修繕積立金の値上げについて

今のマンションは新築で購入し10年経ちますが、修繕積立金については3年毎

見直しをしてきています。

物価上昇率や修繕費用や予定修繕年等を考慮して見直して来てます。

購入時より6000円増加しています。

先ずは出来だけ早い時期に総会でも開催し説明はすべきですね。

マンションに住んでいました。

　何回か値上げされました。
細かくは覚えていませんか。年一回の
総会の時の議案になっていました。
　長期的な計画に基づき、次回だか次々回
高の時点で不足になる予定なので。今から
積立金を増額し、準備していきたいと
説明されていたかと。
　大規模修繕の時に一括で下手したら
百万単位で徴収されるのは大変ですしね。

　
　

組合員を説得するにも根拠と見積もりが必要です。
実際には建物の劣化診断を行い、
修繕箇所と内容を決めて複数業者から工事の見積もりを取ります。

専門的にはマンション管理士などにお願いするのですが、
管理業者が請け負ってくれるケースが多いです。
管理業者が請け負う場合には手間が省けるものの、
懇意の業者で中間マージン、キックバックを忍び込ませる
こともありますので、
大規模修繕なら独立のコンサルタントにお願いするのが
良いかもしれません。。

管理会社が入っていればそれらしい提案はしてくるのが常。
しかし自主管理であれば理事の役割はとても大きくなる。自主性とリーダーシップが問われることになります。このトピでは自主管理か否かはわかりません。
修繕積立金の値上げをするには総会での過半数の決議が必要です。しかしいきなり総会に諮ることは馴染まないと思います。総会に諮る前に過半数の住人の賛成への内諾をとることがポイントとなります。
これには半年から1年ほどかかる例もあります。理事会で大まかな方針を立てます。その後住民の皆に声をかけて値上げの必要性を訴えること、専有床面積比で値上げ後の修繕積立金を提示することをした上で住民の集まりでの声を拾い上げて修正を行うのが一般的だと思います。仮に値上げがうまくいかないと、来るべき大規模修繕の時に一時金として100万円以上各戸に拠出してもらわなければいけなくなる点などを訴えて値上げに賛同してもらうほかありません。

トピ主さんの案件とは異なりますが、全戸の設備交換の際に管理組合の役員になり、大変苦労した経験があります。

私が一番難しいと思ったことは、住人に伝えるという作業です。
掲示板に掲載しても、ポストに投函しても、それを読んでくれるとは限らず、しかもポストがいっぱいで入らなくなっているところもありました。

そこで、私が提案と実施したことは、説明文をポストへの投函、掲示板に掲示、ゴミ捨て場のネットに貼ること。

そして、その後説明会を行いました。

トピ主さんのケースでは、説明文に書く内容は、大規模修繕の必要性、費用、現在の積立金額、等になるでしょう。（具体的な数字は、ポスト投函の書面までにとどめた方が良いと思います）

大規模修繕を怠ると、コンクリートのひび割れから雨水が侵入して鉄筋が錆びてしまい、建物の寿命が短くなってしまいます。一度そうなると、錆びはどんどん進行するのでもう修理は効きません。

住民に伝える方法をよく検討して実施し、そしてしっかり説明すれば、同意は得られると思います。
頑張ってください。

マンションの管理組合の理事長として、大規模修繕のために修繕積立金の値上げを決定したことがあります。

大規模修繕の直前に一時金を徴収する例もあるようですが反発がより強くなる傾向があるようです。質問者さんのように、前もって修繕積立金の値上げを行い長期的に費用を徴収していくことが得策かと思います。

長期修繕計画をしっかりと見直して、なぜ値上げが必要なのか説明することができれば、住民の方も納得してくれると思いますよ。

当方のマンションも、築10年の時に2倍にしました。
新築入居時の修繕積立金の設定は、だいたい低く設定されているものです。
管理会社もそれを分かっています。

本当に住民の事を考えている管理会社なら、理事会にて、管理会社から理事へ修繕積立金と今後予想される修繕計画が実行不可能なシミュレーションを提示されると思います。
それを理事会で話し合い、どの程度の値上げなら、今後の修繕計画が実行できるかをシミュレーションを繰り返し、総会や臨時総会にて、シミュレーションをありのまま住民に諮ると言う流れだと思います。

当方は、質疑はありましたが、反対意見もなく倍の金額にする内容で、改訂しました。

反発する人には、ツケを先送りするだけで、次回、次々回の大規模修繕で必要な修繕ができず、資産価値が落ちる事を説明する事に尽きると思います。
早い段階で、値上げを踏み切る方が、先送りすると3倍値上げをしないと足りない等のシミュレーションの提示があっても良いかもしれませんね。

大規模修繕ができなくなると困るので、いったんは値上げを受け入れて、
ひとまず間近に迫った修繕が落ち着いたところで、
下記のアクションによって値下げを図るのがいいと思います。

1、長期修繕計画を確認する

現在の長期修繕計画が管理会社作成のものであれば、
まずは向こう30年の総収入と総出費を計算し、比較します。
おそらく総出費の方が多いでしょう。
それはつまり「今すぐにでも値上げが必要」ということです。
簡単に言うと、足りない金額を戸数で割り、360(30年×12か月)で割ったものが
「必要な値上げ額」ということになります。まずはこれを把握します。

2、工事の中身をひとつひとつ確認していく

次に、長期修繕計画に記載された工事や設備投資、メンテナンス作業を、
以下の視点からひとつひとつ確認しましょう。
・相場はどれぐらいか
・もっと安くやってくれる業者はないか
・本当に必要な工事か
・もっと安くできる工法はないか
・もっと周期を延ばせないか

たとえば築35年前後のところにある「給排水管更新」などは、
最近は「更生（抗菌塗料の流し込み）」という新しい延命方法が出てきており、
更新の6-7割程度の金額で収めることも可能です。
他に絶対見るべきポイントとしては、こんなところがあると思います。

・大規模修繕(1戸あたり税抜100万円が相場です)
・エレベーター(3種類の工事方式があります。今の計画がどれを想定している確認)
・インターホン(1戸あたり20万円ぐらいだと積み過ぎだと思います)
・扉の補修（補修してから大して期間を置かずに扉の交換、となっていませんか）

続きます。

3、積立金額のターゲットを見定める

そうした無駄なところ／高いところを見つけていき、安い金額に差し替えて、
もう一度1の計算をしてみましょう。
それが「頑張ればこれぐらいに抑えられるかもしれない積立金額」です。
プロが作ったものではないのであくまでもアイディアに過ぎませんが、
これで目指すべきターゲットが見えてきます。

4、理事会に計画の見直しを諮る

理事会に上記のアイディアを共有し、長期修繕計画の見直しを提案します。
最終的に議案とするためには、建築士に計画の見直しを頼む(3-50万円程度)か、
あるいは管理会社の変更議案を出し、募集をかける際に
ついでに添付資料として長期修繕計画案の提出を求める、という裏技もあります。
これならタダで新しい長期修繕計画が手に入ります。
いずれにしろ、作ったアイディアは建築士なり管理会社候補に渡して、
できるだけ安くしたいんだという意思をきちんと伝える必要があります。

全体通して言えることは、「必ず自分たちで考えなければいけない」ということです。
管理会社はただの取引相手だと心得ましょう。
自分がお金を払う先の人に「私はいくら払えばいいんですか？」なんて聞けば、
そりゃ「払えそうなギリギリの金額」を言うに決まってます。

ご健闘をお祈りします。

書き漏れたことを追記します。長くてすみません。

・初回の大規模修繕は必ず相場通りに収めましょう

管理会社がどれだけ揺さぶりをかけてきても、
大規模修繕は必ず相場通りに収めましょう。
初回の修繕で計画から削減できれば、2・3回目についても
同じぐらい低く抑えられるという目算が立ち、財政良化に大きく貢献します。
逆に、「初回だから余裕を見て多少大目に積んで…」としてしまうと、
2・3回目は確実にその金額が基準になってしまい、取り返しがつきません。

・誠実なパートナーを見つける

そのためには、管理会社以外のパートナー(コンサル)を見つけることが必要です。
修繕の大敵である「バックマージン」の排除を謳っていることを大前提に、
誠実で実績のあるコンサルを見つけ出し、
大規模修繕の設計監理はそこに任せる形(設計監理方式)にしましょう。

修繕や長期計画の見直し、積立金の適正化をするためには、
管理会社や悪徳コンサルのゆさぶりに負けない勇気と意思、
自分で手と頭を動かす行動力、
そして他の理事を巻き込み支持を取り付ける駆け引きの力が求められます。
ハードルは決して低くありませんが、頑張ってください。