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住宅ローンの繰上げ返済or貯金、どっちを優先?

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生活・身近な話題

ゴリラゴリラ

住宅ローンを抱えているのですが、
繰上げ返済を行うべきか、それとも何かに備えて貯金しておくべきか迷っています。

夫33歳、妻32歳、子供4歳の共働きという家族構成です。
夫名義で3000万円、妻名義で1700万円の計4700万円・35年ローンを都銀で組んでいます。
夫は3000万円のうち2000万円を変動0.775%、1000万円を35年固定2.05%、
妻は1700万円を全額を変動0.775%という内訳です。
ローンを組んだのは2年前で、繰上げ返済は一度もしていません。

年収は夫650万、妻500万、貯金は年250万程度です。
住宅ローン以外のローン・借金などは無く、
家族共有口座としては1000万円程度の貯金があります。
(株などの金融資産は持っていません。)

このような状況ですが、皆様でしたら繰上げ返済と貯金、どちらを優先させますでしょうか?
アドバイスをもらえるとありがたいです。よろしくお願いいたします。

ユーザーID:9907084933

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  • 団信ありですよね?

    都銀ローンなら団信ありなはずです。
    今は低金利で住宅ローンは生保代わりになるので繰り上げメリット薄です。

    貯金を手元資金1000万+教育費1000万を確保。
    教育費は一部を学資保険一括払い込みにするのがお勧め。

    また、生命保険は必要最小限に見直し。
    会社員+団信なら高額の生命保険や医療保険は不要です。

    イザというときアテになるのはキャッシュ
    将来的には金利が上昇してきたら繰り上げすれば済む話です。
    実質デフレな現状ではキャッシュこそ最強の金融資産です。

    ユーザーID:6974386400

  • 私の場合はと言う言い方しか出来ませんが

    小さいけれど一等地に建てたビルのローンを5年で完済したという友人の話をヒントに私は住宅ローンを7年で完済しました。 現在収入が大した事ないのにかなり快適な生活ができるのは借金ゼロの為だと思います。 住宅価格は購入時の6倍近くに上がりました。

    ユーザーID:5102458727

  • 金利7.3%の時代

    随分前ですが、住宅金融公庫(名前変わりましたね)が6.8-7.3年利変動、銀行が8.3%の時代でした。公庫で650万程度借りたのですが、35年で3倍近い総額になる計算に驚きました。もちろん、約5年後に繰り上げ全額返済、銀行も8年後に全額返済しました。
    現在の利率を聞くと羨ましい限りです。わたしだったら、一切繰り上げしません。莫大な金利負担にならないし、返済すると気の緩みか、散財が酷くなる傾向があるからです。
    主様は賢明な方でしょうから、散財はないと思います。ただ借財でこれ以上安いものはないなら、貯蓄に回す方が有益な感じがしますが、如何でしょうか?

    ユーザーID:4189381224

  • 借金がある状態は

    ヤバい状態なので、

    その状態を出来るだけ早く解消するために

    繰り上げ返済します。

    そのほうが返済総額も少なくなります。

    ユーザーID:2277317706

  • 年収分の貯金があるなら、繰り上げ返済優先

    住宅ローンの金利がいくら安くても、長期間のローンでの金利は膨大です。
    いざという時の蓄えも必要ですが、基本的には年収分の蓄えがあれば、何とかなります。
    主さんの住宅ローンは、2人で4,700万。ちょっと額が大き過ぎるような・・・。
    繰り上げ返済をして、残高を減らしていったほうがいいと思います。

    ユーザーID:8729116811

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  • それは

    繰り上げ返済をするには、まだちょっと早いのではないでしょうか?この時点で繰り上げ返済をしてしまうと貯金が1000万を切ってしまいますよね。それは避けた方がいいと思います。

    ご夫婦二人ともまだお若いですし、お子さんも小さいです。縁起の悪い話ですが、これから先何が起こるかわかりません。突然の病気や事故、学費などに備えておく方がいいと思います。そのペースで貯金ができているのなら、もう少し貯金に専念しておいた方がいいと思います。貯金さえあれば、繰り上げ返済はいつでもできますよ。

    ユーザーID:2336876726

  • 繰り上げ返済

    4700万と大きなローンですね。
    私なら、少しでも返して行きます。
    貯金したって、利息なんて、全然だし、
    ローンは、なんといっても利息を払うのが
    大きいから、少しでも減らしたい。
    二人目を考えているのかにもよるけど、
    子供が小さいうちが貯めどきです。
    1,000万あるなら、私なら700万返します。

    ユーザーID:0832251155

  • 繰り上げ返済優先

    トピ主のご家庭は堅実にお暮しのようで、羨ましく思います。
    私はもうすぐ古希を迎える男ですが、サラリーマン時代は家を新築した時に借り入れをしました。当時は金利も高くて、年4%前後、一部会社補助がありましたが、毎月返済しても返済金の内、金利支払いが多額で、中々元金が減りませんでした。

    なので、貯金がある程度貯まったら、早め早めに繰り上げ返済をしました。
    繰り上げ返済か貯金かの判断基準は、年間の金利支払い額の計算です。
    トピ主の場合、金利支払いは、夫分で2000万x0.775%+1000万x2.05%+妻分1700万x0.775%=491,750円にもなります。

    一方で預貯金の金利はほとんどゼロ(厳密にはほんの少しある)ですから、お金的には繰り上げ返済の方が圧倒的に有利です。
    1000万の貯金残高とと年250万の貯金ができるなら、急な出費のためにいくらかは取っておいて、可能な限り高金利のものから繰り上げ返済をお勧めします。

    私は今では借入金ゼロで、年金生活ですが、金利の地獄から解放されているだけでもストレスフリーです。

    ユーザーID:1753726086

  • 繰上げ優先では

    金利は単に%だけを見れば少ないように見えますが、元金が大きいだけに返済表で確認すると、毎月こんなに金利を払っているんだと思いませんか?

    一方、預貯金の金利なんて、一回の時間外手数料すら賄えない程度でしょう。

    この感覚を共有出来るのであれば、繰上げ優先が正解だと思います。

    もちろん、冠婚葬祭など、急な資金需要もありますから、預貯金ゼロはないでしょうが、1000万あるのであれば、特段の理由がない限り、それで十分なように思えます。

    同じ不動産でも、収益物件の返済の場合は、金利は全額経費計上出来るので、また事情は異なってくるのですが、自宅の場合は損得だけで言えば一択ですね。

    ユーザーID:0068672137

  • 住宅ローン減税は?

     住宅ローン減税は使っていないの?
     ローン減税期間中はローン残高に応じて減税(残高の1%)されるので、繰り上げ償還しない方が得です。
     減税期間終了後(今は10年か7年か知りませんが)は、ローン金利と資産の運用利回りとを比較して、ローン金利の方が高ければ繰り上げ償還した方が得ということになります。
     ただし、教育資金など手元に残しておくべき預貯金が必要な場合は別です。
     私は10年間ローン減税を使い、その後、たまたま遺産が入ったので、全額繰り上げ償還しました。

    ユーザーID:3847285967

  • とにかく貯金

    トピ主さん、共働きなさってペアローンということで頑張っておられますね。
    32歳ですと、大卒なら勤続10年目だと思うのですが、育休取られているはずですから、7.8年目ですか?
    女性はこのままずっと働ける保障はありません。30後半になると仕事上責任のあるポジションになりしんどくなるし、お子さんも小学校に上がって登校しぶりなど、何があるかわかりません。500万の収入が確実にあるのはあと数年と思って、手取りだと400万位ですか?丸々貯金するつもりのほうがよいです。
    ペアローンで奥さんが仕事辞められなくて大変な知人を見ていますので、とにかく、主さんの1700万を返済する目処をつけるのが先決かと。
    変動1パーセント切ってますから、控除の分も繰り上げ返済用にとっておいて、とにかく1700万貯めましょう!
    私も30代前半は仕事バリバリモードでしたが、後半になると、色々しんどくて、結局退職してしまったアラフォーなので、御節介かと思いましたがアドバイスさせていただきました。うちは主人がローンを組んでいるので問題なかったけれど。。

    ユーザーID:4314691672

  • それは

    繰り上げ返済 です。
    借金を減らすのが一番。

    ユーザーID:0312696492

  • 凄い借金

    繰上げで期間圧縮で返済額5000万と仮定
    貯金1000万
    家計の金融総資産が約マイナス4000万

    250万なら16年貯蓄して±ゼロ
    48歳から役定55として300万を7年間で2100万
    退職金が二人で5000万
    60歳あたりで合計7100万円の金融資産

    主らは以上のような展望を描いておられますか

    その住宅を先で売る気が無いなら繰上げ、売るなら売価は当然下がるので繰上げの意味も無いでしょう。売れればの話ですが。
    その借金額からして、主らご夫婦はきっと良い学歴で良い会社に入られていると思うのです。なので会社は絶対安全域の会社と考えて想像してみました。

    ユーザーID:6718699087

  • うちは繰り上げにしました

    うちの場合は、預貯金を200万円残して、あとは繰上げ返済に回しました。
    理由は、どんなに利率のいい預貯金でも、ローン金利より高いものはないから。

    突然、お金が必要になる可能性もあるので、200万円を手元に残しました。
    これは、災害などで避難することになった場合や、
    交通事故で自家用車を急に購入する場合を想定した最低限の金額です。

    結果的に、預貯金が1000万円になったタイミングで、800万円ほどの繰上げを行うというのを2回行って、ローンを完済しました。

    ユーザーID:3043329839

  • 貯蓄で良し

    私なら金利がかなり低いので、そのままにしておきます。
    当面、金利が上がる気配ありませんし、住宅ローン減税のある
    あと8年間は繰り上げず貯金でいいのではないですか。
    2%程度なら投資信託などで、さほど高いリスクもなく運用もできるので、
    今の住宅ローンは借り得だと思います。

    ユーザーID:9285139213

  • 住宅ローンは膨大な借金です

    残ってる借金の返済こそ、最優先です。

    トピ主宅の住宅ローンは、借り賃がいくらですか。
    返済総額は、いくらですか。
    700万円くらいが、借りたお金に加算されてませんか。これが借り賃です。
    繰り上げ返済で、借金返済を終えましょう。

    借金が0円の生活は、気楽ですよ。 
    収入全部が、生活費と貯蓄に回せます。
    老後の生活費を貯蓄できます。

    ユーザーID:0266303080

  • 比較してみる。

    ローンの返済に掛かる金利と貯金で得られる利子はどちらが大きいですか?
    比較して考えてみると良いですよ。

    ユーザーID:3565242801

  • 固定2.05%のローンの繰り上げ返済を行う

    金利の高いものから繰り上げ返済を行うのが鉄則です。ですから固定2.05%のローンから処理をすることをお勧めします。
    団信の有無、住宅ローン減税の適用を受けているかどうかで、その他のローンの繰り上げ返済を行うか否かを決めればよいです。
    団信に加入しているのであれば、りりぱぱさんのおっしゃる通りローン残高が生命保険金額となり家族を守ります。住宅ローン減税適用であれば、1%未満の金利のローンは実質負担になりません。焦って返済しないことが正解です。適用外や期間が過ぎたというのであれば、繰上返済も視野に入れるべきですが、焦りは禁物です。

    ユーザーID:5370701849

  • やっぱり繰り上げ返済に1票!

    月々のローン返済と、繰上返済の違いといえば、ローンは利子を含んだ金額を返済するので、はじめのうちはあまり元金減りませんが、繰上返済だと元金分が減るんです。

    例:100万円返済の場合
    毎月のローンで返済した場合
    元金:30万円分返済(利子分70万円)
           ↑
        金額はイメージですので、
        ご自身のお手元にある償還表でご確認ください。

    繰上返済の場合
    元金:100万円分返済(利子分の支払いはなし)

    私が住宅ローン始めたばかりは、利子分が多いから、
    繰上返済用に小金をためて、その都度返済していました。
    (銀行によっては手数料が必要な場合があるので、ご確認ください。)

    我家は繰上返済で手数料を払うのがとてもばからしくなり、
    3〜4年後には手数料のかからない銀行に借換などもしました。
    (金利の関係もあったので)

    とぴ主さんはお子様が小さく、貯金も1000万円ありますよね?
    だったら、これからのボーナスなどを繰上返済しても大丈夫ですよ。
    早くローンを終わらせて、子どもの(中学)高校・大学進学に備えよう

    ユーザーID:5367374197

  • ローンが多すぎる

    「私だったら」ですよね。

    まずそんな額のローンは組まないです。
    片方だけの収入で返せる額でないと怖いです。
    また、いくら金利が安くても35年なら相当額金利に取られます。

    繰り上げした場合、手数料がかかる場合があります。
    ローン残高に対して減税もあります。

    ですから繰り上げ返済した場合と、しなかった場合、
    総支払い額や経費などの違いを計算してみましょう。

    きっと繰り上げした方が得と出るでしょうね。

    私なら、500万程度を残し、毎年の貯金2年分で、まずは固定の1000万をさっさと返します。

    ユーザーID:1480603302

  • 私だったら、ですが。

    私自身は住宅ローンがあり、残債を完済できる貯金はありますが、
    繰り上げません。キャッシュが手元にあることが最重要です。

    4700万を35年間もの間、低利子で貸してくれる融資は
    住宅ローンしかありません。ローン控除まであります。
    現在の控除だと実質10年間、無利子に近い状態じゃありませんか?

    もしトピ主様が今4700万持っていたとしたら、他人にそれを
    同じ条件で貸しますか?

    これからお子さんも教育費がかさむことでしょう。
    手許のキャッシュに勝るものはありません。
    具体的に何年後にいくらくらいキャッシュアウトするかを
    ライフプランしてみることをおすすめします。

    ただ、もしも今4700万の借り入れで、毎月の済額が大きく、精神的に
    プレッシャーなら、繰り上げを検討するのは理解できます。

    一部繰り上げには期間短縮と返済額軽減があるのは御存じだと
    思います。これについては、

    おりこうな繰り上げ返済

    で検索すると議論がなされています。少々荒れていますが、
    参考にはなると思います。

    私の場合は残債を上回る貯金ができたとき、いつでも完済できるっていう余裕ができました。

    ご参考まで。

    ユーザーID:2011171961

  • 株とか?

    2%もない金利なら、株でも投資信託でもして5%でも増やせばよいと思います。
    でも借金は返せって言う人が多いのですね。

    ユーザーID:3999222274

  • ある程度の預貯金を残して繰り上げ

     金融機関では繰り上げ返済した場合のシミュレーションをしてくれるところもありますので、金利等と併せて考えてどちらが得になるかで判断しても良いのではないでしょうか。

     ちなみに私は、当面想定される支出や不慮の支出などのためにある程度の預貯金以外は繰り上げで返済していました。団信があるとはいえ、長い人生何があるかわからないので少しでも早く借入は終わらせたいと言うのが夫婦の考えです。

    ユーザーID:3211075753

  • 私は貯金優先です

    住宅ローン控除はないのですか?

    私なら住宅ローン控除があるうちは返済よりも貯金を優先します。
    住宅ローン控除を生かし切れないようであればその分は一部繰り上げ返済してもいいか
    とも思いますが、今の金利で団信も考えるとやっぱり繰上げ返済は見送りかな。

    金利は無駄な出費に思えるかもしれませんが、それだけの現金を手元に置いておくための
    安心料でもあります。

    日本人は借金を嫌うあまり、キャッシュフローを軽視しすぎている気がします。

    ユーザーID:7209926077

  • トピ主さんはどうしたいの?

    借金は悪だ、さっさと返すべきだという考えならば、計算するまでもなく繰り上げ返済ですよね。
    ここで聞きたいのはそういう感情的感覚的なことですか?「住宅ローンなんて繰り上げ返済して当たり前でしょ」なんて言う意見が聞きたい?

    どちらがお得かって事なら、計算して損か得か考えるしかない。
    ざっくり、35年で利息1000弱くらい?この利子が多いと考えるか少ないと考えるか。

    繰り上げ返済した方がお得という意見は金利が高かったころの感覚でしょう。
    昔は35年で借入金の2〜3倍の支払いになったりしてたからね。
    今は計算してみないとわからないと思いますよ。利息払っても昔ほど高くない。減税もあるし。

    もし、将来なにか他のローンを組んでも0.775%以下の利率では借りれないのでは?住宅ローンを一生懸命繰り上げ返済しているのに5%の自動車ローンを組んでいるならばからしいですよね。

    低金利で借りて、手元のお金で資産運用って言うのが理想。

    PCの表計算でいろいろ計算してみましょう。

    ユーザーID:6427385440

  • 繰り上げ返済は早いほど効果的

    低金利といっても元本が大きいとかなりの金利負担になります。
    1000万円で年利2.05%なら利息は年20万5000円、2000万円で年利0.775%でも年15万5000円です。
    元利均等返済では最初のうちは利息の支払い分が大きくなり、元本がなかなか減りません。
    だから、繰り上げ返済するなら、元本が大きい早い時期にするほど利息の節約効果が大きくなるのです。

    トピの事案では、1000万円を固定金利2.05%、元利均等返済で35年のローンを組むと、返済月額3万3383円で、利息合計402万1051円にもなる。
    仮に、これを500万円繰り上げ返済して、残額500万円で15年のローンにすると、返済月額3万2291円で、利息合計81万2323円になります。
    つまり、利息の差額320万8728円もの節約ができるわけです。

    銀行などのHPで、ローン返済シミュレーションをご自分でやられて見ればよいと思います。

    ユーザーID:4694839824

  • 繰上を叫ぶ輩は、お金のことを知らない人々。

    固定2.05%は減らしたほうがいいかもしれません。
    住宅ローン減税を最大限に活用し、死亡保険を減らしてもいいでしょう。

    35年は長いかな。ローン減税がなくなる10年経過後に、返済ピッチを上げた方が良いでしょう。

    二人には無理のある金額ですから。

    ユーザーID:5246592501

  • 2年前借入なら貯蓄一択のはずが、本ケースは少々事情が異なる。

     おはようございます。私も2年前(H26.7)借入なので、現状に即した
    アドバイスができると思います。

     まず、「何が何でも繰上返済」という考え方は、2016年の今、
    時代遅れ以外の何物でもありません。そこをしっかり認識
    していただいた上で、回答は以下のとおりです。

    1 固定2.05% 1,000万円の存在

     → これがなければ貯蓄一択です。
       住宅ローン減税の恩恵はあれど、リスク資産がない
      トピ主さんには高いと感じると思います。現状の金利水準を見ればなおさらです。
       手持ちの貯金と相談し、繰上返済することは賛成です。

    2 変動分は金利上昇がない限り10年間は現状維持

     → 10年経つと、お子さんの高校・大学受験も目前です。
       それまでにキャッシュを厚くし、いかなる状況にも対応できるように
      しておくと良いと思います。

    3 リスク資産の購入

     → 10万でも5万でもいいので、(授業料として)株・投信等を
      買われてはどうでしょうか?
       買えば嫌でも勉強しますし、キャッシュを減らすことがいかに
      危険なことかが分かると思います。


     参考までに。

    ユーザーID:6515035239

  • ローンは借金だけど

    日本人は借金大嫌い、買い物はなんでも現金だけ!って人が多い感じがするけど、借金は別に悪いことじゃないんだよ?(現金だけ!って人も住宅ロ-ンは別って謎の人がいるけどね)
    利用できるしくみは賢く使いましょう。

    やはり固定金利2.05%が気になりますね。35年で利息400万円くらい。
    いま、1000万円を繰り上げ返済してしまえばこの400万円が節約できます。500万円繰り上げ返済でも300万円節約になります。
    でも繰り上げ返済しなくても10年間は、住宅ローン控除があるので4700万円の10年分の利息の金額はおよそ同額控除されると思います。旦那さんもトピ主さんも働いているのが前提ですけどね。
    なので、10年以降に繰り上げ返済するのも手ですね。

    あ、でもこれも明日から変動金利が5%とかになっちゃったら、変動金利から繰り上げ返済するべきだけどね。

    ユーザーID:1599059475

  • ローン控除に大勢の人が騙されてる

    実際に支払う金額と金利とローン控除で返ってくる金額をきちんと把握していない人が多い。
    よっぽど控除額が多い人以外はたいてい最初の5年は金利ばかり支払っているので、実は早めに繰り上げ返済した方がすごく得だという事をわかっていない。

    目先のお金が10万20万返ってくることに騙されてる場合が多いんです。
    実は最初の1年目に100万繰り上げ返済をすると50万以上金利は安くなるなんてケースは追いんですけどねぇ。
    1年目に100万返すと50万金利が減るけど住宅ローン控除がなくなる10年目に同じ100万を繰り上げても10万程度しかお得じゃないなんてことになるんですよね。

    たとえば仮に1%で借りているとずっと借りている総額の1%がかかるわけじゃない。
    繰り上げ返済すれが残金が減る、借りている期間が短くなる、実質的な金利はずっと低くなるんです。
    だから銀行も繰り上げ返済には手数料をかけてなるべく長く借りたままにしてほしいんですよ。

    ユーザーID:0130014528

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