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相続した不動産物件の処分について

法定相続人
2016年12月19日 10:31

海外在住のアラフィフですが、遺産相続した不動産物件の処分について、小町の皆さんの体験談をお聞きしたいと思います。

物は地方都市にある築35年程のマンションの住宅一件および店舗一件です。住宅のほうは現在兄弟が住んでいますが、処分したうえで一戸建に移りたいと思っています。私も将来住む予定はありません。店舗のほうはここ十年以上全く使っておらず、物置になってる状態です。

何分古いマンションなので、相続の手続きをお願いした司法書士からは、価値はないといわれましたが、持っていても税金や管理費などがかかるので、なるべく処分したいと考えています。

ただ同然でもいいので売却できれば一番なのですが、売れない場合どうしたらいいのでしょうか。正直頭を抱えています。

2020年問題という話も聞きますが、同じような体験をした方の体験談や助言お知恵をお聞きできればと思い、思い切って投稿いたしました。

ユーザーID:2614313008  


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タイトル 投稿者 更新時間
大事な情報が抜けています
カミナリオコシ
2016年12月19日 13:17

住宅と店舗はトピ主さんが単独で相続したのか、兄弟と共同で相続したのか、どちらですか。

現に兄弟が済んでいるのだから、価値がないことはあり得ません。

共有名義なら兄弟に持ち分を買ってもらう手があります。

ユーザーID:9906279586
方法はあると思いますが…
青葉
2016年12月19日 13:29

マンションは今は築年が経過していても、リノベーションでの需要があると思うので、そういった物件を手がけている業者に相談するのもひとつだと思います。

店舗の方は周辺環境によると思うので何とも言えませんが、周辺も商業地として衰退しているようなら、売却は厳しいかも知れませんね。

完全に空家状態にして店舗として賃貸に出すか、あるいは建物を取り壊して月極駐車場にしたり、コインパーキング運営会社に賃貸をするという方法もあると思いますが、それも需要があるか否かによると思います。

ただ、何の使途も決まっていないのに更地にすると、税金が跳ね上がりますから、建物を取り壊すにしても、ある程度の目途をつけておく必要があると思います。

いずれにしても、不動産会社等に相談して、動かないことには何も始まりません。

でも、売却や賃貸等が上手く行かなかったとしても、最低限の維持管理だけはしなければなりませんし、それが所有者としての責任です。

また、相続放棄をしたとしても、裁判所が相続財産管理人を選定しない限り、法定相続人に維持管理の責任は生じるので同じことです。

ユーザーID:0851626866
困りますよね
やき
2016年12月19日 14:45

>処分したうえで一戸建に移りたいと思っています

ご自分は海外、お住いのご兄弟のご意見も同じであれば、売って今後の面倒をちゃんとしたいところですよね。

自分も50前に都内近郊で土地のみ相続し、他のお金がないので困りましたが、家は壊して移り住む予定。

売れない土地は相続手続きだけして、そのまま持っているしかない状態です。

ただ、別土地のほうは価値がないので、税金もほとんどかかりませんが、やはり心の負担というか、できれば処分したいところ。ですが土地が田舎なので寄付もできないような価値。自身も国内に永住するか微妙なので、ちょっと重荷です。

答えにならなくてすみません。同じような方多いと思います。スッキリできるといいですね。

ユーザーID:1538114517
事情により対処は異なります
もうすぐ被相続人
2016年12月19日 18:05

・相続登記は完了しているのか?
・投稿者が両方の物件を相続したのか?

まず相続登記が未完了なら急ぐ必要はない。何十年放ったらかしでも、罰則がある訳ではなく、実害もないので金をかける必要はない。

兄弟殿が居住する物件を本人が相続登記したなら、その物件を投稿者が心配することは何もない。あちらの好きに任せればよろしい。

相続登記未完了なら、遺産分割協議書で投稿者が相続したことに。これで未登記でも投稿者が固定資産税納税義務者と管理費支払義務者になる。投稿者が相続登記を済ませていても同じこと。ただし物件の所在自治体や管理会社等への届出・通知などは一切しない方が面倒が少ない。

で、あとはだんまりの決込み。固定資産税支払義務が毎年、管理料支払義務が毎月発生しても、それぞれ毎年・毎月分は5年経つと時効。

価値がないと言われている不動産の固定資産税や管理費程度で海外まで請求したり、裁判を起こされる可能性は皆無。万が一、自治体が差押・競売して余剰金が出れば、所有者に受取権利があるので願ったりかなったり。

注意すべきは、僅かたりとても払ったり払う意思を見せると、そこで時効は中断するので、完全にだんまりで。

ユーザーID:4919481834
売れない物件は売れるまで持つ
さぶりな
2016年12月20日 20:34

不動産は、売れない物件を所有したらそこまでです。
残念ながらどうしようもありません。
持ち続けて、管理責任を未来永劫負い続けることになる。これが現実。
所有者が亡くなったら、またほしくなくても相続人が相続することになる。
その繰り返しで、どんどん持ち分も細かくなってていくの。

どちらも、きさんとした不動産屋さんに依頼して、近隣相場より、低めの価格で売りに出しましょう。
引き合いがあるまで待つしかありません。

まだ、店舗や居住できるマンションならましです。
原野商法で買ってしまった別荘地や、過疎地の住宅はどうにもこうにも。
市町村も引き取らないよ。
原野を買ってくれるという詐欺師が現れ、お金をまただまし取られているのが現状。

ユーザーID:6471177389
市役所は?
ふ〜ん
2016年12月21日 8:31

店舗はどんな状況なのでしょう?
木造?鉄骨造?
倉庫として使用可能?
耐震は?

使用できない、建替えをしないといけないのなら、解体をトピ主さん側で行うとか解体費用を引いて売却するとかになるのではないかと。

固定資産税の事をレスされている方がいますが、固定資産税の軽減措置があるのは居住用の住宅が建っている場合なので、店舗のみの場合だったら軽減になっていないのでは?
固定資産税の課税明細書や名寄帳を見れば確認できると思いますが。

地方都市がどのような場所かわかりませんが、市役所で空き家対策などをやっているところがあるのではないかと思うので、一度市役所に相談されたらいかがでしょうか?
空き家の売買や仲介など業者を紹介してもらえる市もありますよ。

ユーザーID:6013095663
不動産は捨てられない
非専門家
2016年12月21日 18:15

ご事情を察します。

動産は処分費用を負担すれば所有権を放棄でき、自動車や船舶でさえも登録を抹消すれば単なるリサイクル資源になりますが、相続放棄を除いて、不動産は所有権を放棄できません。不動産が海没でもしない限り、処分できない不動産から生じる固定資産税や安全管理などの責任を子子孫孫・未来永劫負わなければなりません。

世間知らずの方はすぐ「自治体に寄付」とか言い出しますが、無価値の(=誰も欲しがらない)資産(不動産)の寄付を自治体が受け付けることはありません。寄付を受け付けるとすれば、公共工事や公共目的の必要性があるとか、歴史的建造物等の価値がある場合で、綿密な調査と計画に基づいて議会が承認した時だけです。

「タダでもいいから」では、報酬を見込めない不動産屋は相手にしてくれません。ネットオークションでも何でも、自分で売ろうとしても、売れるかどうかわからない現地の案内とか手続きとか、そのたびに海外から出向くわけにはいきません。完全に費用倒れです。

ハラをくくるしかありません。

ユーザーID:6174386355
むずかしいね
推定被相続人
2016年12月22日 11:02

リノベーションだの駐車場だのの書込みがありますが、日本国外に住んでいて、もともと誰も欲がらない無価値の物件に更に金をつぎ込む勝算の明らかでない賭けはいかがなものか?

そういう計画を発起して、業者を探し、打ち合わせをし、施工或いは取り壊しをし、売買交渉をし、…とやるには現地に何度も足を運ばねばならない。隣町・県に住んでいるならできるけど、日本は海に囲まれた島国ですから、旅費だけで固定資産税何年分に?

持ち主は金儲けが目的ではなく、これ以上損をしたくないという動機ですから、「現状のまま」で処分したいのだと思いますが、現実は…。

ユーザーID:4695204121
時効になる前に
mf
2016年12月22日 22:47

滞納状態が続けば、役所は不動産を差し押さえます。
税金を時効で消滅させてしまわないようにね。

確かに、税金は5年で時効となりますが
官公庁が、税金について
時効で消滅させるようなことは
担当者のミスでもない限りは、まずありません。
最近は、コンピュータで管理してますし。

固定資産税に限らず、税金の滞納処分は
裁判所の手続は不要で、いきなり差し押さえられます。
不動産差押えなら定型書式で法務局に出すだけ。

そして、差し押えされている間は
時効は中断されます。
その間も、固定資産税の滞納額は積み上がり、
その他に年9.2%もの延滞金がかかっていきます。
この延滞金がバカになりませんよ。

公売は税金の回収が目的ですから
普通なら売れそうにない不動産でも
見積価格を低くしてでも、売ろうとします。

何年も滞納していると、売れたあかつきには
本税+延滞金を差し引いたら、
剰余金など、ほとんど無い・・・・かも。

ユーザーID:4048869665
市町村に届けなくても
mf
2016年12月22日 23:06

不動産の所有権移転登記がされると、
法務局はそのデータを不動産所在地の
市区町村に提供します。
それを基に、市区町村は所有者に
固定資産税が請求します。
※ちなみに、税務署(国税)にもデータが提供されます。
 売却なら譲渡所得、贈与なら贈与税、
 相続なら相続税の申告をしないと、
 申告期限を過ぎた頃に、「お尋ね」が来たりします。 

所有者が亡くなったあと、相続登記をせず、
固定資産税も払わないままだと
市町村は、登記上の所有者の住民票を取り
在住しているのか、存命なのか確認します。
死亡が確認できれば、戸籍を全部調べて、
相続人を見つけ出し、お手紙を出します。

相続人が相続登記をすれば、
新しい所有者に納付書が届きますが
相続登記をいつまでもしないと、
1)税の納付について誰か代表を決めてくれ。
2)決めないと、こっちで決めて、請求するよ。
3)代表者が納付しないと、他の相続人にも請求するよ。
という感じで、ご案内が来ます。

それでも払わないと、不動産を差し押さえるか
相続人の誰かの預貯金口座を差し押さえるかして
滞納分を回収していきます。

ユーザーID:4048869665
空き家バンク
通りすがり
2016年12月24日 16:04

地方自治体で空き家バンクとか田舎暮らし物件情報とかやっていませんか?
物件情報を無料で掲載してもらえますよ。

ユーザーID:4939238830
巧く行ってますよ
もうすぐ被相続人
2016年12月25日 15:22

詳細は申し上げませんが、固定資産税についていくつか鍵となることを申し上げておきます。

地方税法第343条により
・納税責任者は登記上の所有者
・登記上の所有者死亡の場合は「現に所有している者」

また
・相続登記も相続人代表者選任届もなければ遺産分割協議書で「現に所有している者」を推定
・徴税権は主権と同じくは国家固有の権利
・徴税側も費用対効果を考慮する
・行政は想像以上に縦割り

「死亡者課税」とか「不納欠損処理」という言葉が使われるそうです。

ユーザーID:4919481834
トピ主です
法定相続人(トピ主)
2016年12月27日 10:14

レスしていただいた方々に、お礼を申し上げます。12月25日の分まで拝見いたしました。

物件に関して、言葉を補います。
店舗はマンションビルの一階、住宅は同ビル上層です。マンション全てを所有してるわけではないので更地化は選択肢外ですね。

立地は駅から徒歩で15分、住宅(集合、戸建)とオフィスビルの混在した地域で、わりに閑静ですが、周りには新しいマンションも建っています。

なるべく住宅・店舗両方処分したいのですが、無理なら、せめて使ってない店舗だけでもなんとかしたいです。もし「売り」が無理なら、適正な借り手を見つけて費用を転嫁できればと思います。手出しはなるべく避けたいのが本音です。

不動産屋への積極的な依頼、情報の収集、自治体などの公共機関のサービス(相談、空き家バンクなど)を利用したいと思います。物置となっている店舗内の整理も、お金は少しかかっても、専門業者に一括依頼することを検討しています。

あるいは時機を見て帰国する必要があるかもしれませんが、それ以外/以前にできることはないか、現在洗い出し中です。


(続きます)

ユーザーID:2614313008
トピ主です(続き)
法定相続人(トピ主)
2016年12月27日 10:18

>相続登記は完了しているのか?
不動産を含めすべて遺産は兄弟と共有で(共同名義)相続しましたが、現に住んでいる兄弟のほうに住宅のほうの最終責任をもってもらうつもりです。なるべく人に迷惑をかけない範囲で解決したいと思っています。

>ハラをくくるしかありません。
そうですね。本当は親が存命中のうちに処分すべきだったのです。 

>持ち主は金儲けが目的ではなく、これ以上損をしたくないという動機
おっしゃる通りです、これはいわば「損切り」モードの決断です。

>滞納状態が続けば、役所は不動産を差し押さえます
幸い、たくわえと別の不動産から少し家賃収入があるので、滞納はさせずに今のところは済んでおります。兄弟に郊外移住の希望があり、今のうちに整理したいと思います。

(続きます)

ユーザーID:2614313008
トピ主です(続きの続き)
法定相続人(トピ主)
2016年12月27日 10:19

>空き家バンク
幸い、市が行っているようなので、相談するよう兄弟に勧めておきました。

>動かないことには何も始まりません。
おっしゃる通りですね。
何分、海外在住のため、兄弟との細かい打ち合わせなどの意思疎通がままならないこともありますが、私自身が動いてことを進めるのがむつかしいのが悩みです。たまに帰国して会う以外は、もう三十年近く離れて暮らしているのです。 他方、離れているから冷静になれるとも言えるので、前向きに一つずつクリアしていこうと思います。

>地方税法第343条により
>・納税責任者は登記上の所有者
>・登記上の所有者死亡の場合は「現に所有している者」
遺産分割と登記はすでに行いました。 それに伴う責任(税金、共益費等)は果たす積りですおります。 ご助言有難うございます。

その他の方々のご意見も参考になりました。

ユーザーID:2614313008
え〜!共同名義で相続登記しちゃったんだ!
もうすぐ被相続人
2016年12月29日 8:17

即売できそうな物件でも相続登記は単独の方が売る時に面倒が少ないって司法書士言ってなかった?共同名義だと処分には所有者全員の合意が必要だから、売れる目途が立っても兄弟殿が「その値段じゃ」とか「親父の思い出が」とか言い出したら売れないよ。兄弟殿が欲しがったのなら彼の単独相続にすればよかったのに…。貴方や兄弟殿が亡くなった後は更に面倒よ。

我母の死に際しては、彼女の住宅は私が単独相続・売却し後で妹に分け前を遣りました。不動産譲渡益所得税のことはよく分からなかったので放っておいたら5年間で時効になりました。

相談のような売れそうもない物件はいろいろ有利な立場にいる投稿者殿が単独相続して「お荷物・負の遺産」として数年分の管理費や固定資産税分を現金等の他の相続財産から上乗せしてもらうのがよかったんだけど、後のまつり。「だんまり」も「5年で時効」もチャラ。

多少の対価を払って(でないと贈与税の対象)兄弟殿の持ち分を譲渡登記すると言う手もあるけど、わざわざやる?

>責任(税金、共益費等)は果たす積りですおります。
はいはい。物件を処分できるまで子々孫々・未来永劫責任を果たし続けてください。

ユーザーID:4919481834
 
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