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父親の土地が大変なことになっていました。

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生活・身近な話題

愛子

トピを読んでくださり、ありがとうございます。アドバイスよろしくお願いします。
早速本題ですが、先日他の用事で法務局に行くことがあり、以前から気になっていたことがあって
調べてみることにしました。
それは、私の父親(かなり高齢しかも認知症)の土地(古い家が建っています、しかも空き家)の名義がどうなっているのかということです。
昔、父からソコは税金対策か何かでお前(私)の名義にしてあると聞かされていたからです。
実際のところはどうなのか法務局で調べてもらいました。
すると家は確かに私の名義になっていました。固定資産税も掛からないような古家なので、うれしくはありませんが。
土地の方が問題で、30坪そこそこの土地に地番が4つも付いていました。ひとつは父のもので、あと二つは他人の名前でした。残りのひとつはその土地の市になっていました。
父親がもしもの時には私か弟が相続することになると思います。二人で相談して処分しようとなったときに、どのような問題が出てくるのか検討が付きません。
法務局で相談窓口もありますよと教えてもらいましたが、そのときにはお願いしますと言って帰ってきました。
今後、どうすればよいのかアドバイスお願いいたします。

ユーザーID:6997904911

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  • 専門家に相談されることを

    専門家に相談されることが必要でしょう。
    時効取得という手法もありますが、市の
    名義については、その手が使えないかも
    知れません。

    認知症となると、当時のことを知る事が
    難しいでしょうね。

    ユーザーID:5139691826

  • 奇妙なご質問ですね。

    >法務局で相談窓口もありますよと教えてもらいましたが、そのときにはお願い
    >しますと言って帰ってきました。
    >今後、どうすればよいのかアドバイスお願いいたします。

    それこそ法務局で教えてもらった相談窓口に聞くことではないですか?

    「そのときには」のそのときっていつのことなんですか?

    ユーザーID:2020607018

  • 落ち着きましょう

    他人名義の2筆と市名義の筆、地目はどうなっていますか。
    公衆用道路となっていませんか。

    お父様名義以外の3筆は、その土地が接面している道路部分ではないでしょうか。

    おそらく、私道だけど将来的に市に寄付する話などがあり、お父様が家を建てる時に道路後退をして、後退分を分筆してお父様が市に寄付をした。

    でも、私道全体を市に寄付する話が何らかの理由で立ち消えとなり、結果的に私道部分がお父様と他2名の共有という形のままで残っているのではないでしょうか。

    これはありがちなパターンであり特に問題はなく、お父様名義の土地を売る時に、同時に共有持分を売ってしまえばいいことです。

    地目が雑種地であれば共用のゴミ置場や、宅地分譲をした時に全体の土地形状から、上手く区画割が出来なかった場合の残余部分の共有ということも考えられますが、そうであっても、私道の共有持分と同様に、売ってしまえばいいことです。

    登記簿の地目と地積を確認し、「公衆用道路」「雑種地」で地積が多くなければ、大抵は上記のようなことだと思います。

    公図を取って、土地の場所を確認すれば大体のことは分かると思いますよ。

    ユーザーID:8150107624

  • 専門家に聞く事

    こんな所で聞いても、正確には答えられません。
    こう言う事は「正確な調査」があってこそ判断できます。

    私は不動産を生業としています。
    でも謄本も何も見ていない状態ではアドバイスしようもないですよ。

    ただ、おそらく
    1.お父様の持っておられる土地は、4筆に分かれている
    (これは珍しい事ではない)
    2.市の持ち物と言う部分は、道路の可能性が高い
    3.お父様以外に、その土地の所有者がいる
    と言う事でしょう。
    問題は、その他の所有者がいると言う部分です。
    土地をその様に取得したかが書かれていませんが、相続でしょうか?
    相続なら、他人と言うより親族の可能性が高いです。
    全くの他人なら、その件の経緯をお父様に確認しないと。

    家の名義はトピ主さんですが、何の価値もないです。
    トピ主さんや弟さんが相続するのはそのボロ屋と、土地の一部の権利だけ。
    ちなみに今の状態であれば、トピ主さんやお父様だけで、
    勝手に土地全部を売ったりは出来ません。
    必ずその他人の同意も必要です。それが面倒です。
    今言える事は、その土地に価値があるなら、その他人?から買い取ること。
    価値が無いなら、他人?に売ってしまう事です。

    ユーザーID:5060122135

  • レスします

    お父さんが、市や他人の土地を借用して家を建てたか、他人の土地を無断使用して家を建てたかのどちらかだと思いますよ。無断使用は考えられませんので、多分ですが借地に家を建てたと言う事でしょうね。それ以外は考えられません。私の実務経験では。あなたは父親の土地と決めつけていますが、土地と建物の所有権は必ずしも一致しません。建物はあなたでも土地の所有者は別だと言う事例は多いですよ。本当に「父親の土地」なのかどうかを調べる事が先決ではありませんか?

    ユーザーID:9045519332

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  • もうちょっと詳細な情報がないと

    何とも言えませんが、
    普通に考えれば、他人名義の2筆(権利上の土地を数える単位は筆と言います)と市名義の1筆については、その家屋の所有者が借地している状態になります。
    で、借地契約の文書の存在(借地していることの根拠)やら、トピ主父が地主に地代を支払っているのか等の状況が知りたいところです。

    それによって借地権が発生しているのか否か、又は借地権の種類等を確認する必要があり、一体の土地建物として簡単に処分できるかどうかも、そのあたりの状況によります。
    市名義の部分も、払い下げ(購入)が必要だったり、厄介な手続きが必要な場合もありますので市役所で確認しましょう。

    認知証との事で難しいかもしれませんが、まずはお父上に確認。それではっきりしなければ土地の名義人になっている人へ確認、という手順かと思います。
    法的争いに発展することがあれば最終的には弁護士へとなりますが、今の時点では状況をしっかり把握することが先決ですね。

    ユーザーID:5167500815

  • 何でここで聞くの?

    法務局で相談窓口もありますよと教えてもらったのですから、
    その相談窓口でアドバイスを貰って下さい。

    ここで素人の意見を聞くよりも、はるかに有意義な筈ですから。

    ユーザーID:9069609175

  • 相続しないんじゃ?

    名義がもう主さんたち、子供のものなら、相続しないんじゃないですか?
    すでにあなたのもの。煮るなり焼くなり好きにできます。
    お父さんが亡くなって、バタバタする前に、時間があるときに
    処分の手続きをゆっくりしたらどうでしょう。
    逆に、亡くなったとしても急いでなにかしなきゃいけないわけじゃないから、
    あとでゆっくり考えるとか。
    固定資産税、維持費、取り壊しの費用、土地自体の値段、バランスを計算して、どれが得か
    考えないといけないですね。

    ユーザーID:7907644450

  • 法務局に相談でしょう

    占有年数などでも違ってくるようですので、専門の法務局に相談するのが一番なんじゃないでしょうか?

    ユーザーID:6195981309

  • 何時からそうなっているのかが問題です

    >土地の方が問題で、30坪そこそこの土地に地番が4つも付いていました。ひとつは父のもので、あと二つは他人の名前でした。残りのひとつはその土地の市になっていました。

    その二つの他人名義と、市の名義は、何時からになっていますか?

    トピ主父の名義になった時期と同じでしょうか。後でしょうか?

    そして、家は、それらの土地の上にありますか?

    そして、借地の契約とかは書類で残っていませんか。

    最終的には、父親名義の部分だけを売るとか、逆に他の名義分を買って、自分が使うとか、借地契約をして自分が使うしかないですね。

    ちなみに、私の相続した土地(田)には、町名義の部分が細長く付属しています。農道用地として先祖が寄付したので登記はされたが、何十年も工事はされずに農地のまま元所有者が使っている状態です。今更こちらで工事をする必要性も感じないので放置してますが、相続されるとき同じように悩まれそうですね。

    ユーザーID:3768498313

  • トピ主です。たくさんのレスをありがとうございます。

    少ない情報の中で的確なレスを頂き、大変参考になっています。
    最終的には専門家(法務局の相談窓口等)に相談したいと思います。
    が、少し捕捉させてください。
    地目は宅地です。
    地積は割合で
    父の土地:91%(順位1番)昭和39年売買にて取得
    他人の土地1:6%(順位2番)昭和2年家督相続
    他人の土地2:0.4%(順位2番)昭和2年家督相続
    市の土地:2.6%(順位3番)昭和46年寄付
    となっています。昔道路にするために市から寄付を申し込まれた事を聞いたことがあります。
    以上が登記記録の内容です。このことから元々借りていた土地をもとの持ち主に頼まれて買ったのだと思います。
    他人の所有者の方は会ったこともありませんし、何処にいらっしゃるかも、存命かどうかもわかりません。
    どうもありがとうございました。

    ユーザーID:6997904911

  • トピ主のコメント(3件)全て見る
  • どうして合計が100%にならないの?

    >」地積は割合で
    >父の土地:91%(順位1番)昭和39年売買にて取得
    >他人の土地1:6%(順位2番)昭和2年家督相続
    >他人の土地2:0.4%(順位2番)昭和2年家督相続
    >市の土地:2.6%(順位3番)昭和46年寄付

    91+1.6+0.4+2.6=95.6ですよ。残りの4.4%はどういうことになってるのですか?

    順位とは何ですか?抵当権の順位ですか?所有権に順位とかあるのかなぁ!!

    トピでは
    >30坪そこそこの土地に地番が4つも付いていました。

    ということなので、地番ごとに文筆されていて、それぞれに所有者がいるのだとばかり思っていましたが、どうやら意味が違っていたようにも?それにしても面妖なトピ主レスですね。

    ユーザーID:3768498313

  • 専門家ではありませんが

    >地番が4つもついていました。
    ということは土地の図面に線が引かれきちんと分筆されているということですか?
    たとえば
    1番1 お父さん所有
    1番2 他人
    1番3 他人
    1番4 市
    となっているのですか?
    であればお父さんの土地だと思っていたが、一部他人のものだったというだけです。
    きちんと分筆されていて、所有者がはっきりしていれば、お父さんの土地の部分だけを相続すればいいだけのことです。

    市の部分は、道路を拡幅するためお父さんが市に寄付し、所有権移転をしたものの工事が立ち消えになって、そのままお父さんが使っていたものでしょう。

    他人の土地はちょっと分かりませんが、他人の土地と知らずお父さんが占有していたのだと思います。20年以上たっているので時効取得が可能です。

    共有ではないのですね。私は市と共有という土地を見たことがありません。

    あなたのお住まいの県でも、10月の法の日前後に土地家屋調査士による無料相談会が開かれると思います。
    そのときに相談なさっては?

    ユーザーID:5343819505

  • 補足します。

    レスありがとうございます。
    土地の図面を見ると0.4%の部分だけ線があり、それ以外は同じ土地の中に地番が書いてあります。
    91+6+0.4+2.6=100になります。
    「時効取得」という言葉、はじめて聞きました。勉強になります。
    ありがとうございました。

    ユーザーID:6997904911

  • トピ主のコメント(3件)全て見る
  • 横ですが借地料さん

    借地料さん、大丈夫ですよ。
    2件目は、1.6%じゃなくて、6%。その見間違いの差が、ご指摘されている4.4%です。

    ユーザーID:5212697887

  • 専門家にききました

    境界線が引かれていないのなら、「筆界未定」の土地だろうとのことでした。

    共有ではなく、それぞれの割合で土地を所有しているが、
    境界線がどこだか分からないので境界線が引けないという状態です。
    土地の境界を決める時は現場で「立会い」をして「そこが境界でよし」と両者が納得すると境界線が確定しますが、
    どちらかが納得しないと境界が決められず「筆界未定」になります。

    相続は筆界未定のまま普通に相続できます。
    ただし筆界未定の土地は、そういう難しい土地を買う人はまずいないので売ることは難しいとのことでした。

    ユーザーID:5343819505

  • 市の土地について

    道路を拡幅するためには

    測量会社が買収する土地広範囲の図面を作る
    土地家屋調査士が図面とデータを元に境界標を入れる
    土地家屋調査士が分筆する一筆ごとの土地の図面をつくり法務局に登記する
    司法書士が所有権移転の登記をする

    の順で行われます。

    市の土地に地番が付いているし、所有権は移転しているということから、考えられることは、「登記は行われたが、法務局の図面に分筆線がひかれていない」

    図面を見ないとなんともいえないが、その可能性が一番大きい、だそうです。
    法務局の職員は国家公務員なので全国を転勤しますが、他県の法務局に転勤したら登記が終わっているのに分筆線が引かれていない図面がたくさんあって、仰天したという話も聞きました。
    昭和46年のことであれば、境界標もなくなっている可能性大です。

    市所有の土地については、市に相談して下さい。
    境界線が引いてある他人の土地0・4%は、土地のどこに引いてありますか?
    道路を上として、右・左・道路の反対側のどこですか?

    ユーザーID:5343819505

  • ありがとうございます。

    いろいろとありがとうございます。
    0.4%のに土地の線は道路に面した端っこに三角に引いてあります。
    将来的な希望は固定資産税を納め続けるのは避けたいと思っています。

    ユーザーID:6997904911

  • トピ主のコメント(3件)全て見る
  • う〜ん

    三角形の形なら隅切りかな?

    これ以上は図面や登記情報を見ないと分かりません。

    先にも書きましたが、土地家屋調査士の無料相談会に行かれたほうがいいと思います。
    法務局の無料相談では、登記のことだけ相談に乗ってくれますが、
    土地家屋調査士の相談会では、作業の流れや処理にかかる期間や料金も相談に乗ってくれると思います。
    土地を売りたいようですが、境界が確定していない面積もはっきりしていない土地を売るのは難しいです。

    ユーザーID:5343819505

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