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40歳住宅ローン

びわ
2019年6月19日 9:14

住宅購入について、資金面の不安が大きく迷っています。

夫40歳 年収手取り460万 
妻38歳 年収手取り250万
子供1歳 保育園
貯金 700万円

今は年間で約300万円貯金しています。検討している物件は土地建物諸費用等すべてで4500万円です。
頭金をいくらにするかは決めていません。
無謀でしょうか。
いろいろ返済計画も試算していますが、ここの皆さんのご意見を伺いたくなりました。

夫は今後昇給の見込みほぼなし、退職金なし。
妻も正社員、現在時短勤務です。余裕を持ってこの年収のままとして計算したいです。
親からの援助はありません。
どのようなご意見でもいただけると大変ありがたいです。よろしくお願いします。

ユーザーID:0378929290  


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タイトル 投稿者 更新時間
決心次第
くものす
2019年6月19日 11:30

ご主人の退職金がないということなので、老後資金も考えて返済は60歳までの20年間にしたほうがよさそうですね。
頭金を500万円入れるとして、金利1%で4,000万円の20年払いで総額が4,500万円。年間220万円くらいの支払いなので、いま年に300万円貯金できているなら、難しいローンではないでしょう。

ただ、お子さんの教育費などが、時短明けの妻側給与でどれだけ吸収できるかで、老後資金も変わってくるので、そのあたりも含めて、ちょっとキツめの生活でもかまわないと思えるかどうか、決心次第というところでしょうか。

ただ、先日来話題になっている、老後資金2,000万円の話でも、年金生活者の住宅にかけるお金は持ち家前提で修繕などの月1万5千円想定でした。これが賃貸となると、インフレもあるでしょうし、もっと老後資金を積み増す必要があるので、いま決心がつくなら、購入しておくのも無駄ではなさそうに思います。

ご参考までに。

ユーザーID:0204761838
可能とは思うが
KM
2019年6月19日 11:32

世帯年収が源泉の額で1,000超ってとこでしょうか?
頭金500入れてローン4,000くらいですか?
可能とは思いますが余裕はありませんね。
借入額が3,000以下にできればそこそこ余裕もあると思いますが。

ユーザーID:4122246605
無謀だと思います
菓子折り
2019年6月19日 11:36

昇給がない、退職金がないのに

どうやって支払っていくつもりなのでしょう。

貯金額は頭金だけで使ってしまいそう。

お子さんにも何かとお金がかかります。

狙っている物件を見直したほうがよさそうです。

都内ですか?

給与がさがっても地方移住がいいかも。
土地建物込みで値段がまったく違いますから。

ユーザーID:6828445160
貯金は…
ジェリコ
2019年6月19日 11:54

トピ文にある貯金700万は結婚後の夫婦としての貯金額ですよね?
トピ主さんもご主人も独身時代の貯金を足すことは考えてないのですか?
40歳から4500万をフルローンはさすがにちょっと大変じゃない?

ユーザーID:9776654409
無謀だと思う
う〜む
2019年6月19日 12:14

40歳から購入するなら
ローンは20年くらいにしたいですね
となると
頭金はともかく総額が3000万円前後の
物件がよろしいかと思いますね

車の購入と同じで
まいあがって自分たちの実力以上の物件
を購入すると後で後悔しますよ
家の場合ローンが滞ったら3ヶ月くらいで
家は売却されて若干ローンが残るパターンが
非常に多いんですよ

基本的には将来起こるかもしれない
リストラと怪我病気に備えて
数年間収入無しを想定計算して購入すれば
安心かな
そうすると4500万円の物件は無理だとわかるはず
頭金にもよりますが利息が1000万円くらいつくしね

ユーザーID:4440940246
厳しいような
あやか
2019年6月19日 12:54

460
250

合計710万

悪くはない額

貯金は年300万

これって住宅補助とかあって
住居費が掛からないから貯めたお金?
毎月家賃を10万払ってやりくり上手で貯めた300万と
毎月家賃が2万で、貯めた300万では
意味合いが違って来る

今の家賃支払い額と
今後の住宅ローンの毎月の支払額の差額は?

無難なローン額は(共稼ぎ前提)
710万の3倍の2130万

慎重に考えるなら
夫460万の3倍、1380万

ギリギリ可能な額は(リスクが高い)
710万の5倍の3,550万


貯蓄700万のうち
300万は、(年収の半分)いざという時の予備費として必要
100万は、家購入時の諸経費事務手数料として必要
100万は、引っ越し費用、照明 カーテン 家具など購入費用
よって
頭金として出せるのは200万となる(プラス諸経費事務手数料100万 )

年齢的に40歳。
退職まで20-25年
35年ローンで契約しても 実質繰上げ返済等で
20年で完済する必要があるので、
毎月の支払い額を20年設定でシュミレートして
35年と20年の月払いの額の差額は
繰上げ返済費用として貯蓄するぐらいの気持ちがないといけない

都心部で、家は安くて5000万が相場なら仕方ないけど
地方で3000万前後の家がある地域だと
高すぎる気がする。

プラス毎年固定資産税もかかってくるし
修繕費も自分でためないといけない
(月2万は 固定資産税 1万、修繕積立1万)

子供1人なら 大きな戸建は要らないかと
20年後には夫婦二人
利便性のいいマンションにするのも手かと。
低層で値段を抑えるとか(日当たりは戸建よりは良い)


ローンは2000から2500万までにするのが無難かと

本屋で1000円から1500円程度で住宅ローンの本があるから
1冊読んだ方が良いかと。

ユーザーID:7384084093
ご存知とは思いますが
会社サボリエンヌ
2019年6月19日 15:26

ご主人の年収と奥様の年収を合わせて710万円として、
某ネット銀行の返済比率が3.25%なので
融資比率35%だから
月々の返済可能金額207,083円です。
よって、借入可能額は35年ローンで5,190万円です。卓上の理論ではローン可能かもしれませんね。

しかし、

お子様一人、ということはお子様が増えて奥様が退職し、ご主人の一人ローンも考えられます。
また、退職金なしとのこと、繰り上げ返済なし、60歳で完済が必要かと思われます。
月々返済可能金額は134,166円
これを定年60歳までの20年ローンで返済希望の場合、借入可能額2,365万円です。

不動産業者や銀行でしたら、どんどん借りて返せますよ、というかもしれませんが、一個人としては、年収の5倍くらいのローンが無理ないお買い物ではないでしょうか。

ユーザーID:2360499501
35年で
2019年6月19日 15:47

月12万程度かな、賞与無しで。
この低金利、頭金は不要かと思いますね。
会社の先輩が言ってましたわ、現金は残しておくべきだったと。

貯金増やしながら、払えますか?


まあ、色々シミュレーションしてみて、月の支払いがどんだけ変わるか
確認してみたら、頭金の割にそんなにかわらんのでは?
そら、3000万ぐらいぶち込むなら変わるけど。

ユーザーID:3673926688
情報が少ないけど…
通りすがりん
2019年6月19日 15:47

今、年間300万円の貯金ができているのに、現在700万円の貯金しかないのは
結婚までに貯金をしてこなかった、って事でしょうか?
奥さんの昇給、退職金は見込めるのでしょうか?
現在は賃貸で家賃を払っている状態ですか?

であるなら単純計算で払える住宅ローンは家賃+α
老後の資金はトピ主さんの年金の形態によりますが、一説では2千万円とか
となると年間100万円×20年で2000万円
ですが、子供の費用、60歳からの再雇用が可能かで条件が変わります
700万円は子供の費用として置いておくと仮定して…

60歳からの住宅ローンは厳しく、夫の退職金もないとの事ですので
20年で払える金額は
家賃×12ヶ月×20年+α

毎年の300万円貯金のうちから100万円住宅ローンを払うとして
4500万円−(100万円×20年)=2500万円
利子を考慮せずに月々に割り戻しても10万円を超えます

一般的に払える住宅ローンは年収の5倍までと言われています
しかし、トピ主さんは40歳との事ですので、払える期間が20年で一般的なローンの期間30年の2/3
手取りですので年収がわかりませんが900万円ぐらい?
ローンは3000万円ぐらいが限界ではないでしょうか

払えない金額ではないと思いますが、かなり無理をした返済計画になりそう
自分がその年齢と年収で4500万円の家を買うか、と聞かれると
「買わない」と答えます

ちなみに、不動産業者に相談しているのであれば、
トピ主さんが返済出来るか、の視点からは見ません
トピ主さんが住宅ローンを含め、お金を用意出来るかで判断します

当たり前の話ですが、業者は売れた後の事など関係ありません
その後は銀行とトピ主さんとの関係
ローンを滞納しようが、競売に掛けられようが影響はありません

ユーザーID:3004967496
審査は通りましたか?
ぴーよ
2019年6月19日 16:13

元住宅メーカーに勤務していてFPの資格も持っています。

私が在職中はローンは35歳までが基本でしたが今は40歳過ぎても大丈夫なところもあります。
でも昇給・賞与なしで金融機関にローンの審査を頼んだとして通るとは思えません。
イオン銀行など金利が安いし審査は緩いですがちょっと厳しいかも知れません。
この先お子様が増える可能性もある訳ですしそのことを考えると1千万円ほど安い物件をお選びになった方が良いと思います。
都会ですと土地代も高いので難しいですがもう少し安くてよい物件を探してみてはいかがでしょう。
ローンがあると精神的にもきついですし転職も許されません。
病気になって働けない場合の保険や学資保険もきちんと入られていますか?

年齢的に時間はありませんがもう少し安い物件を探してみて下さい。
今から不安があるならなおのこと考え直して下さい。

ユーザーID:9074859147
ざっくりと考えてみよう
アラフィフ主婦
2019年6月19日 16:23

4500万円という事は、まぁまぁ都会の物件なのでしょう。
世帯収入1000万円(税込)なら、なんとかなりそうに感じますが
余裕はなくなると思います。

ざっくりとした考え方になると
今後は、主さんの収入がすべて住宅ローンで消えて
旦那さんの手取り40万円弱で毎月生活する計算になります。

節約生活でかなり切り詰めて食費、光熱費、日用品、被服費、夫婦のお小遣いなどで20万円。

子供にかかる費用として、大学など将来的な貯蓄も含めて毎月5万円。
今は保育代が高いと思いますが、予算的にはそのまま続くと考えたほうが無難です。

私には公立中学に通う息子がいますが
塾、給食費、修学旅行の積立などで毎月4万円出費です。
塾費用は中学になったら毎月2万円から5万円です。
もし私立の高校に行ったら毎年80万円から100万円
私立の大学は4年間で400万円以上です。

そして大型家電買い替え、家族旅行、冠婚葬祭の積立が毎月5万円。

今のところ支出30万円ですが
購入は一軒家のようなので、10数年後には数百万の修繕費が必要です。
差し引くと毎月の貯蓄は頑張って3万円。

ただし車は無理。二人目はかなり厳しい。

さらに夫婦共に生涯働き続けることが前提です。

二人目も希望なら、貯金で頭金をだして
住宅ローン3000万円以下の物件にしたら
まぁまぁ余裕のある生活になると思います。

ユーザーID:6554948436
買う必要ありません
50代半ば
2019年6月19日 16:25

人生に必要な資金は、教育資金、住宅資金、老後資金の3つです。
この中で教育資金は少子化と人手不足で年々上がっています。
一方で、マンションは市場最高値ですが、空き家問題などで
今がピークでこれから値下がり始めると思います。

私は現役時代は賃貸で利便性を重視し、60歳過ぎたら
郊外に空き家バンクなどで購入した物件をリフォームするというのが
一番いいのではと考えてます。

昇給の見込みなし、退職金なしのように
希望がない会社勤めをするサラリーマン人生において、
さらに住宅ローンで縛りつけるような不自由なことを
どうしてやろうとするのか?私には理解できません。

そこの選択から老後資金の問題も自ずと変わってくるので、
無謀というより、私は今買う必要がないのだと断言します。

ユーザーID:0096781467
4500万円は無理
生活苦に
2019年6月19日 17:01

頭金は300万円を仮定して住宅ローンシミュレーションで確認しました。

4,200万円を住宅ローン。定年退職前に返済完了するため20年返済の概算です。

・毎月の返済額は   19万7千円
・総返済額は    4,730万円  (530万円払うので4,200万円を貸して)

昇給の見込みがなく、退職金もないことを考慮すると、教育費が増えるので生活苦になるはずです。

貯蓄はできなくなります。

トピ主さんが、巻き込まれないように「住宅ローン破綻」を検索してください。悲惨です。

ユーザーID:6187037820
いつも思うけど
レモン
2019年6月19日 19:20

年収に対して物件が高すぎる。
誰だっていい家に住みたいよ?でもローン組んで、質素な食生活してろくに旅行もせず、子供には教育ローン組ませるの?
それが30年、続くんですよ?

銀行はたくさん貸したいんです。払えなくなって家を売ることになっても知ったことではないんですよ。

我が家は親からの援助もあったし、頭金も十分ありました。
それでも年収の3倍のローン組むだけでドキドキしましたけど。
頑張った分、ローンの支払いは余裕があり、繰り越しも順調にできています。

3500万くらいまでの物件が妥当だと思いますよ。

ユーザーID:4945661340
今までの状況は?
のとてす
2019年6月19日 21:37

夫 手取り460万
妻 手取り250万
で年300万円貯金でき、現在の貯金が700万円、
子供が1歳ということは、結婚して2年半位しか
経っていないようにも思いますが、
それでもそれまでの人生というのはあったと思います。

夫が仮に年額500万円で15年
妻が仮に年額300万円で15年、
(金額は税込)で働いていた場合、
700万円の他に9000万円位(税抜)の可処分所得が
あったはずですが、それはどうなったのでしょうか。
「年300万円家につぎこめる」に確実性が
見えないのですが。

頭金については、「土地建物諸費用」に登記や
固定資産税の精算などは含まれていると思いますが、
引っ越し代や不動産やさんの仲介料は含まれているでしょうか。
これらで結局物件の1割位かかり、700万円から
450万円引くと300万円で、これは頭金にまわすの
ではなく「いざという場合の生活費」として
現金で残した方がよいものになると思います。

仮に5000万円を夫の定年まで(あと19年)に返すとして、
月20万以上返済となるので…手取り60万円のうち
20万円以上を家だけのために払い続けるのは
あまり現実的ではないのではないでしょうか。
子供にお金もかかりますし。
(もう1人子供ができたら破綻と思います。)

現在の家賃にあたるものとの相殺もあり、
買わないところで住居の費用はかかる思いますが、
(少なくとも毎月10万円、同じ20年で2500万円位
 にはなると思います)
お二人とも年齢が高めというのがネックです。
貧困生活では子供が生きることが辛くなります。
物件ランクを下げることは検討外でしょうか。

ユーザーID:3197746634
人生100年で計算してみる
会社員
2019年6月19日 23:06

金銭的なことは当然大事ですが、まずは計画をたてられてはどうですか?。

例えば居住地。
今のところで一生生活するのか、現在実家から出てるとして、いずれ実家に
戻って実家の土地に家を建てる予定があるのか等。
今後、どのような計画なのかによって、結果は変わってくると思います。

選択肢は賃貸・持ち家どちらかしかありませんよね。
どちらにもメリット・デメリットがあります。そこは、考え方が人それぞれ
なので、ここでは無視します。

仮に80歳まで賃貸で生活するとして、家賃10万とします。
(地域によって違うし、大都会だと10万では足りないでしょうけど)
 10万×12ケ月×40年=4800万。

持ち家、40年ローン(80歳)で4500万プラスα(金利ぶん)

上記は、あくまでも単純計算です。
賃貸の場合、どのような契約になるのかわかりませんが、その他何らかの費用?。
購入の場合、一軒家であれマンションであれ修繕費はいりますし、固定資産税など。

上記は80歳までで計算しましたが、実際には90歳以上?。
住居だけでトータルいくらくらいかかるか。それを毎月で計算したら、どれくらい
必要か。さらに電気・ガス・水道など必要経費もあり。

現在の年収を維持できたとして、不足するのか満足するのか。
人生100年として長い目で計算してみられたほうがいいです。もちろん場所的なことも。
あせらず、じっくりと。

ユーザーID:4152936184
厳しそう
青いママ
2019年6月19日 23:28

せめて、3000万くらいでないと厳しそうかと。
そもそも、年収の5倍以下のローンでないとと言いますが、それは35年ローンが問題なく組め、昇給もあってかのことかと思いますよ。
どこに住んでるのかわかりませんが、40歳で500万超えないで、昇給退職金なしなら、退職金までの、25年ローンで計算したほうがいいかと。
貯金額もまだ、結婚後2年しかたってないってことでしょうか??貯金40歳の既婚者にしては少ないかと。
それとは別に独身時代の貯金はないの??家のお金には入れなくてもいいのですが、いざという時の資産として、就職から各自年間100万貯めてて、お互いに独身時代の貯金が1000万超えてるとかなら、まだ大丈夫かもしれないけど。
今は子供小さくて、遊びにもなかなか行けないけど、もともと貯金ない夫婦なら、大きくなってきたら、あれもこれも子供と一緒にしたいってなるよ?

子供のお金もこれからだし、親からの援助はないとしてもら今後親への援助が必要なることはないのでしょうか??
育児や親介護で、奥さんが仕事辞めても大丈夫なくらいの考え方がいいかと。
新築にこだわってませんか?正直、その年収なら、4500万は諦めて、3000万くらいの家を中古も含めて考えるといいと思いますよ。

ユーザーID:9850939599
トピ主です
びわ(トピ主)
2019年6月19日 23:50

皆さんご意見ありがとうございます。
本当にありがたいです。一つ一つ丁寧に読ませていただいています。
情報が足りないとご指摘受けていたので
以下補足です。

貯金700万は結婚してからの貯金です。
独身時代の貯金は一応ありますが、世帯年収の半分くらいしかありません。
2人とも浪費家ではありませんが家族の事情などで少ないです。
現在賃貸マンションに住んでおり家賃を払っています。
歳も歳なので子供は1人で十分と思っています。
物件は都内ではありませんが人口ランキング5位以内には入るような場所です。
4500万円の中に引っ越し代は含んでいませんが
仲介手数料や登記費用、ローンの保証料等は全て含んでいます。

ユーザーID:0378929290
手取りでは計算しにくい
まも〜ん
2019年6月20日 8:40

額面年収1千万円で手取り460万円。差額分は天引き貯金。
額面年収580万円で手取り460万円。

上記の手取りは一緒ですが、中身は全く違います。

とりあえず、旦那様の額面年収の5倍から40歳なので500万円
を引いた額を借りられる最大値と考えましょう。

ユーザーID:6409183817
10年間待ちましょう。
世間様
2019年6月20日 10:14

10年間で3000万貯められたら、4500万円の物件を買いましょう。1500万円を10年ならばOKです。

ユーザーID:7325645091
 
現在位置は
です