不動産投資は危険でしょうか

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どですかでん

不動産投資を既にはじめています
全資産の85%は投資用の不動産です
ローンは総額で2000万円程度
手取りは不動産の実収入(税金を含めた総経費控除後)を含めて
1000万円程度です
現状、ローン地獄ってことはなく順調なんですが
これから少子化は加速していく中で、この副業をどこまで
拡大してよいものかどうか ちょっと悩んでいます
10室管理にして事業規模発展を目標にしています

利回りは実質で9%程度 高い方だと思っています
現況は全室回転中です

似たような不動産投資トピで危険とのレスが多く
ここに来て立ち止まっている自分がいます

現金がやはり安全でしょうか
サブプライムローンの影響か
昨今は優良物件が非常に安く手に入るので
今こそ拡大をとの目論見なのですが。。。

不動産投資を実践している方
不動産投資を勉強したことのある方
過去に手痛い失敗をした経験をお持ちの方

なにかアドバイスをお願いします

ユーザーID:6098154141

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  • 私も考えましたが

     大した資産はない40代の男です。国債、投信、金地金などを細々と購入しておりますが、一連のサブプライム・ショック、リーマン・ショックで投信は大幅にやられてしまい、頭痛の種です。不動産で実質利回り9%というのはお見事です。
     さて、中古マンション投資を中心に、不動産投資は私も検討したことはありますが、「引き際が難しい」と考えて結局手を出しておりません。物件が古くなってきたときに、いかにうまく売却するか。マンションであれば、借り手のつかない物件でも、共益費や修繕積立金、固定資産税などは負担になります。借り手がない、かといって売ろうとしても買い手もつかない、という状況を確実に回避できるように考えなくてはならないでしょう。あるいは少々古くなっても買い手がつく物件を厳選されるのが賢明でしょうか。

    ユーザーID:6812000409

  • 85%はどうかなあ・・

     私もトピ主さんほどではなく、とてもささやかではありますが、不動産投資をしています。最近は競売物件も多くなったし、今が機会ではあると思っていましたが、これから増やすのに少し迷いがあります。ここで皆さんがどのようにお考えなのか私も知りたいです。
     うちは首都圏ではありません。物件は横浜と名古屋にありますが、名古屋ではむずかしいと感じています。増やすなら首都圏でなければ今後の需要は見込めないかもしれないし、地震とかのことを考えると、不動産ばかりでは、リスクを補うに有り余る収入が見込めるなら別ですが、うちではそれほどではないのです。ほかに株やオフショア投資、預金とに分けていて、不動産には資産の一部しかまわしませんが、これ以上増やすべきかどうか、迷っています。

    ユーザーID:2132141239

  • ブライスさんと同じ意見。

    85%は危険です。
    資産を同じ動きをするところに85%も置くのは危険だと思います。

    私も最近不動産を始めましたが、今は資産の27%、今後は資産の42%まであげようか考えているところですが、これでも、すこし多いなと感じているところです。

    9%の運用はすばらしいですが、事業も拡大しつつ、他の投資も増やして総資産の不動産の割合をせめて半分にするのがいいのでは?一番いいのは1/3かな。

    どういう場所で、どういう人を相手にしている不動産なのかわかりませんが、少子化が気になるのなら、日本人がとりあえずターゲットなのでしょう。
    不動産の中でも、若干動きは違うものに分散したら、いいかもしれませんね。

    例えば、海外からのビジネスマン用のサービスアパートメント、この場合、会社が滞在費を払う場合があるので法人相手となり、家賃もストレスなく回収で出来そうですし、その場合は、立地条件が良くないとダメですけど。


    あるものが下がれば、あるものが上がります。
    不動産市場が下がったら、どの市場が上がるのか?それを考えて、バランスの取れたアセットアロケーションを作ってください。

    ユーザーID:4269501566

  • 35歳です

    失礼ながら85%は無茶苦茶危険だと思います。このご時世ですので失業、病気にも備え、かつ、震災がいつ起こるかわかりませんよ。
    基本的に貯金したお金を使うなら今だと思います。土地購入、マンション投資はこの10年で一番リスクが低い時期ですよね。
    我が家も現在、材料費が安い時代ので実家近所に注文住宅を建築中です。

    ユーザーID:6525113172

  • 看板用の土地

    個人的な考えですが、看板用の土地>>平面駐車場>一戸建て>マンション、と思いますよ。

    ユーザーID:3092439865

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  • 皆さんと同じ、危険です

    資産運用として全資産の85%が不動産というのは危険水域というより、水没しているとおもいます。

    資産運用って本気でやったら片手間に済まない「仕事」です。85%の急変動を考えると恐ろしいものがあります。
    確かに「人の行く道の裏をいけ」とか言いますが、不動産以外にも「格安」になっている資産を探し、分散することをお勧めします。何も格安は不動産だけではないはずです。換金性などもよくお考え下さい。

    ユーザーID:3375804077

  • 第3者の視点を持ったほうが

    敢えて、危険と思われるポイントをいくつか挙げてみました。

    ・不動産の内容(地域、形態、価格)が分からないので言いづらいですが
     1種類の資産に集中させるのは一般に危険です。
    ・自己資本が掛かれていないですが、多いですか?
    ・サブプライムローンで優良物件が安く云々。
     「安い」とはどういう根拠ですか?
     売買というのは買い方と売り方が居て成立しているものです。
     あなたが買う価格で手放す人が居る理由はなんでしょう?
     さらに言えば、景気後退、いつまで続くんでしょう?
     金融のプロも正確な予想はできておりません。
    ・ご自身のポートフォリオ、時価評価されてますか?
     9%の利回りはフローの部分だけですよね?
     ストックの価格は?
     さらに言えばリスクプレミアムはいくらが妥当でしょうかね?
    ・満室で9%
     もうこれ以上は望めない状態で9%です。
     さすがに満室がいつまでもつづく訳では無いですよね。

    ざっと書きましたが、最終的に投資は自己責任です。
    ですが上記のようなことを若しも検討されていないとしたら
    考えてみるのもよいかもしれません。

    ユーザーID:4663311027

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