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築古一軒家の購入について

71195
2019年2月4日 13:59

43才男です。築古一軒家の購入について悩んでいます。

中核市の2LDKのアパート住まいで、妻と2人の子供(7才と5才)がいます。
夫婦どちらも医療系の国家資格職ですが、妻は子供の為パート勤務です。

子供の成長に伴い、今のアパートの広さではどうにもならなくなってきました。
その為、今更ですが中古の一軒家を購入して引っ越そうと思っています。
子供の校区は変えたくないので、今の地区で検索すると以下の物件がかかりました。


・築38年 2階建て和風住宅(焼き瓦 焼杉) 6DK 土地面積260平方メートル 建物面積160平方メートル
・新耐震基準対応リフォーム済み(耐シロアリ施行・新品バスルームに入れ替え・一部床・壁張替え 上水道新品(前のオーナーは井戸水使用だったが、この度上水道を引き直した))
・カーポート付き(縦列2台) 屋外倉庫付き
・収納多数 隣接の建物までの距離は4M程度
・およそ2000万円、そのうち土地は650万円程度


中も外も床下の木材も非常にきれいな物件ですが、以下の理由で非常に迷っています。

・価格と築年数の釣り合いの問題
・ローンで購入しても、当方が15年先くらいには遠く離れた実家に戻る可能性大あり しかし戻らない可能性もある
・戻る場合、この物件は売るか賃貸で運用するか、保持しておくかになる
・しかし現時点でこの築年数である為、処分しようにもどうにもならなくなるのではないかという不安あり


皆さん、どう思われますか?

ユーザーID:6827744578  


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タイトル 投稿者 更新時間
高すぎる
けろりん
2019年2月4日 15:08

築38年で2000万は出したくないなあ
中古で買うなら、そのままの引き渡しで、自分達の納得のいくようなリフォームがしたいですよ
とりあえず住めれば何でもいい
みたいな感覚の住宅購入は、後々不満が残りますよ
買って後悔しますよ

ユーザーID:7723210114
15年後、買い手は見つからない
みなおし
2019年2月4日 15:33

横浜市の大型分譲地に住んでますが、40年前の初期に入居した住民の高齢化により空き家が増えてます。
どの家も中古で売られて、建て替えて新しい家族が住んでます。
私鉄駅まで徒歩6分程度なので、買い手がいる。

解体の様子を見ていると、柱や壁の木材が老朽化してる。
壁や天井裏に断熱材が乏しい。
断熱材が無い部分や老朽化や当時の安価な断熱材なのか、薄いです。
焼杉の外壁なのでしょうか。断熱材は乏しいと思います。

>戻る場合、この物件は売るか賃貸で運用するか、保持しておくかになる
空き家が増え続け、購入する人口が減り続けています。
築50年を超えた木造住宅を中古で購入して住む人はいません。
賃貸で住む人もいません。

ユーザーID:3803884529
元々建物は0
うみ
2019年2月4日 15:40

築38年ということは、売った場合すでに家屋は資産価値が0だと思った方がいいです。
賃貸で貸すことも出来ますが、メンテナンス費用や固定資産税などが結構かかるものです。
15年住んで650万円で売るぐらいの考えなら購入はありだと思います。

中核市に住み続けた場合どのくらいの家賃がかかるのか計算して、比較してみると良いと思います。
例:家賃10万×12か月×15年=1800万 
購入した場合:2000万−650万=1350万(但し、土地が650万で売れるとは限りません)

ユーザーID:1712159512
土地代に比べて家屋がありえないほど高すぎる
還暦
2019年2月4日 17:11

土地代に比べて、家屋代が高すぎます。

いま、新築で家を建てるとすれば、中核都市なら1500万円で充分に立派な家が建ちます。

建築費が2000万以上の家を建てる若夫婦は少ないそうですから。

その物件は、新築の値段とほぼ同じということですよね。

土地だけでは売値が安すぎるので家も混みで売っているのでしょう。
38年の家付きの土地は、普通は更地の値段より安くなるのが普通だと思っていました。

土地だけで600万のところを探してはいかがですか。
ただ、土地の値段から見るとかなりの田舎だと思いますので、引っ越す予定があるなら10年後に売るのに苦労すると思います。

ユーザーID:8605989914
逆に大きすぎる
まも〜ん
2019年2月4日 17:16

6DKとは和室が襖で仕切られた昔ながらの間取りでしょうか。

家族4人でその広さは持て余してしまいそう。

中核市の定義が分かりませんが、その広さの
土地でそれだけ安ければ田舎の部類かと思います。

再販は厳しそうなので、広めの賃貸を探されてはいかがでしょうか?

家は買わなくてはならないものではありません。

ユーザーID:1613199382
聞いてみましたか?
ボーダー
2019年2月4日 18:01

築38年の建物の価値が1350万もある理由。
不動産屋さんは何と言ってるのでしょう。
一般的に考えたら築38年の家に価値なんて無いようなものです。
リフォーム料金を上乗せするにしても1350万ならフルリフォームレベルです。
なのにされてるリフォームでは断熱材も入ってなさそうですよね。
私の実家がちょうどそのくらいの築年数の木造住宅ですけど、
冬はかなり寒いです。関西ですが。
壁にも床下にも天井にも断熱材が入ってませんからね。
窓ももちろんペアガラスではありません。
私ならその家と土地に払えるのは1000万円以下かな。

ユーザーID:1849420124
2千万でそんな広い家に住めるなんて羨ましい
ばばちゃん
2019年2月4日 18:32

トピ主様はどちらにお住まいなのか?
とにかく2千万でそんなに広いリフォーム済の家に住めるなんて夢みたいです。
私は都内まあ人気の住宅地(新宿、渋谷に15分)住まいですが、最初に8年前買った中古の家、築35年、土地100平米建物100平米、で4500万円でした。
注文住宅でしっかりしていましたがボロボロ、内外のリフォームに600万掛かりました。
とても気に入っていたのですが、事情があり、4年後に5150万円で売却(すぐ売れました)
近くに、やはり土地家夫々100平米の新築建売を今度は8000万で購入です。(土地6千万建物2千万)
都内でしたら、頑張っても、こんなに小さな家です。
お子さん二人、これから育つのに、素晴らしい家だと思います。
狭いアパートから、引っ越しましょう。
もし将来、家は建て替えても、土地は残ります。
私から見たら、とても羨ましい。

ユーザーID:6325605682
中古物件なので
パルミジャーノ
2019年2月4日 19:13

家でも車でも何でもそうだと思うんですけど、
中古って「一物一価」であってコンディションもいろいろあるし、
それが高いかどうかなんて誰も分かりません。

その「価値」を見出したならこの価格でも「買い」だろうし、
価値に見合わないなら「買わない」だけです。

築38年といっても耐震リフォーム済み(その他も新しくしている
みたいで)だし、建屋面積160平米、上水道引き直し済みで、
土地価格引いたら実質1400万円ってことですよね?妥当だと思いますよ。

土地価格が260平米で650万円だとしたら1平米あたり2万5千円って
ずいぶんと田舎だろうと思いますけど、そんなもんじゃないですかね?

リフォーム前に購入したとしてもリフォームしたら結局それぐらい
お金は掛かると思いますよ。

超田舎山村部の築80年超えの古民家が仮に100万円以下で
売り出されていても、リフォームに上水道その他床や壁の張り直し、
トイレの増設、給湯器入替、屋根瓦修理とかいろいろやったら
軽く1000万円は超えますから。物件価値は低くとも、
手直し代は普通に掛かりますからね。

内容が文字だけなので何とも言えませんけど、建物価格1400万円は
それほど高いとは言えないと思います。

ユーザーID:6992243028
値段的に
油絵
2019年2月4日 19:45

売る時に売れないことはないでしょうが、土地だけの値段に近い料金では売れると思います。

ユーザーID:4470698549
建物部分が高すぎる
あるふぁ
2019年2月4日 20:16

新耐震基準対応の大規模リフォーム済みとはいえ築40年近い建物でその金額は高くないですか?
もし数年後に住み続けることができなくなったとしたら土地代だけでの売却か、取り壊し費用を織り込んで土地相場より低めでの売却になる可能性が高いです。

あとその土地代から察するに地方で駅からも遠い物件じゃないでしょうか。
そうすると売れるかどうかも…

また建物面積160平米というのも大きいですね。東京の3LDKマンション2つ分の広さです。
建物も庭も広いのはいいですが、それはそれで維持管理が大変ですよ。

ユーザーID:7973416695
見えないところが傷んでくる
ぷりん
2019年2月5日 9:07

買うなら築15年くらいまでにした方がいいと思います。
家は見た目だけなら、いくらでも綺麗にできます。
でも見えない部分が傷んでいるんです。
きそや縁の下ですとか配管とか。
あと38年前だと壁に断熱材も入っているかわからないし、耐震強度も心配です。
近年の家ですと、断熱材もちゃんと入っていますし、昔より規定がうるさくなったので防火や耐震の基準が厳しくなっています。
38年前の家ですと、その辺の基準がゆるかったと思います。
ただ大手メーカーの家なら別ですけどね。(屋上にゾウが飼えるとか、そういう家なら)
トピ主さんが老夫婦なら、築38年の家でもいいと思いますが、
まだお子さんも小さく、お子さんが巣立った後も盆・正月帰って来れる実家として長く住める家がいいと思います。

住まなくなった時に資産価値としはどうなのか心配とのことですが、それは場所によります。
都市部の駅徒歩10分以内でしたら、賃貸にしても十分需要はあると思います。
そうでないなら、これから近い将来日本は空き家だらけになると思います。
家族向けの駅から遠い家は、借り手も買い手もいなくなると思います。
ですのでトピ主さんの場合ですと、もう少し広い賃貸に引っ越すか
もう少しお金を貯めて築浅を買うか、奥様に正社員になってもらうかして家を買うのがいいと思います。
あと余計なお世話かもしれませんが、あと数年後にはお子さんの教育費がかかってきますよ。
その確保もしておいた方がいいと思うので、今無理に家を買わなくてもいいかもしれません。
広い家は家賃が厳しいのでしたら、駅から離れた一軒家の賃貸を探すか、駅から離れた3LDKのマンションを探してもいいと思います。

ユーザーID:7829071087
例えばです
haru
2019年2月5日 10:37

まさに似たような状況で悩んだばかりでしたのでお邪魔します。

うちは校区・周辺環境に重きを置いていたので、条件に合致するなか最初に目をつけたのは築40年の木造二階建てでした。
お値段は2千万、土地の分しょうがないかな…なんて思って見に行ったら、古い!当たり前ですが古いんです。お手入れされてきれいではありますが、全てが傷んでいて湿気もひどいし寒い。ドアも昔の規格だから背の高い主人は頭を下げないと通れないし、水回りも狭い。実家より古いと気付いて他の物件を見るようになり、木造40年は買えないなと理解出来ました。その家はもう5年買い手がつかないけど持ち主が値下げしないから仕方ない(2千万の価値なんてない)と案内の方も言ってました。

条件ありきで探すとなかなか選択肢がないのですが、見るだけならタダなので少し条件をゆるめてみるのがオススメです。よほど人気の地区でない限り築15年もすればなかなか買い手がつかなくなるそうなので、すでに38年ならお察しです。将来手放すかもしれないなら、その時売れる物件を見極める必要があります。立地の良さやハウスメーカーの信頼性、無難な間取りなど普遍的な魅力が必要です。

ユーザーID:7431843193
トピ主です
71195(トピ主)
2019年2月6日 11:50

皆さん、貴重な意見をありがとうございます。
大変参考になりました。
正直、もっと前からこの問題は検討すべきだった、と痛感しています…

ユーザーID:6827744578
買いません
白いアルパカ
2019年2月8日 0:23

現在、戸建を数軒所有し賃貸をやっています。

購入しようと思っている物件の近くで販売されている
同じ様な条件の土地の坪単価はお調べになりましたか?

路線価もお調べになっていて適正な土地の価格ですか?

私だったら中古物件を購入するならばいくら古くても
築年数は20年位までですね。

いくら外見はキレイになっていても見えない所は老朽化しています。
断熱材だってちゃんと入っているのですか?

私なら新品のお風呂とキッチンとクロスがリフォームされてたとしても
土地の値段+200〜250万円かな。

私は物件を見ていないので、どのぐらいのグレードでリフォームを
しているのかわからないですけれども、ものすごく高すぎる印象です。

例えば、すごく人気のある地域で、その物件を逃したら次がないなら別ですけどね。
それと中古住宅の需要がある地域ですか?

需要がない地域だと売りたい時に売れないですよ。

ユーザーID:6914772608
売れないどころか解体費を考えるレベルです。
ベッテル
2019年2月8日 22:08

築38年で15年先だと売れるどころか、解体費等で持ち出しになる場合も充分に考えられます。

失礼ながらそれだけの土地面積で650万円というのならそこまでいい場所でもないのではないですか?

終の棲家として購入するつもりならば、それだけ土地が広くて家も大きくて2千万円ならアリですが、将来手放すとか賃貸を考えるのなら正直難しいと思います。

ユーザーID:7007796747
のちの修繕費が‥…
Bitter
2019年2月9日 16:15

まさに…の、物件に越しました!(義両親の名義ですが)

同じく、『シロアリ』対策、台所床の張替え、居間の天井張替え済み。樋を新品にしてありました。

が!、越してから大変!!
『台所』総入れ替え、一部壁張替え。
二階の部屋(畳・床の間)を完全洋間、二重窓に。
お風呂・洗面所の総入れ替え。
ドラム式洗濯機を設置。
各部屋の蛍光灯を、LEDに。

翌年は襖・仏間の畳を新品に。

昨年は仏間・隣の小部屋の天井一部張替え。
雨漏り屋根の下漆喰塗り。外板の張り替え。

毎年のように修繕箇所が見つかり(涙)。
トイレも10年になるとか…ヒヤヒヤ‥

加えてテレビ・冷蔵庫・電子レンジなど電化製品も寿命が!…大枚が飛んで

安い!に惑わされないで
よ~く、各部屋を観察…壁と柱の隙間は?戸をしめ、柱との隙間は?
各部屋を歩き、床に凹みを感じないか‥
外からも
隣に家が建つ気配は?

我が家の場合
二階の和室を洋間に。
壁に細い柱を何本も打ち、その上から新たな板・壁紙を張り(全体的に部屋が狭くなった)、7畳に。
『床の間』をクローゼットにし
息子の部屋に‥…元の押入れを洋風にしたり、取手もお洒落に。天井・淡いモスグリーン系。
壁紙淡い水色系。床は焦げ茶の床板。本人は気に入っていますが。。

二階の2部屋はそんな感じ。
残りの2部屋、これからの課題です。

後悔されませんように。
『修繕』と考えるか『リノベーション』を愉しむか‥…

ユーザーID:9319333490
買わないです。
癒しの風がほしい
2019年2月10日 18:45

もうローン組むならギリギリの年齢ですよね・・・

他の方々同様、絶対に他の場所が痛んできます。
その時に修繕費・・・どうしますか??
えー古家なんで、建てなおした方が・・と言われます。

トピ主さんの年齢でお家購入する ならもうマンションでしょうね。
あと11年したら、お子さん大学生・・・地元離れますよね?
お子さん二人離れて、その広いお家に二人だけ・・・何か不経済では
ないのでしょうか??

値段的にはたしかに安いでしょうけど、ご両親と同居する訳でも
無いのに、そんな広い家買う必要ありませんよ。
逆に、トピ主さんに広い家を買わせて、ご両親ころがりこんで
同居狙ってするのでは???

ユーザーID:7371929824
 
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