中古マンション購入・管理について

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トピ主のみ9

みわ

話題

よろしくお願いします。

28才、主婦のみわと申します。
子供が生まれ現在の賃貸だと将来手狭になることと、毎月払う賃料がもったいなく感じた為
現在、中古マンションの購入を検討しています。

希望条件に合った物件を見つけ、見学して是非購入したいと思いましたが
ひっかかる点がいくつかありました。
下記の様な状況で皆様なら購入に踏み切るかご意見を頂けたらと思います。

<物件>
○築12年
○管理費、7000円 修繕費6500円
○3LDK、75平米
○南西向き、日当たり良好(6階)幹線道路沿い
○管理方式:自主管理

<気になる点>
○長期修繕計画について仲介の営業さんに提出を頼んだら、マンションの組合長さんに
「お宅の売り上げはこっちには関係ない!」と提出を拒否されたといって提出出来ませんと謝られた。
○総会議事録は、掲示板に決定事項をを貼っているのでこちらに提出する記録として残っていない。
○現在の積立金は3000万。3年後の大改修時に外壁の補修に加えエレベータ、エントランスのバリアフリー化を計画しているとの事。その時に一時金の徴収はしない。
これについては父に相談したところ「本当に足りる?」との事。(10階建て、総戸数27戸です)

つづきます。

ユーザーID:3243935252

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  • 幹線道路沿いはうるさいしトラックの振動もしますよ

    27戸と小規模マンションなのでしっかりした管理していくならこれから修繕積み立て金が値上げになるのは避けられないでしょう。
    大規模修繕にしても、その積み立て金+これから3年の積立金でも足りないとおもわれます。
    せめて中規模個数50以上あるマンションの方が良いのでは?

    ユーザーID:5373180888

  • 追記

    マンション購入関係の書籍やネットで調べた所、
    マンションの管理がしっかりしている所を探すようにとどこをみても書いているので心配です。
    長期修繕計画や総会議事録にはしっかり目を通しておいたほうがいいとあったので仲介の営業さんに頼んだのですが、見せて頂けないのはやはり管理に問題があるのか、
    それとも気にしすぎなのかともやもやしています。
    営業さんからは「自主管理なので仕方ない所はある。自主管理だからこそこの価格で売りに出せるのに管理にこだわりすぎて買わないのはもったいない」と言われました。

    補足ですが、現在住んでいる賃貸マンションから徒歩5分の位置にあるので環境等についての不安はないです。
    祭りで有名な地域で主人自身が参加している為今住んでいる地域から出たくないとの主人たっての希望で、
    マンションを選ぶ際にかなり場所は限定して探しました。(大阪府○○市○○町。出来れば3丁目か4丁目)その為、ここ以外に夫婦共に希望条件の合う物件はもう見つからないのではと思っています。

    ユーザーID:3243935252

  • ありがとうございます。

    nono様ありがとうございます。

    積立金、やっぱり足りないんですね。
    大規模修繕にいくら掛かるのか規模が大きすぎて予想出来なかったのでアドバイス頂いて助かりました。一応、営業さんを通して確認したのですが大規模修繕まで修繕積立金の値上げなし、一時金なしと回答をもらったのですが口頭で言われただけなので後でやっぱり徴収される可能性ありますよね。。
    音や振動に関しては今住んでいる場所が幹線道路沿いなので気にならないかなと思っています。

    戸数50以上あるマンション・・今の地域を出ればあるのですが主人がなかなか納得してくれなくて。ここでのご意見を元にもう一度夫を説得してみようと思います。

    ユーザーID:3243935252

  • できるだけよく調べて・・・

    長期修繕計画について、提示を拒否されたとのこと。
    ちょっと印象がよくないですし、買う前にそれらをよく確認するのは
    当たり前のことですので・・それらを知らずに買うのはリスクが高すぎると思います。

    あとは飛び込みで、そこの住人にそれとなく聞いてみるのはどうでしょうね。
    もちろん本当のことを言ってくれるとはかぎりませんが、少しでも
    動いて調べるべきだと思います。

    ほんとによい物件ならあっというまに売れると思うので
    その物件はどうですか?
    情報出てからどれくらい経ってますか?
    不動産屋さんの口車にのらないでじっくり探してくださいね。

    がんばってください♪

    ユーザーID:4277888161

  • 雨様ありがとうございます。

    やはりリスクが高いですよね。。
    営業さんだけでなく主人にも気にしすぎなんやない?と言われたので長期修繕計画にこだわりすぎても仕方ないんじゃないかと思いかけていました。

    情報は出てから3カ月程経っています。
    まだそんなに経ってはいないと思うのですが・・。
    少しでも動いて調べるべき、そうですね。
    考えるばっかりでもやもやしていたのでがんばって動いてみます。

    ありがとうございました!

    ユーザーID:3243935252

  • 築12年

    築12年しかたってないのに、大改修を計画してるんですか?外壁に欠陥でも見つかったの?まだまだ全然新しいじゃないですか、そっちの方を心配した方がいいです。書かれている改修を全てやろうとすると、当然3000万では足りません。物を見ないとはっきりとは言えませんが、10階建てですよね、5000万でも足りません。ワンフロアに2〜3室ですよね、普通に考えて、ワンフロアを3家族で受け持って毎月6500の円の積み立てで工事費がまかなえると思いますか?大改修ではなく、外壁の塗装工事とエレベーターのメンテのみならわかります。正直な感想では、主様は、安いものではないので慎重になりたいのはわかりますが、○○町3丁目か4丁目なんて無茶な条件で部屋探ししているのに、物件にいちゃもんつけすぎですね

    ユーザーID:8854817474

  • ぎりぎり足りるかもよ?

    うちのマンションも自主管理で、戸数は20戸程度ですが、
    大規模修繕は2千万程度でしたね。持ち出しは無かったです。
    エレベータなしの低層のため、外壁補修が主だったと思います。

    大規模修繕は足場代が最も高いので、10階建てだと、
    足場組んで外壁補修が精一杯かな、エレベータの補修ができるかな、
    といった感じだと思います。
    バリアフリー化がどの程度の改修なのか分りませんが、
    手すりをつける、スロープ作る程度なら、
    ギリギリ収まる可能性もあるかな。
    マンションお付きの建築会社があるはずで、
    概算見積もりしてもらった上での「追加徴収無し」だと思うんだけどな。

    ただ自主管理にしては、管理費が少し高いかもしれませんね。
    1回目から2回目の修繕までは期間が短くなるので、
    次の修繕に向けて積立金の割合が増えるかもしれません。
    (総額は変えずに割合を変える場合もあるでしょう)

    私は、大規模マンションは管理組合でなかなか意見がまとまらないので、
    戸数が多くて集まるお金が多いのだけが安心な事だとは思いません。
    マンションの規模が大きくなれば修繕費用も高くなりますし。

    ユーザーID:0477998538

  • 幹線道路沿いはウルサイよ

    幹線道路沿いは、私なら絶対に買いません。

    とにかく24時間ウルサイ 特に夜は逃げ場がない。

    必ず後悔しますよ。

    ユーザーID:8037169414

  • 自主管理は諸刃の剣

    そのマンションは、誰から購入するのですか?
    少なくとも、現在の所有者は総会の資料・長期修繕計画書を持っているか、
    管理組合長から写しを見せてもらう権利は存在します。
    マンションの購入時の契約には不動産業者は長期修繕計画書があるのなら
    そのの提供も必要としたはずです。(宅建試験勉強の時の記憶)

    あと、中古を購入するときは、現所有者が、何故売却するのかを把握した方が良いです。
    ステップアップでの売却なのか、マイナス要因(上下隣近所と揉めた、
    とか所有者の夜逃げや幹線道路の騒音等)あっての売却なのか。

    個人的には、総戸数が少なく自主管理と言うのは、これから面倒な事が起きた時に
    自分で行動する余裕があれば良いけど、そうでないのなら止めておきます。
    現に管理組合長さんが強そうですし、誰か調整役がいれば良いのですが。

    もし、購入されましたら、「マンション管理士」の勉強をされると良いですよ。
    自主管理なら特にね。

    ユーザーID:4814037962

  • そんなに変じゃないと思います。

    27戸で管理会社に委託するのはもったいないし、管理会社にもうまみがないから、
    自主管理は別に悪くないでしょう。
    10年過ぎで外壁に手を入れるのは、ごく普通。バリアフリーも余裕があるからこそ当然。
    一時金を徴収しなくてやっていけるなら、かなり健全。
    12年前のマンションなら、上下水道など痛むと致命的な部分のメンテナンスが
    しやすいようになっているので、それほど内部にお金がかかりません。
    エレベータの交換もまだ先です。ですから、資産価値を考えての順当な修繕です。
    以前住んでいたマンションの管理組合に、不動産屋から修繕計画を見せろと言われましたが、断りました。理由は、嫌だから。別に外部に見せる必要なんかないので。
    所有者には当然明示しますよ。でも、空き室だらけのマンションだったら別でしょう。早く埋まってほしいから。
    文面からすると、まだまだ新築当初のよさが残っていて、住人もまとまりがあるようなので、外部には神経質になりがちでしょう。本当に住む気があるなら、むしろあなたが住人として嫌われないように気をつけておく方がいいでしょう。
    自主管理で怖いのは掃除とごみ収集。よく調べてください。

    ユーザーID:1529516126

  • レスありがとうございます。

    周囲で中古マンションを購入したという方がいなかったので皆さんの意見大変参考になります。

    仲介の営業さんの働きかけで売主様(現居住者)の方で長期修繕計画書と総会議事録の控えを見せて頂くように理事長にかけあってくれていたそうです。
    結果、総会議事録の控えと外部に委託している検査の結果報告書のコピーを頂けました。
    何故か長期修繕計画書は売主様でも頂けなかったそうで、口頭で説明を受けたのでその内容を聞きました。トピ本文に記載している内容と同様です。長期修繕計画書については諦めます。。

    亀様

    大規模修繕(大改修と記載してしまいましたが、大規模修繕の間違いでした。すみません)をする事は決定しているそうです。
    物件を見学に行った際ベランダにヒビが入っていたので、修繕の予定を聞いたのですが3年後に行うと回答を頂きました。
    無茶な条件なのもいちゃもんつけすぎなのも承知しています。。
    ただ、阪神大震災を経験しているので建物の保守管理については敏感になってしまいます。
    もしこの物件に決めないのであれば、範囲を広げて探すように夫を説得したいと思います。
    ありがとうございました。

    ユーザーID:3243935252

  • レスありがとうございます。

    中古マンション様
    同規模のマンションで大規模修繕されたとの事。参考になる話ありがとうございました。
    バリアフリーについてはスロープ、手すりの設置、後はエレベータのボタンを低い位置にもつけるといった事を言っていました。
    そういえば営業さんが大規模修繕までは値上げしないという事を言っていました。それ以降は増えるかもなのですね。

    こぐまちゃん様
    今住んでいる場所が同じ幹線道路沿いなので騒音などに関しては自分が住む分には大丈夫かとは思っています。
    ただnono様もおっしゃられていたのでいずれ売却する分にはマイナス要素になる事は肝に銘じておきたいと思います。
    ありがとうございました。

    通ってすがった様
    マンションは現居住者から購入します。
    売却の理由は、別地区の小学校へ入学させたい為と聞いています。
    なぜ別地区に行きたいかまでは聞いていませんが。
    現在育休中で一年したら職場復帰する予定ですが、土日祝と休める職場なので大丈夫かなと思っていますが。
    「マンション管理士」ですね。勉強してみます。
    ありがとうございました。

    ユーザーID:3243935252

  • レスありがとうございます。

    大吉様
    なるほどと思って拝見させて頂きました。
    修繕について順当との事で少し安心しました。
    不動産屋からの長期修繕計画書の提出、なにもなくても断る事あるのですね。
    上のレスに書いたのですが、売主様(現居住者)が提出を求めたところマンションの検査結果報告書と総会議事録はすんなり頂いたのですが、長期修繕計画書の提出は出来ないって何か理由があるのでしょうか??
    もしかして私が思っているより重要な書類とか??
    純粋に不思議に思ったのでよろしければ教えて下さい。

    住みたい気持ちは今70%位です。
    嫌われないように気をつけたいと思います。
    掃除とごみ収集ですね。調べてみます。

    ありがとうございました。

    ユーザーID:3243935252

  • 多分修繕積立金の値上げですね。

    長期修繕計画には、支出ばかりでなく、収入、即ち修繕積立金の値上げ計画があるのです。
    しかし、大規模修繕までに値上げしようとすると総会ではねられ、のびのびになってしまうので、とりあえず値上げせず、踏み切るのでしょう。自主管理ですから管理費が安いのは当たり前として、修繕積立金が異様に安すぎます。新築当初は売りやすくするために低めに設定しておくのは常識で、それで10年はマンションは快適に過ごせます。不具合なんてまずないし、入居第一陣の仲もいいですから。でも、10年を過ぎてから、「あれ?」となるのが普通です。

    2回目の大規模修繕は、外壁ばかりでなくさすがに水回りにも手を加えざるを得ませんから、資産価値を大きく左右します。失敗すればスラム。

    修繕積立金はファミリーマンションで月2万円ぐらいが妥当じゃないでしょうか。おそらく敷地に余裕がないはずですから、将来建て替えても同じ占有面積か、法制度が相当厳しくなっていれば、今の半分近い占有面積しか確保できないかもしれません。できるだけ建物をもたせることを考えて、修繕計画には積極的に参加、つまり払うべきはしっかり払っておくべきです。

    ユーザーID:1529516126

  • 長期修繕計画ですが

    ややヨコから失礼します。

    長期修繕計画ですが、うちのマンションの場合、
    自主管理での素人考えは危険、ということで、
    マンションメンテのコンサル(建築会社とは別)と契約してます。
    つまり、皆の管理費からお金を払って作ってもらっているものですので、
    ホイホイと関係者以外に見せるものではない、という感覚があるかも。
    (無いかもしれないけれど、無用なイザコザを避けたいのが大きいかな)
    計画そのものではなく、2回目が何年後かぐらいなら、
    教えてくれるかもしれませんね。

    たとえ見せてもらえなくても、既に検査結果があって築15年で修繕を、
    ということは、キッチリ計画を立てているのだろうと想像します。
    マンションは、早期早期の手入れが長持ちさせる秘訣だそうですから。

    あと、掃除ですが、うちのマンションも定期的に皆でやります。
    こういうのって、団地育ちの私としては、
    あって当たり前という感覚が強いです。
    適度にご近所と顔見知りになれるし、
    東京1人暮らしが長かったので、こういう近所付き合いは心強く感じますよ。
    まあこれは私が、住めば都、と思う人間なので(笑)

    ユーザーID:0477998538

  • 2度目のコメントです

    気になる点
    同じような部屋の広さのファミリータイプかワンルームや事務所や店舗等との混在型か?
    3年後の大規模修繕で現在の積立金の3千万円を使い切るのか?
    使い切ったら次の改修(修繕)の費用のめどはたつのか?
    その次は大規模修繕で行くのか大改修で行くのか?
    エレベータは何基か?エレベータの防犯はどうやっているのか?
    外壁は水洗いで対応できるタイル張りか?塗り直しが必要な壁か?
    給水設備は屋上か否か、タンク内清掃はどの頻度か?

    駐車場(駐輪場)はあるか?
    駐車料金は近隣と比べて妥当か?機械式か平置きか。
    機械式なら、そのメンテ代は駐車場の使用料のみで賄えるか?使用状況はどうか?空きスペースが発生しているか?

    これらの事は実際にマンションに長期住むと総会等で問題とされるものです。
    あと、老婆心ながら学区を替えたい理由が気になりますね。
    学童がないとか、大規模すぎるとか、通学路が危ないとか、学校が荒れているとか・・・単にその学年に一緒になりたくない子がいるなんて事なら良いのですが。

    ユーザーID:4814037962

  • マンション住人の話が聞けそうです。

    詳しい人からのご意見、本当に助かります。
    かなり当初のモヤモヤ感がなくなりました。
    主人が賃貸マンションのノリで買う気満々だったので(希望地域での物件が皆無に近い状態だったので見つかって本当に嬉しかったようです)みなさまからのご意見のおかげで少し冷静になってくれました。

    今日、近所に住む義両親と頂いた総会議事録を見ていたところ、理事の名前が義両親の友達の息子と一緒だったらしく、本人かもしれないからそれとなく聞いておいてあげると言って下さいました。また、後日報告します。

    皆様から頂いたアドバイスで確認しておくべき事はメモに取ったので、明日不動産屋に聞いてみます。

    ユーザーID:3243935252

  • レスありがとうございます。

    大吉様
    なるほど、値上げ計画も入れるのですね。
    それで見せて頂けなかったというのなら納得出来ました。
    驚いたのですが、修繕積立金は2万が妥当なんですか?!
    この辺りのマンションは6千から1万の修繕費のところばかりなのですが・・・みなさん安いと言われていたので1万円位が相場かと思っていました。
    どのマンションも築10〜15年のものが多いのでこれから値上がりするということでしょうか。。
    でも、自分の資産価値を守る為ですよね。払うべきはしっかり払っておく、その通りだと思いました。
    修繕計画も積極的に参加していきます。ありがとうございました。

    中古マンション
    ご意見頂けて嬉しいです。ありがとうございます。
    外部と契約して作成する事もあるのですね。これも納得です。
    キッチリ計画を立てているとの意見を聞けて安心しました。
    掃除に関しては今日は不動産屋が休みだったので聞けませんでしたが、みんなでやるのもいいですね。
    中古マンション様のレスを読んでいると住人同士で一致団結していい関係を持っているようで小規模マンションが魅力的に思えてきました(笑)

    ユーザーID:3243935252

  • レスありがとうございます。

    通ってすがった様
    確認ポイント詳しく記載して頂いてありがとうございます。
    物件を見学に行く前にトピを立てておけば・・!と少し後悔です。
    もう一度義両親と行く予定なのでその時にしっかり確認します。

    ○部屋は全てファミリータイプです。ポストを見ましたが、事務所などはないと思います。
    ○積立金を使い切るか次の計画について等確認出来ていません。聞いてみます。
    ○エレベータは一基です。防犯についてはカメラがあったような・・という感じです。
    ○外壁はタイル張りではなかったです。塗装した壁です。
    ○給水設備は盲点でした。付近に給水タンクのようなものが見当たらなかったので多分屋上かと・・これはどちらの方がいいのでしょうか??
    ○駐車場と駐輪場はあります。駐車場は機械式です。近隣のマンションと同程度の価格(同じ機械式です)なので妥当と思います。空きは若干あるみたいです。

    学区を変えたい理由、確かに気になってきました。
    主人と義両親がこの地域の学区については詳しいのですが特に問題はないと言っていました。もしかすると古い情報かもしれないので調べてみようと思います。

    ユーザーID:3243935252

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