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4億円マンションの相続税

マルコ
2012年6月11日 18:31

初めてトピを立てます。よろしくお願いします。

叔父が余命宣告されたことで現在住んでいる東京のマンションを私に相続させる旨の遺言状を作ると言い出しました。

私には兄が居て、両親はどちらも亡くなっています。

突然そのような話をされビックリしましたが兄夫婦は以前から叔父に相談され、話し合っていたようで知らないのは私だけでした。

叔父の希望は、亡くなるのが分かっていたものの、奥さんのために購入して夫婦でとても気に入っていたマンションを手放さずに私達が住むか賃貸に出して手離さずにいて欲しいと言うことです。叔父夫婦には子供はなく、ローンはありません。

私は北海道に住んでいて東京へは観光で数回来た程度で土地勘もありません。おまけにマンションの管理費が月6万円、他に積み立て、駐車場代が月に5万強と、私が住む地域では家が2軒借りれるほどの維持費がかかります。
私は結婚していますが子供はなく、2月に主人の会社が倒産し25年働いた職場を失いました。現在、求職活動をしていますが、まだ仕事は決まっていません(主人は45歳です)

私は14年程、今の職場で働いています(介護職。現在40歳)

親が残してくれた遺産は現金2千万円と家3軒です。
現在、1軒は建替えし兄家族が住んでいます。2軒は賃貸に出し家賃収入があります。主人と私は結婚してからずっと同じアパートに住んでいます。

自分たちの預貯金は1900万円程で、親が残してくれたお金は、将来兄に何かあった時、兄夫婦の子供達に使ってあげたいと思っています。

叔父のマンションを相続した場合、相続税はどれくらい必要なのでしょうか?預貯金が全て無くなってしまうのではないかと不安ですが叔父にお金の話をすることを躊躇してしまい聞けずにいます。

お分かりになる方是非教えてください。よろしくお願いします

ユーザーID:8639328047  


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タイトル 投稿者 更新時間
相続人はトピ主さんだけ??
とおりすがり
2012年6月11日 20:13

4億は恐らく購入時の価格だと思いますので、まず今の価値を
査定して貰う必要があります。

その査定額が相続額です。

おじさまの奥様はご存命ではないのでしょうか。
その場合、トピ主さんが一人で相続となると免除されるのは

基本の5千万+1千万の6千万だけです。

それを超える査定額のマンションならば、それに応じた相続税が
かかります。

恐らく4億のマンションが6千万ということはないでしょうから
ご両親が残してくれた遺産の大半を相続税で使うことになるかと…。

東京のマンションが仮に人が借りてくれたとしても、正直とトピ主さん
にはメリットはないと思います。

おじさまも相続させるくらいなら恐らく相続税の対策くらい
していると思いますが、きちんと話したほうが良いです。

このままだと借金背負ってマンション相続になりかねません。

ユーザーID:0650585442
その相談はここでは無理です。
濱太郎
2012年6月11日 21:07

相続税がどういう税金かをご存知ないみたいですので、ごく簡単な説明だけ書きます。

相続税は被相続人(死んだ人)の死亡した日における財産の時価で評価した遺産の総額に対して課税されます。
また、その税額は法廷相続人の数に応じた基礎控除を引いた後の金額に各法廷相続人が法廷相続分等で取得したものとした財産の価格に税率を掛けて計算します。
その相続税総額を実際に取得した財産の額に応じて按分します。

従って、いくらで買ったマンションを貰います。
税金いくらですか?
とは答えれない税目なんです。

また相続税は相続財産を評価する人により税額が変わります。

同じ相続を10人の税理士に計算させたら10通りの税額が出ても不思議ではありません。
また、極端な話、死んだ日が一日違えば税額も変わります。

上記の理由から専門家に相談するか、叔父さんになるべく期待に沿える様にしたいが、税金の支払いやその後の維持に不安があると相談するのがいいと思います。

4億円のマンションをお持ちの方ですから、財産は他にもかなりあり、相続の相談をしてる専門家が居ると思いますよ。

ユーザーID:7367222264
相続開始時点の時価が基準携帯からの書き込み
とも
2012年6月11日 21:18

まず、相続によって取得した財産の評価は相続開始時点の時価で評価します。

さらに評価方法も物件により異なるので、トピを立てて一般的に質問しても回答を得るのは難しいと思いますよ。

懇意にされている税理士さんに相談なさるのが一番早いと思います。

ユーザーID:3187031296
相続開始時の評価
けい
2012年6月11日 21:51

4億は、現在の時価ですか?それとも購入時の価額?

相続税の計算には上記のいずれの価額も関係ありません。相続開始時の路線価で評価した価額をもとに計算しますので現時点で相続税がいくらになるかはわかりません。

路線価・叔父さんの法定相続人の数・他の財産がいくらあるか・負債はあるか、などなど相続税の計算は複雑ですのでいま書かれている情報では「どれくらい」の予想もつきません。

ユーザーID:1664918626
正直に話し合う
青葉
2012年6月11日 23:41

額も大きい物件のようですし、トピ主さんの夫さんが求職中という事でもありますので、気が進まないのはわかりますが、正直にマンションだけポンと貰っても困る(もしくは不安)と話した方がいいでしょう。
それほどの物件を買われた方で遺言書も残されるというのであれば相続税、維持費等についても考えておられると思いますが、楽観的に考えておられる可能性もありますので。
現金なら、どんなに多額でもその中から諸経費を支払う事が出来ますが、不動産だとそうはいきませんからね。
叔父様、お兄様とよく話し合われる事をお勧めします。

ユーザーID:5739764783
相続放棄
kentarou
2012年6月12日 8:39

相続すると大きな借金を背負いそうですからそのときは相続放棄すればいいんだし、叔父さんには相談できないのですか。弁護士にも相談してみたらいいと思います。

ユーザーID:0721625212
評価額は1億円程度。賃貸で利益が出ます。
いっくん
2012年6月12日 9:18

1.相続税 6,000万円  (評価額1億円として。)
2.管理費等 20万円/月 (管理費、修繕積立、固定資産税等々)
3.家賃   150万円/月

細かい計算は省略しますが、これらの要因から、ローンのないマンションを担保に相続税を借入れ、家賃と経費の差額から5年以内にローンは完済できるでしょう。

勿論、空き室もありますが、相続してしまえば賃貸しようと売却しようと持ち主の任意でしょう。

但し、相続するマンションの市場価値、賃貸・売却のしやすさ等々マーケティングする必要はあります。

ユーザーID:0939092502
相続はやめた方がよろしいかと
地下の星
2012年6月12日 12:44

叔父様の希望する遺言は
「自宅高級マンションをマルコに相続させる。
自分が住んでも人に貸してもいいが売ってはいけない。」
ということですよね。


相続税額がいくらか以前に、これはマルコさんにとってとんでもない内容だと思われます。

理由は次の通り
1.現住所から遠く離れている上に、固定資産税以外に月十数万円の維持費がかかるマンションにマルコさんが移り住む可能性はなさそう。
2.賃貸マンションは供給過剰であり賃料は下落している。
3.高級マンションを借りられる人は少ないので空室になる可能性大。
  空室でも維持費や固定資産税はマルコさんが払い続ける必要あり。


マンションを誰かに相続させるのは遺言でできます。
売らせないところまで法的に縛れるかは不明ですが、
売れない不動産の相続はお荷物になる場合が多いです。


叔父さまはそのあたりをどこまでおわかりなんでしょうか。
維持費と相続税分として現金数千万円をつける、とかいう話はないんですよね。


私ならお断りします。

またこれはマルコさんと叔父様の問題で、お兄様は無関係かと。

ユーザーID:9946977986
補足します
地下の星
2012年6月12日 14:09

すみません、二回目です。

叔父様の法定相続人は、マルコさんとお兄様だけのようですね。
お兄様と叔父さまの間ですでに、「兄には現金を、マルコにはマンションを相続させる」と話が付いているのかもしれません。(勝手な推論でごめんなさい)


売ってはいけないマンション、しかも維持費と固定資産税と相続税とが相当かかりそうなマンションを相続するのが、なぜお兄様ではないのでしょう。


本当に相続人の幸せを考えるのならば、「マンションを売って折半してね」というのが適切なやり方だと思うんですが。


マンションだけの相続なら断り、あとはいっそお兄様と叔父様に任せてしまうのも一つの方法かもしれません。

ユーザーID:9946977986
兄に相談
おやじ
2012年6月12日 18:11

 まあ、相続させるが売ってはいけないはは通用しません。あなたのものになったらあなたがどう処分しようが勝手です。
 まあ、それはさておき、資産のある叔父さんなら、現金もあるでしょうから、詳しく話しあっているお兄様に相談してはどうでしょう。相続したら、税金をどうやって払えばよいだろう、と。

ユーザーID:8613447533
トピ主です1
マルコ(トピ主)
2012年6月17日 12:31

みなさん、ご親切に教えて頂きまして本当にありがとうございます。
まとめてのお礼になりますことをお許しください。

相続は辞退したいと兄に相談しました。
その後、兄夫婦、主人と私で叔父の所へ行ってきましたので報告させてください。

主人が失業したことにより叔父は私に相続させたいと思ったそうです。
主人は、ある職人の仕事をしていまして以前から東京の会社に声を掛けていただいています。しかし、地元を離れるのを躊躇しているためお断りしていました。(義母が1人暮らし、主人は1人っ子と言うのが大きいため)
北海道内に4社程しかない仕事のため、こちらに残るためには畑違いの仕事をするしかない状態です。

それで、叔父は折角持ってる技術を活かせる場があるのだからと東京へ行くことを主人に勧めています。
東京での家賃は10万円など当たり前のことなので、管理費が掛かっても家賃がかからない家なら問題ないだろうと言うことです。

税理士さん弁護士さんに既に相談済みで相続税としてかかるであろう費用など、想定している部分は準備はしてあるので一切心配無用ということでした。

続きます。

ユーザーID:8639328047
トピ主です2
マルコ(トピ主)
2012年6月17日 13:02

続きです。

住まなくても別宅だと思って年に数回、泊まりに来てもいいんじゃないか?と叔父は言っていましたが、私達は別宅とか別荘という発想も経験もないため、それは現実的ではありません。どなたかがおっしゃってたように、死んだ後のことまで無理強いしないので、持て余せば売ればいい。俺が生きてる間は手離さないと言って欲しいんだよ。と叔父は笑っていました

兄夫婦は夫婦で教諭で、東京への転居は不可能であること、家を建てる際に叔父がお金を出したこと、兄の長男、次男が医師を目指し海外の大学へ行っているのですが、その費用を叔父が出していることで、マンションを私にと思ったようです。

叔父の奥さんが亡くなる前、4ヶ月ほど休職し介護のため東京へ行ったのですが関係が良好だったこともあり、伯母は私へ相続させたいと言っていたそうです。伯母の意向でもあるので兄夫婦には以前より話していたそうです。

随分前より私に相続させる旨の遺言状を作成していたとのことで、今回初めて私にそれを伝えたということでした。
寝耳に水で動揺した私は熱を出して寝込んでしまう程でした。

もう少し続きます。

ユーザーID:8639328047
トピ主です3
マルコ(トピ主)
2012年6月17日 13:23

昨日、帰宅してすぐに、義母に話しに行きました。
「仕事を頂けるありがたい話なのに、地元を離れたくないなど、何たる情けなさだ!と主人を一喝し毎月、東京に遊びに行ける。本当にありがたい話だ」と言っていました。
そうは言っても私達が離れてしまうと不安だろうと思うと、泣きそうになり必死に堪えました。

私も長年働いた職場で、とても良くして頂いているので離れるのは辛く、友人も地元にいるので北海道を離れることは、想像できません。

7月より3ヵ月、叔父のために長期休職を貰っていて7月より叔父の身の回りの世話のために東京へ行くことになっています。

このまま地元で生活するのか東京へ行くことになるのか、今はまだ全くわかりません。ここ1週間ほどの出来事なので、ゆっくり考える間も無く今に至るという感じなので、これからゆっくり主人と話合って考えたいと思います。

相続税の心配で、みなさんに意見やアドバイスを頂いたのに、方向が別の方へ向いてしまってすいません。

すいません、もう少し続きます。次で最後です。

ユーザーID:8639328047
トピ主です4
マルコ(トピ主)
2012年6月17日 13:44

前回、伯母の介護の時は家から出る時間など全くなかったのですが、今回は叔父の家の周りを散策してみたいと思っています。

マンションの4億円というのは現在の価値だそうで、購入価格ではありませんんでした。
他に住んでいる方には会わない作りになっているようで、一度も会ったことがありません。
ロビーに24時間御用聞きのような方が居て、挨拶されるたびに緊張し、駐車場は生まれて初めて見るような外車ばかり。
夫婦で1台ずつ車は所有しているけど、私の車は13年前の義姉のお古を大切に乗っている状態なのに、この駐車場にそんな車止められない。

そもそも5万円以上もする駐車場に車を入れること自体、身の丈に合っていない。3LDK52000円の家賃に住んでるのに・・・と、叔父に会いに行って相続するということで今までと違う角度でマンションを見ると、やっぱり無理だな〜と思うことだらけでした。

よく考えてみようと思います。

みなさん本当に、ご親切に色々教えて頂きましてありがとうございました。
引き続き、アドバイス等がありましたら是非、教えていただけたら嬉しいです。

ユーザーID:8639328047
ハラハラしてます
心配性
2012年6月18日 13:19

こんな話世の中にはあるんですねえ。それにしてもトピ主さん無防備過ぎますよ、結果どの道を選択しても(放棄して現状維持、も含めて)この先トピ主さんやご主人には、知人あるいは赤の他人関係なくいろんな人があの手この手で近づいて来ると思う、お二人共相当シッカリしていないと大変な事も起り得る心配大いにあり得ますよ!考えたくないけど、弁護士や税理士のような人でも態度を変えるなんてこともない話ではありません。お義母さんにも口外されないようお願いした方がよいと思います。くれぐれも何事も慎重にね。一日も早く安穏な日々が訪れるとよいですね。

ユーザーID:4681741860
正解は。。。。
胃もたれネコ
2012年6月19日 15:23


ご厚意に甘えることも、孝行ですよ。
受け取ることこそ、なにかしてあげること以上に、大変なものだとわかった上で、感謝して住まわせてもらいましょう。

身の丈に合わないなどと思われることもわからなくもないですが、
実際、東京みたいに地価が馬鹿みたいに高くなっているところでは、
トピ主さまのような経緯で高級マンションや豪邸に住んでらっしゃる方は本当にたくさんいます。

それにしても土地の値段に対して「身の丈に合わない」とお思いなのですか?
そこのところをちゃんと煎じ詰めましょう。
とりあえず、あまり世間では言われませんが、「貧しさに耐えることよりも、豊かさに耐える方が大変」なものです。大抵、人は恐縮するか、調子に乗って身を崩すかのどちらかです。
そのことをわかった上で頑張って住めばいいんじゃないですか。
貧しかろうが、高級マンションに住んでいようが、
あなたはあなたなのですから、どうか今まで通り旦那さんと堅実に生きていくことだけに気持ちを向けて、気にせず東京で新しく生活してください!!

ユーザーID:2649359120
心配性さんへ
マルコ(トピ主)
2012年7月1日 8:35

本日から叔父の所へ3ヵ月ほど行ってきますので、遅くなりましたが、お礼を言わせてください。

心配性さんの言われてる事、凄くよく分かります。両親が亡くなり、遺産が入ったときも、同じことを主人に言われたことがあります。

資産家という訳ではないので、それ程神経質になる額ではなかったものの、落ち着いた頃に、お金を貸して欲しいと知人に言われたことがありました。
相続するほど財産がなかったので、生活ギリギリなのでごめんね。と断りましたが、東京に住むことになっても、相続した高価なマンションに住むとは友人にも言えません。

どこかで嘘をついて、目立たないように生活しないといけないんだなと、大げさですが感じる部分が大きいです。

あれから、主人と何度も話し合いましたが、まだ結論は出ていません。
これだけ悩むということは、相続してマンションに暮らすというのは私達夫婦には難しいのかもしれません。

叔父の身の回りの世話をしながら、色々考えてみたいと思っています。

ご心配頂いてありがとうございます。
主人と一緒に読ませていただきました。

ユーザーID:8639328047
胃もたれネコさんへ
マルコ(トピ主)
2012年7月1日 8:55

今日から3ヵ月ほど叔父の世話のため東京に行きますので、お礼を言わせてください。

胃もたれネコさんの書き込みを見て、涙が止まらなくなりました。
兄夫婦、義母以外に話せる人が居なく、誰にも今回の話をできずに居ます。

叔父の申し出に大喜びしてあげるのが孝行で恩返しになると分かっているのに、ウジウジ悩むのは両親に身の丈にあった暮らしをしなさいといわれて育った影響かもしれません。

今まで主人と、のんびりと時々贅沢しながら静かに暮らしていて毎日幸せだなと感じていたので、小さな幸せの積み重ねを失ってしまうような感覚に陥って言葉では上手く言えない漠然とした不安がありました。

夫婦共に、慎重すぎるし臆病なんだと思います。
「貧しさに耐えることよりも、豊かさに耐える方が大変」
本当、そうですね。今の私には痛いくらい共感できる言葉です。

優しい書き込み、本当にありがとうございました。何度読んでも泣いてしまいますが、今日から叔父孝行してきます。
主人も何度か行く予定でいますので、2人で今後の生活のシュミレーションしてきます。

結論がでたら、報告しますね。

ユーザーID:8639328047
その後。。。
胃もたれネコ
2013年3月27日 4:06


だいぶ時間が経ちましたが、その後いかがお過ごしでしょうか?

久しぶりにこのトピのことを思い出して、覗いてみたところ返信して下さっていたので、嬉しい半面、少し心配になって書き込んでいます。
もう決断されて、どちらかの道に進んでおられる頃かもしれませんね。


人生は難しい判断の連続です。
岐路に立たされたとき、
正しい判断というのが決してないように、
必ずしもどちらかが正解の道であるという保障もありません。
どちらに行っても不正解ということもあり得るのが人生だと、私は思います。
どこに住むか、というのは本当に難しい問題ですよね。
私たち人間は場所に関係なく精神を独立させているつもりですが、
往々にして気持ちというのは、場所に引き裂がれがちです。

私は、トピ主様のお悩みが、突き詰めればどちらの「場所」か、という選択肢にではなく、
お母様と叔父様に対するどちらの「気持ち」を選ぶべきなのか、というところで悩んでらっしゃるようにも感じ取れました。
もうここは覗かれないかもしれませんが、
いつも健やかにお過ごしされていることをお祈りしております。

ユーザーID:2400213143
 
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