマンションは、この辺りにすでに建っているマンションよりも売り出し価格が安めの設定でした、この辺りは新築マンション70?で大体4000万前後の地域ですがこちらのマンションは70?3000万前半からのスタートでした。

営業さんが値引きも含めで熱心に勧めてきます。週末に掛けて少し売れたようであと残り9部屋だと言っていましたが、検討中のお部屋はまだ余っています。

立地的に2階の部屋はかなり余っていて、この先売れるのか心配にもなります。。主人が「駅近・ガレージ無料・値引き」に引かれてすごく買いたいみたいなのです。
修繕費がやはり安すぎますよね。。何年かごとに多額の修繕費を納めることになるのが心配です、本当にどうしよう・・

ユーザーID:
変動したことありますよ〜
いーちゃんったらぁ
2005年7月27日 19:46

向こう10年にかけてズンズン上がっていく方式で、修繕積み立て金が上がっていった経験者です。
しかも一括も30万程先に払っていたのにもかかわらずね!
もう手放しましたが、正味半年住んだだけですが、半値以下で売れました。
もちろんマイナス(負債)が出ましたよ。

ユーザーID:
需給の論理より簡単に申し上げます
木っ端役人
2005年7月27日 20:34

新築のマンションであるにも関わらず売れ残っている。

この一事を以って

・何らかの無視できない欠点がある
・価値に見合った価格ではない(値段が高すぎる)

と見ておくほうが無難かと。多くの人が手を出さないというのは、それだけの敬遠する理由があるということ。

売れているからといって良い商品とは限りませんが、売れ残っている(売れていない)商品で良いものはまずありません。特に不動産で掘り出し物狙いで物件を買って、結果が良いことは皆無と言っても過言ではありません。

バーゲンハンティングは、安値の理由が自分で理解できる範囲で、且つその値段が安いと思える場合に限って可と考えます。

ユーザーID:
修繕費.....
まん
2005年7月28日 9:19

こんにちは。
我が家は駅から離れていますが、設備も充実していてなかなか住みやすいマンションです。
最初修繕費は3500円でした。

が.....5年たった今は度々の値上がりで2万円程度になってしまいました。

駐車場は車がないので良く分かりませんが、当初よりも大分上がったと近所の方がおっしゃっていました。

「借りる」のではなく「買う」なので修繕費が安いって言う事は毎月積み立て額が低い=なかなか貯金が貯まらないと言う事です。

実家のマンションの大規模修繕が今年入るのですが、5億円ほどかかるそうです。毎月の積み立ては安くは無かったけど持ち出しはなく安心しています。

夫の実家マンションでは数年前の大規模修繕の時に持ち出しでかなりの額をそれぞれ出したそうです。

一概に「修繕費も安くていいかな?」とは言えないものです。

ユーザーID:
修繕積立金の額は?
しの
2005年7月28日 9:57

購入を本気で考えておられるなら、重要事項の説明後すぐに契約をせず、しっかり内容を考えて下さいね。

区分所有建物(マンション)の重要事項説明には、修繕積立金の額があれば説明されるはずです。マンションは、長期計画で10年単位の「大修繕」が普通です。数千万円の出費を、マンションの戸数(床面積の持分割合)で割って、不足額の請求が来るかもしれません。

更に、空き家の部分について、そのまま空き家の状態が続くのであれば、管理費や修繕積立金等、分譲会社が負担しなくてよいと規定されているかもしれません。そうすると、その分の支払いも増えると考えて下さい。

マンションが3階建てで2階部分がほぼ空き家だと考えると、あまり賢い買い物だとは言えないと思います。(あくまで私個人の意見として・・・)

素敵なマイホームが見つかるといいですね。

ユーザーID:
もうちょっと考えたほうが良いかも。
うーん。
2005年7月28日 10:55

他の方も書かれていますが修繕費が安いということは定期的に一括払いで数十万払うというシステムになっているだろうから結局払うお金は大して他のマンションと変わらないのではないかということ。それから機械式の駐車場はメンテナンスに費用がかかり、エレベーター同様に管理費がかさむという欠点があります。駐車場代が無料でもその部分でお金を多目に取られている可能性があります(管理費)。数百万の値引きならば、もっと条件の良い中古マンションのほうが良いのでは?とも思います。新築だけれど3階建てで2階部分は気持ちよい眺望では無いのですよね?賃貸ならば「安いからここは我慢」できますが、35年ものローンを組んで一生住むつもりで探すのならば、やはり間取り、眺望、利便性などなど重視されたらどうかと思います。新築で売れ残るには理由があるはずです。購入後、売るのは至難の業かも。

ユーザーID:
機械式駐車場について
ミルク
2005年7月28日 20:17

私が以前住んでいた分譲マンションについて書きます。私も購入していたのですが、機械式駐車場の維持費が意外とかかることを管理組合で確認し、機械式を撤去し平置きに変えました。今は売却し、違うマンションに住んでいます。

駐車場タダというのは一番危ないのです。駐車料があれば管理組合の収入になるので、そのほうがいいんですよ。

それから、7ヶ月経っても売れ残りがあるのは訳有りかも。私だったら買いません。

それから低層地域に建つマンションだから総戸数38戸も仕方がないと思いますが、50〜60戸以上ないと1戸あたりの修繕積立金は非常に高くなり、効率が悪い事も知っていてください。

私の経験を参考までに、書かせていただきました。

ユーザーID:
止めた方がいいでしょう
どんちゃん
2005年7月28日 22:29

>周りが一軒家ばかりの低層地域に建つ地上3階建て

 ここが気になります。そのマンションの建っている地域はおそらく高層建築が立てられない場所でしょう。市役所で確認してみてください。
 もしそうであれば将来の高層化で新たな入居者からの支払いを当てにした立て替えは不可能です。
 また、その地域に将来広い道路計画等がある都市計画区域に指定されていないかどうかも市役所に確認してください。そうであれば、ずーっと長い間、固定資産税に都市計画税が加算され徴収され続けます。

>機械式駐車場

 また、機械式駐車場は維持経費が高く、とても月3千円では維持できません。おそらく入居すると5年もたたないうちに管理費は修繕積立金と合計で月3万円に値上げとなるでしょう。住宅ローンの外に毎月3万円です。
 しかも問題なのは、車の所有の有無にかかわらずその経費負担がかかってくることです。
 おそらくこのような管理費の値上げに不満のある方(=車を持っていない方)の管理費未収問題が発生する可能性大です。

 私なら止めときます。

ユーザーID:
総会が必要
管理組合理事
2005年7月29日 0:29

修繕費、管理費の変更には総会を開いて、2/3以上の承認を取らなければできません。
その安さだと必ず値上げが必要になりますが、トピ主さんのようにずっと住み続ける住人ばかりではないのでおそらく否決されます。
その場合、誰が払うんでしょうね?

ユーザーID:
マイホーム購入は結婚と同じ。
持ち家
2005年7月29日 7:06

結婚する前に約束した甘い言葉が100%補償されるわけではないのと同じです。

今なら駐車場は無料の決まり。今なら管理費が安いのが決まり。・・・・なのです。
一生涯そうです・・・・と決定しているのではないのです。

途中で値上がりしたからといって、出て行くことが出来ないのが、持ち家=自己責任なのです。

自分で家を買ってみて、不動産の価格は公平に決められているのだと実感しました。
一見高いと思っても、住んでみれば同じ開発地区の他の場所より些細な事で暮らしやすいことが判り、価格はプロがつけているのだと引っ越してから身に染みてわかりました。

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