「自宅は負債」に同意する人いますか?

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小町でも時々、家賃は捨て金か、という議論がなされてますが、
有名なロバートキヨサキの著作に「自宅は負債」という考え方がでてきますが、これに同意する人はいますでしょうか?

収入も貯蓄もあって、自宅を購入しようと思えばできるけど、「負債」なのであえて買いません(経済的自由を得るまでは)、という人はいますか?
私自身がそうなのですが、同じ考えを持つひとに、投資セミナー以外では会ったこと、話しをしたことがないので、ここで聞いてみたいです。

ユーザーID:2466740497

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  • 今更ですが、購入と賃貸で

    コペンさんの最後のレスを見ると

    一般的に金銭的には
    「現金買いなら、賃貸・購入の優劣はあまりない」
    「ローンで購入するぐらいなら、賃貸の方が優れている」

    との結論のようです。

    --
    それ以降、反論が無いようなのですが、
    金銭面だけを見ればこの内容で間違いない。という事で良いでしょか?
    (コペンさんの検証内容に論理的な矛盾はありませんか)


    購入と賃貸について悩んでいます。

    ユーザーID:9705207401

  • 丼勘定 その2

    つづき

    なお、一般に品質は、分譲マンション>賃貸マンションでしょうから、実際の利回りはもう少し大きい可能性があります(表面利回りを考えると極端に大きくなることはありませんが)。

    この結果から言えそうなことは…
    平均的なマンションでも、現金で購入すれば、僅かではあるが無リスク金利より利回りが高く、まあ投資と言えそう。
    ただし、ローンで購入した物件を賃貸に出し儲けることは、平均値からはかなり難しく、リスクの取り損になる可能性も高い。

    やはり、賃貸と購入でそんなに大きな優劣は無さそうですし、いがみ合う必要も無いと思うんですけどね、どうでしょう?


    ちなみに、sanpapaさんのマンションの利回りを勝手に計算すると…

    空室率10%で、2.55%
    空室率13%で、2.37%
    空室率16%で、2.19%

    市場平均に勝ってますね、おめでとうございます。

    なお、駐車場代を15000円として計算から除き、管理費+修繕積立金を月18000円、
    固定資産税3年目までゼロ、4〜5年目9万、以降18万としました。

    注:かなりテキトーな部分もありますので、あまり本気にしないで下さい。

    ユーザーID:4692384614

  • 丼勘定 その1

    前回の計算が半期の数字だけを用いたもので、結果も微妙(もう少し利回り高いはずでは?)だったので、過去5年分のデータの平均値から、東京23区の新築マンション(中型物件)を現金で購入した場合、実質利回りがどの程度になるのか計算してみました。
    データは前回同様、日本不動産研究所の『住宅マーケットインデックス2009年下期』から。
    収益還元法(DCF法)を用い、新築販売価格=理論価格とした場合の割引率から利回りを予想します。

    個々のデータは…
    新築販売価格:73.45(万円/m2)、築10年販売価格:56.69(万円/m2)
    新築賃料:4.1832(万円/年・m2)、築10年賃料:3.7878(万円/年・m2)
    管理費・修繕積立金は、初年度賃料の1割
    固定資産税は、3年目までゼロ、4〜5年目0.1(万円/年・m2)、以降0.2(万円/年・m2)
    空室率10%、13%、16%で、それぞれの場合の数字を出しました。

    結果、実質利回りは…

    空室率10%で、2.10%
    空室率13%で、1.92%
    空室率16%で、1.73%

    と、なりました。

    つづく

    ユーザーID:4692384614

  • 会計上は資産。けれど・・・

    新たな金銭価値を生み出さない点においては、確かに負債です。

    自分は都内在住で賃貸派です。だって希望のグレードの家を全額キャッシュで建てるだけの貯金もないし、ローンを組んだら利子の支払いがすごい額になるんですもの。

    もし私達夫婦がフルタイムで共働きすれば、全額キャッシュで家を持てるかもしれません。でも家をあきらめれば一人は適度に勤めもう一人は勤めなくて済みます。つまり家族一緒にいられる時間が増えます。これが私達が賃貸派である主な理由です。

    けれど人々が大きな買物をすればするほど世の中が潤うので、土地家屋が売り買いされること自体には大賛成です。
    家を持つことによる精神的高揚、家族の団結、これがお金で買えるのなら安いものです。

    ユーザーID:0967032508

  • 本人の価値観次第です

    本って著者の個人的な価値観を書いたモノなので別に振り回されなくてもいいんですよ。


    私は持ち家の自分のモノだという満足感も好きだし、賃貸のお気楽さも好きです。

    まあ今はまだ独身だしやりたいこともあるのでフットワークが軽い方がいいから賃貸の方が都合がいいんです。


    ロバートキヨサキさん達の言うことは、こういう価値観や考えもあるんだなっていう程度にしておけばいいですよ。


    私独身の30歳ですが今家なんて買ったらローン契約しないと買えないです。
    即金で買うにしても
    まだそこまで欲しくないです。


    それにローンって借金が呼び名を変えただけですからローン会社の奴隷になって働くのが嫌なんです。


    家賃も家主に貢いでいるじゃないかと言われそうです。確かにそうですが私の身に何かが起こったとき、その気になれば辺鄙なところの超安いところに引っ越すのも可能なので気持ち的には楽なんです。


    人生って何が起こるかわからないです。知り合いは地元でエリート社員やってましたがパーキンソン病になり持ち家を二束三文で手放しました。


    こういうことが起きたときのために私は最後まで大きな買い物はしません。

    ユーザーID:2420706808

  • 私にとっては負債にあらず

    皆さんの書かれている難しい事はまったくさっぱりわかりません。
    得に数字は意味不明状態です。


    ロバートキヨサキさんの本は去年だったか、
    ネットで中古1円で売ってたので、買って読みましたが、
    半分くらいしか理解できませんでした。
    はい、アホです。

    ところで、
    自宅が負債がどうかは、現金で購入するかローンで購入するかで違ってきませんか?

    我が家は6年前、第1子妊娠が判った事がきっかけで
    現金で中古住宅を購入しました。


    田舎なので1千万以下でした。
    毎年の固定資産税なんて3万ほどです。


    家賃やローンがなく、家に住めると云う事はとっても心にゆとりができます。
    それだけでも負債どころか私にとっては大きな財産と言えます。


    ちなみに一昨年、480万で売りに出ていたマンションを値切り
    300万で購入。
    夫婦で休日リフォーム、床貼り替え、壁紙張り代えしました。
    トイレとキッチンだけは素人では無謀だったので大工さんに20万でやってもらいました。
    現在月々8万で賃貸中です。

    これで小金が貯まったら、また安い物件買う予定です。

    ユーザーID:6953610218

  • 単純に

    自宅、5〜10年ローンなら負債とは思わないけど、
    30〜35年ローンだと、負債に思います。

    賃貸料よりも金利がもったいない。

    保険も似てますね。

    私は掛け捨て派。
    30年ローンの持ち家の人は、貯蓄も入った保険を好みそうですね。

    ユーザーID:2220974250

  • 資産じゃないの?

    おいおい資産じゃないのか?
    親からもらった家や土地など完全に資産と思いますが。

    これがあるから家賃も要らないし、家を自力で買う必要もない。
    結婚するのにも、家付き娘が負債もちと嫌われる話はきいたことがない。

    どう考えても資産と思いますが。

    ユーザーID:3781525311

  • やどかりさんへ、

    >購入した12年前の私に教えてあげたい。

    もし購入せずに借家住まいをしていたら、
    12年間で家の値段の半額以上の家賃を払う事になります。

    なので、家が買った値段の半額で売れれば損はしてませんよ。

    「住むところを失う」といいますが、そういう見方をすれば賃貸の人は常に
    住むところを失っている人ですよね。
    まぁ、ここでゴロゴロいる様な「オレなら20%のリターン投資できる」なって豪語している競馬の予想屋の様な人がなんと言うかわかりませが、、、

    ユーザーID:5022587271

  • 100で買ったものが増えるか減るのか

    ロバート・キヨサキ氏の定義は「ポケットにお金を入れるものが資産」「ポケットからお金を盗むのが負債」ですよね。
    これは言い換えると、100で買ったものが80に減っていくのか、120に増えていくのかということではないでしょうか。
    新築を100で買えば、30年で50になり、利子や修繕費を50払います。
    しかし、家賃を払わないで済むので+100ぐらいでトータル±0って感じですかね。
    資産でも負債でもないぐらい??ですかね。
    (キャッシュフロー的には家賃の先払いみたいなモノなので負債っぽいですが)

    持っていて増える「資産」は一般的には、株、お金、土地(貸す場合)の3つですね。

    ユーザーID:5816373100

  • 同意します

    購入した12年前の私に教えてあげたい。

    先日夫が会社に行っていない事が判明しました。
    3ヶ月以上、住宅ローンを滞納していました。
    知ってすぐ私の全財産を夫の口座に振り込みました・・・

    虚無感でいっぱいです。
    私は正社員ですが手取りで13万くらい。子供も2人います。
    今回は切り抜けましたが、次回の滞納は多分この家を出ることを意味しています。
    売ったって損になるだけ、住むところを失うだけだとわかっています。

    家なんて、買わなければ良かった。

    ユーザーID:5444143236

  • 家族幸せのための財務レバレッジ?

    負債が絶対駄目ってことはないでしょう。
    成長し続ける企業には負債がつきものですよ。

    財務レバレッジと言う言葉があります。
    他人資本(借入)をテコにして、本来の自己資本以上に
    もうけを出すことで、日本経済は発展したのです。

    ムリのない範囲でのローンをテコにして、
    マイホームを獲得して家族を幸せにしてあげられるなら
    いいじゃないですか?

    ユーザーID:7112212621

  • プロの投資家は、投資で生活し勝ち続けられる人

    元外銀フォワードディーラーです。フォワードに反応して出てきてしまいました。

    コペンさんのご指摘の通り、フォワード・ディスカウントにもかかわらず、高金利通貨が買われ続けてきました。それは、理論値がワークせず、「高金利通貨が強くなる」という参加者の期待が大きかったからです。

    相場は理論値通りには動かないのです。プロ(この場合、外銀で儲け続けているディーラー)は理論値は参考程度で、市場分析(理論値の計算も含みますが)したうえで、最終的には市場参加者の心理を読むのが仕事です。

    算数が得意=プロの投資家ではありません。プロの投資家とは儲け続けること、投資で生活できることです。どんなアプローチでも儲け続けている限り優秀なディーラーです。ディーラーはパフォーマンスを上げ続ける限り、評価され、尊敬されます。この世界は理屈が得意でもパフォーマンスが悪い人は嘲笑の対象です。そういう人は商品設計や、調査部門に転職したほうが良い。本当に優秀なディーラーは感性が他の人とは違います。
    それが本当のプロです。結果だけで評価されるのがこの世界です。プロを気どっているわけではないですよ。経験者です。

    ユーザーID:7317783250

  • 少し整理してみましょう

    「自宅は負債か?」という点に関しては、考え方にもよるでしょう。
    一般的な定義であれば「資産」です。

    そもそもトピで紹介されている「負債」の定義は「有利でない」という著者の解釈によるものであって、しかも限定的条件の下で成立するものであると考えるべきでしょう。

    ちなみに、「不動産を持つこと自体が有利なのか、不利なのか」は「状況による」としか言えません。
    米国でも00年代半ばまでは一貫して有利でしたし、中国では現時点でも利益が出ています。
    こうした環境認識を抜きに「有利か不利か」を論じること自体、「いつどのようにポジションを取るか」を抜きにして考えているようなものなので、ナンセンスであると言えるのではないでしょうか?

    過去のパフォーマンスで未来を予測することが不可能なことは分かっていますし、仮に最初に有利不利を完全に判断できれば、値ざやは一瞬で埋まってしまうでしょうからね。

    >情勢がかわった時に反応できず、大きくやられることもあります

    ストップロスを入れておけば何の問題もないかと。

    「時に負債であり、時に資産である」
    これが現実ですね。

    ユーザーID:0359118601

  • >investorさん

    >例えばドル円の為替レートは、日本人にとっても、アメリカ人にとっても変動リスクが大きいものですが、このボラティリティに対するリスクプレミアム・・・

    フォワード・レートはスッポット・レートに対し金利差を帳消しにするポイントで決定されますよね?
    この構造を前提とする限り、ボラティリティはあってもリスクプレミアム得られず、理屈的に米ドルを持つも日本円を持つも期待リターンは同じです。
    だた、実証的には、高金利通貨が逆に買われるという、フォワード・プレミアム・パズルというアノマリーの存在が知られており、この根拠をリスクプレミアムに求めることが出来るのでは?という仮説も存在しますが、未だ証明はされておりません。

    これで宜しいですか?

    investorさんも、無理にプロの振りをする必要ないと思うのですが…
    あ、そうだ、私は「計算しろ」と言われて計算しましたので、次はinvestorさんが計算していただけますか?
    ディスカウント・キャッシュ・フロー・モデルの計算自体、小学校の算数レベルですから、investorさんには簡単すぎますが。

    ユーザーID:4692384614

  • 何を信じるかにもよると

    人生70年としましょう。良くある賃貸物件の家賃は、その間に4件以上の家を購入できるだけの賃料を払う事になります。まともな考えですか?
    何を基準に投資をしますか?トレンド、エマージングマーケット、FX、自分だけが勝てると信じる根拠はなんでしょうか?バブル崩壊、為替急落、国家のデフォルト、グローバル市場は劇的に変化していくのに、常にリターンを上げ続けると信じる根拠はあるのですか?今、払っている家賃は70歳になったときも同じですか?老後に住居の心配をしないですむ安心感が必要では?
    そもそも(家賃値上げや瑕疵弁済にも支障のない)十分な投資リターンが死ぬまで必ずあって家賃が滞らないと仮定したうえで、自由にインテリアを変更できない不便さに耐えながら、バブル崩壊や株価暴落、為替変動などのリスクを背負う勇気はありますか?家を4件も5件も買えるだけの家賃を払って更に生活費を賄えるだけのお金を投資で稼げると思えますか?そうやって一攫千金を夢見て悲惨な老後を送っている人々の事をご存知ないのでしょうか?
    素人が投資で生活費を稼ごうというのは運に賭けるという事。まさにギャンブルです。

    ユーザーID:5295276219

  • >コペンさんへ

    >同じことを言うの三度目ですが、investorさんはリスクプレミアムを無視するという、教科書的、典型的な間違いを犯しているんです…

    コペンさんはどうやら自分だけが「リスクプレミアム」の存在を知っているとお考えの様ですね。
    今では、それこそコペンさんの様に数学の知識がない人でもわかる様に書かれた教科書は沢山あるし、
    成功している投資家や企業経営者なら経験的に身についている事なんです。

    ところで、例えばドル円の為替レートは、日本人にとっても、アメリカ人にとっても変動リスクが大きいものですが、このボラティリティに対するリスクプレミアムというのは日本人がアメリカ人に要求するものですか?それともアメリカ人が日本人に要求するものですか?それともボラティリティがあってもリスクプレミアムはいらないんですか?

    素人なら騙せると思ったのかな?
    公の場で語るなら、ちゃんと確率論から勉強し直してから語ろうね。

    ユーザーID:1144870606

  • 訂正

    ごめんなさい、間違って空室率に全国の数字を使ってました…
    23区の数字が分からないので、東京都のデータを使います。
    VF=0.1605 PV=77.17(万円/m2)に訂正します。

    ユーザーID:4692384614

  • investorさんに同意

    >ギャンブルと投資は違います。

    おっしゃる通りです。でも、細かい計算ばかりするのが投資でもないと思いますよ。

    >あ、オイルなんかもそうですね、140ドルを超えてもまだまだ行くとか。

    はい、下がる前に売りました、トピッシュでは無理でしたが。でも、儲かりました。バブルはその前にアメリカが崩壊してたから、上手く逃げられました。英語使いに囲まれているので、自分だけが世界を見ているなんて思ってませんが、私は英語力があり、海外とのネットワークから情報収集できたことが、大きなやられを防げた理由だと思っています。

    老投資家なので、昔はいろいろと失敗もありましたが、それなりの実績を残していると思っています。人それぞれで、いいですよね。
    老年といわれる年になっても勉強することはたくさんあります。謙虚な気持ちでもっと勉強したいですね。

    ユーザーID:4302079528

  • ご自分に適したリスクテイクを2

    海外市場は大きく儲かるチャンスがありますが、少なくとも英語で情報収集できないと、情勢がかわった時に反応できず、大きくやられることもあります。日本語ニュースは英語のニュースの半日遅れです。日本人の営業マン頼みの人は手をださない方が良い。為替差損が、というマインドの人にも不向きです。

    持ち家も、東京と地方では状況が違います。東京ではぱっとしない一戸建てに住んでいるよりは、高級マンションに賃貸で住んでいる方がステイタスが高いです。やり方で節税効果もあります。その一方、地方では、おそらく高級マンションはあまり存在せず、一戸建てに住んでいるほうが社会的にも信頼が増すのではないかと想像します。

    持ち家が資産が負債かというのは、その人、その国の状況によって違うし、絶対的にどちらが正しいということはないでしょう。この本が主張したかったのは、持ち家信仰を捨てて、キャッシュリッチになることを先に実現して、その資金をうまく運用できれば、金持ちになるチャンスがあるということだと思います。ただ、ご自分でその時の情勢を勉強、情報収集し、リスクテイクしないで金持ちになれるほど世の中、甘くはないと思います。

    ユーザーID:7171498645

  • ご自分に適したリスクテイクを1

    >マンハッタンの超高級物件等の異常に値上がりする物件の場合も資産になります。要するに金持ちになる人はこれを理解していて、「賃貸よりもマシだから」等といった消極的な理由では不動産を購入しない、という事です。

    在米男さんのおっしゃる通りです。投資の何たるかをわかっている人は、どちらがマシという理由で買いません。価値の上がるものを買うのです。だから金持ちになる。この本の哲学はそこにあります。

    「投資はギャンブルみたいなものだし」と思う人は、お金を銀行預けて、ローンを借りればよろしい。当然逆ざやですから、お金とは無縁の人生です。自分で情報を収集し、分析した上で、リスクをとる自信がある人だけ投資をすればよい。どうなるかわからないし、なんて言って勉強する気がない人は投資をしないほうが良いです。自信のある人は、日本で不動産を買わずに成長市場に投資してます。

    国際分散投資をしているような人は、海外に不動産を保有してたり、子息を留学させたりしているので、外貨で保有していても、為替は何ら気にならない。資産を円価で見ない。弱くなったとはいえ、基軸通貨はドルですから、ドルで自分の資産を見ている。

    ユーザーID:7171498645

  • 本をキチンと理解していますか?

    彼の理論は、家に買うためのお金を投資に回して、そのリターンが家賃よりも十分に大きいのなら、自宅など買うべきではないという事です。借家住まいの人の殆どがこれに当てはまりませんね。

    借家住まいでも、例えば税引き前で家賃を払ったり、ギャンブルの様な投資で運よく30%以上のリターンをあげる事ができれば、家賃を払う事ができるかも知れません。また、アメリカの様にそもそも家賃の方が住宅ローン金利よりも安い国であれば賃貸の方が得です。

    要するに金持ちになる人はきちんと数字で判断していて、「お金持ちはこうしているらしい」等といった単純な理由で借家にしたりしない、という事です。

    ユーザーID:2147520218

  • >かめむしさん

    >>投資から得られるリターンが、家賃からローン金利(+保有コスト)を引いた数字よりも十分に大きい必要があるのでは?

    >結論は違うけど、この文章でinvestorさんがおっしゃる通りです。

    いや、ですから… 同じことを言うの三度目ですが、investorさんはリスクプレミアムを無視するという、教科書的、典型的な間違いを犯しているんです…
    価格のボラタイルな不動産の購入というリスクテイクには、当然にリスクプレミアムが求められます。
    ものすごく、甚だしく単純化すると、「賃料」=「購入コスト+リスクプレミアム」なんです。
    もし「賃料」<「購入コスト+リスクプレミアム」なら、不動産を購入しても十分なリスクプレミアムを得られないことになり、経済学の想定する合理的人間は、誰一人として不動産を購入しません。
    なのに、investorさんは、「賃料」>「購入コスト」なら、購入した方がお得だと勘違いしているのです(「賃料」<「購入コスト+リスクプレミアム」の可能性があるのに!)。

    十分説明したつもりだったのですが、余り伝わってないようで… 説明下手で申し訳ないです… 端折りすぎなんですかね?

    ユーザーID:4692384614

  • 経理をしているもので

    自宅を購入したら購入時点の経理上の処理は

    建 物=資 産
    ローン=負 債

    つまり、資産と負債の両方兼ねているのです。

    その後、建物の方は「償却」により毎年資産価値が減ります。
    ローンの方は、「返済」により、ローンの残金が減ります。

    ロバートキヨサキさんの
    >「資産とは自分の財布にお金を入れてくれる」
    >「負債とは自分の財布からお金を取っていく」

    「資産」にはおおざっぱに2種類あります。
    現金預金等の、金融資産
    建物土地等の、費用性資産

    なので、自宅はこの場合「費用性資産」ですね。
    「費用性資産」というのは、
    長期的にわたり費用化しながらも、利益の源泉になるもの
    と言っていいでしょう。
    レスの中に
    償却期間について触れている方がいましたから
    まずは、ローンは償却期間内で終わらせましょう。

    資産価値がゼロになった後にも、
    まだ資産購入代金を払い続けている状態は赤字といえるかな?

    ローン以外の維持経費(固定資産税、修繕費etc)を含めても
    償却期間内に元がとれていれば、黒字であり
    購入した効果があったってことじゃないでしょうか。


       

    ユーザーID:7112212621

  • なにを持つかにもよるかと

    人生70年としましょう。よくある35年返済のローンはその人生の半分を借金の返済にあてろというもの。まともな考えですか?
    なにを基準に家を買いますか?通勤や買い物の利便性?それは35年間変わらない条件でしょうか?出産、子育て、子供の独立、転職、退職、老後・・人の営みは劇的に変化していくのに、同じ家に固執する必要性と意味があるのですか?35歳の時の通勤通学、買い物の利便性・必要性は70歳でも同じですか?むしろ通院のしやすさや近所に家族がいる安心感が必要では?
    そもそも(子供の進学費用や不意の病気にも支障のない)十分な収入と仕事が35年間変わらずあって返済が滞らないと仮定したうえで、固定資産税などの諸費用、火事、地震(地震大国って忘れてません?)、手抜き工事(意外と多いんです)などの様々なリスクを背負う勇気はありますか?そうやって手にできるのが修繕の必要な築35年の建物。どれだけの価値があります?いざという時に売れる価値がありますか?この不況で返済が滞り、散々もがいた揚句に家を取り上げられる人々の事をご存じないのでしょうか?
    家を買うというのは家に縛られるということです。まさに負債です

    ユーザーID:4520541023

  • 要約すると、

    世界中のプロの平均リターンがゼロ%に近い時に、
    自分だけが20%〜30%のリターンをあげる事ができ、
    自分だけが勝ち続けると信じている人にとっては、
    家を買うより投資した方が良い。

    その通りだと思います。

    逆にいえば、そう思わない人は買った方が良いと言うことですね。

    ユーザーID:5757225738

  • ギャンブルと投資は違うんです

    >国外には20%、30%という利回りの物も、ファンドでもたくさんあります。

    かつてバブルの頃に土地に投資する人も同じ様な台詞を言っていました。
    ITバブルのときも同じ台詞を聞きました。
    ライブドア株なんかもそうですね。
    最近ではサブプライム・モーゲージとかCDOとか。
    あ、オイルなんかもそうですね、140ドルを超えてもまだまだ行くとか。
    今、いくらでしたっけ?
    今、中国の不動産を買って鼻息が荒くなっている人は全く同じに見えます。

    世界中で自分だけが勝てると思っているんですね。
    それで儲かっているのならそれはそれで良いのではないでしょうか。

    自分だけが、世界に目を向けていると?
    自分だけが、世界のトレンドを読めると?
    いやはや・・・

    ユーザーID:1144870606

  • 自宅は資産でしょう

    購入の際の銀行からの借入れは負債ですが。

    ある程度の貯蓄があるのなら、購入するのも手なのでは?

    要はバランス・シートの問題で、現金預金残高と資産の価値と収入の見通し等、
    全般の状況によって、選択枝は変わってくると思います。

    「自宅は負債」と言い切るのは、ちょっと乱暴だと思います。

    ユーザーID:5126348015

  • リスクプレミアム?何となく納得いかん!という方の為に…

    investorさんの挙げた数字の出所のデータを用い、簡単な計算をしてみました。

    DCF法を用い、中型物件のキャッシュ・フローから理論価格を出します。式は…

    PV=CF1/(1+r)+CF2/(1+r)^2+…+CFn/(1+r)^n+SV/(1+r)^n

    CF=R*(1-VF)-AF

    PV:理論価格(万円/m2)
    CF:キャッシュ・フロー
    r:ディスカント・レート、10年債利回り1.32%を用いました
    SV:n年後の売却価格、10年後で53.7(万円/m2)
    R:家賃、新築3558*12(円/m2)から築10年3202*12(円/m2)へ漸減
    VF:空室率、0.187、総務省の平成20年度住宅・土地統計調査より
    AF:管理費+修繕積立金、当初家賃の1割としました
    なお、心優しい持ち家派の方々の為に、固定資産税や都市計画税、その他費用は全てタダ!と仮定します(単に面倒臭かった)。

    これで計算しますと、PV=76.1(万円/m2)となります。
    で、現在の販売価格は77.6(万円/m2)、これをローン組んで買ったら、投資的には…

    注:単なる空論です、本気にしないで下さいね

    ユーザーID:4692384614

  • 本をキチンと読みましたか?

    彼の理論は、家に投資する額(家そのものに加えて、保険、税金、修理等全部合わせた額)が、将来に売った時の額より大きければ負債という事です。ローンで買う人の殆どがこれに当たりますね。
    ローンを使っても、例えばマンションをビルごと買ったり、自宅の一部をアパートにして賃貸に出せる物件で、自分の投資額以上にお金が入ってくれば資産となります。
    また、アメリカでもマンハッタンの超高級物件等の異常に値上がりする物件の場合も資産になります。要するに金持ちになる人はこれを理解していて、「賃貸よりもマシだから」等といった消極的な理由では不動産を購入しない、という事です。

    ユーザーID:0762770227

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