築30年の中古マンションを買おうか悩んでいます

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  • あれから

    あれから200万円下がり1200万円になりましたが買わなくてよかったです。
    防熱防音に優れた家、すべてLEDのエコな家を建てたいと思います。やっぱり30年前の家と今の家では雲泥の差がありますね。お金貯めます(笑)

    ユーザーID:0034347595

  • 焦らないでね

    リフォーム代700万ですか(驚)
    どの地域にお住いになるのかわかりませんが、そりゃあ新築のほうがいいですよね〜。

    いいタイミングで見つかるといいですね。
    自分にとって良い物件っていうのは、見学に行ってピンとくるはずです。
    私の経験ですが、5軒見て回ったんですが、ピンと来たのは4軒目の今の住居。
    住環境等、とても気に入っています。
    縁と運は焦らなければ向こうからやってくると思います。

    ユーザーID:0551201021

  • ご報告ありがとうございます

    ご報告ありがとうございます。

    どうなったのかな〜っと思っていましたので、報告があって良かったです。
    リフォームも考えていくとドンドン希望が増えてきて気がつくと高額になってしまうんですよね。結婚式もそうだったと思います。
    これで目が肥えてこれからのマイホーム探しが楽しくなると思います。

    ご希望の条件にあった新築マンションが良いタイミングで見つかりますように。

    ユーザーID:3920989782

  • ありがとうございました

    みなさま、貴重なご意見、本当にありがとうございました。
    リフォームを見積もりまして、配管とかもやり直し現代風なインテリアにすると
    700万円かかることがわかりました。
    なので、頭金を貯めて新築のマンションを買うことにしました。
    皆様のご意見が本当に役立ちました。感謝申し上げます。

    ユーザーID:0034347595

  • マンションの管理運営体制を調べましょう

    私は築26年68平米のマンションを2年前に1300万円で買いました。(東京北東部で不人気区)
    共働き子供ありなので、決め手は以下の理由です。

    ・駅近(時間節約)
    ・保育園近(時間節約)
    ・育児に対する福祉制度の充実(ベビーシッター代補助など)
    ・通勤時間短縮(時間節約、大災害時に勤務地から徒歩で帰宅可能)
    ・大規模マンション(管理費・修繕積立金が低くおさえらる)
    ・駐車場あり(車の維持費節約)

    実は子供が生まれたと同時に上記の理由で今のマンションに賃貸で引っ越してきました。周囲の環境はそれほど良くはありませんが、それ以外の点が合格点以上だったので、借りていた部屋をそのまま大家さんから購入しました。賃貸で住んでいたので、マンションの管理状況がわかっていたのがよかったと思います。マンション理事会の活動もしっかり運営されていて、メンテナンスも十分に施されていることを知っていたから、こんな古い物件を買う気持ちになれたのだと思います。購入前にそのマンションの修繕・リフォーム・メンテナンス状況を十分調べられた方がいいと思います。

    ユーザーID:3072661831

  • 迷いますね

    こんなサイがありました。

    http://trendy.nikkeibp.co.jp/article/column/20080529/1013530/

    大規模修繕計画はどうなっていますか?
    毎月修繕積立金を徴収しても、大規模修繕時に、30〜50万円追加徴収するところもザラです。
    朝三暮四です。
    普通は、年数が経過すると修繕積立金は上がるはずです。

    他の方も書きましたが、配管は大丈夫ですか?
    ザビとか昔は鉛の配管もありましたが・・・・・・

    建築士の友人親戚とかいたら、一緒に見てもらえばいいのですが・・・

    ユーザーID:9914247868

  • 50平方メートルなら買わない

    50平方メートルって狭くないですか?

    家族が増えるという感応性もあるし、そもそも余裕がない。

    また、狭い部屋だと、次に売却する際 不利だと思いますよ。

    ユーザーID:7854760705

  • トピ主さまへ

    大手不動産会社で契約審査担当をしており年間500件以上の物件調査をしています。
    マンションの仕様、資産価値等についてはレスが多数ありますので割愛します。

    個人的にはトピ主さまの今のライフスタイルを重んじ購入を選択された方がよいと思います。
    都内、それも新宿近郊となると都心部でしか体験できない、時間の使い方が出来ます。選択肢も可能性も広がります。この場合、物件の将来的な資産価値を追求するより、将来の自分、家族のために投資するという考え方です。

    不動産は立地が全てです。

    ユーザーID:1448783434

  • 修繕計画ですね!

    修繕計画見せてもらいます!!
    みなさま様々なお知恵ありがとうございます。

    本当に参考になり、まったく見識がなく不動産やさんのおじさんのいいなりだった私には心強いです。

    いま流れは買う方向でして、あとはリノベーション代がどれくらいになるかになるのですが。。。

    ユーザーID:0034347595

  • 修繕費と賃貸家賃

    修繕計画がちゃんと出来ていて修繕費が増えないか確認。
    (10年以内に配管関連の取替リフォームが必要になると思われ、構造により結構大変)
    それが問題なく、貸したときの家賃が16万以上だったら買ってもいいと思います。

    ユーザーID:6057944570

  • 95年の耐震基準は…

    すみません、もう解決済みでしょうがひとつ…

    95年の耐震基準については、別にその前建てられたものに
    いいかげんな物が多い、というわけではないと思っています。
    90年代に建築現場で短期間仕事しましたが、
    むしろその前の時代のほうが現場はいい仕事してたかも?
    という感想(あくまで個人的…
    価格下落が底を打った町ならゆくゆく住み替えもあり得る?し
    80年代まで建物もいいんじゃないかと)

    これもあくまでいい管理があってこそで、
    そこは見た目が「お客さんをお迎えしてる建物か」
    多分トピ主さんは不動産あまり勉強されてないご様子、
    こればかりはちゃんと知識をたくわえてからお買い物されたほうが?

    ユーザーID:7983490451

  • 配管が心配

    賃貸だったのですが築33年ほどのマンションに住んでました。
    見た目はとっても綺麗にリフォームされていたのですが。
    リフォーム400万は、マンションの構造や設備を検討した上での
    見積りでしょうか?
    キッチンや浴室などに最新の設備を備えた場合、それに対応する配管配電などが整ってないと
    予算以上のお金がかかるかも?

    私がそのマンションに住んでる時に困った事は
    鉄サッシ?(今時のサッシではない)で断熱性がなかったこと。
    あと、一大事がマンションの水道の配管の老朽化により
    下階に水漏れを起こしてしまいました。
    最上階だったため、屋上防水も老朽化により雨漏り。
    初めて部屋に洗面器を置く生活を経験しました。

    なので現状図面を見た上での見積りをしてもらった方がいいと思いますし
    古くなると所々リフォームされてるのにその図面がなかったりして
    あれ?違う?って事もあるようです。
    要確認!

    それにしても狭くないですかね?今はいいですが
    お子さんが大きくなる頃に売れるかどうか・・・
    場所がいいだけに10年以内ならまだ価値はありそうな気もしますが。

    ユーザーID:9189174276

  • 5年前に築30年マンションを買いました

    私も5年前に築30年のマンションかいました、今も快適です
    住居って個人のライフスタイルによるとは思いますが

    よかった点
    ・住環境が意外といい
    築年数が古いせいか住人も年配の方がそこそこいる事もあって
    なんだか穏やかな感じです(例としてはEV内での挨拶とか)

    ・金銭的にだいぶ楽
    購入価格が低く抑えられたのでローンなしで済みましたし、
    その分リフォームや家具に使えました

    注意点として
    ・修繕記録の確認
    必ず管理組合には大規模修繕記録があります(大体有料ですが3000円前後、まずは仲介不動産業者に確認してください)
    修繕で外壁の改修
    (塗装・防水工事などが15年に1回ぐらいで行われているか?築30年だと2回以上やってます)
    ちゃんとやっていたとして今、管理組合の預金残高がいくらあるのか?(例として外壁塗装するにも1000万ぐらいかかります)

    ・管理状況の確認(古いマンションは管理が決め手ですよ)

    あと最後に、世帯数100戸以上のマンションが良いです
    管理費などが低く抑えられます(老朽立替時は大変でしょうけどね)

    ユーザーID:7844846769

  • 6人家族で56平米・築36年の物件を買いました。

    渋谷まで15分ほどの駅が最寄り駅で、駅からバスで15分・リフォーム済みマンション5階建てで、870万でした(70万ほど値切った)
    修繕積立金は管理費込みで13000円。
    自主管理のため管理会社に詐取されることがないので全額残っており、10年に一度大規模修繕が住民負担なしで行われています。
    その上、階段やベランダなど共有部分の劣化の個別修繕も火災報知機の設置なども全て管理組合負担で、住民の個別出費はありません。
    ちなみに我が団地には元会社役員さんが多く、1年交代制とはいえ、多くの方が70歳近くになっても理事会幹部を二つ返事で受けてくれるのでラクです。
    また、耐震については、構造上、地震に非常に強い造りであるとの専門家診断をもらったそうです。

    ま、築年数が古くてもこういういい物件もありますよ、ってことで、不動産会社に突っ込んで調べてみればいかがですか?

    あと、トピ主さんご夫婦がどんな広さで育ったかによって、50平米が狭いかどうか感じ方は違うと思いますよ。
    うちは夫婦そろって狭い団地で育ちましたから、今のところが狭いとは思いません。

    ユーザーID:0551201021

  • 築30年でも良いものは良い

     現物は必ず確認してください。
     ちょっと前まで住んでいた築約30年のマンションは、壁が厚い厚い。
     共有部分も広く、各階通路もストレス無く歩けます。
     隣の平成初期のマンションが外壁が薄くて心配になる位です。
     残念ながら諸般の事情で引っ越しましたが、今も心残りです。
     築30年だと、さすがに床などは心配ですが、その下のコンクリート部分が頑丈なら問題ありません。

     あとは、皆さまご指摘の通り、管理状態です。
     管理にお金をケチっていないかがポイントです。ちゃんと掃除されているか?コンクリートの滑落を放置されていないかなどチェックしてください。
     案外、この修繕の放置がマンションの寿命を短くしているケースがあります。逆に修繕が行き届いているマンションは、外見からもかなり若く見えます。
     大規模修繕も大事です。
     しかし日々の手入れが実は重要です。ゴミが放置されたり、枯葉がそのままのマンションだと、そこに水が溜まったり錆の原因になったりします。
     傷ついたり調子が悪くなったものをそのままにしておけば、更なる傷を呼んだり、無理が重なったりでかえって出費が増えます。

    ユーザーID:2404726232

  • マンションの耐震

    自分の購入した部分のみのリフォームでなく
    マンション全体のリノベーションであるなら、耐震のための補強がされていると思います。
    古いから地震で倒れてしまう。なんて事はなく
    どのように建てられているかと、地震の波の向きが問題です。
    例えば、阪神淡路大震災において倒れた建物の隣に倒れていない建物がある。たまたま断層上だったかどうか。とか、マンションの各部屋が直線状か、コの字型に部屋が配置されてるかでも、強度は異なってきます。
    一時期の建築ラッシュで首都圏でコンクリートに浜砂を使った物があり、塩分で鉄骨の腐食や、労働者の技術不足や納期短縮で強度の足りないコンクリート、経費削減で設計よりも細い鉄骨等という物もあります。
    建築業者が今も存続しているか、現在の評判を見るのも良いですし、実際に基礎・鉄骨の様子を抜き出してチェックすることもアリです。ただ、これは所有者でない人ではできません。
    今回リノベーションと言うのなら多分調査していると思います。
    なお、慣れましたが、当方10階で1ブロック先の総合病院に入る救急車は夏場網戸にしていると下から聞こえます。

    ユーザーID:4229379423

  • 81年の耐震基準改正

    wipさん、95年の改正って何でしょう。81年と2000年の改正ならありますが、
    95年には思い当たるものがないのですが。

    トビ主さんのケースに近いものは、81年の改正でしょう。これは大きな改正
    ですので、これ以前と以後ではかなり違います。29年前の改正ですので、築
    30年というと改正の前ですね。
    改正前に着工したものが82年に売られたりしているでしょうから、改正後の
    耐震基準に適合したものを求めるなら83年以降となります。

    私自身まだ買ってなくて、探しているところですが、築20年から27年くらい
    を目安に見ているところです。築30年だと、もうちょっと新しければ良かっ
    たのになあ、と思いながらパスしています。

    ユーザーID:6706371471

  • 参考にしていただければ

    私も8年前に築30年のマンションを購入しました。
    駅徒歩7分、72平米、3LDK、1600万、管理・修繕費月18900円です。
    うちは大阪ですので、逆に阪神大震災を乗り越えたところと考えて購入。

    更に、遠方で建築事務所を経営している伯父に来てもらい
    ここなら大丈夫とお墨付きいただきました。

    3年に一度外壁を塗り替えているせいか、
    築30年にはとても見えませんし
    管理事務所の対応も万全です。

    購入して3年後には1200万くらいに落ちていたのですが
    そのころ近くに大型ショッピングモールが開店しました。
    徒歩5分足らず。
    5年たった今も、平日でもお客でごった返すようなところで
    今はまた1500万円ほどに値上がりしています。
    それでも結構売れるみたいで、
    誰か出て行ってもすぐに違う人が入居してきますよ。

    お子さんが大きくなるまでと割り切るのでしたら、
    逆に評判のいい中古を探すのも手かもしれません。

    ユーザーID:4717064047

  • 私なら、買わない

    うちは、買った時も築12年ほど、高層階、南向き、大規模補修も目前(拠出金ナシ)
    駅が3路線の駅の中心(今ではもう1路線増えてどこへでも行けます)、
    激安スーパー激近、総合病院1軒以上、
    車で5分ほどで内科・小児科の夜間診療病院アリ
    小学校では子ども会が盛んで、周囲の環境はこれ以上ないぐらいのベスト!!
    という物件でしたが…

    50平米は狭いっっっ!!

    子ども二人いますが、客間なんて用意できません。
    もし泊めることになったらタンス部屋に泊めることになっちゃいます。
    これで子ども(男女)が成長しかさばってきたら…怖いですよ〜〜
    もちろん子どもは同室で、成長しても別室にするだけのキャパなし!!
    2段ベッドでカーテン引いて、個室モドキを作るしかできません。

    そんな生活でもいい?お子さん、もう一人増えたら?

    私はもう買ってしまったし10年は住んでしまったので今更なので、
    『環境はいいんだっ』と納得してますが
    宝くじで3億でも当たれば、
    同じ校区でもっと広いマンションを買うと夫と言い合ってます。

    ユーザーID:7747214628

  • 築年30年だから悪いということではない

    私は築42年のマンションを買ったことがあります
    うそではありません、普通に流通しています

    なぜ買ったと思いますか

    「安いから」が理由ですが

    なぜ安いかってことがポイントですよね

    リフォーム総額は35万円でした
    キッチンとガス給湯交換のみ
    その他は自分でコツコツやりました

    ユーザーID:8194536627

  • マンションは管理を買え

    これは、マンションに住んだことのある人なら、一度は聞く言葉です。

    年数が経てば経つほど、管理の仕方によって驚くほど状態が違います。
    当然、そのマンションの資産価値も異なると言うことです。

    分譲マンションでは管理組合が全てを取り仕切っています(共用部のみ)。
    管理組合にお金がなければ、
    何かある度に一時金の徴収が来る可能性があります。

    築30年と言うことは、新築から住んでいる人はかなりの年でしょう。
    あまりに年寄りに役員は困難なので、比較的若いトピ主さんに
    集中的に管理組合役員を依頼される恐れがあります。

    物件の周囲が、購入価格に比べて家賃が割高な地域だと
    多くの部屋が賃貸に出されている可能性が高いです。
    すると、買って住んでいる人と借りて住んでいる人では
    モラルが違いますので、住環境としてはあまり良くないかも。

    ちょっと考えただけで、いろいろ心配事があります。

    まずは、その方面の勉強をして下さい。

    なお、「身動きできなくなる」は本当です。
    そのマンションが自分の都合良い存在のうちは良いのですが・・・

    ユーザーID:9676427670

  • 考え考え考えています。

    なるほど!95年を境に耐震基準が違うのですね!東京もいつ大地震が起こるかわからないし。。。やはり不安ですね。。。エレベーターも小さくて古かったです。ベビーカー1台人2人がやっと。ガラス窓じゃないので防犯的にも不安かも。もちろんオートロックではありません。

    みなさんいろいろためになるお話ありがとうございます!感謝です!

    ユーザーID:0034347595

  • う〜ん…

    うちは築8年、55平米を1980万で買いました。
    駅から徒歩5分、現在新築2800万位の地域です。

    築20年超物件は、様々なリスク(耐震基準とか、立替リスク)を検討した後は、コストを回収出来るかがポイントだと思います。

    私達の場合は、10〜15年程度で手放す可能性がある為、リノベ不要の築浅か、リノベ済みの方がいいと判断しました。
    フルスケルトンのリノベは費用がかさみ回収が難しくなりそうでした。

    またリノベ済み物件は、築浅と金額が変わらず、築年数分の値下がりリスクを考え、最終的に築浅物件になりました。
    同地区の築25年物件は1200万円位ですから15年後の値下がり幅は最大1000万と見込んでいます。
    ローン金利分を入れても、賃貸よりトータルコストが安いと判断しました。

    また、賃貸に出しやすさを考えてDNKS向けの平米にしましたが(私達夫婦もまだ子供いないですし)、これは吉と出るか凶と出るか…。

    無論将来のことは分かりませんが、トピ主さんの今後のライフ(マネー)プランはどうですか?
    今の支払が賃貸より安いだけで決めては後々後悔しかねませんよね。
    じっくり検討してみて下さい〜!

    ユーザーID:6567431809

  • 耐震基準は

    1995年あたりで改正されています。
    ので、95年以前か以後かで、まったく別物と考えていいそうです。

    確かにリノベーションで中身はきれいに変えられるし魅力的ですが、マンションそのものの耐震性は個人では変えられませんよね。
    うちを買うときも95年を基準にしました。


    ただ、10年住んでから賃貸、というビジョンがおありなら、それはそれで有りかもしれませんよね。
    駅から8分なら、場所によっては賃貸物件として使えそうですし。
    お金の流れをしっかりシミュレーションして、可能かどうかを決められてはどうでしょうか。

    ユーザーID:6329184932

  • 買いました。

    最近購入しました。トピ主さんと同じ30年。
    東京、約92平米、5階、駅徒歩10分。
    エレベータ無し。修繕積み立ては約15000円(管理費別。
    修繕計画表と実際の修繕結果の表や積立金の総額なども
    見せて頂き一時金なども無理のない範囲でした。)
    物件2000万でリフォームに600万くらいかけます。
    とにかく広さ重視しました。

    ただし、我が家の場合もろもろあって相続権の発生する土地が
    都内に2カ所あるので、新築買ってもずっと住めない。
    子供(1人です)が高校入るくらいまであってくれればいいかな。
    。。という考えなので。

    そんな私から見ても、
    50平米だと狭すぎだと思います。
    せめて70平米以上あったほうがいいですよ。

    やっぱり築30年は冒険だよな。。と。
    私も思います。。

    ユーザーID:0873122020

  • 悩むのならやめる

    二度目に投稿するアカネです。

    書き忘れましたが築30年だと
    電力量の問題でIH調理器などが使えないかもしれません。
    (マンション全体の電力量が決まっているため)

    特に急ぐ理由がないのなら頑張って貯金してみては?
    大きな買い物に焦るのは禁物です。
    少しでも引っかかるところがあるのなら引くのが無難です。

    我が家は昨年、中古・新築20件以上見て
    中古の良し悪しは素人に判断しにくいと新築マンションにしました。

    築浅物件(2年以内とか)→トラブルの可能盛大(騒音など)
    築8年〜10年だと修繕積立金不足の可能盛大。

    とか多いんですよ〜。
    積立金の相場はマンション管理の本で分かります。

    信頼できる不動産屋を見つけて掘り出し物をいち早く
    知らせてくれるよう関係を築いてください。
    その上でしっかり物件(&周囲の環境)を見て
    さらに売主が売る理由をよーく見極めてください。
    気になる物件なら登記簿を取るのも必要ですよ。

    赤ちゃんがいて大変でしょうが、
    その健やかな成長のためにも頑張って下さい。

    ユーザーID:2038763195

  • 新婚当時に購入しました

    新宿まで通勤40分、駅徒歩5分、築25年、68平米、4階建て4階角部屋、管理費5000円で、
    1000万で購入しました。
    間取りは3LDK(6畳×2、4畳半×1、LDKは10畳)だったのを、
    2LDK(6畳×1、4畳半×1、16畳LDK)にリフォームしました。
    6畳間をぶち抜いて16畳のLDKにし、4畳半の壁を抜いて入子式襖で更にLDKへ繋げられるようにしたり、
    キッチン、お風呂、トイレなど水周りを入れ替え、
    サッシも入れ替え、室内はほとんど新築の状態でした。
    微妙な段差が年代を感じさせますが、とても満足しましたよ。
    で、リフォーム費用は600万。
    古い物件だと足音騒音など問題が多いと思い、全室クッションフロアを2枚敷きにしたり、
    キッチンをアイランドにしたので配管のやり直し費用が掛かりました。

    で、3年後に1500万で売却しました。
    家賃相当を差し引いて、まさか儲けられるとは思いませんでしたが

    でも68平米2LDKでも来客時は手狭に思いましたよ。特に宿泊は。
    55平米では来客に困ると思います。
    売却予定があるならもっと安い物件が良いです。

    ユーザーID:9742504567

  • ありがとうございます

    みなさまの忌憚のないご意見に目が覚める思いです。
    本当にありがとうございます!



    質問いただいた内容をお答えいたしますと

    ■管理費・修繕費込み15000でした
    ■駅から徒歩8分。新宿へは自転車で15分
    ■南西10階、角部屋
    ■日当良好
    ■眺望最高
    ■風通り最高

    ■近くに大病院ありますが救急車の音は聞こえる距離じゃないかな?ただ幹線道路沿いなので防音窓です。
    ■家族は両親と赤ちゃん


    ■近所で家賃10万の賃貸だと2DKの暗く古い物件しかなく、今回の所に引っ越すと管理費修繕費こみで10万弱で、とりあえず新築みたいな今より広い家に住める→10年たったら賃貸に出して一戸建てを買いたい

    ■好きなようにリノベーションできるのはいいところ

    ■悩みどころは、条件はいいのですが、築 30年!


    ■母は『身動きできなくなるよ』と反対してます



    今はやりのリノベーション中古マンション。

    買うべきか買わざるべきか。。。


    悩みまくります!

    近所の新築マンションの相場は3500万円くらいです。


    引き続きよろしくお願い申し上げます

    ユーザーID:0034347595

  • 不良債権候補

    その物件は私なら有無を言わさず却下です。

    みなさんも仰るように修繕費や駐車場、耐震基準も気になります。
    何より子供を育てる環境としては狭いです。

    もう少し頭金を貯めて中古の一軒家を検討すると思います。

    ユーザーID:8202907993

  • 成人式は築50年の住まいで

    築30年のマンションなら、お子さんが成人するとき築50年のマンション物件です。
    それまでに建替えの話しがあるなら煩わしい。
    老朽化したままなら転売できないので資産価値を期待できない。
    その頃は、購入者が減るのでマンション物件が大量に余る時代になっています。
    築50年のマンションにお住まいの自分自身を考えて下さい。
    エレベーターは50年前の旧型になる? 
    それとも全体の改修工事を終えてるので大丈夫?
    私なら買わない。

    ユーザーID:8801792235

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