義父所有の物件に住んでいる義姉を強制退去させる方法

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トピ主のみ1

ちんまり

話題

この度、高齢の義父が施設に入居する事になりました。
ですが、義父には年金がまったくありません。

当初、義父を引き取ると言っていた義姉(主人の実姉・40代後半独身)が、
最近それを覆し引き取るのを拒否しているそうです。

ですが、その義姉が現在住んでいるマンションは1割は義姉名義ですが
9割は義父名義です。
マンション購入から約20年、義姉は家賃にあたるものを一切払った事はないですし
義父は昔から度々義姉には多額の援助をしてきました。

義父は今後の施設入居に向けて、そのマンションを売りたいと思っており
主人と私に協力してほしい(高齢なのでおそらく自分で手続きなどはムリで
代理で売ってほしい)そうです。

今までに何度も義父や主人が義姉に家賃を払うかマンションを売るかしてほしいと
お願いしてきましたが、特にこちらが具体的なアクションを起こしていないせいもあり、
ずっと拒否され続けています。
売却した金額の3分の1は義姉に渡すと言っているのにです。
(都内の一等地なのでそれなりの金額になります)

こういったケースの場合、マンションを売却するにあたって、義姉を強制的に立ち退かせる方法は
あるのでしょうか。
もちろん、今後は弁護士を通しての交渉にするのですが、その上で、こういう方法があるとか
本人(義姉)が1割でも名義があるのであれば不可能に近い、など、ご存じの方がいらっしゃれば
教えて下さい。

ユーザーID:2483701472

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  • 強制退去は無理、と思う

    居住者は強いです。その上で名義も少し持っているのなら、強制退去はほぼ無理です。
    居住権&所有者になるので、うまく交渉するしかありません。
    居住者が住んだままの物件を売買、という方法もあるのですが、義姉は所有者でもあるため、同意が必要になります。
    相当に難しい案件になると思いますので、弁護士さんに一任したほうが良いでしょう。
    一応、はるか昔に取った宅建の知識だけで語っていますので、最新の法律には適合していない部分もあるかもしれません。
    餅は餅屋、法律は法律家に任せた方が良いです。

    ユーザーID:3422432570

  • 難しいでしょうね…

    弁護士さんに相談するのなら、その答えを待った方がいいと思いますが…。

    今の状態で義姉を退去させるというのは、無理だと思います。
    例えば9対1というように各共有者の持分が大きく違う場合でも、各共有者の利用方法は平等であると民法で定められています。

    また、共有名義の物件を売買する場合は、共有者全員の同意がなければ売却出来ませんし、それがなければ普通の不動産業者は取り扱ってはくれないでしょう。

    中には持分だけを買い取ってくれる業者等もあるようですが、親族以外の全くの第三者と不動産を共有名義で所有したいと思う人はいないでしょうから、相場よりかなり安く買い叩かれるだけだと思います。

    まあ、それを逆手にとって父親の持分は売ったから、あとは新しい共有者と話をしてくださいと、そういうことも考えられなくはないかも知れませんが…。

    まずは、義姉の持分をお父様が買取る、という交渉から入ると思います。

    それで同意が得られないのであれば、最終的には共有物分割の裁判ということになるかも知れませんね。
    それも結局は、共有者に相応の金銭を支払う、競売も含めた売却益を分割するという判決が出ることが多いようですが。

    いずれにしても、弁護士に早く相談して行動された方がいいと思います。

    ユーザーID:5579589307

  • 調停

    調停にかければ1/3も渡さずとも売値の1/10の現金で話がつくのではないでしょうか?

    ユーザーID:1236394969

  • 御心痛御察し致します

    所有不動産の名義比率が9:1との事ですし所有初年度からの固定資産税を払っている人が父上ならば義姉の退去は法的に可能です。弁護士を裁てているのでしたら任せた方が得策です。此処は情に負けず法的処置を粛々と履行した方が宜しいかと思います。

    ユーザーID:3970584660

  • ない

    あら50既婚男性です。
     そんな方法は無い!でしょう。
     話し合ってください。
     そもそも、義理家族の問題に、トピ主が首を突っ込む資格はありません。

    ユーザーID:7049670963

  • 内容が解りにくいですね

    そのマンションって、一部屋を所有していると言う事ですか?

    それともマンション丸ごと所有していることですか?

    名義が1割や9割って、そんな所有の仕方ってあるのですか?

    単なる共同名義ということではないですか?

    どちらにしても共同名義であれば、売るにしても一方が反対であれば

    売るのは難しいですよ。

    ユーザーID:3545850430

  • 無理かと

    1割だろうと共同名義である限り、義姉が印鑑を押さなければ売ることはできません。
    また、20年義姉が住んでいるのでしょうか?
    居住権があるので追い出すのも無理でしょう。

    >今までに何度も義父や主人が義姉に家賃を払うかマンションを売るかしてほしいとお願いしてきましたが
    この時に、早い段階で期限を設けて弁護士に相談をすればよかったんです。
    20年間、義姉が家賃なしに居座ったというのは、義父の落ち度になります。

    この問題は、義父がすべて悪いです。
    自分の老後資金の確保もできていないのに、娘を甘やかせ、裕福なふりをしていたのですから。

    ユーザーID:2488717391

  • 弁護士に聞く

    >今後は弁護士を通しての交渉にするのですが

    弁護士に依頼するなら弁護士に聞けばいいと思います。

    詳しい事情も知らない素人で赤の他人の小町読者に聞くより正確ではありませんか。
    寄せられたレスの何が正しくて何が誤っているか、どう判断なさるのですか。

    ユーザーID:3541806024

  • 困難を極めます・・・

    1割でもあれば残りを買い取ってもらう交渉か多い名義人が買い取るか
    残りを賃貸にして義姉さんがお父さんに月々払うやり方があります。
    名義である人が裁判を起こして
    決めてもらうやり方ですが即決まる事でなく時とお金がかかります。

    何より義父さんがその気にならなければいけません。

    次に弁護士に相談すると上のことを言われるか
    成年後見制度のことを言われると思いますがこれはネットにデメリットと
    メリットがたくさん載ってるので研究してください。

    わたくしは現段階では近づきたくない制度だと思います。

    ユーザーID:0078199478

  • 早く売れ

    弁護士さんを通すなら、法律的な手段は尽くすでしょう。
    決め手は「東京オリンピック」
    今、都心のマンション価格はピークです。
    2020年以降は下落が見込まれます。
    今、売り抜けるのが一番お得。それが説得材料です。

    腕のいい弁護士さんなら、交渉スキルも高い!!
    もちろん、そんなことは織り込み済みで説得にかかるはずです。

    ユーザーID:4703036255

  • 不可能です

    義姉さんの権利が10%もるのです

    「強制退去」なんて失礼ですよ

    弁護士に依頼する訳だし、貴女には関係ないでしょう

    ユーザーID:8800105423

  • 弁護士を入れても難しい

    共有物件は所有者全員の同意がないとお手上げです。
    しかも、トピ主はその物件に関しては部外者になる。
    義父さんの意図は知りませんが、1割だけという持分が不自然なので多分、自分に何かあったときに世話してもらうという前提で、その見返りとして表向き共有でも実際のお金の負担がない贈与だった可能性が高いですね。同居中に何らかの合意が二人だけの間で交わされたけれど、義姉さんがそのことは伏せて資産だけ手に入れようとしているのは見え見えですけど。
    しかし、義父さんが何の意思表示もしていない限り、周囲は歯がゆいですが手が出せません。

    施設に入るということは認知症で意思確認が難しいでしょう、ご主人が成年後見人になってから、本人の財産を本人のために使うので9割を買い取るか売却するので持分1割をご主人ではなく義父さんに売却し義父さんの持分を10割にして処分、資金はご主人が義父さんに貸し付けて売却後に清算という話し合いを持つしかありません。

    裏技としては義姉さんを成年後見人にしてしまえば、財産管理に裁判所が関与するので迂闊に行動できなくすることは可能ですが、その事を悟られずに後見人を引き受けさせるのは難しそうですし、責任感のないお方のようなので逃げるでしょうね。
    ご主人には警告しておかないと、義父さんが死んだとき相続後は義姉55%、ご主人45%の持分になり、その55%持分を買い取ってくれと言われて巨額の負担を強いられることになりますょ。

    ユーザーID:3030621928

  • 弁護士を通すなら

    共有物の分割請求権を行使、

    それが不動産で物理的に分割不能なら売却して代価で清算、

    ということが民法のルールではなかったではないでしょうか。

    カネで清算できるはずです。

    ユーザーID:6034369907

  • 法律的な解決方法は一つあります

    義姉はわずかでもマンションの持分を有している以上、
    法律的には、マンションを専有する権限はあります。
    家賃の支払い云々とか、これまでの多額の援助とかは
    全く関係ありません。
    それらは、相続の場面で解決すべき話です。

    弁護士に依頼されるというのでしたら
    当然、弁護士は法律的な解決方法を知っています。

    その方法だと、最終的には義姉を強制執行で
    退去させることは可能ですし
    義姉は不動産持分(1/10)に応じた金銭しか得られないので
    その手段をちらつかせて、任意で退去・売却して
    1/3の代金をもらった方が得だよと言う話を
    弁護士を通じてしてもらいましょう。
    ただし、義父から弁護士に依頼しなければなりません。

    難点は・・・売却価格が市価より下がる可能性はあります。

    ユーザーID:5830765161

  • 共有物分割請求

    裁判所での手続きです。

    ユーザーID:7763763536

  • 蓄えは

    義姉が住んでいて一部姉の名義ですから簡単に追い出すようなのってどうかと思いますが。義父はまだ蓄えがあるのではないですか?

    ユーザーID:3576079351

  • 弁護士に

    実際住んでしまっていると権利が強いです。
    ネットで相談するより弁護士に相談したほうがいい案件だと思います。

    ユーザーID:5062059787

  • お姉さんの同意がないと売れません

    1割でも1%でも、お姉さんの所有であれば、
    お姉さんの合意がないと売れません。
    (立ち退きについても、同上)

    お姉さんにも一部所有権がある上に、お父さんとの賃貸契約や家賃の取り決めがない以上
    家賃の支払いもお姉さんが改めて合意しないともらえません。


    残念ながら、売ったり家賃を取るために、主さんやご主人にできることは、
    お姉さんの肉親の情に訴えて
    お父さんのために売るのに合意してもらうことだけでしょうか?




    ただし、そう言う法律的なことを言い出せば、
    お父さんの方にも、自分の所有物であるマンションに住む権利はありますので
    お父さんが一緒に住むと言って、実際に勝手に住み始めたら
    お姉さんが拒む権利もないでしょうね

    つまり、主さんたちがお父さんをマンションに連れて行っちゃたら、
    お姉さんは追い出せません(介護とか家事などの面倒をみるかどうかは、また別の話です)


    まあ、私だったら、お父さんの同意があれば、とりあえずそのマンションに連れて行っちゃて
    置いてきます。
    そこで、お姉さんとお父さん
    所有物2人本人同士で、話をつけてもらうのが良いと思います


    間に入ろうとしても、主さんご夫婦がどっちからも恨まれる羽目になる可能性高いんで
    わりに合わないですよ



    ついでに言っとくと、
    お父さんが今住んでいるところ(本宅)も所有しているなら、そちらはお父さん単一の名義でしょう?
    本当にお金に困ってる場合、売るのはそちらが都合が良いと思います

    まあ、多分、主さんご夫婦はそっち(本宅)を相続したいんで
    「売るのはお姉さんが住んでる方にしたい!」
    って言うオチがあるんじゃない???(笑
    とか思って、これ書いてます

    ユーザーID:9296830261

  • レスします

    立ち退かせる方法は無いですけど…

    弁護士を通すとのことなので言うまでもないですけれども
    権利関係がほんとうに仰せのようになっているのか再度洗って
    矛盾とかおかしな点がありましたら係争に持ち込んで
    司法の判断を仰ぐことになろうかとおもいます。

    ちなみにそのマンションは一棟まるまるの所有ですか?
    分譲の一部屋でしょうか?
    20年前の購入ということですが、築はどのくらいでしょう?
    一等地とはいえもしも分譲の一部屋ということであれば
    売却しても二束三文かもしれませんね。

    ユーザーID:5927205074

  • 貰えるお金<支払う金額なら、退去も考えるかも

    現状維持ではなく、かえって支払う金額が多くなるという状況に持ってくることができれば、退去されるかもね。 
    弁護士さんは、遺産相続に強い方を雇いましょう。
    実際に可能なのかは不明ですが、老後の面倒をみると宣言した当時の義父の資産を計算して、今まで援助してきた現金に対して、マンションの部屋の中の家具、家電が、(義父の購入品であれば尚良し)差し押さえ対象にするとか、相続税を計算して払って貰うということになれば、考え直すかもしれません。
    差し押さえして、家具家電がなくなるのなら、暮らしにくくなります。取り立ての人が第三者で、法的に問題ないと証明できるなら、義姉さんも考えを変えるでしょう。
    マンションの相続税とか固定資産税がかかるなら、今後の発生する税金などの費用も伝えると、しっかり書面で伝えるとか。

    ユーザーID:7537389494

  • 無駄な心配はしない

    弁護士以上に信頼できる人はここにはいません。
    弁護士に依頼するかどうか迷っているならともかく、
    弁護士に依頼することを決めているなら、
    無駄にあれこれ悩むより、一刻も早く弁護士に依頼しましょう。

    ユーザーID:8426832500

  • わしは弁護士ではないので。

    弁護士以上の回答をここで得るのは不可能ですよ。

    トピさんは弁護士から見てお客様ですよ。
    気が済むまでその方と相談するべきです。

    ユーザーID:7508333101

  • 共有物分割請求

    共有物の共有者は、分割をしないという契約をしていない限り、いつでも共有物分割請求をすることができます。
    ですから、義父さんは、義姉さんに、共有物分割請求をすることができます。
    具体的には、物件を売ってお金を分けるか、一方の共有持分をもう一方が買い取るかです。
    義姉さんとの間で協議が成立しない場合は、裁判所に対して共有物分割の裁判を申し立てることができます。
    この場合、裁判所は、原則としてマンションを競売にかけてお金を共有持分の割合に応じて分けるように、という判決を出します。

    家族の間で裁判をするのはちょっと…という場合には、義父さんの共有持分を第三者に売却するという方法もあります。
    以前は、共有持分を買っても処分に困る、ということで買い手がつくのは難しかったのですが、最近は、不動産市況が(いちおうまだ)活況で、不動産業者は買取に積極的です。
    トピにあるような状態の不動産の共有持分を買い取り、その後、共有物分割請求をして競売にかけ、自分で落札して全体の所有権を取得して転売するというビジネスモデルです。

    弁護士が入るのであれば、当然、弁護士はこのような方法も把握しているはずです。
    いまのうちに売却に応じるほうが、第三者が入って競売にかけられた場合よりも有利な条件になる、と説得し、それでダメなら上記のいずれかの方法をとるのではないかと思います。

    ユーザーID:1746225642

  • 強制退去ではなく借入

    強制退去、おそらく実現するまでに時間、労力、挙句の果てには
    3分の1以上支払う(要求される)かもしれません。

    ですからその物件の9割権利を担保に、
    銀行から最大限借り入れることをお勧めします。

    借入れたお金で施設費用と、毎月の利息の支払いに当てる。
    お父様の死後物件を売却して精算。

    この場合借金を返済しない限り、義姉が住み続けることは不可能です。
    返済が嫌、借金が資産を上回って相続放棄しても同様。

    ただ、お父様の年齢(この先の寿命)を考えて、借入れたお金を使わない
    と自己破産することになりますから、その辺は慎重に計画を。

    とりあえず、ご主人が義父の成人後見人になれるよう本人(義父)と
    弁護士に相談をして下さい。

    ユーザーID:5229464261

  • うーむ

    差し当たりお金が必要なら、この部屋を担保に金を借りるとか?死亡時清算で。
    同居の義姉がいるのでは難しいかとは思いますが、取り立てするのが家族のうちは甘く見そう。銀行の取り立てに耐えられるか聞いてみるとか。

    後は飴と同時に鞭ですかね。
    何日までに撤去するなら売った分のいくらかを多めに渡すが、応じない場合は生前贈与なり遺言で遺産は全てトピ主夫にする、少なくともそこに1人で暮らすなんて贅沢は許さないし裁判に持ち込むつもりもあると強硬な姿勢も見せたら?

    ユーザーID:1062888331

  • 皆さまありがとうございます。

    どのご意見も大変参考になります。
    ありがとうございます。

    もちろん弁護士さんを通してという事になるのですが、弁護士さんにも
    得意不得意分野があるので(別件ですが今まで何度か弁護士に依頼した経験アリ)
    いろんなご意見を参考に、弁護士さんとお話できたらと思い、質問させて頂きました。

    マンションは一室の所有です。
    まいさんがおっしゃる通り、20年間義姉が家賃なしに居座ったのは、すべて義父の
    落ち度です。
    義父は今回それを痛感したようで、口頭でのお願い&交渉(売却金の何割かを
    渡す)という、
    今までの方法では無理だということで、私達夫婦に相談してきました。

    義父の義姉に出て行ってもらって売却をしたい、という意思は固いです。
    マンションもあたえ、それ以上に今まで散々援助してきた娘に、裏切られたという気持ちが強いので。

    ただ、今まで何度も交渉してきたのに、義姉はすべて拒否しています。
    なので、義姉にその気になってもらう交渉は非常に困難かと思います。
    金額の問題ではなく、義父に財力が無くなるまでの30年以上もの間、お嬢様として
    甘やかされていました。
    10年ほど前に義父のお金が底をつき、借金まで発覚した際、今までのような援助が得られなくなり
    都内の一等地の高級マンションに住んでいる、という事だけが、義姉の唯一の(自分がお嬢様でいられる)気持ちのよりどころになっているんだと思います。

    上記のような「気持ちの問題」が大きいので、売却分の何割かを渡すという交渉では、話が前に進まないだろうと思い、
    強制退去という言葉を使わせてもらいました。

    ユーザーID:2483701472

  • 義理父が義理姉宅に 押しかけ同居する

    義理父が 義理姉宅へ押しかけ同居するしかないと思う。

    義理姉としては
    このまま拒否って
    介護は、貴方たちに押し付け
    マンションだけは自分のものに。

    あなた方が根負けしたり
    情にまけて、同居に同意するのを待ってるだけかと。


    正直さ、こうなる事態が予測できるのに
    現金を最後の切り札として残しておかなかった
    義理父の落ち度でもある。


    ともあれ、売却に関しては
    弁護士通して争ってでも、どうにかすることですね。

    下手に情を出して、貧乏くじをつかまされないようにね

    ユーザーID:1422131957

  • まずは実態を再確認

    いずれにせよ、共有物件なので、共有者が売却を拒否する限り、売却は不可能。
    たとえ、義父だけが売ろうとしても、買う人なんざぁいませんしな。
    まぁ、不動産屋も、そんな物件の売却を請け負うことはありえないけどさ。。。

    でだ。

    その1割、おそらく義姉は実際の資金を出していないのではないか?
    義父が義姉名義で金をだしており、また固定資産税もずっと義姉分も払っていたのでは?
    だとすると、その部分はすべて贈与にあたる。
    つまり、実質、共有ではない。
    1つの金銭的な対抗策にはなりそうなので、その部分は弁護士または税理士に相談してみるといい。
    ただ20年という長い歳月なので、時候部分はあるとは思うが、少しは取り返せるかもしれん。

    強制退去が出来ない根拠は、所有権にあると考えれば、そもそもの所有権を疑うことくらいしかどうしようもないだろう。

    残念ながら、本件は義父と義姉の問題。
    義父の甘やかせた結果が招いたもの。
    義父が義姉を説得する以外、どうしようもない。
    少なくとも、施設入居代を義姉に支払わせる形しかないだろう。

    ユーザーID:2220682772

  • 全く収入無い義父が

    都心のマンションの9割の固定資産税を二十年も払えたんですか?

    ユーザーID:7057405886

  • 年金のない義父さんは

    これまでどうやって生活していたんでしょう?

    貯金を切り崩していたのか、それとも義姉さんの収入で暮らしていたのか、そのあたりはどうなんでしょうか?

    義姉さんがマンションの家賃を支払っていなかったとのことですが、それは共有名義だから当然でしょう。自分の家なのにどうして家賃が必要なの?家賃云々を言ってるのは、実はあなたのご主人ってことはないですか?

    義姉さんの言い分が書かれていないので、恐らくトビ主夫婦とはすでに険悪な関係になってしまっているんでしょうが、義姉さんの言い分もきっちり聞いたうえで合理的な解決方法を模索したほうが建設的だとは思います。

    あなた方が力ずくでどうにかしようとするから義姉さんはますます意地をはるんです。結果的に誰も得をしないこと、分かっていますか?

    老人のお世話って大変ですよ。会話してても相手の話は聞いていないし、被害妄想は強いし、年々傲慢になっていくし。そんな生活がエンドレスに続くんです。あなたのご主人、姉の苦労を理解していないのではないですか?

    そんな人が仲介してもうまく納めることは難しいでしょう。だったら中途半端に関わるのはやめて静観するほうがいいと思います。

    ユーザーID:7890538568

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