東京のマンションを売却か賃貸か

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みんとぐりーん

話題

東京23区内、地下鉄駅徒歩1分、
独身者向けの1LDKのマンションに住む独身女性です。

今のタイミングで今マンションを売却するかとりあえず賃貸に出すか迷っています。ローンはありません。

私の懸念は今後東京のマンションが二束三文になるのでは、という懸念と
この震災を目の当たりにして不動産を所有していてもどうなるのかわからないのだなと思いました。

それから人ごみが苦手で東京の暮らしに疲れてるというのもあります。
地方都市での仕事の話が出てきており、そちらに越してワンルームのマンションを借り、軽自動車を買って満員電車に揺られる事もなく緑に囲まれて暮らしたいなと思うようになりました。

とりあえず大手不動産会社に査定に来てもらったのですが7年前に購入した額より200万ほど安い査定額で私なりには想定内で土地が上がっておりこれからという感じの新しい地域です。(湾岸ではありません)

担当営業マンが言うには(営業トークでしょうが)シングルや社宅用にこのサイズのマンションを探してる人が多い、もろもろの条件がいいので絶対すぐ売れると言うのです。

私も気に入ってもらえる自信がある居心地のいい部屋です。
それに賃貸だとトラブルは貸主が処理しなくてはならないのも面倒かなと思います。

しかし私が未だに即決できない理由は、唯一所有していた不動産物件を失う事の不安(気楽な賃貸生活と引き換えに)、これが例えば5千万ほどの物件なら即売りたいのですがその半分に少し満たない位の価格です。

そのお金には手をつけず地方都市で地味に暮らして貯金を増やしながら地味に暮らして行きたい(もちろん縁があれば結婚もしたい)のですが
今のタイミングで東京のマンションを売却するのは得策でしょうか。。?

ユーザーID:0696408145

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  • 参考にはなりませんが

    賃貸がいいか売るのがいいか含めて総合的に相談にのってくれる不動産屋さんもありますよ。

    家賃を取ればいくら位で貸せそうですか?
    固定資産税などの維持費とか計算して、どっちが得でしょう?
    リフォームは必要ありませんか?
    もうそこには二度と住みませんか?

    今、人口減少に加え不況による世帯減少で東京の空き室率も上がってきているし、最近の人はけっこう贅沢だし、色々と大家業は大変だし、もし、二度と住む気がないなら、一棟ならまだしも一部屋でたいした額にならないのなら、管理がめんどくさいので、私なら売っちゃうかもしれません。

    参考にならない回答ですみません。
    どなたかいい回答がきたらいいですね。

    ユーザーID:2244244803

  • 売ります

    以前マンションを売却しました。
    賃貸にする事も考えましたが、住人トラブルや未入居が長期間発生した場合、また遠隔地での管理が不安だったので売却にしました。

    >しかし私が未だに即決できない理由は、唯一所有していた不動産物件を失う事の不安
    これは、売却出来ればお金がはいるので資産が無くなるのとはわけがちがいますし、不動産資産の方が今後のマンション老朽化等を考えてもリスクは高いと思います。

    内覧一組目の方が即決で、値引き交渉も無く売却出来ました。
    高く売れるうちに売った方が良いです。

    ユーザーID:7822997334

  • 賃貸

    その立地条件なら賃貸がよいと思いますよ、なんといっても
    東京はまだまだ日本の中心、すべてが集まっています。

    もちろん、今回の震災があり一極集中は良くないなどの
    話も聞こえてきていますが、それでも日本の他の場所に比べれば
    多く集まるでしょう。
    そして、建物も比較的新しいのでメンテナンスにかかる費用も
    それほど多くはないと思いますから。

    それに、場所が良ければ賃貸に出しても借りてはすぐにつきますよ。
    もちろん、相場より高すぎたりしなければですが。
    あと管理は街の不動産屋等ではなく、大手の企業との取引のある
    所を選んで、個人への貸し出しではなく会社の社宅用に貸し出すのが
    一番良いような気がしますが。

    その手の会社は結構ありますよ。また、ローン残債
    がないのであれば、その収入で、主さんは地方の賃貸に住むのが良いと
    思いますよ。

    ユーザーID:0485093128

  • そりゃぁ…

    今後、その地域のマンション相場がどうなるかなんて、誰にも予測できません。
    一般論としての予測は可能かもしれませんが、災害や事件・事故まで考慮に入れたら、予測不可能。
    (津波が来ないにしても地震そのもので壊れるかもしれない、隣家が火事を出して水浸しになるかもしれない、…など)

    個人的意見としては、
    ・自分が住まない住居を持つ場合、複数戸を持つことでリスク分散
    だと思っています。

    1戸だけを賃貸に出す、ってのはリスク高すぎると思います。



    7年前に購入した価格より200万円ダウンで売れるのですね。
    (例えば、7年前に4000万で購入→いま売るとしたら3800万で売れるという意味ですよね?)

    とすると、200万÷7÷12=2.38万
    よって、家賃2万3800円で住めたことになるわけで(管理費等を入れても5万弱?)、いま売っても、充分モトはとれていると言えるのではないでしょうか。

    ユーザーID:0659060516

  • 再投資

    売らずに賃貸に出しその受け取り家賃の範囲で田舎の物件を買う。賃貸は
    マネージしてくれる業者に依頼する事。手数料は取られますが面倒がなくて
    良いのでは。

    ユーザーID:7885754026

  • 私の場合

    私の場合は、賃貸に出しました
    1LDK駅から5分の物件です
    ローンがまだまだあったのも理由ですが、
    折角、買った大きな買い物を手放すのが
    嫌だったというのが最大の理由です

    賃貸も借主からのクレームなどは、
    手数料払えば賃貸管理の会社が処理してくれますよ
    迷いますね

    ユーザーID:6172635027

  • 賃貸。

    私は1軒目に買った都心の独身向けマンションを賃貸しています。
    転勤になって賃貸に出したのですが、その時点でノーローンだったので、サラリーマン大家さんを続けながら、もう1軒、転勤先の違う都市で新しく自分の居住用マンションを買いました。結局、2軒目のローンがなくなった時点で、フリーランスになり、自分の夢を追いはじめました。

    今、家賃が要らないことに加えて、毎月12万円前後の不労所得があるため、かなり余裕を持って仕事が出来ています。有り難いです。

    今のテナントさんは3人目です。確かに困った人もいましたが、仲介不動産会社さんは相談に乗ってくれますし、なんとかなるもんです。今のテナントさんは長く借りてくれてますがとっても几帳面で安心できます。滞納家賃も保証会社のシステムが出来て安心になってます。

    将来はもう1軒持って、今、アテにならない年金収入かわりにして、余裕ある60代を過ごしたいと計画中。トピ主さんのマンションは、7年で200万円しか下がってないってことは、結構いい物件だと思います。とりあえず市場リサーチをオススメします。ちなみに経験上、貸す場合はペットは不可のほうがいいですよ。

    ユーザーID:9254423528

  • ここまでのお礼です

    皆さん、アドバイスや経験談有難うございます。本当に参考になります!

    マンションを賃貸に出した場合の家賃の相場ですが今12,3万のようです。固定資産税は年に10万ちょっとです。
    近所の不動産屋をのぞいたらほとんどが礼金ゼロか1ヶ月分で広告を出してました。そのほうが早く決まるからとの事です。売却のための査定にきた営業マンも今は賃貸より売買のほうが動きが活発だと言ってました。

    おぢさんさんの、賃貸に出して田舎のマンションを購入という案になるほど!と思ったのですが東京の賃貸の状況しだいですしすぐ借り手が見つかる保障はないですよね。でも地方都市の売り物件を見てみようと思います。

    Kemeooさんにお聞きしたいのですが賃貸管理会社はどこを利用されてますか?差し支えなければ教えて下さい。

    今週末はこの件で悩み続けることになりそうです。不動産会社には決定を伸ばして待ってもらっています。

    まだ〆てませんので引き続き、アドバイスや経験談がありましたらお聞かせください、よろしくお願い致します!

    ユーザーID:0696408145

  • 売りですね

    みんとぐりーん さん。お悩みの様ですが、そもそも不動産投資をしたいのですか?
    単純に駅近なら良い物件?色んな条件によって人気度が変わるし7年物ですよね、そろそろ1回目の修繕も念頭に置く必要があるし
    購入費より200万落は良い方でしょう。
    さっさと売って何か別の投資をする方がベストでは。と、思います。

    ユーザーID:3840031169

  • 売れるうちに売る

    不要となったお荷物は売れるうちに売るのが鉄則です。

    ユーザーID:0305881060

  • 売却しました

    新築分譲マンションを8年目の昨年売却しました。
    築年数は7年ですか?10年超えるとガクッと下がりますよ。これは大きいです。

    私たちはそこには1度も住まずに、2組の新婚さんにそれぞれ3年間賃貸しました。間1年半位は賃貸にもださず。
    そこでいわれたのは賃貸に出した場合は「借り手」が「綺麗に使ってくれる人かどうか」が一番のポイントと言われました。

    幸い、私たちが貸した2組のかたはいわゆる上級の方(一部上場勤務と士業夫婦)でとても綺麗に使ってくれたので、査定も良かったです。
    立会の時はピカピカにしてありました。
    ヒドイ人は本当にヒドイらしいです。管理を頼んだ、上位3社に入る不動産会社の担当者が「ラッキーでしたね。今までみた現場で一番きれいです」と言われました。
    購入時より高くうれました。地価も上昇していたし、少しふっかけてスタートしたので。


    良い物件であれば、ある程度借り手の人間を選べます。
    現金であれば、管理も気も使わず楽なもんです。

    ユーザーID:9791063288

  • 貸した場合

    自分で管理をしないのである場合、不動産屋に管理を任せると、内容にもよりますが、家賃の何%の管理費を払うとします。
    家賃を11万として
    5%で月5500円年66000円
    固定資産税年100000円

    家賃収入年1320000円
    差額1154000円
    ここまでで月約96000円の収入ですね。

    他の支出について
    ・マンションにかかる管理費は誰が払う?
    ・火災保険料、(地震保険料)は?
    ・一部屋だと、個人事業主にならないんですか?仮になる場合の税金
    ・確定申告(自分でやらない場合税理士代。ソフトがあるから自分でできる?)
    見に行く場合、(契約の場合)の交通費(宿泊費)→不動産屋でなんとかできる?
    ・不定期にかかる修繕費用・礼金0の場合、貸主が不動産屋に渡すかも。

    今、ざっと、頭で考えて思い付いたものを述べました。

    全部でいくら手元に残るかわかりませんが。
    駄文で失礼いたしました。

    ユーザーID:2244244803

  • 再度ここまでのお礼1

    皆さん、時間を割いて参考になるお話を書いて頂き本当に有難うございます。
    今日、地元の古い小さな不動産屋にも行ってきました。
    近所なのでとても気軽にいろいろな話ができる点では良かったです。
    賃貸と売却、と同時で募集するという手もありますよ、とも言われました。
    最初に査定に来た大手不動産会社は売却一本での話でしたが、賃貸、売却同時募集とは妙案だと思いました。
    その不動産屋がそのマンションならこれくらいから売り出したら、と提案した額は大手不動産会社よりずっと強気な額でした。
    部屋を気に入った人が出てきたら交渉次第で下げていけば良いというのです。

    最初の大手不動産会社の営業マンはには勢いがあり、さすが大手の大きな支店に配置されている人材と思わせるものがありました。ただ支店が私のマンションからは30分くらいかかる駅にあるのですがいったん市場に出せば一気にどこの不動産屋にも公開されるわけだし問題ないように思いますがどうなんでしょうか。。
    2に続きます

    ユーザーID:0696408145

  • 再度ここまでのお礼2

    大手不動産会社(離れた支店)と近所の駅前にある昔からある不動産屋ならやはり大手が懸命なのでしょうか?
    近所の店は私が話を聞きに行った時にもご夫婦のお客様が来ていたしお店の感じは良かったです。

    将来のあてにならない年金の代わりにマンションの賃貸収入でというプラン私も考えましたし一理あると思います。物件の選出ときちんとした人が借りてくれるなど、うまくいけばの話ですが。。。

    やはり売却して一旦リセットで新天地で心機一転頑張るのがいいのかもしれませんね。売ったお金に手をつけずガンガン働いて海外旅行年一回だけして預金を少しずつ殖やして。。

    まだ〆てませんのでひきつづき、経験談やアドバイスをよろしくお願い致します!

    ユーザーID:0696408145

  • リスクはどちらが大きいとも言えない

    賃貸として所有することと、売却して預金として所持すること。
    どちらが資産価値が高いかは、何とも言えません。
    賃貸は現状の利回りを遥かに上回る利回りがあるでしょう。
    しかし、所有に伴う手間がかかりますし、
    入居者がいないときは管理費などを含めマイナスになる。
    一方、現金としてリスクの低い銀行預金として持つのであれば、
    リスクフリーのように感じるかもしれませんが、
    今後、インフレになるリスクは小さくありません。
    理由は国債残高があまりにも大きくなっていることで、
    返済ができなくなる危険性が高まると、円の価値が大きく下がる。
    相対的に物の価値は下がりにくい。
    輸入に頼るガソリン代が何倍、何十倍にもなると、
    その他の石油製品の値段も上がり、建築資材も上昇する。
    実物資産を持つことは決して損ではない。

    震災後の行方を世界中が見つめている。
    国債の大幅増発となれば、最悪ハイパーインフレの時代が来ないとは言えない。
    借り手がすぐに見つかるようなら、賃貸にすることが賢明でしょう。

    ユーザーID:0847793214

  • 今は賃貸にしています

    4LDKのマンションを賃貸にしています。3年別荘代わりにした後売却と賃貸の両方で不動産屋さんにお願いしていたら、ある会社の社宅として貸すことになりました。

    単身赴任で綺麗好きな方に長年住んで頂いています。今の方が出られたらまた売却と賃貸の両方で探してもらう予定です。

    空き家にすると傷むし管理費や固定資産税がかかるので誰かが住んでくれればいいです。

    自宅とマンションは徒歩で10分なので万一今の家が火事になってもどちらかに住めばいいので安心です。高齢になり一軒屋が住みにくくなればマンションに移り家の方を賃貸にしようと思います。

    賃貸料は少ない年金の足しにするつもりです。

    ユーザーID:0791140743

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