市街化調整区域の土地に新築

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生活・身近な話題

おから

市街化調整区域にある義実家の土地に母屋とは別に私たち子世帯が(分家住宅として)新築する話がでています。
既存宅地です。
義父(親)農家ですが、夫(子)は会社員です。
分家住宅として建てることは可能な事は確認済みです。

市街化調整区域に建てるメリット、
将来的なデメリット(孫世帯へ及ぼすデメリットなどもあれば)を教えてください。

出来ればそこに建てたくないので、親に断る為の理由付けが欲しいです。

ユーザーID:3130546124

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  • やめた方が良い

    調整区域は、何かあって自宅を手放す時に、売れません。
    まあ、同じ農家の人が買うなら別ですが、限定されてしまいます。

    私は不動産関係従事者ですが、調整区域の既存宅地は扱いません。
    そして農家の方が経済的に困っても、自宅は売れないし、
    子供も農家は継がないし、どうしようも無くなった場所を沢山見ています。

    そこに住むのだから関係無い、と思うなら良いんですよ。

    でも、実は不動産の極意は「最終的に売れる、動産物である事」が最良物件です。
    この職業について、様々な人の人生を垣間見ました。
    人生、何があるか分からないのです。
    ホントですよ。
    同じお金を掛けて新築するなら、多少土地が狭くなっても、
    将来売れるだろう場所に家を建てた方が良いです。

    旦那さんもお孫さんも農家を継がない事になった場合、
    どうしようもない土地になり、しかもお金にもなりません。

    ただ、そう言う事を義父さんには言わない方が良い。
    農家のお年寄りは、頑固で頑ななタイプが多く、
    自分の土地や農家のあり方について聞き入れない事が多いんです。

    お子さんの学校とかを理由にした方が良いと感じます。

    ユーザーID:0237473812

  • ないな〜

    デメリットはないんじゃないかな。 ご存知の通り住宅の建築許可の要件も厳しく、周りの住環境が著しく変化することもないし(周りにマンションが建ったり、迷惑施設ができる可能性は0に等しい)一度宅地として用途変更ができれば、将来的に建て替えすることも区域外と全く同じ条件でしょうし、売買についても土地評価は低いですけど、元々が低いだけですし、思い浮かばないな〜

    ユーザーID:9804909217

  • デメリットの方が多い

    少し失礼な話になりますが、市街化調整区域は発展途上な地域ですよね。
    コンビニすらなかったり、上下水道や都市ガスなどの整備も中途半端だったりします。
    とにかく町のインフラ関係が後回しにされてしまう地域です。
    急に道路整備などで、立ち退きをさせられることも考えられます。
    市町村によっては、新築を建ててはならない場合もあります。
    いずれにしても開発許可申請をし、市などに許可を貰わないと建てられません。

    ここで大きな問題なのは、市街化調整区域よりも親の土地に建てるというのが厄介だと思います。
    土地の名義のおかげで、後々面倒なことが生じます。
    離婚や相続時のことも想定なさった方がいいです。

    安く家が建てられるからと言って、後で高くつかないように決断して下さい。

    ユーザーID:3076693624

  • 既存宅地はもう消滅しました

    建築基準法で定められていた「既存宅地」という概念は、今では法律の改定によって消滅しました。

    市街化調整区域は、「原則」として「宅地化」を「抑制」する地域なので将来的に建て替え等における制約が多いことを覚悟する必用があります。ただし、様々な例外事項がありますので、ケースバイケースというしかありません。

    私も市街化調整区域に住んでおりますが、居住上の不便は特にありません。固定資産税が安いのも魅力です。その分、売却の際の資産価格も低いのですが。

    ユーザーID:0097022918

  • 特にないかも

    市街化調整区域といっても既存宅地適用で新築可能であれば、特にデメリットはないですね。

    調整区域ですから土地値は低いでしょうし資産価値も高くはない、建物価値もそれにつられて割安になってしまうでしょうが、デメリットとまではいえないでしょう。
    これから購入を検討しているわけではなく、もともと持っている土地なんですから。

    言うとすれば「不便」「気が休まらない」等々になるでしょうが、それはもうわかりきったことでしょうし。

    ユーザーID:2969611376

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  • そうですね…

    メリットとしては、税金が安いぐらいしか思いつきませんね。

    おそらく都市計画区域外になると思いますので、固定資産税は課税されても、都市計画税の課税はないと思います。

    デメリットとしては…

    今後何かの事情が生じて土地建物を売りたいと思っても、簡単には行かないでしょうね。

    買い手にもその土地利用に関して何らかの制約はありますし、市街化区域に家を建てるのとは別の、許認可を要することになりますから、それだけ時間も手間もお金も掛かります。

    また、あなた方自身が建替えを望んでも、やはり何らかの手続き等が必要になるでしょう。

    あとは、下水道などの整備も見込めないでしょうね。
    もちろん、それに代わる農業集落排水の整備や浄化槽設置などはあると思いますが、下水道は基本的に市街化区域に整備されるものですからね。

    ただ、いずれにしても義両親も含め、今その土地で生活出来ている・生活している人はいるのですから、調整区域のデメリットを挙げて敷地内同居を断るのは難しい気がします。

    それよりも、自分達の生活設計や子供達の教育など、そういった面での理由を考えた方がいいのではないでしょうか。

    ユーザーID:3280771148

  • 学校は?

    市街化調整区域の問題はライフラインと学校。
    義両親が既にお住まいならライフラインは心配しなくてもいいのでしょう。

    お子さんの有無が記載されていませんが。学区内の小中学校は子供の徒歩通学が可能ですか?
    自転車通学は許可されますか?スクールバスが運行されてますか?

    高校は通学可能な場所に何校ありますか?

    習い事や塾に行く交通手段は?


    じっくり・しっかり、お調べになることをお勧めします。

    ユーザーID:8413726400

  • やめた方がいい

    先のレスで裸族さんも書いておられますが、手放したくとも売れないのです。
    子供のいない伯母が亡くなって残された土地を従兄弟と相続することになりました。
    風光明美な場所で、夫々の居住地からも駅からも遠い調整区域の既存宅地、古家付きです。
    相続人は誰もそこに住めないが、古家を放置すると近隣の迷惑。
    しかし更地にすると固定資産税が6倍になる。
    それなら売って僅かずつだが金銭で分けようと考えたのですが、そう簡単なものじゃない。
    500平米ほどあるのですが、更地にしたり名義を書き換えたり手数料を払うと足が出そうな値段です。それでも売れない。
    相続を協議して決めなければならないのですが、押し付け合いになるのも嫌だし難しい問題です。
    孫子の代にもそこに住み続けるのならいいのですがね。

    ユーザーID:7804273140

  • お金を半分ドブに捨てるようなものです

    市街化調整区域で新築できる要件をクリアしているとしても

    私なら市街化調整区域には新築しません。

    なぜなら、市街化調整区域など今後資産価値は下落する一方だからです。

    家を新築するとなると小さな家でも外構や家具類もいれると

    2000万円くらいはかかると思われます。

    しかし、それだけのお金を投入しても 

    今後、市街化区域になることが決まっている場所なら別ですが

    市街化調整区域の物件には資産価値はほとんどありません。

    ほぼ、市場性ゼロで 万一、売ることになっても売れません。

    どうしてかというと 市街化調整区域は不便で 

    それが将来的に解消される見通しがないからです。

    この空き家だらけで家余りの時代に 不便な場所にある物件など

    誰も見向きもしませんよ。

    市街化調整区域には大金を投入する価値はありませんね。

    ユーザーID:1953775318

  • メリットデメリット以前にそこに住みたくないんでしょう?

    家を建てるって事は一生そこに縛られるって事です
    義両親亡き後もずっと・・・
    キャーですよ

    断る理由云々よりそれを考えると恐怖を覚えませんか
    世の中ホラー以外にも匹敵する、それ以上の恐怖は沢山あります
    今まさにその恐怖と遭遇しそうなんです

    断ったら関係がどうとかという問題はあるでしょうが恐怖と天秤にかけたらどちらに軍配があがるでしょうか
    そういう視点で考えると断る勇気が湧きませんか?

    ユーザーID:6938028098

  • 答えを焦らず、良く調べてから決めましょう 1

    義家の近くに住むということで、妻としては嫌ですね。お気持ち分かります。

    ただ、この件は、その地域の不動産屋とか司法書士などに良く聞いてから考える方がいいですよ。

    同じ調整区域といっても、各種条件で事情が全く異なると思います。

    その土地が、周囲が50m(くらいだったかな?)、家が連なって建っている様な場所かどうかが何か関係があったと思うのですが〜。

    それと青地か白地か〜。

    (1)また、水道管がどこまで来ているか(延長してくる工事代が自費でかかる?)
    (2)下水はどうなっているのか。
    (3)電気はどこまで来ているか〜

    市街化調整区域でも、住宅地のすぐそばなら、(1)(2)(3)も、大きな問題ではないでしょうし、売る時も売れ易いと思います。

    市街化調整区域で既存宅地だったところは、【私の知る地域では】、売りに出すとすぐに売れています。また、借家で借りていた人がそのまま分譲で買い、家を建てる〜というのも何軒もあります。地価は安めかもしれませんが〜。

    ユーザーID:9597682893

  • 答えを焦らず、良く調べてから決めましょう 2

    また、校区がどうなのか〜にもよります。その校区の義務教育の学校が、レベルが高かったり、生徒の質が良くていじめなどが無い所なら、すぐに若い夫婦が既存宅地を買います。買い手が、既存宅地が売りに出るのを待っていると、地元の不動産屋さんが言っていました。既存宅地が売りに出ないと新しく家を建てる土地が無いエリアだから。

    逆にそういう何か魅力がない場所なら、将来、売れないかもしれません。

    同じ「市街化調整区域」といっても、その場所の条件によるのではないでしょうか。
    そういう意味で、焦って結論を出さずに、何年もかけて、地元で調べた方がいいですよ。

    それから、義家が農家なら、

    【主さんの子供さん達が】、将来、結婚などで、義家の(または相続した夫さん名義の)【田に】【家を建てることができる】かも。複雑な制限付きですが〜。法律が変わっていれば別ですが。しかし、主さん夫婦が他の地に家を建てたらそれはどうなるのかな?

    ユーザーID:9597682893

  • 答えを焦らず、良く調べてから決めましょう 3

    そういう意味で、地方によってもいろいろ条件・条例なども異なるので、ここで聞くのもいいですが、焦って結論づけない方がいと思います。

    地元の専門家に充分に聞くべきです。
    結論を焦ってはいけません。

    市街化調整区域は家を建てるにも将来売るにも、複雑なきまりがあるので、ご夫婦でしっかり知ってから決めないと、同居が嫌とかいうようなことで決めると、あとで後悔しますよ。

    まずは、【その土地はどんな土地なのか】を専門家のところで良く調べてください。知るべき内容が簡単ではないです。1度や2度聞いても分からないと思います。

    その家を建てたあと、揉めてそこを出た場合、どうなるのか〜賃貸できるのか〜売れるのか〜複雑な【制限】つきの土地です。

    いろいろな制限がある一方で、優遇されている面もあるのです。プラスマイナスをしっかり、把握するところから始めましょう。内容は簡単ではないです。義父様もよく分らないでしょう。

    私も良く知らないので、この記事の内容に信ぴょう性はありません。悪しからず。

    ユーザーID:9597682893

  • メリット

    >市街化調整区域に建てるメリット


    市街化区域と比較して敷地が広いため、道路斜線・北側斜線を意識することなく自由な間取りができる。
    敷地の条件によっては、全ての居室を南側に向けることができる。
    防火の規制が緩いため、防火シャッター・網入りガラスを避けることができる。
    外壁に木質材料を使用できる。
    庭でバーベキューをしても、近隣住民からのクレームが少ない。
    近隣住民からの生活騒音で悩む心配が少ない。

    ユーザーID:0158046457

  • デメリット

    >市街化調整区域に建てるデメリット

    近隣に遮蔽してくれる建物が少ないため、季節風等の自然環境が厳しく、高気密高断熱住宅が求められる。
    敷地が広いため、外構造園工事費が多額になる。
    接道状況にもよるが、水道引き込み工事費を考えると距離がある分割高になる。
    水道が使用できない場合、井戸水では水質に不安がある。
    都市ガスが利用できない場合、プロパンガスでは非常に割高になる。
    街中に比べて外気温が若干低いので、暖房能力の高い機器がいる。
    下水道区域ではない場合、合併処理浄化槽を利用するが、定期的に汚泥を汲み取る必要がある。
    地域の居住人口が少ないため、防犯面でよく考える必要がある。
    地域住民は、義父の親戚や顔馴染みであり、人間関係が面倒くさい。
    義父から、週末に農作業を手伝うよう促される。
    ゴールデンウィーク等に家族で出かけると、嫌みを言われる。
    建築地を賃貸借ではなく使用貸借にすると、あなたは介護要員になる。

    コンビニ用地にもならないような義理の実家なら、将来捨てる。

    ユーザーID:0158046457

  • 他の方のレスに?

     私の認識が間違っているのかな? 
    建て替えなどで、制約があります?普通住宅ですよね。もちろんアパート、マンションに建て替えなら別ですが、 文化財じゃあるまいし、私の住む地域では聞いたことありません。ちなみに私も調整区域内の住民です。
     不動産関係従事者と称するならネットでみた知識のようなことを断定して述べられるのはどうかと思いますし、ご自分の地域での運用が全国津々浦々同様であると思われるのは勉強不足じゃないでしょうか 
     もちろん地域によって多少運用の違いはあるでしょうし、トピ主さんのお住まいの地域は言わるような内容かもしれませんから、市役所の農業委員会事務局にでもお聞きすることをお勧めします。
     
     私は断る理由を無理して調整区域内だから云々するのは無理があるんじゃないかな。と思います。
     もちろん浄化槽設置だって殆どの市町村は補助金があり実際手出しは下水道の接続と費用は変わらないだろうし、維持費だって下水道の使用料より少しかかりますけど、仮に土地を購入した場合は1,000万円以上(ローン購入だと1.5倍)くらいかかりますしね。
     

    ユーザーID:9804909217

  • レスします

    >義父(親)農家ですが、夫(子)は会社員です。

    現在、通勤可能でしょうけど、転職したらどうなりますか?
    子供たち(義父の孫となる)が、後をとって農業しますか。しない場合、通勤範囲に容易にいい仕事が見つかりそうですか。孫が出ていってしまえば、家は不良債権になりますよ。

    ユーザーID:1802057690

  •  答えようがない

    市街化調整区域だと病院なんかは建設ができるので、投資として土地を買う分にはやすく土地が手に入るのでメリットはある。

    今回の場合は土地代はないので何とも言えないが、既存宅地ならめちゃくちゃ不便とも思えない。

    建ててもらえるのなら感謝すればいいだけのこと。

    ユーザーID:9045653851

  • 断る理由

    断る理由に「売却しにくいから」「売れてもお金にならないから」は通用しませんよね。手放すことを前提にしていないでしょうから。

    お子さんがいるなら教育環境、つまり学校までの距離や道のりでしょうね。小学校だけでなく中学、高校まで。女の子がいれば連れ去りの心配など、説得力があります。しかし主さんが専業主婦なら心配なら送迎とされるでしょうから、効果半減。

    分家申請は通りそうなんですよね。夫に兄弟がいないと面倒なんですが。あとは、ハウスメーカーというか営業さんによっては諸々の手続きが面倒なので避けられたりします。そこをクリアして図面までできても銀行でローンが組めなかったり。銀行は土地家屋を担保としても、資産価値が低く回収の見込みが低い件には融資しませんから。そこでつまずけば諦めてもらえそうな。

    でも、地元の工務店だと引き受けてくれるし、お金持ちの家ならローンがダメなら現金じゃーと建ててしまう人もいたり。

    デメリットばかりではないですが、不本意なら何とか断れるといいですね。

    ユーザーID:7908691259

  • 優先すべきをとった方がいい

    他の方もおっしゃっている通り、子供の学校や塾などの環境を見越した方がいいでしょう。
    都心部では、学区を最優先で住居を決める方も少なくありません。
    法律云々よりも、教育の話を持ち出した方が孫の為になると伝わりやすい気がします。

    ユーザーID:9416840148

  • 再レス

    不動産従事者と言うなら、と言う意見は私の事でしょうから(笑)。
    再度出てきてすみません。
    トピ主さんは色々考えられましたか?

    さて、既存宅地と言うのは制約がある所があります。
    中に聞いた事が無い、と言う意見もありますが、そんな事ないですよ。
    書いた方の地域はとても良い場所なんでしょう。
    ここで全国の宅地について、法的に全て述べられません。
    ただ、規制があるのも事実で、漠然と聞いておられる場合には、
    そうお答えするのがベスト。
    自分の土地が大丈夫だから、大丈夫と答えるのは一番ダメな事なので、
    そう書きましたが、まあ、文字制限の都合上許して下さい。

    しかし、一般的に。
    これから何らかのミラクルが起きない限り、日本の人口は減ります。
    その時に一般的に田んぼと畑の多い地域は、
    利便性が悪く、真っ先に土地が動かない地域になります。
    この先、土地が必要な人は利便性のいい所に買いますから。

    私も住み続けたいなら問題ないと考えますし、先にもそう書いています。

    役所の人間も、時には不動産鑑定士も現場を知らない事があります。
    現場で土地を売っていると、土地はシビアになるとひしひし感じます。

    ユーザーID:0237473812

  • 市街化調整区域は農業従事者で無いと買えない。

    たまたま義理の両親が農家で、市街化調整区域に家を建てていたんでしょう。
    調整区域は農家の跡取り長男などは家を建てれますが一般市民が買って建てる事は出来ないと思います。

    相続の時は、いくら調整区域内の宅地でも路線価格で住宅地として税金も来ますからそんなに税金で価格が安くなるも無いと思います。

    只、そこが嫌だから売りたいと思っても売れないと思います。
    今は市街化調整区域でも住宅地に近かったり、市が買い上げて学校を作ったりは出来ますから学校が近かったり、田んぼの中の一軒家でも無いように思いますが。

    市街化調整区域云々では無く、義理の両親と敷地内同居が嫌ならしっかりと話し合いをしたほうが良いと思います。
    敷地も家も主様方で探して家を建ててもそんなに文句は言わないと思いますが。
    ご家族で相談されたら如何ですか?
    建ててしまってから後悔してもどうしようもありませんから。

    ユーザーID:8602542317

  • 農地に家は建てられません

    >たまたま義理の両親が農家で、市街化調整区域に家を建てていたんでしょう
    >調整区域は農家の跡取り長男などは家を建てれますが一般市民が買って建てる事は出来ないと思います

    市街化区域と市街化調整区域の線引きがされる前と後では多少違いますが。。。

    農地を所有者以外に農地として売却・農地以外に使用する場合には農業委員会の許可がいります。
    農地として売却する場合は3号許可
    自分の家を建てる場合は4号許可
    農地を宅地にして他人に売る場合は5号許可
    が必要です。

    農用地区域など原則転用出来ない農地もあります。

    トピ主さんの場合は4号許可を申請するのでしょう。


    5号許可が受けられる農地
    住宅が建てられる条件をクリア
    など要件がありますが、一般の人が必ずしも建てられないという訳ではないでしょう。

    ユーザーID:2496039814

  • まとめ

    要するに、
    農地を勝手に宅地にしないように規制がある
    で、その規制の為に宅地利用できないからそのままでは売れない
    でも、農家なら自宅用として宅地化できる
    自宅用としていったん宅地化してしまえば将来的に転売可能になる
    そういうことでしょうか?

    売れないというのは、規制のせいで、その規制から外れればよい?
    というか、むしろその規制のある地域で住宅があれば欲しがる人も出てきそうですが??

    ユーザーID:7955066534

  • ここで正解が出る簡単な問題ではない。良く調べて時間かけて。

    再投稿。この問題はここで正解が出るような【簡単な問題ではない】。

    まずは地元の司法書士・不動産屋などで詳しく聞きましょう。

    主さん夫婦1代の話なら
    経済力があるなら、2人で外で家を建てればいい。近くだと農業の手伝い問題も発生する可能性もあり。

    でも主さんに将来、子供さんが2〜3人生まれ、そのお子さん方もその地域にずっと住むなら、分家住宅として所有の【田】に家を建てらるので

    主さんとお子さん3人が、4軒分の家を義家の土地に、土地購入費不要で建築可。つまり家4軒分の土地代〜坪30万で50坪×4軒と計算しても約6000万分が不要。

    つまり生れてくる子供が何人で、どういう人生を送るかによっても判断は違う。田舎ではかなり広い田を分家住宅にするケースは多い。ゆったり暮らせる。

    また将条、条件をクリアしたら売るも可。
    既存住宅は面倒な制限なしで売れると思う。調べて。
    実際に売れるか否かは、その土地の価値による。

    義親の近くは嫌〜と簡単に捨て去るにはあまりにも惜しい話。じっくり調べ、夫さんとも充分話し合い、損得を全て計算してから決めましょう。

    ここで正解が出るような簡単な問題ではない。

    ユーザーID:9597682893

  • 土地の名義は?

    一般的に言える事ですが、
    その土地の名義はどうなりますか?

    旦那さんの名義にしようとするなら贈与の問題がありますし、
    義父さんの名義なら、その土地を借りていることで使用貸借の問題がでてくるかも知れませんし、
    将来相続で揉める事になるかも知れませんし。


    旦那さんの兄弟とちゃんと話をしているかとか
    色々考えることはあるのではないでしょうか?

    ユーザーID:9471552158

  • 違うのでは?

    前期高齢者さんのレスは不正確ではないでしょうか。

    まず調整区域は誰でも売買できます。

    ただ建物建築には非常に厳しい制限がありますが、それは「農家の跡取り」かどうかの問題ではありません。
    「農家」かどうかが問題になるとすれば土地が「農地」の場合で、これは調整区域とはまた別の問題です。
    トピ主さんの場合はどうもその土地は農地ではなく、実家の敷地の一角のようですから、農家云々は考える必要はなさそうです。

    またついでに言うと、調整区域では路線価はほとんど設定されていません。倍率地域になっているのがほとんどですね。

    他の方もですが、どうも知識が不正確なのに自信満々でレスしてる方があり、トピ主さんが真に受けないか心配です。

    ユーザーID:2969611376

  • 断る口実かあ・・・

    まるぼーろさんが仰るとおり、用地の売買は調整区域であっても普通に可能です。また、用地取得だけに着目すれば、基本的に通常の感覚よりも安く購入できるケースが多いです。

    しかし、落とし穴があって「売買」と「利用」は実は似て非なるものです。農家ではない何びとであっても用地を購入できますが、調整区域では自治体の定める利用要件を満たさないと新規の建物を立てることは出来ません。資材置き場や駐車場などは建物ではないので対象外となります。

    また、取得した用地の「地目」が農地であった場合、これは前述の調整区域の制限とは別の話になり、ここでいわゆる「農地法」の話になります。従って、このトピにおけるレスで一部混乱が見られるのは「地目」と「調整区域の利用要件」を混同しているからと思います。

    さて、調整区域においてトピ主のケース、分家住宅は地目が宅地であれば調整区域の要件を満たし、かつ旧公庫の融資要件も満たすので普通にローンも組めるかと思います。但し、最終的な建築許可の判断は地域によります。

    以上を踏まえ、トピ主の質問に強いて答えるとすると「第三者に売る時に困る」くらいでしょうかねえ。。

    ユーザーID:5244294922

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