これって、不動産投資詐欺ですか?

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生活・身近な話題

さや

30半ば独身女です。

ちょっと気になる男友達の、尊敬しているという方に会わせて貰いました。
(彼の人となりを知るため、私から言い出しました)
その人は金融コンサルタントをしてる方で、ワンルームマンションの不動産投資が今一番良いと言い出しました。

要点をまとめると。頭金と月10万円の35年ローン返済と8万の家賃収入想定。
毎月2万円の支払いで840万円。節税対策等で400万相当を補い(詳細不明)実質の身銭は35年で440万円。
35年後からは8万の収入のみになるので5年からはプラスに転じ、老後の固定収入が得られて安心だと。

計算に頭金が入ってないのでプラスになるのは45年後以降なんじゃ?と素人考えで思いますし、そんなに古くなったら改修費等もかかりそうです。地震の不安もあります。
その人曰くマンションは70年ぐらいが寿命と言うのですが、それも本当!?と思いますし・・・
そのような質問を続けてみたら、ノウハウの全ては教えたりしない!でも損はさせないとか言い出す始末。
「私は不動産はあるので、リスク分散で先物とか違う候補は?」と質問しても、多少キレ気味の反応・・

私はそんな納得のいかない説明で投資するつもりはありませんが、
男友達は大した投資の知識もなく友人にまかせっきりで既に1戸買っている様子。
この話が詐欺じみていたら教えてあげた方がいいのではと思っています。

詳しくご存じの方、是非教えて頂けないでしょうか?

また、男友達は中小企業の融資に関わる銀行員と聞いていたのですが、銀行員でも畑違いならそのような投資の計算に疎いということはありますか?
実は、その金融コンサルタントの方に会ったのは2回で、2回目に不動産投資の話を聞きました。1回目は私がお願いしたけど、2回目は男友達が勝手に同席に呼んでいたので、もしかしたら男友達もグルなのかもとまで思えてきて・・・。

ユーザーID:7903097007

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  • 間違いなく男友達もグル

    もう、これは明らかでしょう。距離をおいて、他の男性に目を向けましょう!

    ユーザーID:7647506856

  • 不安に思う気持ちは正解

    銀行員だから、詳しいとは限りません。
    上の言うとおりにしか動かず何も考えていない人もいます。
    貴方のお友達がそうではありませんように。

    で、そのコンサルさんの話ですが
    本当にマンションが手に入れば厳密には詐欺ではないでしょう。
    私も似たような営業をかけられたことがあります。
    営業がおっしゃるとおりの未来になれば正しいでしょう。
    でも、あなたが不安に思っている通り
    30、40年後ボロマンションに住みたいと思う人はいるでしょうか?
    30、40年後もそのマンションの立地はそのときの人口分布に合うでしょうか?
    答えは誰にもわかりません。

    私がそんな投資をやるのなら
    少なくともローンは購入価額の半分までです。
    で、老後を見据えるのなら45歳以降に購入します。
    さらに自分が住んでもいいような物件ですね。

    不動産投資の市場がにぎわっているのは本当ですが
    普通の会社員が勢いでやるものではありません。

    ユーザーID:3543514402

  • 悪いけど

    30歳越えて、そんな事も小町で聞かなきゃ分かんないのも
    ちょっとどうかと思うよ?

    取りあえず、トピ主さんは購入の意欲が全く無いと押し切る事でしょうね。
    その男友達とやらも、トピ主さんが購入すればマージンが貰えるのかも
    しれない。せいぜい良いカモだと思われてるんじゃないかな。

    ま、詐欺詐欺と騒ぐのもおかしいので
    その辺の話からは抜け出しましょう。
    それ以外は放っておけばいいこと。以上。

    ユーザーID:7229229542

  • 古臭い話

    あなたが正しい。古典的な投資詐欺だと思います。築35年のマンションなんて、よほどしっかりした建築で、保守も適正でないと借り手も買い手もいません。ワンルーム用の低グロス薄壁マンションなんて論外。

    銀行がその程度の嘘を見抜けずに融資してたら、すぐに潰れちゃいますね。それに投資詐欺の片棒担ぐ行員なんてまずいない(いれば新聞一面に載る)。よって男友達のキャリアも嘘。

    ユーザーID:4310986009

  • ものすごく楽観的でズサンな話ですね

    「詐欺」かどうかは判断つきませんが、
    ものすごく「楽観的」で「ズサン」な話なことは間違いありません。

    トピ主さんも書かれているように、
    ・頭金は?
    ・話を鵜呑みにしても40年たたないと儲からないけど、地震等の被害リスクは?
    ・40年以上にわたって入居者が途切れない?
    この3点だけで、話になりません。

    普通、マンションやアパートで不動産収入を得ようと思ったら、複数所有しないと話になりません。

    最低限、
    ・10戸〜20戸所有
    ・10年〜20年程度で減価償却
    これくらいの条件をクリアしないと、儲けることはできないでしょう。

    ユーザーID:4086675264

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  • それ知ってます

    私の元彼が引っかかった不動産詐欺に話がそっくりです。
    元彼は2部屋買わされて、2700万円のローンを払っています。
    やはり月7万円の家賃が見込めるからって話だったのに、実際は5万で、5年もすると古くなったとかで、月4万3千円になってしまったとか。
    元彼は有名企業に働いていたのですが、会社のロビーで業者に声を掛けられたそうです。
    最初は1200万円で1室買ったのですが、上記のように5万円にしかならないので、
    固定資産税等を考えると儲けにならないので、業者に解約したいと申し出たそうです。
    そうしたら1500万円の部屋を新たに購入してくれたら、解約してあげると言われて契約してしまいました。
    それはもちろん嘘で、業者に「そんなこと言った覚えはない」と居直られ、2部屋分のローンを払う羽目に。
    その物件の場所と広さを彼氏から聞いただけなのですが、素人目に見ても「一部屋でそんなにするかぁ?」って感じ。
    もうちょっと足せば多分あの辺なら、中古で一棟買えそう。
    多分その物件も、相場と値段が釣り合ってないと思います。
    それくらいは調べた方がいいです。ネットで簡単に調べられるし。

    ユーザーID:2332522049

  • 詐欺ではない

    代金を受け取ってワンルームマンションを販売しなければ詐欺でしょうが、
    契約通りの物件を販売してくれるなら、それを詐欺とはいいません。
    普通の商取引です。

    買った物件が30年、40年後も同程度の家賃を維持し続けられるか
    なんてのは誰にも保証できるはずは無いので、そのコンサルタントに
    責任を問うこともできないでしょう。

    要はギャンブルなのです。それも、きわめて分の悪い。
    ギャンブルで負けた責任を、他人にとらせることなどできるはず
    ありません。

    ユーザーID:4101904208

  • うまい話は詐欺。

    そんなもの不動産投資詐欺に決まっています。ワンルームマンションの不動産投資が今一番良いなら本人がやっているし、儲かることを他人には教えません。マンションはすでに供給過剰だから空室が多いし、男友達もグルではないでしょうか。うまい話は詐欺です。騙されてはいけません。

    ユーザーID:4786077805

  • 70年持つマンションが8万円で借りられるか?

    それなりのお手入れをすれば70年持つマンションもあると思いますが、70年持たせるためにはかなりのオーバースペックで作る必要があるのではないかと思います。ワンルームマンションとは言えども家賃8万円で借りられるものかということを考えると自ずから答えが出ます。

    ユーザーID:4445648970

  • 新築投資マンションは損をする可能性大

    詐欺とは言い切れないけど、強引な販売に引っかからないで

    利回りや利益を考えるなら、中古でも立地がよく大規模のマンションを中古で出てる価格をさらに値切って買うぐらいでないと投資として考えるのは難しいです
    余程掘り出し物件でない限りね

    年数が経てば修繕積立金は上がるし、賃貸価格は下がりますから

    騙されないようにね

    ユーザーID:3627357809

  • 詐欺と言うか・・・

    この手の勧誘は私の会社にもよく電話がかかってきます。
    金融コンサルタントとやらは実際はそういうマンション投資を募集する会社の社員なのか、またはそういう会社から、紹介料をもらえる人なのでしょう。だから、マンション投資以外の投資先を提案できないのでしょう。

    マンション投資は勧誘している会社からみれば、
    お客がお金出してマンションを買うから会社に責任は無いし、実際に借りてくれる人が居なくて8万円の収入がなくても関係ないし、管理費も頭金もお客さんが払えばいいことだし、お客が損しても自己責任ですで終わるんじゃない?
    管理費をお客から取れればいいだけだと思うよ。
    詐欺と言うか、「儲けられるとは限らない。」じゃないかな?

    機会があったら、聞いてみて
    ・頭金はいくら必要なのか。
    ・マンション管理費、修繕積立金は誰が払うのか。いくらなのか。
    ・借りる人が居なくて家賃収入が無いときは保証されるのか。
    ・税金対策を受けられる人は誰でも受けられるのか、条件が無いのか。

    ユーザーID:0539068743

  • 騙されないで、人生台無しになります。

    よくある話ですね。

    実際銀行員が投資詐欺まがいの融資を行っている場合が多いと思います。
    融資ノルマが果たせない低レベルの銀行員、ヤクザまがいの不動産屋等が結託して上手い話を何も知らない人に持ってきます。
    新しい物件の場合は入居率が高いと思いますが10年〜20年経ったオンボロマンションに入居したいと自分でも思いますか?それにマンションはどんどん劣化して積み立てだけでは足らなくなります。マンション建物も古くなり、部屋も数年に一度はリノベーションが必要になり、売りたい時には買い手は無し。が現実です。

    実際銀行員は投資に関してはド素人です。

    これは立派な詐欺です。

    ユーザーID:9099064796

  • 詐欺ではありませんが・・・

    40代男性です。

    本業は普通の会社員ですが、以前、事業を行っていたときに蓄えた資金を元に、賃貸マンション2棟保有し毎年確定申告を行っている者です。

    今回のお話は、支払い総額から2900万円程度の物件(フラット35、2.29%固定)で利殖するということですね。

    節税対策ですか・・・
    青色申告した場合の所得控除として65万円はありますが、400万とは意味不明ですね。
    そんなことが出来るのなら教えて欲しいです。(笑)

    まずは、
    ・回転率100%は絶対に有りえない。
    ・固定資産税は?
    ・修繕積立金等の維持管理費は?
    ・35年間、家賃が8万円で推移できる根拠は?

    等々、謎が一杯ですが、基本は売買契約ですのでその点での違法性は配慮するでしょうから、詐欺要件は成立しないと思ったほうがよいですね。
    もちろん、こんな話に乗らないのが賢明です。

    友達の目を覚まさせるのは簡単です。
    ネットでも構いませんが、新築で8万の家賃設定が標準な地区を見つけ、そこで築年が昭和52年前後の物件の家賃相場と比較させれば一発ですよ。

    基本、収益物件は自己資本が原則で借りたら採算割れです。

    ユーザーID:0798413718

  • 名刺を貰おう

    1.詐欺かどうか
      実際に新築マンションの所有権が移るなら、詐欺とまではいえない。
      投資として成り立つかは、買い主の自己責任です。
      不誠実な説明とは思いますが。

    2.銀行員なのか
      名刺を貰っていないのですか?
      多分銀行員ではないでしょう。
      銀行の名刺を持っていたら、電話をしてみましょう。
      その場合、名刺の電話番号ではなく、ホームページで調べて代表番号に
      掛けるといいです。

    ユーザーID:7136993583

  • やめたほうがいい

    すべての予定は未定です。

    金融コンサルタントは、人間の生活に絶対必要とはされない職業ですよね。
    まして例えば検査数値やデータがあるものでもない。出されるのはせいぜい彼の予想値。
    ギャンブル性まで感じてしまうのは、私だけでしょうか。
    先に言いましたように、予定はすべて未定。
    貸せるか未定。35年後に存在するか未定。下落あり。管理費の値上がり。
    言っていることにしっかりした根拠がない。

    横道にそれますが、ファイナンシャルプランナー、大学に行くならを何を要求されると思いますか?
    海外ですが、偏差値の低い学部のひとつです。
    理数能力は一切問われず英語がパスしていることのみです。つまり口なんですね。
    科学的な頭の人間は行かない学部です。

    自分のお金は自分で考えて計算して管理するのが一番です。
    見えないものは信じない、これに徹してください。
    ワンルームを勧めたのは値段が買いやすいからでしょう。
    私のいる国ではシニア物件詐欺が多い。それとグループ投資詐欺。
    でも私なら買いません。
    ぐるの可能性がありますね。
    友達にも相手の悪口は用心して控え、今は興味がないで通すといいと思います。

    ユーザーID:7743346567

  • まぁ

    投資なので。
    詐欺とは言えないけど。
    詐欺まがいということでしょうか。
    投資なんて しょせん自己責任ですから。
    儲け話にのっかる人にも責任はあります。
    でも。
    ワンルームマンションなんて。
    これから少子化ですから。
    絶対に もうかりませんよね。
    その男友達が銀行員ってのも疑問ですね。
    そこ 確かめた方がいいですよ。
    たぶん銀行員もどきでしょうね。
    それにもまして。
    意味不明な友達が多そうなトピ主さんの人生も疑問です。
    もう少し きちんと生活をされた方がよろしいかと思います。

    ユーザーID:4593464555

  • 中古マンション

    かれこれ30年以上前の大学で受けた「住居学」の講義では
    「鉄筋コンクリート住宅の寿命は70年」と習いました。
    (ちなみに木造は40年でした)
    なので、その点に関しては、まあ 一応、嘘ではないかも。

    ただ「35年後からは8万の収入」はありえませんよね。

    ウチの近辺は新築のマンションが2500万くらいです。
    同じ町内で同じような間取りの中古マンションが660万で出ていました。

    ちょっと離れた所のやや小さめのマンションなら300万台でありました。

    なので、築35年のマンションを8万も出して借りようなんて思いませんね。

    ユーザーID:3482186087

  • あくどい銀行員はいますよ。

    金融商品の販売等に関する法律と、不動産特定共同事業法でググってみて下さい。
    詐欺ではありませんが、重要事項説明義務違反になると思います。
    虚偽説明に該当する可能性もありますね。

    あくまで不動産投資であり、金融商品ではないことから、男は法律の網の目を抜けているつもりなのでしょうけど、手口が古いのでとっくに法整備されています。
    もしかしたらさらに網の目をくぐっている可能性もありますが、不適正な勧誘であることは間違いないので、友人には助言してあげた方が良いかもしれませんね。


    銀行の融資担当ならノルマもあるでしょうけど、中小企業はどこもかしこも青息吐息で、優良な借り手を見つけるのは生半ではありません。
    資産家に投資話を持ち掛けて、これに融資を絡めて親切な銀行さんを演じるという手口は、すでに常套手段です。
    資産家相手なら返済が滞れば資産を差し押さえ出来ますから。

    返済能力が十分ある人にお金を借りてもらうのが目的ですから、投資話なんてウソ八百並べ立てても関係ないという腹ですね。

    ユーザーID:9726605434

  • 絶対儲からないとは言わないけど

    800万円くらいの中古マンションを
    頭金200万円くらいでローン35年で600万円くらい?
    金利2.1〜2.4%くらいでしょうか。

    管理費とか固定資産税とかリフォーム代とか計算に入って無いのでは?
    その辺が金融コンサルタントのテクニックと言う事なんでしょうかねぇ。

    リスクの方が高そうだけどなぁ。

    ユーザーID:0539068743

  • 男友達は「サクラ」

    2人してグルになって、騙そうとしている。
    彼の人となりを知ったのですから、絶交が吉。

    ユーザーID:5109833211

  • 可能性の話。

    ・詐欺か?
    不明。詐欺の可能性もある。ハイリスクだが合法的な投資で、どうなろうと「自己責任」で泣き寝入り、という可能性も高い。

    ・男友達に警告すべきか?
    その男性が心底その投資に魅力を感じて信じ切っている可能性は低い。
    何のリターンや義務もなく、リスクのある儲け話を「女友達」という程度の相手に熱心に勧める人間はいません。

    彼はあなたをその投資に乗せなければならない理由があるのです。

    その投資チームの一員であり、彼にもリターンがある。
    または自身がその投資に乗ってしまったが、損失を出している。その穴埋めの為、または解約する為の条件として、新たなカモの紹介を強いられている。

    何にせよ、あなたがその男性を憎からず思っていることに付け込まれている可能性が高いでしょう。

    鼻で笑ってサヨウナラしてください。

    ユーザーID:9827650459

  • グルか無知かわかりませんが、、

    不動産投資は庶民が一番してはいけない投資だと思います。

    空家になれば、家賃が入らないどころか、固定費用分がマイナスになるわけですから、リスクが大きい!

    ユーザーID:7727318153

  • トピ主です

    いっぱいのお返事ありがとうございました!
    皆さま一致して「危ない話」とのことで、やっぱり…という気持ちでいっぱいです。

    ご指摘頂いた点で、私が気づいて聞いたことへの返答はこんな感じでした。
    皆さまにオカシイと証明して頂ければ、このトピが詐欺まがいの被害に合わないための情報になるかと思うので、共有させていただきます。

    Q.物価変動で、8万の価値は40年後とかには現時点の3万ぐらいの価値では?
    A.物価変動の影響を、なぜ家賃だけが受けないと思うの?

    Q.古マンションでは、家賃がタカが知れてるのでは?
    A.それでも、物価変動でもともと想定していた8万円より上がっているのは確実。だから数戸もった方が良い。

    Q.地震のリスクは?
    A.街の整備で残った土地の権利を高く国とかに買い取って貰えたりする。 実際神戸の震災で、建物が崩れローンが残ってなんて話はない。

    Q.少子化の影響は?
    A.人が減っても、田舎が過疎になるだけで、不便になった人たちが東京に集まっていき、東京は大丈夫。



    ただ、1つ気がかりな男友達について、もう少し相談にのっていただけますでしょうか・・?
    (続きます)

    ユーザーID:7903097007

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  • 目を覚まさせる方法は・・?

    男友達は凄く素直で、他人を疑わない人ではという気がしています。

    コンサルの方の生い立ちや考えを「カッコイイ!」を連発して聞いて心酔してましたし、前から聞いていた彼の話は身振りまで含め上辺だけ真似た劣化コピーでした。


    もし彼がグルではなかった場合…
    一から百まで人の話を間に受け自ら考えないなんて、頭に本当に馬鹿がつきそうではありますが、ただ素直過ぎなだけだったら…見捨てていいものか・・


    というのも、私がコンサルの方の言わない投資のリスク面を並び立て少し不穏な沈黙が訪れた後。
    男友達が検討しているらしい2戸目の購入について、木曜日にシミュレーション資料を持ってくるから、そこからコンサルの方のスケジュール上?急いで契約してくれとまくしたて、彼の了承を得てたのです。


    心酔し全く疑っていなかったところ、今回の件で疑念を持たせる一石は投じてあると思いますが、目を覚まさせる方法を色々ご伝授いただけませんか?

    トムヤムクン様に教えて頂いた、「同地域で築年違いの物件の家賃の違い」については、物価変動に関する話しで説明出来そうなので、その方法で目を覚ましてくれそうにはありません。

    ユーザーID:7903097007

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  • 補足です。

    ご友人の男性ですが、手遅れとは限りません。

    重要事項説明義務違反は明白ですので、契約自体を取消にすることが出来ます。
    その男が「すでに契約が成立しているものは変更出来ない」と主張した場合、財務局の相談窓口に問い合わせる旨を述べて下さい。

    消費者保護の立場が最優先となるよう法整備が進む昨今、財務局から金融庁にまで話が届きます。

    銀行に対して金融庁の監査が入る可能性もあり、最悪の場合その銀行は営業停止になります。
    信用だけで商売している銀行にとって、営業停止などという事態は企業としての存続に関わる由々しき問題です。

    財務局の相談窓口ですが、電話相談だけではまともに取り合ってくれません。
    前もって文書を用意しておき、電話は文書提出のためのアポ取りにして下さい。

    そこまでする前に、その銀行の支店長と話が出来れば、それが最善です。

    ユーザーID:9726605434

  • 不思議なのですが

    気になる男性の ひととなりを 知りたいからという理由で 紹介された人物から、なぜ、投資の話を聞かなくてはならないのかが 不思議で仕方ありません。

    貴女が気になる男性は、残念ながら 貴女を恋愛対象に見ていないから 投資話を 遮らなかったのでしょう。

    「カモ」だと見ているのだと思いますよ。

    ユーザーID:2467154740

  • 不動産投資では通常修繕費を抜きます

     8万円というのは、現在の基準でいう8万円、という言い方をしているわけ
    です。ですから、そこに関して言うと、そういう前提ですと言われれば、ふうん
    というだけで、将来の8万円は今の3万円の価値という指摘はピントがずれて
    います。
     しかし、当然古い物件の家賃は下げざるを得ないので、実質的な価値で下がら
    ないというのは現実的なシナリオではありません。入居率も、REIT(不動産投資
    信託)のようにまとめられていればともかく、個人で所有すると1・0の世界
    なので、かなり極端なリスクを背負います。

     しかも、この手のシナリオでは、そのほとんどが大規模修繕費を入れると全然
    投資を取り返すことはできません。70年というのは、鉄筋コンクリート構造物の
    寿命であって、電気・ガス・上下水道の配管(ライフライン)は、はるかに手前
    で大規模修繕が必要です。その頃になると、転売でかつての高級マンションの
    住居者は低所得者に入れ替わっており、当初の負担ができないこともあります。

     そして、気になる彼は中小企業の融資に関わる中枢の銀行員ではなく、単なる
    平社員でしょう、こんなこともわからないなんて。

    ユーザーID:7649120822

  • >目を覚まさせる方法は・・?

    ちゃんと、マンションの売買がちゃんとされていれば詐欺という事もないと思うけど。
    売る側が「必ずもうかります」とか言っちゃうと詐欺になっちゃうのかな?

    投資をして勉強不足で損をしても自己責任なのでは?

    友達が心酔しちゃっているのなら、実際儲からない根拠を示すしかないのでは?
    トピ主さんが計算してみればいい
    または今彼が持っている物件の条件をここで書き込めば、みなさんが疑問点の検討、シミュレーションをしてくれるんじゃない?


    あとは
    この低金利時代2戸目の購入を急ぐ必要はないと思うけど?もう1年くらい待っても問題ないでしょ?固定資産税の支払いとか、青色申告の後にいくらのもうけが出たか確認したら?
    とかどうでしょう?

    >「同地域で築年違いの物件の家賃の違い」については、物価変動に関する話しで説明出来そうなので、その方法で目を覚ましてくれそうにはありません。

    これはちょっとちがうのでは?
    経年劣化によって家賃を下げざるを得なくなるという事では?8万円の価値が3万円になるのではなくて、10年もすれば家賃収入が8万円以下になる。という事では?

    ユーザーID:4739026140

  • あ、友人の男性が銀行員でしたか。男はコンサルでしたね。

    すみません、勘違いしてました。
    コンサルと名乗る男が銀行員かと思ってました。
    友人男性が銀行員なんですね。
    コンサル男性は、不動産ブローカーでしょうね。

    投資の内容については破綻しまくりなので、いちいち指摘するのも面倒なくらい突っ込みどころ満載ですが、友人男性もコンサル男性も確信犯ですからそんなことは百も承知です。
    投資話のウソや矛盾を論破して見せても意味ありません。
    最後には、泣き落としで助けてくれと言われます。
    情にほだされないように。

    友人男性に、その勧誘方法は違法性が高いと教えて上げましょう。
    もし騙された人が、たとえば消費相談窓口に駆け込むと、そこを通じて財務局に事故報告がなされ、銀行は賠償請求を受ける(内閣総理大臣の承認が必要ですが)ことになります。
    裁判と違って立証責任はありません。
    金融庁の担当者が、投資話と融資の件を悪質だと判断すれば、政府への承認請求をしてくれます。
    悪質な勧誘による契約の、取消と損失分の賠償請求は、消費者の権利として法で認められています。
    また、金融庁から銀行に対し、不祥事件として是正勧告がなされます。
    銀行にとっては大変な痛手になります。

    ユーザーID:9726605434

  • 彼はすでに一戸買ってるんですか

    入居者が途切れた時が、目が覚めるときでしょうか。
    一旦その話に乗ってしまった以上、無傷で撤退はできないでしょうね。損切りで撤退するか、家賃収入が40年途切れないことに賭けてローンを払い続けるか・・・。一戸なら最悪自分が住む(自分の住居費と相殺する)ことができますが、2戸目の購入は、傷口を広げることになると思います。
    2戸程度じゃリスク分散にもなりませんし。

    このトピを印刷してご友人に見せてはいかがでしょうか。

    ユーザーID:7838849831

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