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中古マンション2件で迷っています。アドバイス頂きたく…

toro
2015年4月10日 20:44

中古マンションを購入しようと思い、物件探しをしています。
現在、候補に上がっている物件が2件あり、迷っています。
マンション購入の経験がある方、不動産にお詳しい方にアドバイスを頂ければ助かります。

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物件A
築11年/65平米/施工・分譲 中堅デベロッパー/30戸の小規模物件
3線3駅利用可能/それぞれ徒歩8分〜9分。
山手線主要駅から1駅→ここまでは徒歩20分
メリット:物件価格がBより1,000万安いので、予算内でフルリノベーション出来る。
デメリット:
・中堅デベという不安。・3駅使えるが全て徒歩8分以上。
・今年大規模修繕の予定だったのが、先送りになっている(夏に会議予定
・住宅街のため、コンビニ・スーパーは駅近くまでいかないと無い。

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物件B
築3年/70平米/大手分譲・施工
地下鉄1線1駅利用可能/徒歩4分 JR主要駅までは1回乗り換えが必要。
メリット:160戸の大規模・築浅・大手分譲 
デメリット:価格が予算ギリギリなので、リノベーションはできない。
     ・近隣にコンビニは多いがスーパーは徒歩8分に1件。

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40代夫婦2人暮らしで子供はいません。
もともと、マンションの標準的な内装が好きではなく、
自分好みの内装にリノベーションしたい気持ちが大きいのですが
大手分譲という安心材料に心が揺れています。


好きな内装にしたいのならばA。
大手の安心感・リセール重視ならB。と思っているのですが、
Bは、好きな内装を諦めることになります。

実際、中古マンションを購入された方、不動産にお詳しい方、
あなたならどちらを選びますか?アドバイス頂けますと助かります。


よろしくお願いいたします。

ユーザーID:0451974540  


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タイトル 投稿者 更新時間
セルフリノベーション
わかな
2015年4月10日 23:26

私ならBにして、自分でセルフリノベーションします。
但し、理想がセルフリノベーションできない内容ならAかな。
やはり、自分の好きな空間で生活したいです。

ユーザーID:3593284654
周囲の環境は?
nene
2015年4月10日 23:43

周りの家族形態「子持ちが多いとか 子供の音でうるさく感じたり」、収入、近所の環境も書いていただかないと判断できません。お子さんがいないから考えないでしょうが、学校の近く、公園、とかで家族形態が異なるはず。そういう点は気にしないのですか?子供の出す音は気にならない?

ユーザーID:4470304433
物件Bをお勧めします
評価基準
2015年4月11日 0:08

60代になっても住み続けるなら、築3年の物件を選びます。

20年後、物件Aは築31年です。 物件Bは 築23年。
今、築31年の集合住宅を見ると、将来の姿を知ることができます。

大規模修繕が先送りになった背景を知っておきましょう。
大規模修繕が、どのような体験なのか、あらかじめホームページ検索などで調べたほうが良いです。
どのような困難があったか、どのように修繕工事を耐えたか、先人が書き記してます。
大規模修繕できないまま年月が過ぎると、資産価値が大暴落します。スラム化に向かう。

ユーザーID:3831373279
終の棲家を考えていますか?
アラっと
2015年4月11日 0:29

40代とのこと。平均寿命まで生きればあと40年ありますよね。中古マンションを買った後に再度終の棲家を買う余力金が残りますか?
20年後の定年ときに退職金でローンを完売しても、手元には築31年か23年の中古マンションが残ります。

それから約20年。更に住み続ければ築51年と43年。買い替えを出来るだけのお金がありますか?施設に入る場合はマンションを売らなくてはなりませんが、ふたり同時に施設へ入る健康状態になるとは限りません。
マンションだと入浴サービスの車が来ることも難しいです。

年金生活者や高齢者は大家が嫌がると賃貸を探すのも難しくなります。子供がいなければ尚更保証人や高齢者の孤独死を懸念して避けられます。

コンビニやスーパー、最寄駅など目先の事ではなく、どの家で一生を終えるのかを考えて、余裕のあるローンで築浅の物件が良いと思います。

同世代の私は、何かの時に一部賃貸に出せるよう完全分離のアパートの様な二世帯住宅を買いました。住み込みのヘルパーも可能だと思っています。

ユーザーID:0446868665
築三年でリフォームは勿体ない
54歳主婦
2015年4月11日 1:09

Bをお勧めします。資産価値もありそうですし。

そして数年もしくは十年後にリフォームされたら如何でしょう。
その頃になれば、趣味も変わっているかもしれませんし、壁紙や床の素材なども
良い物が開発されているかもしれない、トピ主さんの家庭環境も変わっているかもしれませんし。

ユーザーID:0123507078
私ならAを選ぶかなあ。
ありさ
2015年4月11日 1:19

 不動産情報誌作成会社に勤務してます。
中古物件購入経験はありませんが、色々な物件を目にしています。
 一番はやはり、価格&リノベーションが出来ること。主さんの希望にも叶う。
 二番は三線三駅使え、しかも徒歩10分以内。しかもそこにはスーパー・コンビニもある。私が住んでるのが地方都市のせいもあるけど、これは便利だと思うのです。駅まで10分以内ならば、都心だとしても、まあ許容範囲かと思います。 いい運動にもなりますし。
 大改修予定が延び、夏に会議予定というのがちょっと気になりますが、築11年位の分譲マンション、まだ大改修が必要な時期ではないという所ではないでしょうか? それは現況を知る主さんにしか分かりませんが、見た目の劣化が気になる位ですか?
 Bは築浅(不動産業界では概ね築3年以内を築浅と表記します)だし、大手だと安心する気持ちは分かります。でもここ最近の状況を見ていると、大手だからといって絶対安心とは限りません。物件Aの中堅デベロッパーの評判など調べてみて、評判が良くなかったら考えますが。
 あとはどちらに住んだら主さんとご主人が楽しく生活出来るかによると思いますよ。

ユーザーID:0605703763
Bですね
あやめ
2015年4月11日 1:33

Aは築10年超えて価格がだいぶ下がってるのでは。
Bは築3年だととりあえずリフォーム無しで住めるのでは?
10年後位にリフォームが必要になりそうですが、そのときに好きなようにするとか。
管理費、修繕積立費も築浅の方が安いですよね。
大手は管理も安心じゃないですか〜規模は好みがあるかもしれませんが 、大規模修繕が先延ばしって住人の反対とか資金不足とか、何かあるのでは?
もし売却するときも建物だけ見れば築8年の差って大きいと思います。

ユーザーID:3526775553
どっちもなしじゃ?
戸建派
2015年4月11日 1:42

少なくとも買う際には何一つ気になる点がない状態にしておいたほうが
いいと思いますけど。10軒も見て回れば相場観とか自分が譲れるところ
譲れないところが見えてきますよ。
私はわりと最近都内で中古の戸建てを見つけましたが初期のころに見た
ところを購入しようとしていた自分を振り返ってぞっとします。
掘り出し物が見つかってよかったと思っています。

ユーザーID:2236378795
迷いなしのA
二人の居場所
2015年4月11日 8:14

交通の便の選択肢が多いのは魅力です。
それも、どの駅も8分と遠くない。住宅街の小規模物件もいいです。
築11年、中堅、気になると言えば気になりますが、許容範囲です。
結果、予算面がメリットになり好みの部屋が作れる。

B、大手築3年の魅力はあっても、戸数160は多いです。苦手です。
利便性も感じません。少し広いですが、魅力とまではならないです。

私はAがいいと思います。

ユーザーID:1979147116
会社の大きさは判断基準にならない
うどの大木
2015年4月11日 9:32

>・中堅デベという不安。



>メリット:160戸の大規模・築浅・大手分譲 



>大手分譲という安心材料に心が揺れています。

「大手」だけが安心の判断基準というのが理解できません。

私は、大手でも信用しない会社がありますし、中堅(この言葉も理解できないけどな。どうして中が堅いのか)どころで信用しているところもあります。会社のサイズはあまり関係ありません。

ユーザーID:5094556573
本当に、フルリノベーションをしたいのなら、
単身赴任のおじさん
2015年4月11日 9:58

当然、Aしか不可能ですが、壁をぶち抜き、2部屋を1部屋にするとかの工事をしないのならば、Bでしょう。

ユーザーID:6989839933
小規模物件はオススメしません
マンション住人20年
2015年4月11日 10:55

150戸分譲マンションに住んで20年になります。築4年の中古物件として購入しました。入居時に100万かけてリフォームをし、現在に至ります。

マンションには管理組合があります。建物の管理や住人のルール作りなどを話し合いますが、小規模物件だと理事長などの役員まわりが早く、しょっちゅう「大役」を任される事になりそうですね。およそ10年に一度の大規模改修も大規模マンションの方がやりやすいですよ。役員などの面倒事が苦手なら小規模は避けたほうがよいでしょう。

中古物件購入の際はよく物件を見学することも大事。住人の質を見極めるにはゴミ置き場の汚さや駐輪場の管理の悪さなどである程度わかります。建物の汚れ具合や壁の亀裂などもしっかり見ましょう。できれば曜日や時間を変えて色々見ると良いですよ。

主様はリノベーションにこだわっているようですが、住み心地は住環境で大きく違ってきますので、駅近であることや商業施設までの距離など、総合的に判断するとB物件のほうが断然お勧めです。じっくり考慮してご判断を。

ユーザーID:4163411236
もう少し他を探されたら。携帯からの書き込み
紗代
2015年4月11日 11:19


今どちらかに決めなければいけないのですか?。両方やめて、もう少し他のを探されたらどうでしょう。

Bは資金的に、楽しみのリフォームができないですよね。住んでるうちに「ここをこうしたいな」というのが色々出てきてもできないと、ストレスになってくるかもしれません。

Aは大規模修繕が来年だとしても、今年やるはずのマンションだと、今修繕の必要ありですから入ったらどこかに不具合が出る可能性はありませんか。

トピ主さんの部屋は、リノベーションされてから入居ですよね。それなら入居はまだかなり先で、やっと落ち着いたら来年になって今度は大規模修繕の工事が始まり、最低3ヶ月は騒音や埃、諸々でまた落ち着かない気がします。

お二人ともお仕事で昼間はいられなくても、工事が控えてるようなマンションを、あえて選ばなくてもと私は思います。

リノベーションが楽しみなトピ主さん夫婦は、住環境に価値とこだわりをもたれてると思いますから、大きな買い物ですし満足度100%とは言いませんが、それに近い物件を求めていかれたら如何でしょう。

ユーザーID:5693563236
戸数は多いほうが有利
968
2015年4月11日 12:41

30戸では維持管理費の負担が大きいでしょう

ユーザーID:3620926194
肌寒い
2015年4月11日 13:55

将来の建替え、改築、入居者数と管理費負担
商業施設へのアクセス
人気度

ローン購入で改装とかできるのですか。

ユーザーID:9549928015
Bですね。
れな
2015年4月11日 14:46

以前中古マンションを購入して住んでいました。
その時、築9年倒産デベ・40軒ほどの小規模・主要駅から12分、スーパーは駅まで…という環境でした。

結果的に、言うと…大規模がオススメかな?

小規模で良いことは、住人の名前を覚えられることかな。

理事会の役員はすぐに回ってくるし、管理費・修繕費は割高です。
適正な修繕費に改正されたら、バカ高くなりました。

また、駅が遠いことはデメリットです。
毎日のことですし、買い物や通院など不便でした。
車があれば気にならないようですが。
デベが倒産してしまったので不安が付きまとっていましたが、これは管理会社がしっかりしていれば大丈夫だと思います。

フルリノベーションを重視するならば、Aだと思います。
しかし、ある程度の利便性を重視するならBかな。

今は若いけど、確実に年を取って、自分の足で行ける範囲は夫婦で狭くなると思うので。

まわりにコンビニすらない環境は辛くて泣きそうでした。
ジュース一本買うのも、ちょっと離れたアパート前に設置してある所へ…。
そのマンション売ることになって、やはりセールスポイントがなかったので売りにくかったです。

ユーザーID:9005668997
もう少し探す
もっとさがそう
2015年4月11日 17:30

フルスケルトンのリフォームしました。
(労力かなりいります。夫とも険悪になりかけました(笑))

マンションの規模的にはBの100戸以上あった方が楽です。
賃貸と違って、区分所有者(買う)と
管理組合に入り、そのうち役員をしなくてはいけなくなります。
30戸だとほんとにスグ回ってきます。
(うちは35戸なので入居一年半でもう来ました!)

しかも、大規模修繕が遅れているというのが気になります。
請負施工業者のスケジュールの都合なのか
予算が足りてないのか、理事会がちゃんと回してないのか。
(戸数が少ないと人間関係も密になるので)

あと、65平米では狭いと思います。
(うちは90平米ちょい、ルーフバルコニー60平米ちょいですが。
これでも、ルーフバルコニー半分が部屋だったらなーと思います(笑))

なので、B物件に近い予算にあうものを
もう少し探してみては。

ちなみに、リフォームやっての感想は
がっつり一度に業者に発注すると
決まった予算と時間でプランを決めなくてはいけないので
予定と違う仕上がりにするしかない部分も出てきます。
よくよくやりたい事の順位を決めておくといいです

ユーザーID:6588781129
リセール考え物件B。
ヤドカリの娘
2015年4月11日 20:39

40代なら、そのマンションに一生住む可能性は低いと思われますので。
やはりリセールバリュー(耐震性能等含め)優先で駅近、大手、築浅物件の方が安心かと。
通勤者なら時間が貴重。駅までの往復が一日あたりプラス10分でも、一年当たりなら?

物件Aには一つも抜群のポイントがないので却下。

両親がマンション好きで、40代の頃から首都圏でマンション購入を十数年ごとに3回行いました。80代になった今も、次はサービス付きマンションだと言っていますが、実際は終の住処にするつもりのようです。その経緯は以下に。参考になりますでしょうか。

父や私たちが通勤通学していたときは駅至近の低層階。便利だったけど狭かった。

10数年後、バブルを機に売却(高く売れたらしい)、駅から15分(バス5分)の高層最上階かなり広めの5LDKへ。眺望最高。スーパー15分。その後私たちの独立で二人に。

さらに10数年後。広すぎて持て余す、セキュリティや水回りが旧式で不満、スーパー遠すぎと今更言いだし売却(購入者は眺望と広さに惚れ込み言い値で即決!)同じ駅から25分、高層最上階3LDK、眺望最高、スーパー至近の新築物件へ。

ユーザーID:2763333184
もっと他の物件も見る。
きょん3
2015年4月12日 6:20

どうしても二つから選ぶならBです。
小規模マンションって管理費高いかもしれませんよ。その点も調べましたか?
あと役員が早く回ってくる。マンションの人間関係が面倒になる可能性も高い。
私はマンションは売ることを考えて買うのでAの駅から8分以上は売り辛いかなと考えます。
リノベーションを一番にお考えならAですけど・・・。

他の出物を待ってみるのもアリです。
駅から5分以内中規模〜大規模マンション、築浅は諦めて手が届きそうな物件を待つのはどうでしょう。

ユーザーID:4776973729
トピ主です
toro(トピ主)
2015年4月12日 10:30

トピ主です。

たくさんのアドバイス/ご意見、ありがとうございました!
どれも大変参考になりました。

結論から言うと、Bに購入申し込みを入れました。

まだ買えるか決定ではないですが、1番手の申し込みということと、
不動産屋の対応ぶりから、おそらく買えるのでは…と思っています。


理由は 
1 Bでも、予算の範囲内で少し改装はできそう!

  リノベーションをお願いする予定の建築家へ相談したら
  譲れない部分の改装は予想より小額で出来るとのこと。
  物件Bの価格をほんの少しですが値下げして頂ける様なので、リノベ費にまわせます。
  あとは、家具やインテリア、セルフリノベでも頑張れそうです


1 素直に「ここに住みたい」と思えたこと。

  外装・共有部分の造り、住民の雰囲気など、総合的にBの方が印象が良かった。
  このマンションなら帰ってくるのが楽しそう!と素直に思えました。


2 今後、買い替えの可能性がゼロでは無いこと。

  ネットでそれぞれの物件評価/口コミ/査定額/新築時の価格などを調べてみて。
  資産価値という意味ではBに軍配が上がる様です。

続きます。

ユーザーID:0451974540
 
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