中古マンションの購入について

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家なき子

話題

ご意見いただきたく、トピを投稿いたしました。

築25年の大手建設会社施工、大手不動産販売の大型マンション。
約90平方メートルフルリノベーションで約3200万です。住環境は問題なし。
ただ駅から徒歩15分です。修繕費、管理費で2万円ほどです。

小学生一人、中学生一人を含む4人家族です。
夫は40代前半の会社員です。もし購入となれば頭金1500万〜2000万を用意して残りをローンでと考えています。

部屋は実際に見に行って、気に入ったのですが、いかんせん築25年。新築当時の入居者はゼロ。空き家は少ないものの、分譲賃貸として入居している方も多いようです(正確な数はわかりませんが)。

修繕計画はわりとしっかり計画されていて、駐車場を賃貸形式にしているので修繕費も大幅に上がることはないと説明を受けました。

他に気を付けたほういいところ、確認したほうがいいところございますか?
もしくは絶対やめた方がいいとか。
いろんな意見をお待ちしております。

ユーザーID:0389009544

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  • 勧めない

    今大規模修繕委員をやってるんですが、築10年でももう、素材自体が古い仕様ですよ、今はどんどん良い素材が開発されています。

    塗料にしてもタイルにしてもそう。
    劣化しにくいとか軽いとか 防水性が前の物より格段に高いなどね。
    こういうものを使うことによって修繕の回数を減らしたり出来るわけです。


    築25年だと 相当前の素材を使っているわけで、、、
    これから何年住むおつもりですか?マンションって永遠には住めないからね。
    耐久年数ってものがある。
    60年と言う人もいるけど 47年とか50年とかそのくらいでしょう。

    築25年なら最悪あと 25年程度しか耐久性が無いってことになりますよね。

    短期間住むだけならいいけど、終の住まいなら そこを考えたほうが良いんじゃないかな。


    新築物件で大手施工会社の物を勧めますよ。

    ユーザーID:1145859212

  • 可能なら議事録を見せてもらう

    80歳以上長生きするとして、トピ主夫が現在40代前半だと少なくともそのマンションは築65年になっています。
    何かの本で読んだのですが、分譲マンションはババ抜きと同じらしいです。
    古くなったので建て替える場合また多額の資金が必要だし、修繕するにしてもこれまた資金が必要。
    かといって、その頃には売却しても買い手がつかないでしょう。
    最後の所有者がババを引く・・・。

    私は数年前に築15年の物件を売却しました。
    L字形のお洒落な外観で、近所の住人で憧れる人もいました。
    その最上階角部屋でルーフバルコニー付きの我が家を売却するのには理由がありました。
    Lの繋ぎ目の部分の基礎地下から土砂が少しずつ流れて行ってる事が判明し、緊急工事が行われました。
    でも地形的に再び起る可能性があるし、建物裏の山を切り開いた部分は土砂崩れ危険区域だったのです。
    住人の誰も調べず購入していました。
    結局、うちを含む何軒かは売却しました。
    上記の事実は議事録に記載されているけど、新たな購入者はチェックせず買ったのでしょう。
    ですから、是非目を通した方が良いですよ。

    ユーザーID:6668373885

  • 買わない方がいい。何故なら、、

    インテリアはいくらでも綺麗になります。外観も修理ができます。しかし、建物の中にある水道管や配水管などの老朽化の問題があります。水道の味はどうですか?まずくないですか?

    駅から15分とは、マンションのセキュリティーはしっかりしていますか?

    ユーザーID:5821027542

  • 気持ちわかります

    盛り上がってますね。
    新築のように綺麗にリフォームされ、価格も手の届く範囲。築年数は引っかかるけど…住みたいっていう気持ちが伝わってきます。
    でも、水をさすようで申し訳ないけど、築年数25年、絶対に、絶対にオススメしません。
    どんなに綺麗にお化粧しても、築25年です。
    耐震設備の古さ、水周りの痛みなど、目に見えない経年劣化はカバーできません。
    我が家も以前同じように、家のリフォームに惑わされ、築二十数年の物件を賃貸しました。
    当時、築年数の経ているものはやめた方がいいとの知り合いの助言もリフォームに目を奪われ耳に入りませんでした。
    でも、排水の詰まり、そこからの汚水の漏れ、ゴキ、ヤモリ系の虫の多さなど、古さに起因する問題に直面しました。
    賃貸でしたので、住んだ期間が限られていたのが、救いでした…
    少しでも、お役にたてばと思います。

    ユーザーID:5805498597

  • 水回り

    にガタがきていますから出費が増える可能性は考慮が必要です。

    ユーザーID:6813501060

  • いいと思います

    バブル直後の物件は、いい材料を使っているのでいいと思います。住環境もいいのですよね。
    頭金も十分用意されているし、今は住宅ローン金利が低いので、お買い得だと思います。年齢を考えたら、これより後に買うのは、老後が危険です。
    賃貸になっているのは、当時は高齢の富裕層が入居し、相続で賃貸にしたのだと思います。手放さないというのが、資産価値を現しているのではないでしょうか。
    買うべきだと思います。

    ユーザーID:8420855017

  • 駅から徒歩15分でその値段はなし

    付近のマンションの相場次第ですが、駅から徒歩15分でその値段はなしです。
    でもどうしても気になるなら、まずはそのマンションの分譲賃貸に2年ほど入居してみるのはどうでしょうか。あと数年するともう一段階、値段が下がりそうです。大規模修繕計画が動き出してから購入すると売り物件がいくつか出て、安く入手できませんか?

    ユーザーID:7172807457

  • 買わない

    中古マンション(現在築25年くらい)購入、その後転勤のため賃貸してます。

    私なら、相談の物件は買わないかな。

    建物と管理がしっかりしていることは、大前提。

    修繕費は値上がりは必ずあると思いますが、大規模だと負担が少なくなります。

    マンションなら、駅から徒歩5〜10分まで。

    校区の評判が良く、買い物・交通便利。

    できればマンションに特徴があると良いです。

    共有施設が充実しているとか。

    同じ家に一生住み続けるって少ないと思うんです。

    私がそうでした。

    賃貸にできなければ手放すところでしたが

    上記のような物件だったので、すぐに借り手が見つかりました。

    街自体の評判が良いのもあり、周りの中古マンションも高価格で早めに決まっています。

    ユーザーID:6152883698

  • 20分くらいかかりません?

    子供と実際、駅から歩きました?
    ああいうのって、男性の歩きで計算するって話を聞いたことがあった気がします。

    子供が歩くともっとかかるし、遠いんじゃないでしょうか。

    新築当時入居者0っていうのも気になる。

    っていうか、何でそこが候補なのかよくわからないです。

    普通こういうトピは3LDKとか子供部屋は2つ用意できるとか書くことが多いと思いますが、90平方メートルだけじゃ具体的じゃないです。

    子供が高校生以降はほんっとうに学費かかりますよ。公立とかなら学費は安いけど、塾とか部活とか交通費とか食費とか。

    やめたほうがいいのでは。

    ユーザーID:8217543478

  • 10年で元を取るつもりで

     築25年ですか・・・・・・私なら10年間賃貸したのと同程度の金額なら購入しますね。それ以上であるなら、自由度の高い賃貸の方が断然良いですよ。あるいは現金で購入できる値段で。
     築25年のマンションを購入するのにローンを組むのは反対です。年齢と築年を考えれば、そこが終の棲家に成りないことはおわかりでしょう。再度の買い替えか、老人ホーム入居ということになります。
     現時点で築25年のマンションが将来いくらで売れると思いますか? 700〜1000万円で売れたら運が良いです。だから住居用の貯蓄は続けねばなりません。住宅ローンを払いながら可能ですか?

     結論としては、リノベーション前の築25年を2000万円程度で購入することをお勧めします。

    ユーザーID:1094979514

  • 敢えてコメントするなら

    価額から推測して、都会にお住まいなのでしょうね。
    年齢と将来の生活を考えると多少無理をして、戸建
    にされることは考えられませんか。

    建築後30年程度の物件をお探しになってはと思い
    ますけどね。勿論、今現在も大切ですが、リタイア
    後の生活も考えて置かれる必要がありましょう。

    いろいろな要素を将来歴史年表に書き入れて、収支
    と何を優先すべきか、再考されたらと。

    ユーザーID:1628408250

  • 終の棲家と覚悟済みなら問題ないと思います

    リスクなしということではないですよ だって築25年で迷ってるのにそれ以上の築年数なら尚の事買わないでしょう? 
    一番根っこの部分覚悟の話です 資金的にいずれ住み替え、マンションは賃貸の道はないようですし
    その次に運営の状態の確認 例えば売主が共益費や積み立て費の滞納の有無 これって買主に負担の義務が生じますからね 知らない人多いと思います マンション全体の管理状態 開示してくれるかどうかは不明ですけど

    最後に運です 隣近所の当たりはずれ これは運としか言えません 事前に判断出来ないからね

    ユーザーID:2962755327

  • 悩むなら、主さん達が住む場所ではないような気がします。

    私の周りで、新築・中古問わずマンションを買った人、全員、ビビビッと来るものがあったと言います。
    「絶対ここに住みたい!」と。

    駅まで徒歩15分というのは、ちょっと遠いかな。
    通勤・通学で、電車使いますよね?
    天候の悪い日は嫌になりそう。
    お子さんの性別不明ですが、女子なら夜道はしっかりチェックしてからが良いです。
    県警や府警で、犯罪が起きたらメール配信してくれませんか?
    住環境の良い所なのに、意外と、子供や女性への声掛け事件多発してます。

    我が家の荷物(特に夫)が多いので、90平米だと、そんなに余裕無いなと感じます。

    ユーザーID:8923541901

  • 賃貸で住むほうが賢いと思います

    >いかんせん築25年。新築当時の入居者はゼロ

    約20年で定年退職する時、築45年のマンションです。

    建て替えの話が出ても、建て替え不能です。その時の住民が建て替えに合意すると思えない(先が永くないから) 

    分譲マンションの世帯主は50歳以上が5割ちかい。その内の2割が70歳を超えてる。

    20年後、どんなマンションになってるか、想像しておいたほうが良いです。

    賃貸で住むほうが賢いと思います。 条件が良い所に住み替えるのが容易です。 購入したら転売できない。

    ユーザーID:0785000168

  • 私なら買わない

    以前、分譲マンションに賃貸契約で住んでました。

    20年程の物件で立地も設備も間取りなど良かったですが、住んでからわかった事があり、大変苦労しました。

    水道管が錆びていたからです。台所、風呂場、洗面所など全て、水を貯めたら必ず茶色、黒色の錆が一緒に出てるのがわかりました。

    引っ越し前に半年住民が居なかったから?と思ってましたが、いつまでも錆が出ます。管理会社に調べてもらっても築20年超えてる為にマンション内の水道管が錆びてる為、浄水器をつけるしかない。と言われました。他の部屋からも錆が出ているから仕方がないとも言われました。

    主人の転勤により1年で引っ越しましたが、精神的に辛かったです。

    ユーザーID:6768450032

  • 住民の質に問題あるのでは?

    築30年以上のマンションに住んでいます。
    小規模ですが、うちは賃貸が一件のみで5割以上が
    新築当時の居住者です。

    大規模で新築当時の居住者ゼロで
    賃貸比率が高いということは
    かなり居住者の質が問われる物件じゃないかと。。
    自身の物件と比較して危惧しますね。

    オーナーが実際住んでいないとなると
    理事会等本当にまっとうに機能しているのか疑問です。
    計画立てても本当に実施されているのか?
    きちんと議事録等理事会運営がどうなっているのか
    確認すべきです。
    あと、区分所有者が実際居住してないということは
    居住している人にのみ理事会の役員負担が
    かかってくるのでは?
    (役員が回ってくるサイクルが短くなる)

    そもそも、区分所有者が住んでない歯抜け状態なら
    修繕積立金等の支払いも未収納ある可能性あるのでは?

    不動産会社に騙されないよう
    よくよく調べましょう。

    私だったら怖くて買わないです。

    ユーザーID:7877208163

  • まずは分譲賃貸で入居する

    築10数年の中古マンションなのに「ここじゃなきゃ嫌」と惚れこみ
    中古での売り出しを待ちに待って一括購入した者です。

    惚れこむ根拠はありました。
    たまたま新婚で入居したのがそのマンションの分譲賃貸物件だったのです。
    年期はあるのに劣化のない外観。今風ではないけど丁寧に作られた堅牢で丈夫な建具。
    住人の質、管理組合の質、景観、駅前物件の便利さ。
    などなど老後もずっと住みたいと思いました。

    なので「買いたいときが買い時」派の私ですが、
    トピ主さんの物件の場合「新築当時の入居者ゼロ」が私はネックです。

    老後もずっと住むつもりなら、別に資産価値は暴騰しようが暴落しようが関係ない。
    でもそこはいずれ住み替えたいと思わせる物件かもしれない。
    だとしたら、ローンを組んでまで購入するのはリスキーかと思います。

    分譲賃貸を見つけてお試し入居がお勧めです。
    買う物件ではないので上下左右の騒音チェックは不可能ですが・・・

    ユーザーID:5131781608

  • トピ主です。

    貴重なご意見、ありがとうございます。
    多くの方はやめた方がいいというご意見ですね。

    現在、同じ町内の賃貸マンションを借り上げ社宅として居住しております。
    少々手狭になってきたこと、またこの地に住んで4年を超え、転居を伴う転勤ももう無いということもあり、家の購入を考えるようになりました。

    同じ広さで新築となると7千万は超えます。また築10〜15年くらいの物件でも4500万超えくらいです。もともと身分不相応な土地なのですね。社宅だから住めるというか。環境の良さ、利便性、子供の進学の選択肢、実家への距離などを考えると
    ここに住みたいという思いがありますが、社宅の期限は残り5年(少しずつ自己負担額が増えます)、もう少し慎重に考えたいと思います。

    皆さん、ありがとうございました。

    ユーザーID:0389009544

  • ちょっと高くないですか?

    地域が不明ですが、例えば山手線の
    主要駅までドアtoドアで一時間以内だとしても
    駅徒歩15分、築25年のマンションだと
    私なら買いませんが、2千万円が良いところ
    ではないでしょうか?

    バブル時代のマンションであれば、築50年を
    越えても立て替えにはならないと思いますが
    子供が巣だった後にはそこよりももっと便利な
    所に引っ越したいと思うはずです。

    その時のことを考えて予算を下げるか、賃貸で
    済ませるかが吉ではないでしょうか。

    ちなみに、駐車場の収入はマンションの住民の
    高齢化に伴い、車離れが起きるので想定以下に
    なる可能性が高いです。大幅な管理費、修繕費
    アップはあると考えておいてください。

    ユーザーID:9438484084

  • 不良債権ですね

    築25年はいいとして、駅から15分て一戸建てエリアですね
    マンションは立地だけです。よほど人気エリアでもない限り
    駅5分以上のマンションには価値はありませんよ

    そんなとこに大金払うなら賃貸にしておきなさい

    ユーザーID:2087235398

  • 築25年

    マンションなどの耐火建築物の場合、建築された日から取得の日までが25年以下
    それ以上の年数の場合は一定の耐震基準に適合した物件

    じゃないと住宅ローン控除は受けられません。


    ローンを考えているって控除も考えていますよね?
    住宅ローン控除が受けられるかどうか確認された方が良いですよ。

    ユーザーID:1649232088

  • 買わない

    築25年ならまだローン抱えている住人がいるはずなのに、他所に移動しているって、何かある物件です。
    建物の根本的ミスとか、風水的なもので、居心地が悪いんでしょうね。

    ユーザーID:1218932365

  • もう少しリサーチした方が良い

    物件は、何件ご覧になりましたか?

    悪いことは言いません。
    もう少しリサーチ&比較をしましょう。
    失敗した方の多くは、
    多数の物件を見ていない方が多いかと。

    築25年で3200万円はどうかなぁ・・・
    ご主人の定年を迎える頃には、築約50年の物件です。

    老後、安心安全に暮らせるかな?

    ユーザーID:9132091114

  • 確かではありませんが…

    築25年というのが気になります。
    私も詳しくはないのですが、18年前ハウスメーカーに我が家を注文した時にメーカーの担当者の方から「阪神大震災を境に耐震基準が改正された」と聞いた記憶があります。
    それ以前の耐震基準は確か関東大震災だったような。
    だとすると築25年は古い耐震基準じゃないでしょうか?
    大きな買い物ですから、よくお調べになった方がいいです。

    以前知り合いが、都内で築浅の中古マンションを5千万で買ったのですが、購入後に液状化の問題が明るみになり、資産価値がほぼなくなったという話を聞きました。

    マンションで駅から15分も気になります。

    ユーザーID:7806825331

  • 徒歩15分かぁ〜

    10年ほど前に築20年のマンションをリノベ前に買いました。
    大手不動産販売のマンションです。
    決め手は駅やバス停まで徒歩10分以内ということと
    修繕計画や管理がしっかりしていることです。
    マンションは管理を買え、といいますものね。

    修繕積立金と管理費で2万円強で増額無し。
    私たちが入居してから行った大規模修繕は
    外壁の塗り替え、廊下、ベランダの防水シート全面張替え、
    排水管(専有共有共)取り替え、玄関ドア取り替え
    くらいだったかな?
    全て修繕積立金から賄って追加でお支払したことはありません。

    現在全戸入居。
    たまに空きが出ても直ぐに埋まります。
    いつまで住めるかわかりませんがいい物件だと思っています。

    今までの修繕の履歴を確認させてもらうのもいいかもしれませんね。
    ただ、駅まで徒歩15分でその価格というのが気になります。
    15分って結構ありますよ…
    車中心の生活ならいいかもしれませんが。

    ユーザーID:7777113378

  • うーーーん

    耐震基準が大きく変わったのが1985年で最新の省エネ基準が1999年です。
    トピ主さんの物件は、まずこの2点が気になります。
    せめて新耐震基準だと安心なのですが・・・。
    それに二重天井や二重床ではありませんよね。

    次にフルリノベーションがどの程度行われたのかが焦点かと思います。
    水回りを新しくした際に配管も交換したか否かは重要でしょう。
    また断熱材などはリノベーションされていないと思います(費用がかかるので)。
    私は昨年、新築マンションに移ったのですが、20年前の物件とは住み心地と省エネに雲泥の差がありますよ。

    もう一つ気になるのが10年後の家族構成です。
    子供達が独立していくと90平米は広く感じると思います。

    ただ人気がある地区で周囲の新築物件との価格差が三千万以上あるなら、考えてもよい物件かなと個人的には思います。

    ユーザーID:4858918363

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