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マンション購入できますか?家計診断お願いします

おもも
2019年2月12日 18:54

家計診断お願いします。

主人35歳、妻35歳、子ども0歳
4月から保育園です。
主人は一昨年転職しました。

変動ありますが、主人の月収手取り額25万です。
妻は4月から仕事に復帰し時短勤務で手取り額15万くらいになると思います。
ボーナスは50万〜100万くらいだと思いますが、転職したことと時短勤務なので正確な金額は未定です。

主人が転職してやっと主人のお給料だけでやりくりできるようになりました。

現在の家計の貯蓄額は300万、妻貯蓄額(独身から&へそくり)が300万。

現在2LDK賃貸マンションですが家賃月12万です。都市部なので適正価格ではないかと思ってます。

賃貸の家賃がこのくらいのため、主人はマンションを購入したいようです。やはり会社の同僚や大学の友人がマンション購入しているので…
貯蓄の500万を頭金にして、4,000万くらいのマンションを買うのは無謀でしょうか。

ちなみに、
1.両家の親に借り入れる気はありません。
2.2人目希望です。

ユーザーID:7041985112  


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タイトル 投稿者 更新時間
FPさんに相談しましょう。
わかめ
2019年2月12日 19:58

今の家賃が12万だから同じ程度のローンを組めば…と思うのでしょうが、ローンを組むとなると当然利率にも関係してきますので、トピにあるざっくり計算では何とも言えません。

仮にローンが通ったとして(転職しているようなので、ローンが通るかどうかも確認が必要)、ローン利率によっては減税をまるっと受けた方が得になる場合もありますし、
何よりお子さんがまだ小さいので、ある程度の預金は手元に残した方が良いように思います。

ローンも、ご主人一本でローンを組むのか、主さんとペアローンを組むのかでも減税の恩恵は違いますので、よく考えてローンを組みましょう。

諸々引っくるめて、FPさんに相談するとある程度の筋道が見えて、心のもやもやが減ると思います。

ユーザーID:0541491358
審査通るかな?
あまなつ
2019年2月12日 20:25

ご主人、一昨年転職したのですよね?
今の職場に勤めて、まだ2年経ってないくらいですか?

確か、同じ職場に3年以上勤めてないと、ローンの審査が通らないんじゃなかったかな?
今はどこの銀往も借り手不足で、審査はゆるくなってるかもしれませんが…。
だけど、仮に審査で勤続年数が問題にならなくても、今買うのは無謀です。

>貯蓄の500万を頭金にして

と仰いますが、500万全てを頭金には出来ませんよ。
諸費用が必要ですから、実際に頭金に出来るのはその残りです。
新築物件なら、諸費用の目安は物件価格の3〜5%程(120〜200万)
中古物件は仲介手数料も必要になるので、5〜8%程(200〜320万)必要です。
それ以外に、引っ越し費用や家具家電など、新居で必要となるものを用意するのに100万程は見ておく必要があります。

ご主人の年収は手取りから想像すると、額面で500万前後でしょうか。
3800万前後のローンを組む事になると、年収の7倍越えです。無謀無謀。
トピ主さんの収入は、二人目を希望されているので、あてにしないで考えるべきです。

まずはトピ主さんも復帰して、頭金を貯めましょう。
半年分の生活費(100万では足りないと思います)は確保して、自己資金を800〜1000万貯めてから考えましょう。
頭金を一定割合以上入れられると、ローンの金利が優遇されますからね。

今ご主人の収入だけでやり繰り出来ているのなら、トピ主さんが復帰して2〜3年頑張れば、そのくらいは貯められるのでは?

ユーザーID:9617238982
不動産取得税などの諸費用や引っ越し費用は?
さぼりんまま
2019年2月12日 20:30

3,500万のローン返済額の他に管理費や修繕積立金・固定資産税・都市計画税も想定してくださいね。

修繕積立金がお安い場合、大規模修繕のときに一時金を一括で請求されます。
修繕計画書もご確認ください。

ユーザーID:5435735795
子供の人数が確定するまでは貯金に励む
ゆいか
2019年2月12日 20:33

貯金を全て頭金につぎ込むとして、引っ越し代や家具家電カーテンはどうするのですか。
今の家賃が高いなら、家賃の安い郊外に転居して貯金を増やすのが先だと思います。

ご主人の転職後の年収はボーナス込で500万以上ですか?
トピ主の出産前の年収は350万以上ありますか?
この2つの質問の答えがイエスなら、3000万くらいまでなら購入可能だと思います。
それでも子供二人は相当キツイので、可哀想だけど大学に行くなら奨学金に頼る必要があるでしょう。

4000万のマンションって、どこからこの金額を算出したのでしょうか。
ご主人の同僚や大学の同期を参考にしているとしたら、それは間違いです。
転職してようやく年収500万に届くかどうかの35才が検討する価格帯ではありません。
トピ主の収入込みでもせいぜい3000万が上限ですよ。
それにご主人の年収が500万未満でトピ主の出産前の年収が300万未満だとしたら、子供二人+家購入は厳しい。
子供が中学生になった辺りで家計は赤字でしょうね。
ローンを返済しつつ教育費を捻出し、さらに老後の貯蓄もできる収入ではないと思います。

子供が二人欲しいなら、まずは二人目が出来るまで保留にしては?

ユーザーID:0971813886
びっくりしかない
雪景色
2019年2月12日 20:47

夫婦で合わせても月給40万しかないのに4000万円のマンションを買おうとする感覚が理解できません。
親の援助もなく、子供もまだ欲しいとなると無謀でしょう。
身の丈を考えましょうよ。
最低でも800〜1000万くらい貯金をしてから、3000万程度のマンションが適当ではないですか。
奥様の貯金は使わないほうがいいですよ。この先何があるかわからないですしね。

ユーザーID:6947801919
4000万はちょっとね・・・
このご時世
2019年2月12日 21:54

今後どんどん収入は増える予定ですか?
70くらいまでお二人とも現役で働きますか?

どちらかにためらいなくYESと答えられるのでなければ、1000万ほど予算を減らした方がいいと思います。
もしくはお子さん二人目は諦めるか、ご両親から1000万以上の援助を受けるか、でしょうか。

トピ主さん、家賃分全部ローンにできると思ってるでしょう?
家賃には修繕費も共益費も含まれてるんですよ。

ユーザーID:5321482622
お若いので、、
2019年2月12日 22:24

お若いので大丈夫だと思いますよ。
70歳まで35年もあるし、35年ローンもいけますね。

4000万円のマンションとなると、諸費用で200万かかるとして、4200万。
300万円頭金にすると、ローンが3900万。
利子含めて4800万の支払いとしても、毎月11万4000円くらい。
それに管理費修繕積立金、固定資産税。月4万円として、毎月やく15万の支払いですが、
今の家賃との差額3万円をボーナスに付け替えて、毎月12万、ボーナス払い36万円。

やっていけると思います。

うちなんて旦那がもう50歳なのに今だに賃貸暮らしで将来不安です。
若さが羨ましい!

ユーザーID:9047092361
参考までに携帯からの書き込み
さざ波
2019年2月13日 0:21

夫の年収1500万、42歳。
数年前に5000万のマンションほぼフルローンで買いました。月に12万くらいずつの返済。
貯金は3000万近くあります。

私も35歳で一人子供を産んでて、専業主婦。
一人っ子確定していて車なしです。

私は家計にノータッチなのでよくわからないのですがトピ主の収入ではちょっと金額が大きいのではないかと思いましたけど。

あと子供ってめちゃくちゃお金かかりますよ。
習い事も多くさせる家庭多数。
今自転車とゲーム機を頼まれていますが合わせて10万、こんな出費はしょっちゅうです。
子供二人希望なら家を諦めた方が良いのでは。

ちなみに我が家も親からの援助はゼロでした。

ユーザーID:7037569867
1000万円を貯蓄してください
借金苦
2019年2月13日 8:34

3500万円を25年返済で住宅ローンを契約できた場合(概算のシミュレーション結果)

・月々の返済は  13万円を超える
・総支払額は   3960万円   460万円が借金の借り賃です。

貯金の500万円を頭金にすると貯金が無い夫婦になります。これは無謀です。
トピ主家庭は1000万円を貯蓄してください。
これが無理なら、借金返済が苦しい。
何かの事情で年収が減少したとき、住宅ローン破綻の悲劇が生まれます。
「住宅ローン破綻」をインターネットで検索してください。

一昨年の転職は、住宅ローン審査が通らない可能性があります。
妻貯蓄額300万円は使わないこと。彼女個人の財産です。

ユーザーID:6159379364
いやさすがに
sky
2019年2月13日 10:52

無理がないですか? しかも35歳過ぎから4000万のローン?
一度そのプランを銀行かFPに相談してみてはいかがです?

どう考えても無理だと、わたしは思うんですが。

ユーザーID:6622060145
ここで相談すると・・・
レンのん
2019年2月13日 11:54

ネットで検索しても、特にここで住宅ローンについて相談すると
よっぽどのお金持ちでないと
住宅は買えないです

土地なしだとしても、家を建てるには2000万は必要
平均は3500万円
中古でもまともに住めることを考えれば、数千万は必要です

いくら首都圏でも、そんな高収入な家庭は多くはありません
実際低収入でも家を購入して生活している家庭は沢山います

モデルルームに行って
ローンが通れば、マンションは誰でも買えます

私はもっと低収入で育休中でもローンは通りました(大手です)
ここでのいう通りなら、もうじき破綻するはずです
リスクを得ないと何も手に入らないと思うことにしました

中途半端な高収入家庭の方が、
教育費を節約できなかったり豪邸にしちゃったりするので
破綻するというのが流行りのようです


ただし、マンションは管理費がかかるし、広さの割にはコストが高いと思います
子供二人を望むならば、建売も検討してみては?
この先余るであろう住宅を待ってもいいのではと思います

マンションにこだわるならば、すぐに売れる立地は考えたほうがいいと思います

ユーザーID:2865062195
預金残100万がきついかな
KM
2019年2月13日 12:23

ローンの審査が通ればなんとかなると思います。
ただ頭金払って預金残が100万だときついとおもいます。
家具、照明、引っ越しこのあたりもしっかり計算しましょう。
下手すると100万ではたりません。
お子さんも希望されてるみたいだしもし自分のことなら借り入れは2,500万程度にしたいところです。

ユーザーID:9329761612
トピ主です
おもも(トピ主)
2019年2月13日 14:03

すみません、手取り月収で書いてしまいました。
主人年収450万、妻産休前350万で、世帯年収800万です。
世帯年収の5倍が購入価格と読んだことがあったので、4,000万と考えました。
賃貸で家賃12万を払い続けるのはもったいない気がして、購入を考えましたが、皆様のアドバイス通り、2人目が確定するまでは頭金を貯めます。

ユーザーID:7041985112
3000万以下に抑えないときついと思う
時計
2019年2月13日 15:08

他の方も書かれてますが、持ち家となるとまず固定資産税。
あと集合住宅だと毎月の積立金が必ずあるので、それを入れても月12万、と考えると4000万はきついような気がします。

年収500万くらいの人だと…家は3000万以下に抑えないと、子供二人はちょっと…胃が痛い感じになりますね。他人事ながら。

ユーザーID:8101005401
今は買い時じゃない
50代半ば
2019年2月13日 18:52

現状、マンション価格が、史上稀に見る高さであることはご存知でしょうか。
但し、昨年から銀行が不動産ローンに対して引き締め始めてますから、
確実に物件は供給過多になり、マンション価格も下落していきます。
加えて人口減少ですから、首都圏郊外から需要が減り、中古物件もどんどん下がります。

今、年収500万前後程度かと思いますが、もう少し様子みて
物件価格の2割程度(へそくり除く)まで頭金を貯めてからの購入検討が望ましいです。
個人的には2024年頃が買い時だと思ってます。
頑張ってきださい。

ユーザーID:9266379262
もう締めちゃったかな
2019年2月13日 19:56

現在35歳ですよね、頭金はいくらまで貯めますか?
お子さんが確定したら、で金額ベースではないですか?

マンションということで、管理費修繕費、車があれば駐車場代。
12万のうち3万は最低持ってかれるので、実質8,9万が本体の返済分です。
当然だとお思いでしょうが、案外算出するとデカイのがこれらなんですよね。

私は、頭金を例えば三年待って貯めてから買うなら、金利も安い今ローンを組むに一票な派です。
年収の金額上問題ないのかもしれませんが、40歳になって高額のローンが通るかも心配です。
知人にも、75歳までのローンを組んだという人がいますが、定年の概念もあるので自分では考えられないです。

ユーザーID:4266140429
既に家計が崩壊しているような
のとてす
2019年2月13日 20:19

トピ主さんからのレスがありましたが、
気になった点を。

貯金を頭金にするのは難しいと思います。
不動産購入時には結構必要な現金があります。

・不動産の仲介料
 (売買価格の3%+6万円(?)。
  4000万円の物件だったら130万円位)
・登記料
 登記に必要な行政書士の費用 
 トピ主さんのケースだと80万円位
 見ておいた方がよいと思います。
・固定資産税の精算
 4000万円の物件だと年30万円位?
・火災保険
・印紙代

等々いろいろあり、何かと物件の値段の
1割位かります。
(1割は少し大げさかもしれませんが、
 引っ越しや家具の買い足し等もあり、
 超えると思います)

とはいえ現在、トピ主さんが育休中等で
無給、手取り25万円のうち12万円が家賃
だとすると、
なんというか既に赤字ではないでしょうか。
(普通に生活していると赤字になりえる)

そのため、トピ主さんが復帰しても
月12万円を流しながら貯金をするのも
あまり現実的では無いようにも思います。

また、既に35歳ということで、
まず普通仕事が続くだろうと思われる
60歳まで25年しかないのもあります。

今はなんとか家計が回っているかも
しれませんが、いろいろな意味で
既に結構危ないようにと思います。

トピ主さんには
「都市部だから仕方ない」
というフィルターがかかっていると
思うのですが、収入の現実を見直して、
優先順位見直す必要があるのでは。

普通その位の収入や家族構成では
もし東京を「都市部」と読んでいる場合は
近県も検討した方がよいと思います。
(家も欲しいし子供も欲しいしというのであれば)

ユーザーID:2166483602
みんな厳しいですね
青空
2019年2月13日 20:28

今の預金から税金、引っ越し代、諸手続き費用に200万は取っておいて、
頭金300万円
管理費、共益費別でローン月9万6000円で35年(コミコミで今の家賃になる計算)。
計算上では確かに4000万の物件はいけると思いが、
まぁ3500万円くらいが妥当かと。

問題は、ご主人の勤務歴が短くてローン審査が通るか
中古物件だと35年のローンで通るかでしょうか。

100万円が大切になる家計。
都心で3500から4000で果たして子育てに納得のいく間取りが買えるか。
お子さんの教育は全公立で本当に良いのか。
買えなくはないけれど、そこまで考えておく必要がありそうですね。
でも、家賃も同じよ。
後悔のないように、よく考えてください。

ユーザーID:3336973671
もう探し始めても良い
nano
2019年2月13日 20:29

私は一般的な買い方と逆の買い方で自宅を購入をしました。

【一般的なやり方】
欲しい不動産を見つける→仲介業者にその物件の購入を依頼する

【逆のやり方】
信頼できる不動産やさんを見つける→条件に合う物件を探してもらう

我が家は条件が厳しかったので、探すのに年単位の時間をかけました。
そのぶん、立地建物状態価格では、バランスのとれた物件を紹介して貰えたと思います。

しかし!良い物件は瞬間蒸発します。お店の前の立て札が1日で消えました。
チャンスの女神は後ろハゲ(目の前から通り過ぎたらもう掴めない)なのです。

住宅ローン破産というのは、いざ整理しようとした時すごく値下がりする物件を買ってしまった時に起きます。
要は買値に近い価格で売れれば良いのです。大きな買い物ですから資産性は大事です。

今都内の物件は高止まりと言われますが、一つの目安としては、リーマンショックあたりの価格とどれくらい乖離しているか?かなと思っています。
下がったらそのくらいになる、という覚悟を持って買いましょう(笑)。
でも現在は低金利ですからね、フラット35で団信を付ければ生命保険がわりにもなりますし。

あくまで、家探しに何年かかけた私の個人的な意見ですが。
これは、と思う物件は数ヶ月に一度しか現れませんから、今から探した方が良いと思います。

ユーザーID:4961673377
借りられる金額と払える金額は別物
豚まん
2019年2月13日 21:00

世帯年収800万×5倍は計算上そうかもしれませんが、ローンがおりたとしてかなりキツイ生活が待っているのではないかと思います。

借りられる金額と払える金額は別物です。
固定か変動かわかりませんが、5倍借り入れてお二人の退職後まで本当に生活していけるのかよく考えましょう。

その上でトピ主さん夫婦が「大丈夫!」となればいいと思いますよ。

今は世帯800万でも二人目には育休もあり収入が減るでしょう。
子供がある程度大きくなるまで保育料もかかり、二人目を産むことによって母子どちらかの事情で仕事が継続できなくなる可能性もゼロじゃないですので、トピ主さんの収入は子供の学費や老後資金等に貯蓄できる程度の借り入れにした方がいいと思います。

トピ主さんも一緒にローンを組めば、収入が少ない時期でも支払い期限内はずっとローンがつきまといます。

また家賃と同等の返済ではダメです。
固定資産税・管理費・修繕費(古くなれば支払いも増えてくる)もあります。
子供も大きくなりますし順調に昇給する予定でもなければ支出は増える一方でしょう。

住宅ローンを借りるにあたってFPさんに相談する時は、その業者さんと関係のないところで相談して下さい。

また手持ちの全額を頭金にはできません。
諸費用や火災保険、現金で支払うことが必要なものもあるでしょうし、当座の生活費(何かあっても半年ほど生活できる額は欲しい)、引っ越し代や新居の家具・家電・雑貨・照明やインテリア等も必要になります。

トピ主さんおレスを読みましたが、今すぐでなく猶予はありそうですので、その間にマンション購入や住宅ローンの勉強をしてみてはいかがでしょうか。
そのような書籍や雑誌がありますよ。
(図書館だと古い情報のものもありますので気をつけて下さい。)

ユーザーID:2807518305
 
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