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築30年のマンション、リノベーションってどうですか

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生活・身近な話題

いくぞう

検討中の中古マンションの購入を迷っております。
経験のある方、ご興味がある方の貴重なご意見をいただければ幸いです。

質問は2つありまして
1この条件でこの物件、客観的にみていかがでしょうか。
2リノベーションされた方、住み心地に満足されてますか。

都心の賃貸に住む30代前半の夫婦(世帯年収900万)、子なしです。
数年後にはひとりほしいと考えています。
築30年、1600万円、管理・修繕積立費は計2万5千円
大規模修繕は数年前に済、中規模物件です。
駅まで徒歩2分で2路線が利用可、通勤は15分です。
81年の耐震基準だけはクリアしています。
頭金は700-800万、10年以内の返済が目標です。車は乗りません。
25年後ぐらいにどちらかの実家近くに引っ越したいと考えています。

新築や築浅もかなり見学したのですが好みのものと出会えませんでした。
リノベーションに大変興味があり、700万円ほどでスケルトンにし、全体を自分の好みに変えたいと考えています。ローンはまとめる予定です。

古いマンションをヴィンテージと呼んでみたり、雑誌やセミナーでは良いことばかりしか言わないので、却って不安になっています。
周りに中古マンションを購入した方やリノベーションを経験した方がいないため、是非こちらでアドバイスをいただけたらと思います。

ユーザーID:8351295076

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  • 基礎構造は30年もの

    基礎構造はどんなもんでしょうね。
    30年前の建築物ですから、残り耐用年数は‥‥

    ご参考まで。

    ユーザーID:0228870832

  • 築26年のリノベ物件に住んでます

    転勤族なので賃貸ですが、リノベマンションに住んでます。

    (1)トピ主さんの物件への感想
    立地は悪くないですが、エレベーターついていますか?
    エレベーター無しの3〜5階建ての上層階なら将来の転売の見通しが暗いです。
    駅近望む人は基本歩くの嫌いなので、階段は大嫌いでしょう。

    25年後に住み替えるときには、『価値ゼロどころか管理費かかり続ける不良債権』にならない物件ならいいと思いますが、先のことはわからないので、『もし25年後に不良債権になっても大丈夫』『最悪一生住み続ける』『住めなくなっても、この物件を維持しながら、次の住処もちゃんと用意できる』というくらいの余裕が欲しいです、トピ主さんはどうですか?

    (2)リノベの満足度
    比較的人気エリアの駅徒歩1分以内、90平米越え、駐車場付きを希望していたので築年数の古さには目をつぶることにしましたが、水回りから全部代えてあって、お風呂がシステムバスじゃない以外は古さを感じません。
    ただ、最上階の角部屋で窓が1重なので、暑いし寒い。構造上2重にリフォームできなかったのがちょっと残念。
    かなり気に入っていますが、買うかと言われると、買いません。

    ユーザーID:8811733851

  • うーん

    リノベーションとかビンテージとか、正直踊らされないでね。
    私はそう言う業界にいますが、「リノベーション」しても中古は中古です。
    ビンテージなんてのは、正直都会のごく一部の限られた物件のみです。
    ビンテージだろうが何だろうが、建物自体が老朽化し古いと言う事ですから。
    いつも「モノは言い様だな〜」と半ば呆れています。

    ただ、こう言うマンションの購入は、その人の家庭の事情による部分が一番ですよ。
    誰の意見も正直関係無いです。
    25年後、そのマンションがもう売れない・貸せない状態でも、
    トピ主さん達が経済的に困らないのであれば良い訳です。

    ユーザーID:3421365419

  • 壁をぶち抜く事、可能でしょうか?

    それが可能であり、建て替え前に転出出来るなら、良いんじゃないですか。

    大規模改修時に、エレベーター、更新されてますか?更新されてれば尚、良いですよ。

    ユーザーID:7472714454

  • 築31年リノベーション済み

    中古マンションを1,200万で購入
    購入8年後の子供が小学校入学前にスケルトンリフォームしました。
    大満足です。

    中古マンションで修繕はきちんとしていて、耐震もクリアしています。
    配管系も全戸取替を実施済みです。
    外観は古いですが、馴染んだ土地と低価格で手に入れ。
    好みにリノベーションされた部屋はムフフという感じです。
    総額2,400万でお城のような部屋にはなかなか住めないですよね。
    駅まで徒歩20分ですが不足なしです。
    700万の見積では間取変更(解体費用)のみでただの普通のマンション仕様でしたよ。
    唯一は間取りは確かに自分好みにはできます。

    1,200万内訳費用
    ・全部屋珪藻土
    ・無垢材の床
    ・トイレ・洗面所・玄関は大理石
    ・キッチンの背面とカウンターはタイル
    ・アイアン飾り
    ・観音扉(洋書風)
    ・建具用の蝶番&ドアノブは仕様以外を取寄せ
    ・ウォークスルークローゼット扉(モールディング)
    ・マンション特有の太い梁をカモフラする為のR垂れ壁

    色々いじると、700万なんて軽く超えます。
    ご参考までに!

    ユーザーID:2244113758

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  • 個人的な観点にすぎませんが・・・

    1 情報が少なすぎるので、物件価値の評価は難しいです。
      (広さや地域情報や建物構造などによる物件の相場が不明です。)
    2 自分自身はリノベはしたことがないのでわかりませんが、
      TVで紹介されていましたが、リノベした方々は満足のようでしたよ。
      自由に自分の好みに合わせられる、新築より安いという点が理由のようでした。

    自分だったら、これから25年住むことを考えると、築30年もののマンションはまず買いません。
    大規模修繕は終えたとはいえ、(構造如何ですが)おそらく耐用年数が残り少ないため、今後老朽化した建物全体の維持問題で、他住民や管理組合との調整が必ずおこるからです。
    いずれは建物の取り壊しも視野に入れることになりますし、折角リノベしても他の要因で25年も住めない可能性があると思います。

    逆に、短期的な住まいで、捨て金になってもよければ、購入も有りでしょう。
    マンションの部屋のリノベしたところで、建物価値は低いので、退去時の売却価格はあまり期待できないですしね。
    一軒家ならば、更地にして土地を売る手があるので、まだマシのように思います。

    ユーザーID:5071921024

  • リノベーション可能範囲の確認

    30年越えてくると耐久年数が気になりますね。
    そして、退去の頃には価値0かつ建物があれば売る事もできず、維持費だけは払い続けるなんてことも想定しなければいけませんね。

    また、スケルトンでのリノベーションですが、マンションの場合、水廻りの位置は変更できない事が多いです。PSの位置は要確認ですね。
    また、マンション規約によって、リノベーション可能範囲が限られていたり、事前に周囲の部屋の同意書が必要だったりします。
    普通は同意してくれますが、皆さん普通とは限りませんから。購入してから不同意とかだと困りますよね。事前に必ず確認しておいた方が良いです。

    私なら、現金一括購入かつリノベーション費用も現金支払いできるなら購入を考えますが、ローンだとちょっと購入しないかな。

    ユーザーID:7858506759

  • リノベ賃貸にすんでます!

    これまで新築一戸建てに2回住んでいますが、
    仕事の都合で転居。家賃を少しでも抑えるために、
    築30年位の完全リノベーションマンションに住んでいます。

    リノベも中身は全て新品の作りつけなので、
    「間取り(壁抜き可であるかなど)」が気に行っているのならば中身は遜色ありません!

    ただ気になることは、
    1)一戸建てでもそうですが、窓枠は替えられないので、
    ガラス扉自体、枠部分が、汚かったり隙間があるとキツイかもしれません。
    今は昔に比べて窓(掃き出し)が大きくなっているので、
    ウチの窓の小ささにレトロさを感じます。

    2)水道管・貯水槽が古いとキツイ
    浄水器は必須ですが、お風呂のお湯が何となくすぐ臭う…気がする。

    3)たまたま運が悪かったのですが、
    配管が古くて下階に水漏れがありました。
    外壁から壁に水がしみ込んで、
    ウチの部屋の窓枠部分で雨漏りとなりました。
    躯体が古いと、こういうことがあるかもしれません。

    賃貸なのと、管理会社が一応しっかり対応してくれるので退去しようとは思いませんが、
    購入はキツイor相当調べないと怖い、と思います。

    ユーザーID:2165218833

  • 住宅ローン控除

    築30年のマンションだと、「耐震基準適合証明書」か「住宅性能評価書」が無いと住宅ローン控除は受けられません。

    耐用年数って言葉を使っている方がいますが、
    耐用年数は会計上減価償却の為に使用しているもので、RC造で住居用だと47年とかって言うのは、47年に分けて費用を経費に入れていくと言う考えのものです。47年で全く使用出来なくなる訳ではなくて耐用年数(償却期間)が済んでも使用しているものはざらにあります。例えば車は耐用年数が最長7年ですが、7年で全く使用出来なくなりますか?

    ユーザーID:0136979294

  • もう暫く待つ

    築30年という事は、1995年の阪神淡路大震災以前の物件ですね。

    この震災で、耐震基準が大幅に強化されました。
    大規模修繕といっても、外観や水回りの劣化改善工事をしただけか、部屋の耐震補強を少しした程度でしょう。基礎部分まではしていないのでは?

    これから何十年と住むには、ちょっと躊躇しますね〜
    勿論、転売はできそうにもない。

    今はマンションは、買い手市場。
    もう少し待っていれば、もっと良い物件が出て来そうです。

    ユーザーID:6177910906

  • トピ主です

    >HALさま
    鉄骨鉄筋コンクリート造と書かれていました。
    仰る通り30年前のもの。今後どれぐらい住めるのかという点は気になります。いくら表面的に手を加えても基礎は変わらないという点について納得できるのかが、決め手になりそうです。
    妥協のないようしっかり話し合いたいと思います。

    貴重なご意見をありがとうございます。

    ユーザーID:8351295076

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  • トピ主です

    >チイコさま

    実際にお住まいの方からのご意見、ありがとうございます。参考になります。
    1について
    エレベーターは2機ついており、一昨年の大規模修繕で新しくなりました。将来は転売せずに賃貸にしたいと考えていますが、25年後は価値がなくなることも覚悟せねばなりませんね。この辺りが夫婦でやや意見が分かれています。同じ立地で今の家賃(16万円)を払い続けるよりはいいのではという思いから探し始めたのですが、将来のこともしっかり相談したいと思います。
    2について
    魅力的な部屋にお住まいですね!その広さは羨ましいです。買わないと断言される辺り、やはり古さが故でしょうか…考えさせられます。

    ユーザーID:8351295076

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  • トピ主です

    >ripaさま

    モノは言い様、まさにその辺りに不安を感じていました。
    それぞれ幼少期を海外で過ごしたこともあり、中古に住まうことには全く抵抗がありません。ただ、日本の建築物と欧米のそれと同じように捉えてはいけないと思い、今回相談させていただくに至りました。老朽化という側面を取り繕う言葉でもありますよね。
    誰の意見も関係ないという1文にはっとさせられました。妥協せず、納得いくまで話し合います(その間に売れてしまえばそういう運命ですよね)。

    ユーザーID:8351295076

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  • トピ主です

    >ayaさま

    実際に購入されたのですね。具体的な記述をありがとうございます。

    リフォームと物件購入価格が同じですね。
    内訳を見ても、オリジナリティ溢れる素敵な改装をされたことがわかり、
    羨ましくまた楽しく読ませていただきました。
    HPに載っている参考価格に+200万円で700万円を目安としました。
    予算はオーバーは覚悟していましたが、やはりデザインを追求すると高額になりますね。
    無垢材の床はぜひ叶えたいと考えています。考えるだけでムフフです。

    まずは配管系の取り替えが行われているか、チェックしなければ!

    ユーザーID:8351295076

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  • トピ主です

    >ほーりぃさま

    個人的な観点こそまさに私共が求めているものですので、大変ありがたいです。
    築30年というのは一般的にみてかなり古いということが、みなさまのレスを読んでわかりました。

    25年住み続けると思うとやはり不安があります(それ以前に転勤や買い替えの可能性も十分にありますが)。この価格ですので、仰る通り捨て金、賃貸感覚で購入するのであれば悪くないのではと考えております。
    取り壊しや立て直しになった場合を考慮したシミュレーションも十分にする必要がありますね。

    ユーザーID:8351295076

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  • トピ主です

    >ちぇるちぇさま

    順番が入れ違ってしまい申し訳ありません。
    レスをありがとうございます。

    壁について営業担当者に規約を確認してもらいました。
    ぶち抜くことは可能とのことで、周辺の住人の許可も降りているそうです。

    エレベーターは2機共、最新機種に変わっていました。
    今住んでいるタワーよりも綺麗で、外観とのギャップが面白いです!

    ユーザーID:8351295076

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  • トピ主です

    >要確認さま

    大変参考になりました。ありがとうございます。
    価値ゼロで売れない、という最悪の事態に不安を感じました。
    それが現実に起こりうる物件であること理解した上で決断する必要がありますね。

    PSの位置は内覧時に確認しました。恥ずかしながら言葉自体その時初めて知りました。
    水回りについては、大体今の位置のままでレイアウトを少し変えたいと考えています。
    これが可能かどうか事前に確認をする必要がありますね。
    同マンション内でリノベーションをされた方が既にいらっしゃるようで
    周囲の住人の方の同意は既に得られています。

    やはり現金一括購入が理想ですね。
    手元に最低でも年収分は残しておきたいので、一括は難しいです。
    頭金を増やすことも検討していますが悩ましいところです…

    ユーザーID:8351295076

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  • トピ主です

    >yayakoさま

    築30年の物件にお住まいの方ならではの貴重なご意見、ありがとうございます。

    窓枠についてはやはりすこし小さいと感じました。
    後で気がついても対処が難しい問題ばかりですね。
    次回見せていただく際は、窓周り、水道管、貯水槽、配管を
    入念にチェックしてこようと思います。

    現在は賃貸なのですが、なにかあれば管理会社に電話するだけで
    すぐに駆けつけてくれますし、いやなら出てけばいいだけです。
    購入してしまうとそれが容易ではないのでやはり慎重な下調べが
    大切になりますね。

    ユーザーID:8351295076

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  • トピ主です

    >teruさま

    証明書と評価書の有無を早速確認します。
    今、担当してくださっている営業担当者はとても良い方ですが
    私共の知識がないためにこちらから質問が上手く出来ていない様に感じていました。
    他にもこういうことがあるかと思うと怖いですね。
    もっと勉強しようと夫婦で話しております。

    耐用年数という言葉の意味がよく分かりました。
    ポジティブな意味合いのもの、そうでないものも、言葉の響きだけで捉えてしまいがちです。
    いずれにしても古い建物ですので、慎重にならなければいけないですね…

    貴重なアドバイスをありがとうございます。大変参考になります。

    ユーザーID:1991937570

  • 2000年の建築基準法の改正

    >この震災で、耐震基準が大幅に強化されました。

    2000年の建築基準法で何が改正になったかと言うと、
    木造住宅において
    ・地盤調査が事実上義務化
    ・筋交いの仕様やホールダウン金物
    ・耐力壁の配置の計算
    なので、どちらかと言うと木造住宅についての基準の強化。

    耐震基準で新耐震基準・旧耐震基準と言われる場合の区分は、
    1981年の建築基準法改正の前が旧耐震基準、以降が新耐震基準。

    旧耐震基準の建物は耐震診断が義務付けや住宅性能表示制度が出来たとかはあるが、RC造に関しては81年の改正からは「大幅に」強化されたって言える程では無い。

    築年数のみにとらわれるのではなくて、管理がしっかりとされているかをチェックされたら良いでしょう。キチンと修繕積立金を貯めて長期修繕計画に基づいて定期的に大規模修繕をやっているか確認されたら良いでしょう。管理組合の議事録や修繕履歴を見せて貰うと良いでしょう。管理がずさんかしっかりやっているかでも建物の持ちが違います。

    ユーザーID:0136979294

  • トピ主です

    >アクアマリンさま

    貴重なご意見をありがとうございます。
    やはり日本では、古いというのがマイナス要素でしかないことを
    みなさまのご意見を伺って改めて認識しました。

    仰る通り、大規模修繕といっても実際に何をしているかが重要ですね。
    詳細を確認した上で、冷静に判断したいと思います。
    まだ探し始めて1年弱ですし…

    ユーザーID:8351295076

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  • トピ主です

    みなさまのレスが大変参考になっています。感謝しております。
    勉強不足を反省し、書籍を何冊か購入して読み始めました。

    修繕履歴を見せてもらいました。16年前と一昨年の二度行われていました。具体的な内容は確認中です。他にも次のような工事が行われているのですが、何分その内容を十分に理解する知識がないので、ひとつずつ調べようと思います。
    例)給水設備改修、防水部分改修、連結送水管新設工事
    受水槽や屋上の給水層、配管の点検やメンテナンスは定期的にされているようです。それだけコストがかかっているということね。55戸の建物で、昨年は修繕に5500万円かけています。空き部屋はほとんどなく、昨年売りに出たのは2件とのことでした。

    これらをどう判断してよいものか。
    また、リノベーションについてもさらにリサーチが必要だと感じています。
    調べること自体が楽しくなってきました。みなさまのおかげです。

    ユーザーID:8351295076

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