マンションの大規模修繕工事

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生活・身近な話題

役員当番

築10年の分譲マンションです、 五十戸。 最近、大規模修繕の話が出て、(2,3年後)
管理会社(マンションの施工会社)は工事の見積もり金額を提示され、 積立金が足りないという事で、月々又値上げする
羽目になりました。

今年は役員当番に回ってきました。 自分は修繕の際に、管理会社にやって欲しくないです。 しかし、
自分も素人で、どうすればいいのか全くわからないです。 又、無関心な住民が多く、総会に出席する住民が
少ないです。(出席率は20%前後)

管理組合も全員素人です。 組合としては何をやるべきでしょうか? 体験談を聞かせてください。

ユーザーID:0204386425

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  • 他社で見積もり

    管理会社も変更できます。
    他社の管理会社に管理費や今後の修繕内容を提示して(現管理会社の
    出した見積もりを土台にする)
    見積もりを出して貰ってはどうでしょうか?(見積もりはただだと思います)

    素人が一からでは無理があります。
    ですので、管理会社を振るいにかけてはどうでしょうか?
    そこで、信頼できそうな管理会社を選んでみてはどうでしょうか?
    ただ、大規模修繕ですので費用が安ければ良いという問題でも
    ありませんので、よく住民同士話し合いをしてはどうでしょうか?

    ユーザーID:9311470895

  • 小さなことから(1)

    できることはいろいろあります。一人だけでがんばるのは大変ですので、仲間を作って少しずつでも、いろいろ試してみてはいかがでしょうか。

    ・見積りには、必ず相見積りをとらせる。
    ・発注先とは別に、大規模改修全体のチェックを行う役目を、建築士などに依頼する。
    ・見積りの内容などについて、それぞれの会社からの説明会を開いてもらう。
    ・工事の内容や発注先の決定の経過がわかるように、説明会の開催や、説明文書の配布をしてもらう。
    ・他のマンションの理事会に相談する。近所のマンションなら自治会などを通じて多少なりとも交流があるのが普通です。
    ・できれば、管理会社を変更する。理事会が団結すれば可能です。

    うちのマンションの自慢をさせてください。
    最初の管理会社は建築した会社の子会社だったので、マンションの住人のことより親会社の意向を重視していました。
    それで、三年目ぐらいのときに、管理会社を別の会社にかえることにしました。
    理事長の悪口を広めるとか、かなり嫌がらせを受けましたが、
    住民総会の出席確認や依頼状の受け取りの為に、全住戸を理事全員で何度か回ったりして、なんとか
    管理会社の変更に成功しました。

    ユーザーID:6560036609

  • 小さなことから(2)

    その後も、管理に必要な文書を渡してくれないとか、子供のような嫌がらせがありました。
    管理会社への支払いが25%程度安くなったことと、10年後に大規模改修のための50万円の一括支払いが予定されてたのを見直すために
    大規模改修の計画を再作成しました。10年後に50万円の支払いがあると、9年目に購入した人がいた場合、必ず問題になるので、
    一括払いをなくして、均等払いにしたかったのです。改修工事の見積もりなどもすべて見直した結果、毎月の管理費の支払いは
    ほぼ同じ額で、10年後の50万円の支払いはしなくてもよいことになりました。現在、7年目ですが、駐車場のペンキの塗り直しなど
    定期的な改修の度に、大規模改修費用を見直しています。多少の増加や減少が見直すたびにありますが、管理費の増額には至っていません。
    私も、一度理事をやったことから、多くの人と知り合えて仲良くさせていただいています。
    最寄り駅からはちょっと遠いですが、なかなかいいマンションだと思って暮らしています。

    ユーザーID:6560036609

  • 小規模マンションの理事ですが、

    うちは築11年、12戸です。
    去年の秋に建物劣化診断をやってもらい、大規模修繕に向けてコンサルティング会社を決めたところです。

    管理組合は素人集団なので、大規模修繕をスムーズに進めるためにも間にコンサルティング会社を立てるのがいいと管理会社の人に勧められました。結局は管理会社の別部門にお任せすることになりましたけれど。

    これからは、
    劣化診断の内容を基に、補修項目として上がった箇所の修繕をすべてやった場合の概算を出してもらう

    修繕箇所の重要度と予算の兼ね合いで今回どこまでやるか検討する

    見積もりだしてくれる大規模修繕業者を募集

    業者からの説明会を開いてもらう

    入札

    などなど、まず大規模修繕を行なってもらう業者を決めるまでにこれだけの過程が予定されています。

    ちなみにうちは他のマンションと比べて管理費が高いということもないと思います。

    役員当番さんのマンションで提示されている見積もり金額の内容のすべてが必要な工事とは限りませんし、一度劣化診断の内容と照らし合わせて他の数社にも見積もりを依頼されてはいかがでしょう。

    ユーザーID:2658309925

  • 質問です。

    役員当番さん、御苦労様です。

    ところで、何故管理会社(マンションの施工会社)に修繕をお願いするのをためらっておられるのですか?
    過去に何か、不信感を抱いてしまう様な出来事があったのでしょうか?又、日頃の管理体制はどうなのでしょうか。

    差し支えなければそれを教えていただければ・・・と、思います。

    ユーザーID:7075282040

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  • みなさん、ありがとう トピ主です

    適切なアドバイスと具体的やり方を教えて頂き、どうも、有難うございます。

    昨日、今期役員さん4名と初顔合わせをしました。 結果から申し上げますと、みなさんは
    今期中修繕工事を行う予定でもないので、 次期の役員さんに任せば良いと言いました。

    4名のうち、一名は来月マンションを引っ越す予定、 一名は一人暮らしのご老人、 一名は
    一人暮らしの中年男、 もう一人は子沢山(5人)私と同年代のママさん。

    管理会社は元々マンションの施工主ですし、後の大規模修繕も間違いなく、管理会社がやります。
    公募で業者さんを選びたい、私はずっとこんな思いですが、賛同する人もいない、管理会社に問い詰める
    住民もいないです。 一人暮らしの中年男理事さんは曰く、他の業者さんを公募したら、管理会社はきっと
    不満で、今まで通りにやってくれないし、管理会社も変えないといけない、 じゃあ、何処の管理会社を
    選べばいい? 公募だけでも大変な作業、 こんな重い課題を自分たちに背負わせる必要がないと、言いきれました。

    気持ちが沈む一方。 役員当番って、難しい。

    ユーザーID:6897189458

  • ご苦労様です

    マンションの管理組合理事長等役員を何期も務めています。
    まず、管理会社ですが竣工時から変更が無いということは、
    事業者(建てた業者)と何らかの関係のある会社ではないですか?
    管理会社のやり方などに不満があれば、管理会社を区分所有者で変更することも出来ますよ。
    ウチのマンションではコストダウン・ドット・コム(http://www.cost-down.com/)というサイトで
    管理費の見直しというものを理由とし、管理会社数社に見積もりを取らせ、
    内容が良かった管理会社へ変更しました。
    管理費や管理会社(営業)の対応も明らかに良くなりました。
    余剰金が無ければ修繕しようにも修繕できない→一時金の出費を各戸にお願いする
    こういうのは正直難しい問題ですよね。
    マンション管理に無関心な人が多いことはどのマンションでも問題ですよね。
    そういう無関心な人を見ると自分たちの財産を何だと思っているのかと
    怒りがこみ上げて来ることもあります。
    管理組合が素人でもやれることはたくさんあります。
    まずは管理組合が区分所有者全員に共有の財産への意識付けを訴えましょう。

    ユーザーID:6188817688

  • 修繕委員やってます

    私のマンションは築10年でいよいよ大規模修繕という年になりました。
    200戸強のマンションで、理事とは別に修繕委員を決めることとなり、立候補を募ったようですが立候補は少数。
    建物診断結果説明会に出た私も理事から指名され受諾し、今に至ります。

    流れとしては、当初理事会が建物診断業者に診断料の見積もりを取り、最も安かった業者を選定し建物診断を実施。
    その結果をマンション住人に説明。それを受けて修繕委員を募集。
    以降、修繕委員会を数度開催し今に至ります。
    修繕委員会を立ち上げてやったことは、修繕必要箇所のアンケートによる確認、及び修繕とは直接関係ないですがアメニティで改善希望のアンケート募集、及び施工業者の見積準備作業です。

    どなたかが「見積りは無料」と書かれていましたが、建物診断を別にやった場合、その資料や住民アンケートを参考資料として見せることで見積りをしてもらえます。
    ただ、建物診断をしていない場合は別途診断料が必要になります。

    理事会は1年で交代ですが、修繕委員は施工前から終了後のクレーム対応までなので期間が長いです。

    続きます

    ユーザーID:2041872527

  • 続きです

    ちょうど今の時期は工事の開始時期、および工事に当たっての課題を議論しているところですが、他のスレにもありますが、ベランダにモノを置いている方が多く、その方達にどう整理してもらうかが最大の課題です。

    もちろん業者に退避場所を用意してもらうことは可能ですが、その場合トランクルームを借りるにせよ、敷地内にプレハブを建てるにせよ費用がかかります。マンションのベランダは共有部分でありモノを置かないのが原則、どかす場合は自分で行い人手を要する場合はその住戸負担が原則なのですが、他のマンションの例をみると負担はいやだという人や、うちはヒビもなにもないから工事をしなくていいでしょ?という人が結構いるようで、今から頭が痛いです。

    マンションの漏水はどういうルートでおきるかわからないので、全部きちっとやらないと意味がないのですが、それをどう住民に理解してもらえるか、ここからが勝負所です。

    トピ主さんのマンション、まだ修繕は先とのことですが、予算不足が見えているならばきちっと手当をしておいた方がいいと思います。修繕時にカネがなく不十分な工事しか出来ないと自分たちも損ですよ。

    ユーザーID:2041872527

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