不動産の売買価格の決め方

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生活・身近な話題

いずみ

わたしは、不動産屋をとおさないで、個人間で土地の共有持分を買いたいと思っています。

妥当な価格で買いたいのですが、どのように妥当な売買価格を決めるのでしょうか。

ユーザーID:2707942565

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  • 担保価値

    金融機関のつける担保価値が妥当な価格です。
    その査定方法が分かるといいのですが。

    ユーザーID:0149762945

  • 力関係で決まります

    土地の価格は、一応路線価格や固定資産税評価額等がありますが、それは単なる目安です。
    買い手の購入意志が強ければ高くなり、売り手の売却意志が強ければ安くなります。
    後は力関係と駆け引きでしょう。
    どうしてもその土地でなければいけないとなると、足元を見られて高くなるでしょう。
    そんなに高いのなら、他の土地を探そうかと言うと折り合える価格が決まるでしょう。
    個人間の共有土地でしがらみがあると高くなると思います。相手がお金持ちで優しい人なら
    比較的安く買い取り可能でしょうね。

    ユーザーID:8355874197

  • 無理そう

    >どのように妥当な売買価格を決めるのでしょうか。

    調査手段もご存じ無い状態で、そのようなお尋ねをする時点で、
    素人どうしの売買はそもそも無理でしょう。
    多分、仲介手数料を払いたくない、というお考えなのでしょうが、
    必要なお金をケチると、火傷します。
    業者を通すことをおすすめします。

    ユーザーID:2633329861

  • 近隣の同様なとちand路線価

    近隣の土地の取引実勢価格と毎年国税庁が発表する路線価を参考にします。
    土地の形状等も考慮します。

    ユーザーID:3032049850

  • 基準は

    路線価、ないし、固定資産税の評価額ではないでしょうか。
    これに、購入予定地近辺の実売価格を加味して出すのではと思います。

    ユーザーID:3342905292

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  • 公示地価は?

    国土交通省のサイトを探してみてください。

    トピ主様は、ニュースで「日本一高い土地はここ!」みたいなの見た事ありませんか?
    もし、都道府県地価調査の発表が毎年されている事すらご存知無いのであれば、
    余り無理をせずに、プロの方に手数料を払った方が結局は安くつくかもしれません。

    ユーザーID:4424315748

  • 前途多難

    >どのように妥当な売買価格を決めるのでしょうか
    ↑これがわからない時点で個人売買は無理では???

    ユーザーID:4374720654

  • 不動産鑑定士さんかな

    不動産の購入で課題となるのは、金額が第一だと思いますが、
    その他の項目チェックも大事なことです。
    そして、売買の成立を第三者的に証明することも大切なこと
    です。

    何故、直接取引を希望されるのか、何故なのでしょうか。
    仲介手数料を節約したいお気持ち理由では、お勧めしません。
    土地の売買は、売買価額が妥当か否かだけではないのです。

    土地の評価に関することは、「不動産鑑定士」に依頼(有料)
    することが出来ます。周辺の取引価額等も参考にして、評価
    されます。

    取引当事者が親子でない場合には、不動産取引の常識を確認
    して貰うことが必要です。そうしなければ、後々問題が表面
    化して、大変なことになる可能性もあります。

    強いて当事者で遣りたいと考えられるなら、ご自分でお調べ
    になることです。
    共有土地と言う事なので、お相手が身近な方なのだと思いま
    す。司法書士事務所で登記手続きをお願いされる筈ですから、
    不足事項、確認事項についてお訊ねになることも有りだと思
    います。

    何故、仲介業者が存在するのかと言う事を考えてご覧になれ
    ば、安易な方法は?

    ユーザーID:3380053061

  • 相場

     土地の共有持分を買いたいという事ですが、それは、例えば、A・B・Cさんの3人で持っている土地(各自の持分は、それぞれ3分の1)の、Aさんの持分である3分の1だけを買いたいという事ですか?
     それとも、自分がAで、B・Cさんの2人から、それぞれの持分の土地を買って、全部自分の土地にしたいという事ですか??
     
     土地の値段は、基本的には、売主さんがいくらで売りたいのかで決まります。1千万円だと値段を付けるか、300万円だとするのか、それだけです。
     普通は、その辺りの土地取引の実態から、相場を参考にします。近所で売りに出している土地の情報がいくつもあれば、その値段を参考にしたり、実際に不動産屋さんで、この辺りは坪いくらで取引されるのか聞けば、妥当な金額は分かります。ただし、この場合は共有の土地なので、あまり参考にはならないかも。
     
     売主が、売るつもりがそれ程無い土地なら、値段を高く設定されるかもしれないし、どうしても売りたいと考えているなら、値切り交渉が簡単にいくかもしれません。

    ユーザーID:8721981864

  • 多分ですが…

    その年の土地の路線価格にそって決まると思います。 毎年 路線価格が出るので 購入予定の土地の住所に最も違い価格を参考にすると思います。

    不動産屋を入れるのが一番妥当な価格を出してくれますが 入れないと言う事なので 金額の細かい所は交渉になるんじゃないですかね。 ただ 司法書士は絶対入れないと 購入した後の登記が素人では出来ないのでそこだけは了承しておいて下さい。

    ユーザーID:6429416500

  • 辞めたほうがいい

    相場もわからない程度の知識レベルで個人間取引なんてやめたほうが
    いいですよ。トラブルの元です。

    ユーザーID:1289644011

  • いい値

    大体の相場から、売主さんの言い値ですね、主様方が買いたいんであって、売主様が売りたいわけではないんですよね、その土地はほかの土地とは変えることのできない年なんですから、相場の2割増しくらいで手に入れば、良しとしなければなりません。

    ユーザーID:2419338740

  • 売買に際して銀行の融資を受けるなら

    銀行の査定が比較的、公正(ちょっと辛め)だと思います。

    ユーザーID:3773848953

  • ???

     互いに話し合って、双方が納得できる価格が妥当な価格です。
     それが商取引ってもんです。

    ユーザーID:7605285991

  • 二度と思い出したくないんですが

    私は3月にマンションを売りました

    もちろん、不動産屋を通してなんですが、素人がやると本当に足元見られます
    私ももっと高く売れたのに、安くOKを出してしまい、大後悔しました

    ただ、値段は不動産屋(できれば3、4社)に査定に来てもらって妥当な金額を聞いたらいいと思います
    それで、大体の価格がわかったら、自分で値段を設定して最初はちょっと高めに出したらいいと思います

    ただ・・交渉は結構精神的に私はきたので(主人がやればもっと高く売れたかもしれないのですが、海外に赴任中)
    女だとなめられるんだなと思いました

    仲介手数料がバカみたいなんで私もできれば(少しでも手元に来るお金が)と思うんですが
    まぁ買い手が悪の闇の組織とか嫌なお客で、あとからクレームとかつけられても困るので、やはり大手の不動産屋を通すのがいいのかもしれません

    損害賠償とかいろいろ大変なことが出て帰って高くなるとかもなので
    (それこそ、きれいにしてから売ってくれとか、無理を言ってくるとか)

    ユーザーID:5315057670

  • トピ主 いずみです

    みなさま、無知なわたしにご教示いただき大変ありがとうございます。
    身内同士の売買ですので、あえて不動産屋を通さない取引です。
    売主、買主ともに、あとから税金や国民健康保険料でビックリする事態にならないようにしたいと思い妥当な価格をさぐっております。

    司法書士の手配はしてあります。
    でも、その先生は契約内容まで立ち入らないし、税金には詳しくないので
    自力で契約内容をまとめないといけないので途方にくれていました。

    プロを使う場合、税理士に相談したらよいのでしょうか?
    引き続きアドバイスいただけたら幸いです。

    ユーザーID:2707942565

  • トピ主のコメント(2件)全て見る
  • 譲渡金額に妥当性が求められる

    譲渡する側は、譲渡益の関係から、譲り受ける側は、資金の原資関係
    について、税理士さんに相談して置くとはありだと思います。

    課題は、譲渡価額の妥当性です。
    譲渡金額が市場価額から懸け離れる場合には、双方に利益が有ったと
    して、それぞれに「看做し課税」が行われる可能性があります。

    日頃のお取引金融機関でも、相談に乗って頂けるのではありませんか。

    ユーザーID:3380053061

  • 菓子折り

    本当に親族間の売買で、相場売買でもめることがないなら、近所の不動産屋に、登記簿と、公図の写し(法務局で取れます)をもって、親族間取引なので、不動産業者は通さないんですけど、相場の値段を教えてくださいと、菓子折りでも持っていけば教えてくれます。てぶらでも教えてくれると思いますが、本気になってくれます。土日は忙しいので平日に行ってください。近所の不動産営業なら、即答できます。政府の路面価格は全く関係ありません、参考になりません。近所の実動価格、地形、日当たり、道路づけその他を考慮して決めるものです。司法書士も紹介してもらいましょう

    ユーザーID:2419338740

  • 税理士さんに相談

    売却益云々より税金ありきで考えるなら、税理士さんに相談される方がいいと思います。

    控除適用等も複雑ですし、身内だからと安価な価格で売買をしたとしても、それがその不動産の通常な取引額より安価な場合には、売買額と通常の取引額の差額に贈与税が課税されてしまいます。

    とにかく、不動産に対する課税は売る方にも買う方にも複雑すぎるので、不動産売買に強い税理士さんに相談するのが一番だと思います。

    素人考えで行うとご自身の言われている通り、後からびっくりするような事になりかねませんよ。

    ユーザーID:7835104783

  • 2回めです

    身内だからこそ間に業者を入れるんですよ。

    身内だからとお互い甘えが出てうまくいかないことが多いですが、そういう場合に
    業者を入れることによってスムーズに取引が終了します。赤の他人なら、支払いが
    滞ったとしても契約書通りに事が進まなくても、最後は法的手段に訴える事ができ
    ますが、身内ならそうは行かないです。

    ユーザーID:1289644011

  • 親族間なら

    不動産屋さんに売買したい土地の近辺の最近の売買価格を確認されるのが良いでしょう。

    売買価格が余りにも安いと贈与税がかかる場合がありますので、税理士さんに相談するのも良いかも知れません。

    ユーザーID:3927179827

  • 参考までに

    価格はいくつかあると思います。

    ・固定資産税の評価額
    (市価の7割程度とされているので、1.43倍すればよい)

    ・路線価
    (土地の奥行きなどを勘案して算出するので計算方法が複雑。
    ただ相続の時の参考価格なので、いずみさんのケースにはぴったりかも)

    ・不動産鑑定士に依頼
    (価格は問題ないが費用がかかります。少なくとも10万位は覚悟を)

    基準地価・公示地価を使う方法もありますが、説明が面倒・・・
    安く済ませるなら上2つの平均をとってはどうでしょうか。

    ただ売買は契約書も必要ですよね。ひな型は準備しましたか?
    また境界線や特殊事項などもきちんと確認しておいた方がいいと思います。

    不動産屋を通したくない気持ちはわかりますが、きちんとしたアドバイザーはいたほうがいいと思いますよ。

    ユーザーID:1987503475

  • へ?

    不動産業者を通さないで妥当な売買価格を決めるには、いくつかの不動産業者に査定をしてもらえばいいだけでは?
    査定はタダです。
    査定を依頼したら、クオカードとかプレゼントがもらえるくらいです。

    トピ主さんは無知すぎますね。
    騙されたり、後からこんなはずじゃなかったなんて思うことがないことを願います。

    もう少し調べたり、専門家に相談するなどすればいいのにと思ってしまいます。

    ユーザーID:3925799859

  • ただより高いものは

    といいますから、身内での取引にしても、もちはもちは餅屋だと
    思います。不動産屋さんの手数料も法的に決められていると
    記憶していますが、売買価格が安くても高くても税務署の
    標的にならないようご注意下さい。

    路線価と言えども、需給のバランスで価格は決まるでしょうから
    不人気地域であれば7掛け辺りから人気地であれば2倍辺りまでは
    あるのではないかと素人考えですが、ご参考まで。

    ユーザーID:5556642360

  • 答えは簡単です。

    身内での取引であれば、それは簡単です。

    まず売買価格の設定と売買契約書の作成(それぞれの不動産について区役所等で不動産の評価証明書がありますので、それを売買価格にすればよい)が必要です。これに基づけば、その取引が正当性があるのかどうかがわかります。

    続いて、所有権の移転申請書の作成を法務局のホームページを参照にして作成してください。その際に詳しいことは法務局に赴いて、相談してください。不動産業者を通さないのであれば、司法書士も必要ありません。自ら登記できます。税金の具合がわからないような司法書士であれば、契約する必要はありません。お金の無駄です。

    ユーザーID:9130375950

  • 続きです

    売主には売買益に対して、3年後に消費税が発生するかもしれません。また買主には不動産取得税がかかります。また固定資産税は365日のうち、何日所有していたかによって按分する必要性があります。

    不動産の移転登記の登録免許税は、どちらが負担するのか、売買契約書に記載してください。固定資産税についても同様。

    とりあえず、税金のことがわからないような司法書士は解任するのが一番です。法務局に行けばすべて教えてくれます。インターネットでも調べられます。

    以上です。

    もしわからなければ、再度トピで聞いてください。

    追加事項については司法書士に払う額の半値でお教えいたします。(これは冗談です)

    身内での取引に司法書士や税理士は一切不要です。

    ユーザーID:9130375950

  • 追記

    対税面を気にされている方が多いようですので追記します。

    この場合、固定資産税評価額でも路線価でも鑑定評価のどれを基準にしても税務上は支障ありません。
    不動産屋の査定でもおおむね問題ないでしょうが、聞きとりでは書面に残っていませんから少々心配ではありますが、それでも問題になるケースは少ないでしょう。

    税務上の問題は要するに低廉譲渡(逆もある)なのですが、相談の内容から察するに高額なものではなさそうですし、となると価格の幅も大きくはないでしょう。
    そもそも不動産価格というのはもともと幅のあるものなので、その幅の範囲内なら税務面の問題は出てきません。
    たとえばnanaさんの事例を見てもわかりますよね(例に使ってすみません)。すごく安く売ってしまったのに、税務の問題にはなっていません。
    ですので、「きちんと調べて」「お互いが妥当な価格だと納得して」売買するなら大丈夫です。

    ただ、こういうことをきちんとわかっている人同士で売買するならいいのですが、わからない人がやるのはお勧めできない、とは思います。
    何度も申し訳ありませんが。

    ユーザーID:1987503475

  • よし君です。さんのレスについて

    もし本気にされたらいけないので、明確に間違っている部分だけは指摘・訂正しておきます。

    >区役所等で不動産の評価証明書
    というのは固定資産税評価額のことでしょうが、これは市場価格の7割を目安とされています。
    ですから、この通りの金額で売買するのは避けた方がよいでしょう。
    評価額÷0.7=1.43倍した金額が市場価格に近い額、です。

    >売主には売買益に対して、3年後に消費税が発生するかも
    売買するのは土地だそうなので消費税は発生しません。非課税ですから。
    そもそも事業者でなければ消費税の納税義務はありませんし、あってもそれは3年後ではなく翌期です。

    固定資産税の日数按分は慣行で行われているだけなので、もしそうするならその金額は税務上は売買代金の一部として扱われます。
    (法律上は1/1の所有者がその年分の全額を払います)

    売買登記を素人がやるなんて、私だったら怖くて絶対やりませんし、お勧めなんてとんでもないですね。
    いや、びっくりしました・・・

    ユーザーID:1987503475

  • 安易なこと書いてる人もいるけど

    こうすれば簡単、みたいなことを書いてる人は
    そういう知識・経験がある程度あるからいいけど

    トピ主さんはそういうことにまったくうといのに
    「不動産屋はきらい、仲介手数料がもったいない」って
    基本、それだけで直接契約をしようとしてるだけでしょ。


    極論すれば司法書士は、登記の代行屋さんです。
    なんでも安くやってくれると思ったら間違い。
    税金は、その売買に関する登録免許税については
    実費ですから当然、算出・請求しますけど

    取得税とか関係ないといえば関係ないでしょう。


    地元の老舗の不動産業者に
    「買主は決まっているので、手数料各1%でやってほしい」
    (通常は売主・買主双方が価格の3%+6万+消費税←概算)
    と、相談してみれば?

    大手系は手数料を負けるのをいやがるので。

    不動産って、販売活動の広告宣伝費のウエイトが
    大きいですから、それが無いのならば
    違法行為のほう助じゃなければやってくれるでしょう。

    結局、売買価格に伴って仲介の責任も発生するのだから
    ケチらずにやったら?

    ユーザーID:0856570029

  • 消費税について

    >売主には売買益に対して、3年後に消費税が発生するかもしれません

    土地のみの取引なら消費税はかかりません。
    土地の売主は来年の確定申告で譲渡所得の申告をする事になると思いますが、譲渡所得如何によって住民税・国保料等が変わってくると思います。

    又、契約書に印紙は必要ですが、個人間で事業としてやっている訳では無いので領収書には印紙は必要ありません。

    ユーザーID:3927179827

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