土地査定について

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  • 査定価格は目安

    資本主義社会では不動産を含めてすべての価格は原則需要と供給で決まる。

    業者の査定価格よりもっと高値で売れると思えばもっと高値で売り出せば良い。それでも需要があって売れるかもしれないし、「その価格では…」と売れないかもしれない。

    逆に、査定価格で売り出しても、実際には市場が「高すぎる」と感じれば価格を下げなければ売れないかもしれないし、あるいは売り出し価格以上で売れるかもしれない。

    どうも世間には「査定価格が高い=良い業者」と考えるおバカさんがいるようだけど、査定価格と不動産業者の良し悪しは無関係。逆に、買う方にとっては安ければ安いほど良い、という事実を考えれば分かる。

    不動産業者の言いなりで何もかも決めることはない。単に「経験豊富のはずだからそこそこ信頼できる」程度で、最終決定は本人のことは言うまでもない。

    私が家を買ったときは、売り出し価格から少々低めでオファーして買えた。逆に売ったときは売り出し価格を上回るオファーが数件あって、一番高いオファーに売った。取引とはそういうものです。

    ユーザーID:0847458767

  • 査定はあくまで参考価格

    宅地建物取引業免許は新規で許可を受けた時が(1)です。
    つまり(1)の業者は許可後5年未満です。
    5年後に更新すると(2)となります。

    営業年数も判断する1つにはなりますが、新規免許でも他社で経験を積んでから独立する場合もありますし、たとえ更新が10回以上であっても、営業担当者がベテランだとは限りません。

    一定割合の宅地建物取引士資格者が在籍していれば良いので、意外に専門知識がない営業マンもいたりします。

    査定は複数の業者に依頼してみると、考え方や相性なども分かってくるかもしれませんね。

    公示価格の話がありましたが、土地の査定といえば、その道のプロは不動産鑑定士です。
    お住まいの都道府県の不動産鑑定士協会で無料相談も行っていると思います。
    この場合は無料なので、あくまで一般的・包括的な回答にならざるを得ないのですが、有る程度の相場は分かると思います。
    いきなり不動産業者に依頼するのが心配な場合は、鑑定士の無料相談が参考になるかもしれません。(身内の鑑定士から聞きました。)

    ただ、査定価格と比較的売りやすいであろう価格とは違うと思いますので、悩ましいところですね。

    ユーザーID:9844223181

  • トピ主様、居眠り様 横レス失礼致しました。

    確かに信頼できる業者を見極めるのは難しいと思います。
    中にはノルマに追われ、不誠実な同業者がいることは遺憾に思います。
    一年以上振り回され、困って相談されたこともあり、よく分かります。

    余計な話ですが、経験(愚痴?)を1つだけ。
    専任は業者にとってメリット大ですが、一般への変更を此方からお願いした事が1回だけあります。
    希望価格が高く、なかなか売れないので値下げを提案しても渋られたからです。
    結局、その方は大手の値下げ査定には簡単に同意し、価格変更や申込みがあったことを私側にすぐに知らせてくれず、困りました
    一般媒介で数社に依頼をしても、物件は1つですから、当然価格の情報は同じでなければなりませんし、申込みがあった時点では対処も変わります。

    媒介契約を結んだ以上は、売主様側にも誠意は必要だと思います。
    この経験は、此方側も信頼されるに足らなかったと反省し、性善説での考えは難しいとも勉強にもなりました。

    土地査定の話に戻しますと、くどいようですが、居眠り様の意見に同意いたします。
    3社ほど依頼すると、違いが分かってくると思います。

    良いご縁がありますように、お祈りしております。

    ユーザーID:9844223181

  • 不動産業は許可制です

    不動産業者は、都道府県か国土交通大臣の許可を受けて営業しています。

    宅建業者の事務所の外の見えるところに「宅地建物取引業者票」というものを掲示しておかないといけません。

    その宅地建物取引業者票に
    ○○知事(10)第△△号 と許可番号が書かれています。
    ○○知事のあとの(10)は今まで何回更新した回数かを表しています。
    (1)なら1回更新しているので、少なくとも5年は営業していると判ります。
    平成10年〜13年位に更新が3年から5年に変わっています(年度はうろ覚え)がかっこの中の数字が多い程、営業年数が長い会社になります。
    営業が長い会社は、相応の実績のある会社と判断もされますね。

    ユーザーID:7063365610

  • 宅建士様

    ・おっしゃる事はごもっともです。確かに、専任や専属専任にすれば義務も大きくなります。その為、性善説に立てば、むしろ専任等にする方が良いと思います。

    ・しかし、一方で売主の立場では、少しでも高い査定を出した業者を頼りたくなると思います。宅建士様のように専門知識のある方であれば良いのですが、あまり知識の無い方は、経験上そのような傾向が強いように思います。

    ・私が知る狭い範囲でも、上記のような心理を利用して、自分と契約させて、他の業者を排除する。その上でいいように売主を振り回す業者が結構な数存在しました。

    ・また人間の心理として一旦一社に決めてしまうと、ズルズルと引きずられてしまい、業者を変えるのは心理的な障壁が生まれると思われます。果たして素人がプロの業者相手に対等に対処できるでしょうか。

    ・本当にその業者が信頼できるのであれば、専任等の方が良いと思います。しかし、業者の良し悪しを事前に正確に確認する事は困難です。その為、次善の策として、複数の業者を競わせる事が良いと思います。

    ユーザーID:0106847338

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  • 居眠り様のご意見、1つだけ横レスします。すみません。

    ・囲い込みが出来る、「専任媒介」や最も縛りのきつい「専属専任媒介」は避ける、それらに拘る業者も避けるべきだと思います。

    居眠り様のご意見には納得するばかりですが、専任にはメリットもあります。
    この2つの違いについてはお調べいただくとして、専任と名のつく媒介契約をすることによって、業者側にも義務が生まれます。

    専任が付く媒介契約では、国土交通省指定の流通機構への物件登録が義務付けられます。
    より多くの不動産業者に物件情報を共有させ、広く買主を探すためです。
    もちろん、媒介契約の期間は3か月ですから、期間を過ぎれば業者を変えることはできますので、安心してください。

    そして、専任の場合は2週間に一度または1週間に一度、依頼者に媒介業務報告をする義務があります。
    定期報告があり安心出来ますし、専任である限り熱心に売却への活動をしてもらえると思います。

    一般媒介の方が自社の媒体のみに情報を載せ、売主・買主の双方を取り込む為に、情報の囲い込みをする可能性もありますので、情報の掲載先などはしっかり確認されるといいと思います。

    実際に売出しをした場合、窓口が多いと大変なこともありますよ。

    ユーザーID:9844223181

  • 業者により、査定は変わります

    ・業者の考え方ひとつで査定は変わります。

    ・比較的誠実なところは、売れる可能性が高い価格を査定額とします。しかし、敢えて高めの査定をして、媒介を独占しようとする業者もあります。その場合、売れないので、結局値段を下げる事になります。

    ・最もお勧めは、「一般媒介契約」にして、複数の業者に依頼する事です。当然査定額も相見積もりです。

    ・宅建業法で、査定額の根拠を示す義務がありますので、根拠については、確りと聞きましょう。

    ・不動産業者は、地場の評判の良い所、大手の業者、(信託)銀行系の業者等ジャンルの違う業者を使う方が良いと思います。

    ・いわゆるメガバンクであれば、系列の不動産業者があります。取引銀行で、売却の意向を伝え、業者紹介の依頼をすれば、喜んで紹介してくれます(担当者に会えるように、事前にアポを取る方が良いです)。

    ・囲い込みが出来る、「専任媒介」や最も縛りのきつい「専属専任媒介」は避ける、それらに拘る業者も避けるべきだと思います。

    ユーザーID:0106847338

  • ネットだけでは分からないこともあります。

    まず、ご質問の土地代データについては、公示地価のデータを集めたもののようです。
    公示地価について詳しくはお調べください。

    公示地価は実際の取引価格ではなく、標準地は決まっていて、特殊な事情を取り除いて取引されたものと仮定して決めた価格で、更地評価のものです。
    ですから、信憑性は?と聞かれると難しいものがあります。

    私は不動産業勤務なので、かえって価格査定サイトは利用しませんので、申し訳ありませんがお勧めは分かりません。

    私の場合は近隣の実際の取引事例(業者だけが閲覧できるものがあります)や、現在売り出されている価格(こちらはネット情報やチラシ)を参考に、駅距離や道路方位、土地の形状、周辺環境、人気エリアかどうかなどを総合して査定をしています。
    また、査定をする際は、実際に見ないと本当の価値は見出せませんので、必ず現地調査を行います。

    不動産価格に定価はありませんし、実勢価格も動いているので、査定に差が出てくるのは仕方ないと思っています。
    大切な資産を納得して売れるように、査定の根拠説明が一番大切だと考えていますので、直接話しが出来るところでの査定を私はお勧めします。

    ユーザーID:9844223181

  • 底地(敷地)について。

    土地については、国土交通省が「地価公示」、都道府県知事が「地価調査」を公表します。
    いずれも市町村内の複数の基準地を選定し、不動産鑑定士による実地調査をさせて、1平方メートルあたりの基準地の地価を発表するという仕組みです。
    基準地について最寄り駅からの距離、土地の形状、道路条件など様々な要素を不動産鑑定士は評価いたしますので、それらのデータは土地の価格を算定する場合に、比較する基準として利用できます。
    建物については、固定資産税の評価額がデータとして利用できると思います。

    ユーザーID:0680083732

  • ありがとうございます。

    宅建士さん ありがとうございます。
    一つ伺いたいのですが、土地査定額をネット検索した場合ヒットするのが、土地の価格がわかる土地代データというサイトがあります。
    これは一般的に表示される信憑性はどうでしょうか?
    また他にお勧めのサイトがあれば教えてください。
    よろしくお願いします。

    ユーザーID:1109841876

  • 自分が納得出来る価格で売る

    不動産業者の場合、価格の査定は通常は無料です。
    媒介(仲介)手数料にその費用が含まれていると考えてください。
    媒介手数料は売買が成立して支払うものですから、価格査定のみでは請求されませんが、念のため、査定依頼の際に確認するといいでしょう。

    近隣の相場価格もネットで調べておいて、査定価格との差がある場合は査定の根拠をしっかり聞くといいと思います。
    価格査定について曖昧な説明をする業者は信用できませんので、おすすめできません。
    ご自身で希望価格や条件について考えをまとめておくといいと思います。

    売物件の周辺に店舗がある不動産業者に、出来れば複数に相談してみて、一番高い査定をしたところに依頼するのも手だと思いますが、もし査定が高くても、その価格で売れるとは限りません。
    高い査定をするところは、売れないと、すぐに値下げをアドバイスする場合もあります。

    納得できなければ三か月で媒介契約の終了が出来ますから、業者を変えることも可能です。

    また、業者が査定した価格で売らなければならないという決まりもありませんので、売り急ぎなどの事情がなければ、自身が納得できる価格・条件で売ればいいと思います。

    ユーザーID:9844223181

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