不動産に詳しい方に質問です

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生活・身近な話題

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不動産業界の方及び不動産に詳しい方に伺いたいのですが、乱立するタワーマンションと狭小住宅の20〜30年後以降はどうなると思われますか?
当方、東京の状況しか知らないのですが、日本全国地域によって差が生じるでしょうか?
あくまで都内の話ですが、タワーマンションに関しては供給過剰にならないのかと感じています。あまりにも急激に増え、そして増えつつある為です。
それでも地域によって不動産価値が上がって行く場合もあるのでしょうか?
また、かつては人気だったリゾートマンションのように、オーナーの懐具合によって管理費・修繕費の滞納が生じるなど、スラム化する可能性は無いのでしょうか?

一方、狭小住宅ですが、金融機関の融資や担保の対象とならない場合もあるそうで、不動産価値の変化はどうなるでしょうか?
比較的、人気の高い地域の土地を不動産業者が売りやすいように分割して建ててしまう感がありますが(当方の知る一番凄いケースが、150坪弱の1軒のお宅の跡に11棟です)
いつも不思議に感じるのが、分割前の土地を購入する人がいないのか?という事です。
外壁など、手入れの必要が無い建材が増えたとはいえ、一見して外壁の剥げや変色やサビやがあるにもかかわらず、手入れをしていない家を高い確率で見かけます。
失礼ながら、そういう家に限ってその脇にあるのが高めの輸入車です。経済的に余裕があって、使い捨ての感覚なのか、暫くしたら売却してしまうつもりなのか?全く読めません。立地が良ければ中古でも売れるのでしょうか?
何れにしても、以前とは需要と供給いずれの価値観も変わってきたように感じる為、専門家の方のご意見を伺いたく、トピを立てました。
どうぞ宜しくお願い致します。

ユーザーID:7687968090

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  • 不動産関係者ではありませんが

    湾岸のタワーマンションなどは近頃は中国人だらけだそうですよ。

    土地の分割で小さな戸建が増えたのは、小数家族が多いから需要があるのと、その方が儲かる人がいるからですよ。
    それと、道路拡張の影響もあります。

    私は今、土地を探しているところですが、なかなかまとまって好条件はありませんね。ほとんどが分割した為に道路から奥まった所や、建物に囲まれた狭い土地が多いです。

    高層マンションに限らず、集合住宅はいずれ来る建て替え時期には問題が起きるでしょうね。

    それと東京オリンピック後にどうなるかが問題です。

    ユーザーID:3462554727

  • タワーマンションはババ抜きになる

    ・どのような建物にも寿命があり、必ず建替が必要となる時が来ます。

    ・従来のマンションでも住民間の経済格差や考え方の相違により、建替ができずに廃墟に向かって進んでいる物件が多数あります。

    ・タワーマンションのように非常に多数の住民がいれば、より一層建替は困難となり、廃墟となる可能性が高いと思います。法律の抜本的改正があれば別ですが、財産権の関係でそれはあまり期待できないと思います。

    ・つまり、将来の事を考えれば、タワーマンションは、新築や築浅で購入し、そこでの生活を楽しんだ後に売却する事が前提になります。

    ・そして、売抜が出来なかった者がハバを引き、建替もできず、住むにも不便で途方に暮れる事になります。

    ・狭小宅地は、立地が良ければ周囲の土地と合わせれば利用価値はあるので、無価値になる事は無いと思います。

    ユーザーID:3461023376

  • 空室率が3割を超えてると思います

    東京の高層マンションに住んでいました。
    送電線が切られて停電が続いた時に、生活が出来ないので、実家に戻り「高層マンション避難民」になりました。
    この時期は、タワーマンションの走りだったので、すぐに売却が出来て利益も出ました。(今は一戸建ての住まい)
    今から20〜30年後は、住民の半数は高齢化して地上に下りてるか、地面の中に寝てる。
    古くなったタワーマンションは資産価値が低下して、今のような優越感を得られないと思います。
    今日でさえ空室率が1割を超えてるのだから、悲惨なことになってる可能性が高いです。

    今、私が住んでる街は鉄道会社の大型分譲地です。(金妻の街)
    高齢化が進んで空き家が売りに出されてます。(私が知る限る7軒)。売れません。二年たっても売れない。
    街の資産評価が下がらないように、住民が定めた建築協定があるので土地を分割して売れない。
    2015年で、こんな状況です。

    ユーザーID:8243819849

  • マンションの利便性、土地の普遍性

    タワーの人気の背景に昨今の都心居住化が進む経済事情や雇用事情により求められる条件や利便性があると思います。
    その昔は都心居住が中心でしたが、やがて高度成長で人口の膨張と共に郊外が流行り衛星都市が栄えドーナッツ現象って呼ばれ、たくさんの戸建が増え土地の高騰で新幹線通勤の人も多くいました。
    今後人口も減り老齢化が進みますから町の様相も変わると思います。
    また、通信ネットワークがさらに発達することで会社に通勤という無駄な行為が減ることもあるでしょうし。

    マンションは部屋という空間を小分けで買うものなので、そもそも40年の減価償却資産ではないでしょうか。今現在の築30年や40年が売れないのと同じで、30年、40年後古くなる頃には別の新しい住居文化があると思います。
    戸建は土地が残るので利用価値の幅が広いと思います。

    ユーザーID:1921503805

  • 今後の予測は難しい

    ・タワマンの供給過剰
    供給量すごいですよね!
    タワマンは属性がいい住民が多いので、
    現況は滞納問題が表面化しているところは聞いたことが無いですね。
    マンション管理に対する意識も比較的高いと思いますが、
    属性がいい方は買替族となり転出という傾向は強いようです。
    後に入った方の属性はバラバラ、修繕の意見がまとまらなかったり、
    滞納問題が発生することは考えられますね。

    タワマン供給過剰は同感で、最大規模の晴海を綺麗に捌けないと、
    タワマン神話的なブランドは終了しそうだと思います。


    ・極小住宅
    お分かりの通り、住宅の販売の大多数は会社員のローンでの購入ですので、
    年収から逆算して、1戸あたりどれくらいなら売れるかを判断し、
    極小住宅が生まれてしまうんですよねぇ。

    金融機関の立場的に融資や担保条件は時代の状況によって変化するので、
    今は金利だけじゃなく、様々な点で融資条件が緩和されていますが、
    そのうち、今は認められている融資条件が認められなくなる可能性は
    十分あると思います。
    (私も極小住宅を買う意味はわからない派です)

    ユーザーID:5068394198

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  • レスをありがとうございます

    みなさま、レスを有難うございます。
    こちら小町でも時々取り上げられるタワーマンションですが、最初の頃は眺望など物珍しさ、そして高級感もあり(それ以前は高層ビルはオフィスや商業目的だけでしたから、イメージが住居とは別物だったと思います)、タワーマンション = セレブ といった図式が存在していたように思います。
    しかし、知人から「世帯数の多い集合住宅は管理費や修繕積立金が割安になるから、セレブ説は100%間違いではないだろうけれど、基本的には誤ち。世間の評価が偏っている」という話を聞き、納得したものです。
    現にエグゼクティブではないサラリーマンの方々が、ローンを組んで購入するケースが多いようですね。
    外国人の投資目的の購入も多いと報道で目にします。

    一方、都内の建売住宅を見ると、例え狭小住宅ではなくても隣家との間が異様に狭く、仮にそのうちの一軒を更地にして売却しても売りにくく、建てにくく、つまり大規模マンションの行く末と同様なのではないかと思えるのです。
    税収増加を狙う行政と、不動産会社の思うツボが現在なのではなかろうかと。
    どう考えても、長期的に見て無理があると思うのです。

    ユーザーID:0813695940

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