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「自宅は負債」に同意する人いますか?

あんころもち
2010年2月16日 5:47

小町でも時々、家賃は捨て金か、という議論がなされてますが、
有名なロバートキヨサキの著作に「自宅は負債」という考え方がでてきますが、これに同意する人はいますでしょうか?

収入も貯蓄もあって、自宅を購入しようと思えばできるけど、「負債」なのであえて買いません(経済的自由を得るまでは)、という人はいますか?
私自身がそうなのですが、同じ考えを持つひとに、投資セミナー以外では会ったこと、話しをしたことがないので、ここで聞いてみたいです。

ユーザーID:2466740497  


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タイトル 投稿者 更新時間
今更ですが、購入と賃貸で
これは
2010年8月9日 23:26

コペンさんの最後のレスを見ると

一般的に金銭的には
「現金買いなら、賃貸・購入の優劣はあまりない」
「ローンで購入するぐらいなら、賃貸の方が優れている」

との結論のようです。

--
それ以降、反論が無いようなのですが、
金銭面だけを見ればこの内容で間違いない。という事で良いでしょか?
(コペンさんの検証内容に論理的な矛盾はありませんか)


購入と賃貸について悩んでいます。

ユーザーID:9705207401
丼勘定 その2
コペン
2010年4月29日 14:26

つづき

なお、一般に品質は、分譲マンション>賃貸マンションでしょうから、実際の利回りはもう少し大きい可能性があります(表面利回りを考えると極端に大きくなることはありませんが)。

この結果から言えそうなことは…
平均的なマンションでも、現金で購入すれば、僅かではあるが無リスク金利より利回りが高く、まあ投資と言えそう。
ただし、ローンで購入した物件を賃貸に出し儲けることは、平均値からはかなり難しく、リスクの取り損になる可能性も高い。

やはり、賃貸と購入でそんなに大きな優劣は無さそうですし、いがみ合う必要も無いと思うんですけどね、どうでしょう?


ちなみに、sanpapaさんのマンションの利回りを勝手に計算すると…

空室率10%で、2.55%
空室率13%で、2.37%
空室率16%で、2.19%

市場平均に勝ってますね、おめでとうございます。

なお、駐車場代を15000円として計算から除き、管理費+修繕積立金を月18000円、
固定資産税3年目までゼロ、4〜5年目9万、以降18万としました。

注:かなりテキトーな部分もありますので、あまり本気にしないで下さい。

ユーザーID:4692384614
丼勘定 その1
コペン
2010年4月29日 14:24

前回の計算が半期の数字だけを用いたもので、結果も微妙(もう少し利回り高いはずでは?)だったので、過去5年分のデータの平均値から、東京23区の新築マンション(中型物件)を現金で購入した場合、実質利回りがどの程度になるのか計算してみました。
データは前回同様、日本不動産研究所の『住宅マーケットインデックス2009年下期』から。
収益還元法(DCF法)を用い、新築販売価格=理論価格とした場合の割引率から利回りを予想します。

個々のデータは…
新築販売価格:73.45(万円/m2)、築10年販売価格:56.69(万円/m2)
新築賃料:4.1832(万円/年・m2)、築10年賃料:3.7878(万円/年・m2)
管理費・修繕積立金は、初年度賃料の1割
固定資産税は、3年目までゼロ、4〜5年目0.1(万円/年・m2)、以降0.2(万円/年・m2)
空室率10%、13%、16%で、それぞれの場合の数字を出しました。

結果、実質利回りは…

空室率10%で、2.10%
空室率13%で、1.92%
空室率16%で、1.73%

と、なりました。

つづく

ユーザーID:4692384614
会計上は資産。けれど・・・
都内賃貸派
2010年4月29日 11:33

新たな金銭価値を生み出さない点においては、確かに負債です。

自分は都内在住で賃貸派です。だって希望のグレードの家を全額キャッシュで建てるだけの貯金もないし、ローンを組んだら利子の支払いがすごい額になるんですもの。

もし私達夫婦がフルタイムで共働きすれば、全額キャッシュで家を持てるかもしれません。でも家をあきらめれば一人は適度に勤めもう一人は勤めなくて済みます。つまり家族一緒にいられる時間が増えます。これが私達が賃貸派である主な理由です。

けれど人々が大きな買物をすればするほど世の中が潤うので、土地家屋が売り買いされること自体には大賛成です。
家を持つことによる精神的高揚、家族の団結、これがお金で買えるのなら安いものです。

ユーザーID:0967032508
本人の価値観次第です携帯からの書き込み
駆動車
2010年4月28日 20:12

本って著者の個人的な価値観を書いたモノなので別に振り回されなくてもいいんですよ。


私は持ち家の自分のモノだという満足感も好きだし、賃貸のお気楽さも好きです。

まあ今はまだ独身だしやりたいこともあるのでフットワークが軽い方がいいから賃貸の方が都合がいいんです。


ロバートキヨサキさん達の言うことは、こういう価値観や考えもあるんだなっていう程度にしておけばいいですよ。


私独身の30歳ですが今家なんて買ったらローン契約しないと買えないです。
即金で買うにしても
まだそこまで欲しくないです。


それにローンって借金が呼び名を変えただけですからローン会社の奴隷になって働くのが嫌なんです。


家賃も家主に貢いでいるじゃないかと言われそうです。確かにそうですが私の身に何かが起こったとき、その気になれば辺鄙なところの超安いところに引っ越すのも可能なので気持ち的には楽なんです。


人生って何が起こるかわからないです。知り合いは地元でエリート社員やってましたがパーキンソン病になり持ち家を二束三文で手放しました。


こういうことが起きたときのために私は最後まで大きな買い物はしません。

ユーザーID:2420706808
私にとっては負債にあらず
爽やかサワデーちゃん
2010年4月28日 18:01

皆さんの書かれている難しい事はまったくさっぱりわかりません。
得に数字は意味不明状態です。


ロバートキヨサキさんの本は去年だったか、
ネットで中古1円で売ってたので、買って読みましたが、
半分くらいしか理解できませんでした。
はい、アホです。

ところで、
自宅が負債がどうかは、現金で購入するかローンで購入するかで違ってきませんか?

我が家は6年前、第1子妊娠が判った事がきっかけで
現金で中古住宅を購入しました。


田舎なので1千万以下でした。
毎年の固定資産税なんて3万ほどです。


家賃やローンがなく、家に住めると云う事はとっても心にゆとりができます。
それだけでも負債どころか私にとっては大きな財産と言えます。


ちなみに一昨年、480万で売りに出ていたマンションを値切り
300万で購入。
夫婦で休日リフォーム、床貼り替え、壁紙張り代えしました。
トイレとキッチンだけは素人では無謀だったので大工さんに20万でやってもらいました。
現在月々8万で賃貸中です。

これで小金が貯まったら、また安い物件買う予定です。

ユーザーID:6953610218
単純に
わわ〜
2010年4月28日 16:30

自宅、5〜10年ローンなら負債とは思わないけど、
30〜35年ローンだと、負債に思います。

賃貸料よりも金利がもったいない。

保険も似てますね。

私は掛け捨て派。
30年ローンの持ち家の人は、貯蓄も入った保険を好みそうですね。

ユーザーID:2220974250
資産じゃないの?
hh
2010年4月28日 16:11

おいおい資産じゃないのか?
親からもらった家や土地など完全に資産と思いますが。

これがあるから家賃も要らないし、家を自力で買う必要もない。
結婚するのにも、家付き娘が負債もちと嫌われる話はきいたことがない。

どう考えても資産と思いますが。

ユーザーID:3781525311
やどかりさんへ、
持ち家
2010年4月28日 13:57

>購入した12年前の私に教えてあげたい。

もし購入せずに借家住まいをしていたら、
12年間で家の値段の半額以上の家賃を払う事になります。

なので、家が買った値段の半額で売れれば損はしてませんよ。

「住むところを失う」といいますが、そういう見方をすれば賃貸の人は常に
住むところを失っている人ですよね。
まぁ、ここでゴロゴロいる様な「オレなら20%のリターン投資できる」なって豪語している競馬の予想屋の様な人がなんと言うかわかりませが、、、

ユーザーID:5022587271
100で買ったものが増えるか減るのか
投資好き
2010年4月27日 23:34

ロバート・キヨサキ氏の定義は「ポケットにお金を入れるものが資産」「ポケットからお金を盗むのが負債」ですよね。
これは言い換えると、100で買ったものが80に減っていくのか、120に増えていくのかということではないでしょうか。
新築を100で買えば、30年で50になり、利子や修繕費を50払います。
しかし、家賃を払わないで済むので+100ぐらいでトータル±0って感じですかね。
資産でも負債でもないぐらい??ですかね。
(キャッシュフロー的には家賃の先払いみたいなモノなので負債っぽいですが)

持っていて増える「資産」は一般的には、株、お金、土地(貸す場合)の3つですね。

ユーザーID:5816373100
同意します
やどかり
2010年4月27日 23:01

購入した12年前の私に教えてあげたい。

先日夫が会社に行っていない事が判明しました。
3ヶ月以上、住宅ローンを滞納していました。
知ってすぐ私の全財産を夫の口座に振り込みました・・・

虚無感でいっぱいです。
私は正社員ですが手取りで13万くらい。子供も2人います。
今回は切り抜けましたが、次回の滞納は多分この家を出ることを意味しています。
売ったって損になるだけ、住むところを失うだけだとわかっています。

家なんて、買わなければ良かった。

ユーザーID:5444143236
家族幸せのための財務レバレッジ?
パンダママ
2010年4月27日 20:12

負債が絶対駄目ってことはないでしょう。
成長し続ける企業には負債がつきものですよ。

財務レバレッジと言う言葉があります。
他人資本(借入)をテコにして、本来の自己資本以上に
もうけを出すことで、日本経済は発展したのです。

ムリのない範囲でのローンをテコにして、
マイホームを獲得して家族を幸せにしてあげられるなら
いいじゃないですか?

ユーザーID:7112212621
プロの投資家は、投資で生活し勝ち続けられる人
元FWDディーラー
2010年4月27日 11:24

元外銀フォワードディーラーです。フォワードに反応して出てきてしまいました。

コペンさんのご指摘の通り、フォワード・ディスカウントにもかかわらず、高金利通貨が買われ続けてきました。それは、理論値がワークせず、「高金利通貨が強くなる」という参加者の期待が大きかったからです。

相場は理論値通りには動かないのです。プロ(この場合、外銀で儲け続けているディーラー)は理論値は参考程度で、市場分析(理論値の計算も含みますが)したうえで、最終的には市場参加者の心理を読むのが仕事です。

算数が得意=プロの投資家ではありません。プロの投資家とは儲け続けること、投資で生活できることです。どんなアプローチでも儲け続けている限り優秀なディーラーです。ディーラーはパフォーマンスを上げ続ける限り、評価され、尊敬されます。この世界は理屈が得意でもパフォーマンスが悪い人は嘲笑の対象です。そういう人は商品設計や、調査部門に転職したほうが良い。本当に優秀なディーラーは感性が他の人とは違います。
それが本当のプロです。結果だけで評価されるのがこの世界です。プロを気どっているわけではないですよ。経験者です。

ユーザーID:7317783250
少し整理してみましょう
見えざる魔神
2010年4月27日 3:47

「自宅は負債か?」という点に関しては、考え方にもよるでしょう。
一般的な定義であれば「資産」です。

そもそもトピで紹介されている「負債」の定義は「有利でない」という著者の解釈によるものであって、しかも限定的条件の下で成立するものであると考えるべきでしょう。

ちなみに、「不動産を持つこと自体が有利なのか、不利なのか」は「状況による」としか言えません。
米国でも00年代半ばまでは一貫して有利でしたし、中国では現時点でも利益が出ています。
こうした環境認識を抜きに「有利か不利か」を論じること自体、「いつどのようにポジションを取るか」を抜きにして考えているようなものなので、ナンセンスであると言えるのではないでしょうか?

過去のパフォーマンスで未来を予測することが不可能なことは分かっていますし、仮に最初に有利不利を完全に判断できれば、値ざやは一瞬で埋まってしまうでしょうからね。

>情勢がかわった時に反応できず、大きくやられることもあります

ストップロスを入れておけば何の問題もないかと。

「時に負債であり、時に資産である」
これが現実ですね。

ユーザーID:0359118601
>investorさん
コペン
2010年4月26日 21:05

>例えばドル円の為替レートは、日本人にとっても、アメリカ人にとっても変動リスクが大きいものですが、このボラティリティに対するリスクプレミアム・・・

フォワード・レートはスッポット・レートに対し金利差を帳消しにするポイントで決定されますよね?
この構造を前提とする限り、ボラティリティはあってもリスクプレミアム得られず、理屈的に米ドルを持つも日本円を持つも期待リターンは同じです。
だた、実証的には、高金利通貨が逆に買われるという、フォワード・プレミアム・パズルというアノマリーの存在が知られており、この根拠をリスクプレミアムに求めることが出来るのでは?という仮説も存在しますが、未だ証明はされておりません。

これで宜しいですか?

investorさんも、無理にプロの振りをする必要ないと思うのですが…
あ、そうだ、私は「計算しろ」と言われて計算しましたので、次はinvestorさんが計算していただけますか?
ディスカウント・キャッシュ・フロー・モデルの計算自体、小学校の算数レベルですから、investorさんには簡単すぎますが。

ユーザーID:4692384614
何を信じるかにもよると
べべんべんべん
2010年4月26日 17:38

人生70年としましょう。良くある賃貸物件の家賃は、その間に4件以上の家を購入できるだけの賃料を払う事になります。まともな考えですか?
何を基準に投資をしますか?トレンド、エマージングマーケット、FX、自分だけが勝てると信じる根拠はなんでしょうか?バブル崩壊、為替急落、国家のデフォルト、グローバル市場は劇的に変化していくのに、常にリターンを上げ続けると信じる根拠はあるのですか?今、払っている家賃は70歳になったときも同じですか?老後に住居の心配をしないですむ安心感が必要では?
そもそも(家賃値上げや瑕疵弁済にも支障のない)十分な投資リターンが死ぬまで必ずあって家賃が滞らないと仮定したうえで、自由にインテリアを変更できない不便さに耐えながら、バブル崩壊や株価暴落、為替変動などのリスクを背負う勇気はありますか?家を4件も5件も買えるだけの家賃を払って更に生活費を賄えるだけのお金を投資で稼げると思えますか?そうやって一攫千金を夢見て悲惨な老後を送っている人々の事をご存知ないのでしょうか?
素人が投資で生活費を稼ごうというのは運に賭けるという事。まさにギャンブルです。

ユーザーID:5295276219
>コペンさんへ
investor
2010年4月26日 17:33

>同じことを言うの三度目ですが、investorさんはリスクプレミアムを無視するという、教科書的、典型的な間違いを犯しているんです…

コペンさんはどうやら自分だけが「リスクプレミアム」の存在を知っているとお考えの様ですね。
今では、それこそコペンさんの様に数学の知識がない人でもわかる様に書かれた教科書は沢山あるし、
成功している投資家や企業経営者なら経験的に身についている事なんです。

ところで、例えばドル円の為替レートは、日本人にとっても、アメリカ人にとっても変動リスクが大きいものですが、このボラティリティに対するリスクプレミアムというのは日本人がアメリカ人に要求するものですか?それともアメリカ人が日本人に要求するものですか?それともボラティリティがあってもリスクプレミアムはいらないんですか?

素人なら騙せると思ったのかな?
公の場で語るなら、ちゃんと確率論から勉強し直してから語ろうね。

ユーザーID:1144870606
訂正
コペン
2010年4月26日 15:39

ごめんなさい、間違って空室率に全国の数字を使ってました…
23区の数字が分からないので、東京都のデータを使います。
VF=0.1605 PV=77.17(万円/m2)に訂正します。

ユーザーID:4692384614
investorさんに同意
かめむし
2010年4月26日 15:17

>ギャンブルと投資は違います。

おっしゃる通りです。でも、細かい計算ばかりするのが投資でもないと思いますよ。

>あ、オイルなんかもそうですね、140ドルを超えてもまだまだ行くとか。

はい、下がる前に売りました、トピッシュでは無理でしたが。でも、儲かりました。バブルはその前にアメリカが崩壊してたから、上手く逃げられました。英語使いに囲まれているので、自分だけが世界を見ているなんて思ってませんが、私は英語力があり、海外とのネットワークから情報収集できたことが、大きなやられを防げた理由だと思っています。

老投資家なので、昔はいろいろと失敗もありましたが、それなりの実績を残していると思っています。人それぞれで、いいですよね。
老年といわれる年になっても勉強することはたくさんあります。謙虚な気持ちでもっと勉強したいですね。

ユーザーID:4302079528
ご自分に適したリスクテイクを2
tamarin
2010年4月26日 14:56

海外市場は大きく儲かるチャンスがありますが、少なくとも英語で情報収集できないと、情勢がかわった時に反応できず、大きくやられることもあります。日本語ニュースは英語のニュースの半日遅れです。日本人の営業マン頼みの人は手をださない方が良い。為替差損が、というマインドの人にも不向きです。

持ち家も、東京と地方では状況が違います。東京ではぱっとしない一戸建てに住んでいるよりは、高級マンションに賃貸で住んでいる方がステイタスが高いです。やり方で節税効果もあります。その一方、地方では、おそらく高級マンションはあまり存在せず、一戸建てに住んでいるほうが社会的にも信頼が増すのではないかと想像します。

持ち家が資産が負債かというのは、その人、その国の状況によって違うし、絶対的にどちらが正しいということはないでしょう。この本が主張したかったのは、持ち家信仰を捨てて、キャッシュリッチになることを先に実現して、その資金をうまく運用できれば、金持ちになるチャンスがあるということだと思います。ただ、ご自分でその時の情勢を勉強、情報収集し、リスクテイクしないで金持ちになれるほど世の中、甘くはないと思います。

ユーザーID:7171498645
 
現在位置は
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