二世帯住宅の名義

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家族・友人・人間関係

こま

二世帯住宅の名義についてご相談します。

1人暮らしの祖母を叔母が自宅に引取って二世帯住宅に建替えました。
祖母と叔母と私は同じ地方、母ともう1人の叔母は遠方に住んでいます。
建替え費用のうち5分の2ぐらいを祖母が出しました。祖母は贈与したつもりはなく資金分は自分の名義になると思っていましたが、同居後全て叔父の名義になっている事が分かりました。

分かった時点できちんと話し合うべきところを切り出せずに2年経ちました。同居してから叔母家族と祖母はほとんど関わりがなく、寂しい思いをしている祖母がかわいそうだと母は叔母に不信感を募らせていましたが、色々な事情が重なって最近とうとう母が叔母に名義の件を切り出しました。

叔母にしてみれば、もともと叔母の夫が代々住んできた家を、祖母を引取る為に建替えたのに共有名義にするなんてとんでもないと思っているようです。
私は名義の件に関しては叔母の考え方が普通だと思っています。祖母のためにも、私が母を諫めるべきでしょうか。それとも私の感覚の方が間違っていますか?

ユーザーID:7954177891

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  • 名義をお祖母様にするメリット

    住宅の所有権登記名義人を、叔父様単独から資金の負担に応じてお祖母様と叔父様の共有に更正することは可能です。しかし、叔父様一家も、お祖母様を引き取るために自宅を改装されたとのことですし、2世帯に改装することによって住宅の資産価値が高くなったとも思えません。
    仮にお祖母様に2/5の持分があったとしても、お祖母様の存命中は換金できるものではありませんし、この先、お祖母様がお亡くなりになった場合には、お祖母様の持分は、トピ主さんのお母様と叔母様二人が1/3ずつ相続することになり、叔父様の住宅の権利関係が複雑になってしまいます。(お母様と叔母様二人が相続の後で持分を放棄すれば、他の共有者である叔父様の単独所有になります。但し、金融機関の抵当権等が設定されていれば、持分放棄はできません)
    詳しくは専門家(司法書士等)に相談されたほうがいいと思いますが、個人的には、住宅の所有権の一部をお祖母様の名義とする現実的なメリットはないと思います。
    このあたりを、筋道を立ててお母様に説明されては如何でしょうか。

    ユーザーID:8899139233

  • 基本は出資の割合によります

    お祖母様が資金を贈与したつもりはないとおっしゃるなら
    お祖母様のお考えが正しいです。

    不動産の名義は、出資の割合によって決めるのが基本です。
    建物の建築資金をお祖母様が2/5出しているのならば
    その建物について、お祖母様の名義が入るのは当たり前の
    ことです。
    立て替えと言うことは、以前の家は壊して新しく
    建てたのですよね。
    以前の家が叔父様名義ものであったとしても、今回の
    新しい家は全く別のものです。
    (増築であっても、資金を出した分は持分を移転して
    もらう権利があります。)

    ユーザーID:7903715381

  • 現状によると思います。

    お婆様が5分の2出資したと言う事は、5000万の物件なら2000万は負担したという感じですか…。
    それで相談無しに単独名義にしたというのはあんまりかな。

    叔母さんは引き取ったという話ですが、食事や日々のお世話はなさっているのでしょうか?
    生活費全般の面倒をみている・食事や掃除などの世話を毎日のようにしている。
    と、いうのであればちょっと高額ではあるけど「お手伝い付きの新築一戸建ての賃貸で優雅に暮らしている」と思えばそう悪くはない気もします。

    上の条件で生活なさっているのなら、名義は伯父さんでもおかしくないかと。

    祖母さん名義だと、祖母さんが亡くなられた場合にお母さんを含め3人の娘にも相続権が生じますよね。
    その時、「面倒みてくれたのだから」と、その分の相続権を気持ちよく放棄されればよいのですが、あくまで全額主張されたら叔母さん夫婦としてはたまったものではないですよね。

    ただ、「隣に住んでいるだけ」という状況で、生活費も全て祖母さんが年金などで賄っているのだとしたら…かなり疑問は残ります。

    ユーザーID:8482822100

  • ええと、

    なんていうか、トピ主さんから見ての説明のため、イマイチ続柄がはっきりしないのですが。
    整理すると、祖母、つまりあなたのおばあちゃまは、あなたのお母さまを含む3人の娘がいる。
    そしてあなたのお母さまともうひとりの娘は遠方に住んでいて、叔母(あなたのお母さまの姉か妹)が独り暮らしのおばあちゃまを引き取り、おばあちゃまの自己資金を約半分入れて二世帯住宅を建てた。
    だが、実際に名義は叔父・叔母夫婦の共有名義でおばあちゃんの名義が入っておらず、贈与したものとされている、という感じでしょうか。

    5分の2が一体どのくらいの額か不明ですが、もともと土地は誰の所有ですか?
    また建て替えにともない住宅ローンは組みましたか?
    叔母さんは資金援助してもらっただけ、要は親→子への住宅取得にともなう贈与の特例など利用したと考えているということでしょうか。
    もし祖母に何かあれば姉妹に均等に分配される遺産になってしまうので、その前に同居をするのを理由に叔母が先取りしちゃった、ということでしょうか。
    実際、資金を出したならそれに相応する持分割合は持つべきでしょうが。

    これだけの内容ではなかなか判断できないですね。

    ユーザーID:2180101744

  • 共有名義にしないと、贈与税追徴来ます

    叔母さんは法律を知らないのでしょう。

    >建替え費用のうち5分の2ぐらいを祖母が出しました。
    >同居後全て叔父の名義になっている事が分かりました。

    この場合、祖母から叔父への贈与になります。
    たとえ夫婦であっても、名義の割合を超えた費用負担のうち、
    110万を超えた分は贈与税の対象になります。
    祖母が亡くなったとき、税務署の調査がありますから、追徴課税されますよ。
    叔母さんに
    「名義を共有にしないと、祖母が出した分は贈与扱いになって
     贈与税を叔父が支払わなくてはならなくなる」
    とお伝えください。
    このことを知らずに追徴課税を受けるケースが多いです。

    もしくは、死亡時に相続精算する手続きを取ってください。
    これは、贈与税より相続税が安い場合に使うと効果的です。
    ただし、すでに2年経っているので、手続きできない可能性があります。

    ユーザーID:0599969293

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  • 生活費はどうしてますか?

    叔母様へおばあ様は生活費を渡しているのでしょうか?
    もし、渡していないのであれば建築費を
    生活費としてあきらめればいいと思います。

    二世帯として生活費もろもろをおばあ様ご自身で負担しているのであれば
    贈与として申請すればいいと思います。(確定申告で、遡ることができるので)

    そうすればお互いに気持ちがすっきりするのでは?

    あと、お母様に「引き取れないならあまり口出しはしない」ことも
    伝えたほうがいいですよ。

    ユーザーID:2658171370

  • こういう問題は難しい・・・

    祖母、叔母、トピ主さんのお母様、どなたの言い分もわかる気がします。

    トピ主さんのお母様は、祖母を引き取ることはできますか?
    恐らくできない、あるいはしたくないでしょう。
    誰しもそうなのです。

    祖母が直接名義のことで文句を言わないのも、トピ主さんのお母様が2年も黙っていたのも、叔母さんの機嫌を損ねても、いいことなんか何一つない、同居が解消になったら困る・・とよーくわかっているのでしょう。

    交流なき冷ややかな二世帯同居・・・それでもそれを持続させたいなら、トピ主さんはお母様をいさめるしかないように思います。

    祖母が建築代を一部出していて名義を主張するなら、その土地は叔父のものなのですから、地代を要求されてもおかしくないはずですよ。
    名義は叔父になっちゃったけど、恐らく地代は払ってないでしょうから、それでチャラ、って思うようにしたらどうでしょう。

    ユーザーID:4455119229

  • 本当に難しい問題ですね

    私も、基本的にはトピ主さんや叔母さんの考えに賛成なのですが、こんなこと言いたくはないのですが、万一その叔母さんがおばあ様より先に亡くなられたりしたらどうなるでしょう。叔母様にかわって誰がおばあ様の
    お世話をするのでしょうか。
    長生きさんが多い昨今、順序が逆転することも珍しくはありません。今更仕方がないかとは思いますが、二世帯住宅にする時は、後で困らないように、言いにくいようなことも相談しておくべきです。
    このケースはもう始まってしまっていることですから、叔母様の御健康をお祈りするよりないでしょう。

    ユーザーID:2934683795

  • トピ主です。1

    皆様貴重なご意見ありがとうございます。
    専門的なご意見もあり大変参考になります。

    分かりづらい説明で申し訳ありませんでした。
    親族構成は祖母と3人の娘(同居している叔母A・母・独身の叔母B)です。
    このうち母と叔母Bは遠方に居住しています。
    もともとの叔母家族の家も築数十年の家でしたので、増築ではなく一からの建て直しで
    1階が祖母、2・3階が叔母家族の間取りです。
    ローンは叔母夫婦で組んでいます。土地は叔父(叔母の夫)の所有です。

    祖母は叔母に月々3万円を生活費として支払っています。
    水道光熱費、介護サービスの自己負担金やお昼のお弁当代は祖母の口座からの引落としです。
    食事を一緒に取る事はありませんがおかずを持ってきてくれているので、
    3万円は食費といったところです。

    祖母は同居当時は身の回りの事は自分でできましたが、入院をきっかけに介護が必要になりました。
    寝たきりではなく、トイレやテーブルまでは自分で歩けます。

    長くなるので続きます。

    ユーザーID:7954177891

  • トピ主のコメント(4件)全て見る
  • トピ主です。2

    続きです。

    今回話を持ち出すタイミングが祖母の体調が悪くなってからなので、
    叔母は、母が相続を目当てに言い出したと思ったようです。

    叔母が祖母の面倒を看てくれているなら、母も黙っていたのですが、
    叔母のお世話の基準が自分の感覚とは相容れず我慢ができなくなったようです。
    例えばお風呂ですが、お風呂嫌いの祖母に「お風呂どうする?」と聞いても
    答えはまず「別にいい」です。
    1ヶ月入らないのはざらで私や母が行った時に入浴するぐらいでした。
    介護が必要になってから私も祖母の所に通うようになりましたが、
    いつも私が着替えさせたままの格好で一週間を過ごしています。
    食事もいつのものだか分からない物が冷蔵庫にあふれている状態でした。
    足が弱い祖母は、冷蔵庫のおかずを食卓まで持ち出せず、
    ご飯と梅干だけで食事を済ませていました。
    一度だけですが炊飯器のご飯も傷んでいました。
    入院後食事については多少改善されています。

    続きます。

    ユーザーID:7954177891

  • トピ主のコメント(4件)全て見る
  • トピ主です。3

    長くなって申し訳ありません。

    食事は叔母が冷蔵庫に入れていたのに祖母が食べなかったといえますし、
    お風呂も着替えも元々不精の祖母は不都合を感じていません。
    事実、母が叔母の家を出て家に来るように祖母に再三勧めていますが、
    体が辛いから動きたくないと祖母は首を縦にふりません。
    祖母の意思を無視して無理矢理連れていくこともできず、
    何より長距離の移動や慣れない場所のせいで、
    祖母が急に悪くなってしまったら、母は一生後悔すると思います。

    名義の話からだいぶそれてしまいましたが、
    これまで名義の件を含めて私や母は引取ることができない以上、
    口出しをすべきではないと問題を先延ばしにしてきました。
    どこまでが口出しすべきではないラインなのか、
    祖母の状況を黙認している私は、取り返しがつかない事をしているのか、
    考えるほど分からなくなってしまいご相談した次第です。

    本当は何を聞きたいのか自分でもよく分かっておらず
    取りとめのない文章で申し訳ありませんが、
    皆様から幅広いご意見をいただきたいと思っていますので、
    引き続きよろしくお願いします。

    ユーザーID:7954177891

  • トピ主のコメント(4件)全て見る
  • ああ、やはり(二度目のレスです)

    なんとなく思っていたとおりです。

    トピ主さんが書かれていることが本当であるなら、この叔母さまは実の母親に対して冷たいですね。
    トピ主さんのお母さまも相続どうこうではなく、純粋におばあちゃまが可哀相だと思ってのことで、叔母さまに意見したいのだと思います。
    金額がどの程度かやはり不明ですが、それなりにまとまった金額を出資されたのだとは思いますが、土地名義が叔母の夫、ローンは叔母夫婦ということであれば贈与税をとられるほどでもない割合かと思われます。
    五分五剰方式?でしたか、特例を利用すれば非課税になる部分もあるでしょうし、「同居してあげる前提での相続分先取り」と叔母夫婦は資金援助してもらった〜と考えているのでしょうね。
    同居・介護は大変だと思いますが、叔母さまはやはりひどいと思います。
    ちゃんとおばあちゃまの面倒をみてくれているなら、お母さまも腹を立てることにはならなかったでしょうね。
    実の姉妹だし、お母さまが叔母さまに「お母さんのこと頼むわね、資金援助もしてもらったんでしょ」くらい言ってもバチはあたらないでしょう。

    こんなことなら介護付マンションでも買ったほうが幸せかもしれませんね。

    ユーザーID:2180101744

  • いっしょに住むことは出来ますか?

    もし、トピ主さんのお母様が専業主婦なら
    隔月(隔週)でもいいので一緒に生活するのはどうでしょうか?

    私が専業主婦で子供も独立しているならそうしますね。

    ユーザーID:2658171370

  • トピ主です

    いぬいぬ様
    二度目のレスありがとうございます。
    >トピ主さんが書かれていることが本当であるなら、
    私も週に2回通っているだけなので今日はたまたまかもと思いますし、
    何より祖母が言うことが最近はあまりあてにならないので、
    ますます叔母には言い出せずにいます。でもやっぱりひどいですよね。

    同居よめ。様
    アドバイスありがとうございます。祖母を動かせない以上、それが一番だと私も思います。
    ただ叔母も母ももう1人の叔母も皆フルタイムで仕事をしています。
    現在平日の日中はヘルパーさんと私でまわっています。
    母が来年早期退職をするので、二世帯に住込む事になると思います。
    その時のためにも今決定的に揉めたくはないのです。

    来年まで直接介護に当たれない分、月々いくらかの金額を母から叔母に渡したら
    口を出しやすくなるんじゃないかと思うのですが、
    1500万(祖母が出した資金です)が叔母に贈与された形になっているので、
    金銭的な形での介護参加はしたくないそうです。

    ユーザーID:7954177891

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