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中古マンションの売却のタイミングについて悩んでいます。

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生活・身近な話題

夏草

私は自営で働く50歳の女性です。
2012年の9月に都内下町エリアに中古のマンションを老後の不労収入を期待し投資用として購入しました。
H4築(築26年)のワンルームで登記費用もいれて1100万円でした。駅近で観光スポットにも近く、幸運にも買ってから空室はありません。ローンがあと330万円程度残っています。これまでに給湯器、浴室乾燥は修繕しました。

この半年くらい、不動産のセールスの電話や手紙が毎日複数社からかかってきて「売ってほしい」と言われます。

もともと自分では住むつもりはなく、仕事が自営なのと、親より先に死んだ時のために残せればと、老後の不安材料を少しでも消せるよう知人の紹介してくれた仲介・管理業者から買いました。
仲介・管理業者からは「売るべきじゃない」と言われ、全てお断りしていたのですが、「1500万から交渉できる」という電話をもらい、こんなにたくさん連絡が来るうちに売って違う物件を買ったりした方がよいのか、ご経験者がいれば教えていただきたくトピを書きました。

1500万(で落ち着くかもセールストークの部分もありそうですか??)と言っても費用や業者への、税金などであまり利益にならないなら、今のままがよいのか、誰に相談したらよいかわからずにいます、
購入した時には信頼できるFPさんがいたのですが、亡くなってしまいました。

ユーザーID:8951460887

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  • …私なら売ります。

    2020年以降はマンションが値下がるという話しはご存知ですよね。
    H4(築26年)が購入時より高いなら、今が売り時じゃないですか。

    ユーザーID:0517468944

  • マンションの空き家が増え続けてる

    トピ主さんは、住宅ローンを返済完了できる値段で売ることで、不安な資産を手放しましょう。
    今、マンションの空き家が増えています。
    新築も中古もです。 購入する世代が減り続けている。投資で購入する人が激減してる。
    不動産会社が売って下さい。と言わなくなるまで待ちますか?

    トピ主さんはパソコンで小町に参加してるので、
    そのパソコンで「マンションの空き家」をインターネット検索してください。
    マンションの空き室増加で管理不能。などのマンション空き家の実態を学べます。

    ユーザーID:3136670849

  • 公的窓口に相談を 1

    マンション買取詐欺かもしれません。

    たとえトピ主さんの物件が魅力的であっても、
    毎日複数の会社から連絡がくるのは「おかしい」と思いましょう。

    消費者がはっきり断っているにもかかわらず、
    宅建業者が電話による長時間の勧誘、
    その他私生活や業務の平穏を害するような方法で勧誘行為を続けることは、
    宅地建物取引業法で禁止されています。

    だからまともな業者であれば、トピ主さんがはっきり断ったのであれば、
    その後電話や手紙を送ってきません。

    何度も送ってくる=詐欺目的 だと警戒してください。

    東京都であれば、下記の窓口で相談を。
    不動産取引に関する相談
    東京都都市整備局 住宅政策推進部 不動産業課

    東京都都市整備局のウェブページでも注意喚起しています。

    ユーザーID:1742128605

  • 公的窓口に相談を 2

    次の様な手口が起きています。

    複数の不動産会社から「所有している投資用マンションを売って欲しい」と
    持ちかけられたが、売る気のない所有者は断っていた。
    不動産B社は「高額で買い取り希望の人がいる」「売却価格を引き上げる」
    とおいしい条件を持ち掛けてきたため、
    いい話だと思った所有者はB社と媒介契約をした。

    その後、購入希望者はいっこうにあらわれない。
    B社は「不景気」「不審死があったマンションなので下げないと売れない」
    などともっともらしい理由をつけ、
    「売却価格を引き下げるならば、すぐにでも契約できます」と所有者を誘導。
    所有者は「下げなくては売れない」ような気持ちになり、売却価格引き下げに同意。

    売却価格が下がったところ急展開し、
    売買契約書が用意されたが、買主はB社!
    ここでやっと「おかしい」と気づいた所有者が契約を解除したくても、
    媒介契約を解除するためには高額な違約金を払わなければ解除できない契約だった・・・。

    こういうケースでは購入希望者など最初からいません。

    ユーザーID:1742128605

  • う〜む

     まだリターンが出てないんですよね。ローンも終わってないんですから。
     現状築26年でさらに年数を重ね、ローンが終わる頃には老朽化も著しいでしょう。その頃にはまた部屋の内装、設備の交換が必要になるでしょうし、そういうワンルームマンションの大規模修繕ってどうなってるんですかね? 一般の分譲マンションも面倒だけど、投資用ワンルームなんてそれ以上に輪をかけて多難なような。自分で1棟丸ごと持ってるのなら、どうとでもやりようはあるでしょうけど。
     なので、保有するメリットよりも、デメリットの方が多いと思うけどなぁ。高値で売り抜けられるなら、売った方がはるかに利が多いと思う。

    ユーザーID:8938043062

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  • 50代様.身軽様ありがとうございます。

    50代様。

    ありがとうございます。はい。2020年まで上がるのいうのは聞いたことがあります。
    前向きに考えようと思います。ありがとうございました。


    身軽様

    ありがとうございます。たしかに、連絡が来るうちが売り時かもしれませんね。
    これまでは空室にならずにいたのでのんびりしていました。もっと勉強します。

    ユーザーID:8951460887

  • 交渉「できる」ですよ

    普通に考えれば、ただでさえ値崩れの激しいワンルームマンション。
    築26年もしているものが、買値以上で売れるという話自体が眉唾。

    業者は、「1500万から交渉できる」と言っている。
    「から」「できる」がミソですよ。
    こちらの希望価格を「1500万円」というのは売主の自由ですから
    交渉は出来ます。しかし、買い主が断ったら、それまで。
    その値段で売買が成立するとは、言ってないでしょ。

    少しでも気があるそぶりを見せると、
    相手は「脈あり」と思って、何度でも電話をしてきますよ。
    手紙なら、受け取り拒否。
    電話があっても、何も聞かずに「お断りします」とだけ言う。

    あまりしつこいようなら、最初に会社名、担当者名、連絡先を聞き
    各都道府県庁の不動産業者を担当する部署や宅建業協会に
    苦情を申し入れましょう。

    ユーザーID:8129322102

  • そのお部屋の年収は?

    「その物件による」としか言いようが無いんですが、
    超〜雑に、自分ならこう考えるかな?ということを。

    年間のお家賃から固定資産税とか管理費などの経費を引きます。
    これで、純粋なアガリがわかります。
    次に、その年収に20から25をかけます。
    1500万円超えましたか?だったらそのままで。

    そのココロは、築26年で4から5パーセントの稼ぎがあれば、
    御の字だから。(今まで空き家の実績も無いし)
    つまり売値と利益を比べるわけです。
    最初にかける数は、お好みで調整すればいいと思います。

    方や売却の交渉では1割ぐらい下げることは普通にありますし、
    もっと下の水準を言ってくるお客さんをシレっと紹介されたりもします。
    〇円未満はお断り と 強い気持ちでいることも大事。

    あと、残債の金利も気になる所ですね。330の1パーセントは3.3。
    無視できません。

    > 売って違う物件を買ったりした方がよいのか

    自分的には今は「売り時」と思ってまして、
    自宅をダウンサイジングしたばかりです。

    ユーザーID:4806671155

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