住宅ローン借り過ぎでしょうか

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トピ主のみ5

りさ

話題

30代後半の共働き夫婦です。
子供の予定はありません。
マンション購入を検討していますが、
頭金が少なく、これは借り過ぎか不安感があります。

変動金利0.5%〜ペアローン予定で仮審査はおりましたが、
夫婦で世帯年収850万(手取り世帯年収570万)
物件価格3800万
頭金が400万から諸費用200万を引くと200万になります。
なので借入れ総額は3600万になります。

仮の資金計画は35年ローンで月10万ちょっと、
現在の賃貸マンションと同じ返済額でボーナス無し。
繰り上げ返済をしてせめて65歳までには返したいです。

そもそも借り過ぎなのか、
繰り上げ返済をどのペースでいくらすれば
65歳に返済可能か、金利は固定の方が良いか、
固定資産税が幾ら位か、ペアローンより
連帯債務でフラットにした方が良いかなど混乱しています。
駅近くの新築なので、買い替えもありか考えてもいます。

何でも構いませんので、
ご指摘等ありましたらよろしくお願いします。

ユーザーID:0305976675

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  • 高い!

    いやいや、借りすぎでしょ!3000万以上だなんて怖くて借りられません。
    そもそも頭金すら満足に用意できないのに定年後も含めてちゃんとそれだけのローンを支払っていけるのでしょうか。
    しかも、それだけの利息を払うのか計算してみてくださいよ。
    ペアローンにしないと審査は通らないと思いますが、どちらかに万が一のことがあったら一人で払っていけるのでしょうか?
    私なら、主人の稼ぎだけで払える範囲内の物件にして団信に入ります。
    そして、私の稼ぎは繰り上げ返済用にまわします。

    ユーザーID:0212150639

  • 貯金の有無は?

    30代後半の共働きで頭金を400万しか用意できないとは、今までどんな生活をされてきたのでしょうか。
    他に貯金はありますか?

    現状の家賃と同じローン額を返済しつつ、繰り上げ返済および老後の資金はどのように貯める予定ですか?

    ユーザーID:8214222506

  • 最初から買い替えを考えるなら買わない

    そのマンションが新築だとしても、もろもろの手続きにかかる費用を加えて売却価格が購入価格を上回る可能性は低いと思いますので、売却を考えているなら損になりませんか。

    現在30代後半で35年ローン。
    二人とも退職が65としても約10年分は繰り上げが必要になりますよね。

    家賃を10万払い・修繕費・管理費+固定資産税等を払って、老後資金と繰り上げ分を支払えるかを判断するのはトピ主さん夫婦です。

    ユーザーID:3596096291

  • 借入額は

    多いかな・・と言う印象です。仮に35年でローンを組んでも、出来れば定年時に完済できるような、繰り上げ返済をすればいいかもしれませんが。

    繰り上げ返済については、トピ主さん夫婦が、どれだけそちらに貯金を回せるのかが、分からないと何とも・・。ネットで探せば、無料で返済シミュレーションできますから、やってみてください。
    私は、25年ローンで当初月9万円のローンを、繰り上げ3回して、今は月5万円です。築10年を過ぎたあたりから、メンテナンス費用が発生しているので、もう少し、返済を減らそうと貯蓄にはげんでいます。

    固定資産税は、分かりませんね。家の強度・使う資材によっても変わってくるでしょう。我が家は、木造で初年度13万円位でした。でも、これは15年前の金額なので、参考にはならないかな。

    ユーザーID:3694320219

  • 借り過ぎです。

    ・今は金利が0.5%でも、変動金利なので、将来的には金利が上がる可能性が高い。

    ・元利均等返済の場合、初めは元金がほとんど減らないので、金利が上がれば、返済額が跳ね上がります。

    ・仮に金利が4%になれば、最大で3,600万円×3.5%=126万円/年も返済額が増えます。毎月10万円強の返済は可能でも20万円強の返済は可能ですか。不可能なら変動金利は止めるべきです。

    ・全期間固定のフラット35の返済額で、今の収入・生活レベルが変化しない場合、年間どの程度の余剰資金=繰上げ返済原資を確保出来ますか。繰上げ返済で20年以内に完済できないと、厳しいと思いますよ。

    ユーザーID:5937676518

  • なぜその条件で頭金が400万なのか気になる

    30代後半子供なし共働き世帯年収850万で
    ローン3600万は審査がおりればそんなに無茶では
    ないと思いますが、なぜその条件で頭金が
    400万なのかは不安要素になると思います。

    例えば今まで平均して15年間世帯年収700万円)
    (税引き500万円)だったとすると、7500万円のうち
    400万円しか残っていないなら、1年辺り30万円
    程度しかあまらなかったわけで、
    賃貸の家賃があったとすればそれとは相殺に
    なるのでしょうけれど足りるのでしょうか。
    (お互いにそれまでは各実家の○○を払っており、
    そのため頭金は少ないとか、頭金にはしないが
     貯金は○○円ある、というならそれでいいのかも)

    今の平均的な生計にかかる金額と、今の住居費(賃貸であれば
    家賃)あたりの情報がないとなんともいえないと思います。
    それでも子供ができて働けなくなり、子供の費用も増えるとかも
    ありえますし。

    ユーザーID:2098768615

  • 家賃とローン返済額が同じだと借りすぎ

    結婚何年目かはわかりませんが、子どもがいない、かつ
    年収の割には貯金が少ないです。

    例えば奨学金の返済とか、貯金が少ない理由が明確で
    これからその理由が消滅するならばいいですが、
    そうでない場合には、家計費が膨張している可能性があります。

    また、返済額は「ローン返済額+管理費等+公租公課」を
    従前の家賃と同じ位にしないと負担が増えます。

    管理費や修繕積立金は年と共にだんだん上がっていくのが普通ですので、
    それも織り込んでください。
    立地にもよりますが、管理費+公租公課で5万くらいは見込んだ方が安全。

    ローンに関しては、金利上昇にどこまで耐えられるかを確認。
    金利が上がり出すと、ローンの長期固定金利はあっという間に上がり、
    変動金利からの切り替えは難しい場合が多いです。

    これらを踏まえて、繰り上げ返済ができそうかどうか?
    35年ローンだったら、10年分位は繰り上げないと65歳完済にはなりませんよ。

    ユーザーID:8577201669

  • マンションを購入しない選択が賢そうです

    3600万円を借り入れて35年で返済すると、支払う返済総額は 4300万円です。

    3600万円で買える住宅物件を 4300万円で購入する。

    700万円も余分に支払う。(借りたので金利を払う)

    35年後、そのマンションは資産価値がない。

    なぜなら、20年後の空き室予想が40%なのです。少子化で買い手、借り手も居ない時代。

    つまり、マンションを購入しない選択が賢そうです。

    ユーザーID:3987574640

  • トピ主です

    レスをありがとうございます。
    お二人拝見しました。
    やはり、、3000万以上は多すぎですよね。

    せめて頭金を諸費用抜きで丸々1000万あてられないと
    キツイ気がしますよね。
    私もう薄々思ってましたが、業者がすごい推してきます。

    新築駅近で立地のわりに割安感があり、お得な物件なのだろうなとは
    分かるのですが、南向きで角部屋を取ると3800万、
    西向きですと1000万低い価格になります。

    夫婦共働きで子供もいないのに、結婚後2年半で500万弱しか
    貯金出来ておらず、贅沢していたわけでは無いですが情けないです。

    住宅ローン控除を受けながら早めに繰上げ返済していきたいと
    思っていましたが、予想以上に厳しくなりそうですね。。
    定年時にせめて2000万貯めておきたいです。

    私の過去の貯金は頭金の2倍以上ありますが、
    出すとしても200万程度で考えています。

    ユーザーID:0305976675

  • 3600万の借金

    ダンナがリストラにあった経験を持つ身としては、夫婦ともに65歳までは現在と同条件の仕事がある、って仮定で3600万もの借金を考えてるトピ主様夫婦が少々不安です。

    ます、月々の返済額が10万円、今の賃貸の家賃と同等、って考え方はおかしいです。3800万の物件が高いのではなくて、高い買い物をするのに、400万しか頭金が無いこと。繰上げを想定して75歳までのフルローン。

    トピ主様夫婦の現在の状態では、借り入れは2000万以内が妥当です。このまま一生賃貸でくらすか、今回の物件は見送り、後2年間で300万貯蓄ができるかどうか生活してみてから改めて購入を考えたほうがいいんじゃないでしょうか。

    ちなみに我が家は30代前半で3200万のマンションを購入。月々の支払は16万円からスタートし、繰上げを含めて10年で完済しました。
    完済後私が退職、夫、リストラ→転職で収入激減。
    ローンが終わっていたので慌てず現実を受け止められました。

    いつまでも健康とは限りませんし、上場企業でもリストラはあります。

    ユーザーID:9961821032

  • 年収の・・・

    マンション購入価格は年収の4倍とか言いませんか?
    それに照らし合わすと、少し多いかもしれませんね。

    私は550万年収で2200万のマンションを購入しました。
    (頭金も400万ありましたが←200万は手元に貯金を残した金額)勧められて25年ローンを組み、繰り上げ返済により、12年で支払を完了しました。

    ユーザーID:8578566007

  • 買いません。

    >>私もう薄々思ってましたが、業者がすごい推してきます。

    当たり前じゃないですか。
    業者は、マンションを売りたいんですよ。
    誰でもいいから、買ってほしいんです。
    いいことを並べ立てて、無茶なローン組んででもいいから
    お買い上げいただきたいんです。

    家を買うつもりなら、住宅情報誌を2〜3年間、購読してみてはどうですか?
    いつ見ても「買うなら今!」「今がお得!!」って言ってますよ。
    消費税増税前でも、増税後でも、「今が一番、お得」なんですよ。
    3年待ってから、購入したほうがいい なんていう不動産業者はいません。

    業者の言うことは聞き流して、
    自分で判断できるようになるまで、家は買わないほうがいいですよ。
    数千万円のお買い物を、人に言われるままに買うなんて、正気ですか? って、思います。

    ユーザーID:0753661675

  • その金額は年齢的にもう遅い

    買い替えの保証はないのに預金を使おうとする現実。
    現金って税金や保険料引いた残りですから。
    60歳までの限界収入が7500万で家だけで4500万払ってたら20万以下の生活費でも貯金ゼロ。子供も難しい。
    これから物価も上がるし15年先の退職金の保証なんてありますか。
    なんでそんなにしてまでマンションほしいのか知りませんが、知人言いたいとか見栄に大金を投入するなら止めた方がいいです。
    もしかしてやばくなったら離婚とか。

    ユーザーID:5763418864

  • 死亡保険でペイできるから業者は強気

    素敵な物件には魔法のような魅力がありますね。子供なしなら間取りを
    小さくするか、平米数を抑えれば手が届く物件に出会えませんか。

    最終的には死亡保険で回収できると踏んでいるから融資するのです。
    返済プランなんて真剣に考えてくれるとは思えません。

    他のレスの通り、借金の利息がばバカになりません。
    頭金をもっと貯めてからのほうが賢明かもしれません。

    ユーザーID:5233931743

  • 無理はしないほうがいいですよ

    すてきな新築物件を見て気持ちが大きく動いてしまうのはよくわかりますが、
    不動産会社は基本購入後について何も考えてはくれません。
    ただ売りたいだけです。その点をまず心してから、

    人生、50代に入ってから思わぬことが起こったりします。
    リストラや病気などまさかと思うことが起こります。
    どなたかも書かれていましたが、自分たちの生活のレベルと
    預貯金、万が一一馬力になったりしたときなど、冷静に考えたほうがいです。

    一馬力でも払っていけるローンなら、老後資金がたまるわけですし、
    余裕が違います。
    経済的余裕があるほうが、人生ははるかに違います。

    どうぞ無理なさいませんように。

    ユーザーID:0174357673

  • 資産価値による

    私は、40代で3200万ローン組みましたが、購入した物件は今のところ、値上がり中。
    1年かけて駅近ばかり3県で30件以上比較して目は肥えていて、購入した物件は出会った瞬間に押さえました。
    未来は分からないけど、今なら確実にかなり売却益でます。
    転売で利益出やすいのは、低層階とか西向とか。
    南、角、上階に価格乗せられるのが一般的です。
    その物件が、人気の駅から5分以内で、今後も近隣には建たない等の希少価値があるなら、部屋の条件を変えて再検討も有りでは?
    30歳で購入した家はローン完済しました。繰上げではなく、元金均等払いにしておいて、余裕があると感じたので期間を短く変更してゆき、最後一括返済。
    それで、次の物件購入しました。
    条件によっては、賃貸が得な場合もあるので、要注意ですが、ある程度は自身を信じるのも良いかと思います。
    南向きは人気ですが、絶対条件でないならそこを譲っては?

    ユーザーID:5527303897

  • 反対派が多いので、賛成意見を

    借り入れ3600万で35年、0.5%で月10万だと元金均等ですか?

    繰上げ返済のシミュレーションは
    無料で計算できるものがたくさんあります。
    支払方法と繰上げ返済と返済日によって
    総額が変わってきますので、
    自分で何通りも計算したうえで納得のいく支払いをされた方が
    いいと思います。
    私はエクセルで計算しまくりました。
    変動金利が1%になったら。や、2%になったら。も


    で、結婚2年で貯金500万なら、年200万。
    これなら支払えると思います。


    35年元金均等、0.5%で
    毎年100万繰上げしていけば19年後には返済完了です。
    40歳だとしても60歳には完了ですね。

    で、年100万残りも貯金しておけば、
    20年で2000万円貯金ができているはず。


    全てが順調ならもっと早く終わりますね。
    毎年200万繰り上げたら12年で完了です。
    60歳まで8年×200万で1600万と月の支払毎月10万×8年分で2500万円の貯金。

    今回、住宅ローン控除は一切考慮しておりませんので
    ご注意ください。

    超楽観的返済シミュでした。

    ユーザーID:3130468497

  • トピ主です

    皆様のご意見、どれもごもっともです。
    何度も読ませて頂いております。

    もらった資金計画では繰上げ返済計画は毎年60万、
    11年目に300万で、何とか60までには返済予定でした。
    今の収入と金利が60まで続く前提です。

    そんな筈はないですね。何が起こるか分からない、、
    私も今年に入り思わぬケガや、不運な出来事がありました。
    頑張れば老後資金ためながら返せなくはない。
    だけど色々我慢して、緊張感たっぷりの20年になります。

    西向きの方が売却に良いのは初めて聞きました。
    なぜでしょう。
    西向きの単純な生活利便性位しか調べていませんでした。

    ユーザーID:0305976675

  • 希望に満ちた計画に水を差すようですが

    賃貸住宅は家賃を払えばそれ以上費用は掛かりません。
    経年劣化などの補修は大家さんや管理会社が支出しますから。

    自分で買った家は、何年か経てば必ず修理が必要になります。
    戸建て住宅で大凡15年毎に150〜200万円必要になります。
    この維持管理費が計算に入っていますか。

    ユーザーID:6137014754

  • 先日のニュースで

    新築住宅を購入した人の、物件価格と世帯年収との割合は、平均で世帯年収の6.12倍とのことでした。
    平均以下なので、ご安心ください。

    ユーザーID:5879425512

  • 離婚の原因に

    30年以上返済を続けられるとでも?
    リストラされたらどう返済する?
    数年したらお互いローン地獄の
    ストレスで離婚しそう。

    ユーザーID:5484444001

  • トピ主です

    どうかなさんの仰るところの資産価値で言いますと、
    南向き、角部屋、エントランス真上の低層マンション二階、
    駅徒歩五分。隣の駅は大規模再開発中、人気路線。
    ここ10年の資産価値は落ちていない様子。
    10年経つと残高1500万残ってますが、売却益出るのでは?なんて。

    楽感的素人さんのシミュレーション、私も試算しました。
    年間200万貯められる予定なので、60歳まで年間繰上げ返済60万で
    完済&老後資金30百万貯まる予定です。
    途中6年目からは年利0.57→3.00で計算してます。
    夫婦現在の収入のまま、減税考慮なしです。
    61歳からは管理費3万&生活費10万で88歳位までは
    年金無しでもどうにかなる予定。

    ただコレは全て順調で、健康な場合の話。。
    人生何があるかわかりません。
    試算では完済出来そうだけど、
    想定外の巨額の借金を自ら背負う人生は落ち着かなそうです。

    ユーザーID:0305976675

  • 西向きを買う

    南と西で1000万も違うんだったら、私なら西向きを買います。
    西向きが売却に良いと書かれた方がいますが、
    それは西向きの方が、下落率が低いという意味だと思います。
    つまり、数年経って売却となった時、
    南と西で新築時ほどの差が出ないということです。
    とはいっても、これも物件、立地次第なんでしょうね。

    我が家は西向きの部屋を購入しましたが、
    南向きの同じ階、ほぼ同じ面積の部屋とは、600万円の差がありました。
    都内のファミリー向けの、ごくごく普通のマンションですが、
    10年後の売却時の値付け金額をを想像して、西向きを買いました。
    この地域で、この金額なら・・・といった感覚的なものですが、
    600万の差は大きかったです。
    全くの素人感覚で、御叱りを受けそうですが、
    こんな考え方もあるということで、いかがでしょうか?

    ユーザーID:5620404836

  • 不動産は

    新築時の価格差を維持するのは困難で、中古市場においては時価…立地や希少性が命。
    路面価格とか中古市場も調べてみて下さい。
    同じ価格なら当然、南向、角部屋、上階が人気。
    同時に販売だから価格差は大きくなる。
    大金出しても最上階角部屋に拘る方もいますし、広告用の安い価格設定の部屋狙いの人も。
    さて、中古の場合。特急停車駅等、人気駅前で、しかも他に同条件のマンションがない場合、売り手市場。
    今、この1000万の差を、500万の差にしても買い手はつきます。買った値段の500万円上乗せでも売れる可能性はあります。
    立地と希少性、再開発など、マンションの売却益はよくある事。
    ただ、人気の駅前でもマンションラッシュなら、中古も常に比較検討される買い手市場。
    南向き角部屋でも、平米単価の相場で比較され、買い叩かれる可能性あり。南向き限定で探す人はいるけど希少。
    同じマンション内でも平米単価でシビアに比較してみてはいかがですか?
    また、管理費修繕費は一律の金額を平米数で掛けたもの。同じタイプなら基本同じ金額。
    業者は抽選を避けるため強引に誘導するかも。頭金貯める迄に後悔しない?

    ユーザーID:5527303897

  • 西向きお勧め

    南と西でどのくらい眺望に差がありますか?
    景色がさほどかわらないなら、西でもいいと思いますけど…
    私は西向きマンションに住んでいますが、窓が大きいから明るいです。
    田舎の日当たりの良い戸建てに住む親が初めて遊びに来た時に
    想像より明るくて驚いた、といっていました。これなら西向きでも十分だ、と。

    夏の西日対策は、仕事へ行くときに遮光1級のシェードカーテンを降ろしていくと、だいぶ違います。
    まあ、建物自体が暖かくなりますけど、マンション最上階住んでいた時よりマシです。
    最上階は丸一日太陽が当たって蓄熱していましたから…

    ユーザーID:3370497083

  • 売却益は

    どうかな改めハッピーです。
    売却益は買い値より売値が高く、利益が出る事。
    これ狙える方は少ないと思います。

    追加レスを拝見させて頂き気になったのは、隣りの駅がすでに再開発という点(立地が地域1番の人気駅でない、再開発でマンションラッシュになると希少性も薄れる)と、低層マンションという点(将来の修繕費等維持費の高騰)です。
    修繕計画は30年間出てるんじゃないかな。言わないと見せてくれない?
    でも、低層マンションという事は、周囲の環境は良いのでしょうね。
    南向き角部屋は、玄関上で通りに面して抜け感があるのに対して、西は建物が押し迫るとか、明らかな差が有るなら悩みますね。
    買わなくても家賃負担あるなら、それを考慮して、また検討されて下さい。

    月10万円の返済を、年間120万円の返済と考えて35%程ボーナス返済を利用するのも一案です。
    年間60万円繰上げするなら、半年30万円位ボーナス返済出来ません?
    私は元金均等、ボーナス返済35%で35年で組み、10年後にその期間貯めたお金を返済にあてた上、期間をぐっと縮め、さらに5年後にその期間貯めたお金で完済しました。
    結果的に35年→15年。

    ユーザーID:5527303897

  • 西向き推薦

    1000万も違うんですねェ!

    お子さんの予定がなく、共働きなら方位の恩恵を受ける時間は少ない。
    休日くらいです、部屋で一日過ごすのは。

    だったら西向きが良いと思います。

    繰り上げ返済できちゃいます。

    お若いので買い替えした方が、逆に良いですね。
    一生モノと考えず、家賃以下の支払いで一次取得。

    同じマンションに住み続け、老朽化したら建て替え←期待しない方が良い。

    ユーザーID:9090635596

  • ありがとうございます

    追加レスを頂いたどうかな改めハッピーさん、他皆様ありがとうございます。
    明日が最終の返事の日でしたが、断りました。

    1年目の不動産取得税、毎年の固定資産税、老後の資金、、、
    さらに厳密なシミュレーションをすると、
    80歳まで健康でいれば生きられる程度。
    ここまで考えずにポーンと買う人もいるのでしょうが、
    後で困るのは結局自分。誰も支えてくれません。

    今は中古マンション3000万未満で探しています。
    身の丈に合ったものを買うのが安心です。
    業者は200万値引きしてきましたが、
    それでも3400万の借り入れは心が重いです。
    ありがとうございました。

    ユーザーID:0305976675

  • もう値引き?

    決断後ではありますが、気になったので・・・

    もう竣工済、入居開始しているマンションを迷っていたのでしょうか?
    それともあと半年から1年後に入居のマンション?

    いずれにしても、200万の値引きがこんなに早く出てくるマンションなんて、
    買わなくてよかったですよ。
    駅から徒歩5分で、人気路線。
    このご時世、3800万円で上記の条件クリアなら、
    200万の値引きはあり得ないです。

    ユーザーID:5620404836

  • ありがとうございます

    西向きをお勧めの方もいて、夕方まで明るい日が差す西向きは、
    洗濯物など都合いいなと思いました。
    希望していた東&南向きの部屋Aの隣Bは窓が南向きのみで100万さがり、
    その隣の南&西向きの部屋Cなら、さらにもう少し下がるはずです。

    修繕計画は、言ったらチラッと見せてくれただけで、配布はなし。
    30年後も修繕積立金と管理費で合計三万位で、まぁ妥当かなと思いました。
    空き部屋の一覧は、見せてくれませんでしたね。
    私達は二階希望でしたが、同じ間取りの三階以上はもう売れました、と一言のみ。
    本当か?ちょっと怪しいな〜と思いましたが。

    ちなみに200万弱が諸費用ですが、初日に現地見に行った時に
    10日以内に決めてくれたら諸費用持ちますとコッソリ言われました。
    こんなに早く値引きするの?と思いましたが、決めずに半月過ぎると、
    今度は少し偉い人が出て来て、特別に200万値引きしますと言われました。
    現在工事中、二階部分骨組みすら出来ていない状態です。
    入居は半年後です。

    モデルルームに三週連続通い、毎回数時間いましたが、
    客に会った事がありません。そのうち値下げですかね。

    ユーザーID:0305976675

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