リバース モーゲージについて

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生活・身近な話題

喜一郎

70代無職男性で一人住まいです。

銀行融資でリバース モーゲージってご存知かと思います。

5年前に妻と離婚しましたので年金を妻7対私3で分け、妻は妻の姉の

家で同居しています。

私は年金だけでは生活費が不足しますので、リバースモーゲージで

融資を受けようと思っています。

抵当物件は土地80坪、建物は築10年で延床面積は50坪です。

宅建業者に聞くと土地の評価額は坪30万位だそうです。

後何年生きられるか解りませんが、これを担保に生活費の融資を受け

ようと思っているのですが、可能なのでしょうか?

毎月いくらか融資を受け、こちらからは利息分を支払うことになると

思うのですが。

この制度に詳しい人いませんか?、

ユーザーID:8637940606

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  • お金は返さないで土地が取られる

    70歳無職の方に大金を融資するのは、そもそも返済されるとは考えておらず、
    貸し手が土地の評価額よりずっと安い額の融資担保で、その土地を入手して
    不動産市場で土地を売却した利ザヤで稼ぐのが、基本的なビジネスモデルです。
    土地評価額が坪30万ならその半額以下ぐらいでしょうか。
    足元を見られてるから、もっと下かもしれませんが…。

    ユーザーID:1163487908

  • リバースモーゲージ

    地方自治体で取り扱いしているところがあります
    トピ主さんの住んでいる自治体はどうなのか確認して下さい
    業者と自治体で色々比較して話を聞いてみましょう

    ユーザーID:0693837174

  • 保有資産額によるのかも

    CМの画面に小さい文字で資産評価額一億以上と書かれていたような記憶があるのですが
    融資額はいくらだったか記憶にありませんが
    相続人がいる場合はどうなるのでしょうか
    存命中だから当事者の一存ででもできるのでしょうか
    そんなに簡単に高額の融資はしないでしょうけど
    このような融資を行っている金融機関に問い合わせるのが一番だと思います

    ユーザーID:6923600589

  • 推定相続人全員の承諾

    あら50既婚男性です。
     この制度の利用には推定相続人全員の承諾が必要なこと。
     限りなく不動産評価額の50%程度が融資限度額なことです。
     

    ユーザーID:1484330987

  • もう少し正確に

    色々バリエーションがありますが、典型的なのを…。

    例えば、総融資元本を物件評価額の50%まで、期間20年間、利息4%、毎月均等融資で契約したとします。毎月銀行から定額のお金がもらえます。これは銀行からの借金になりますが、利息の支払いなどはしません(利息は複利で積み上がる)。

    総融資元本:80坪×30万円×1/2=1,200万円
    毎月銀行から契約者に払われる金額:1,200万円÷(20×12)=5万円
    20年後の契約満了時に契約者が負う元利合計債務(元金1,200万円+累積複利利息):18,399,860円

    20年後の契約満了時には上記約1,840万円を即時一括返済しなければなりません。それができなければ、銀行は抵当権を行使して家を競売します。例えば(様々な経費を差し引いて)正味2,000万円で売れたとすると、家は取り上げられますが、債務との差額の160万円は契約者に払われます。

    もし契約期間中に契約者が死亡すると、相続人が債務を引き継ぎ、その時点での元利合計の即時一括返済を求められます。もしそれができない場合は、上記と同じく抵当権行使、競売になります。

    銀行は定期的に評価額を査定し、もし査定額が契約当初の査定から大幅に下落すると、その時点で満期を待たずに契約終了(元利一括返済)の特約も入れるかもしれません。

    ユーザーID:8333216354

  • おっと、書き忘れ

    もし返済不調・競売となると、実際に物件が売れてその代金で債務が返済されるまでの利息も当然複利で増えます。

    上記の計算例で、契約満了後も同じ利率とすると、毎日約2,060円づつ利息が積み上がり、例えば売却に3か月かかったとすると20万円ほどにもなりますから、その分契約者に払い戻される金額(上記計算例では160万円)が目減りします。

    「契約期間満了後の利率は当初利率の50%増し」なんて特約入れてもおかしくないですね。

    なお、銀行は貸した金を返して欲しいのであって、手間もかかる担保不動産の売却は最後の手段です。

    借りた金は返しましょうね。

    ユーザーID:8333216354

  • ローンは終わってますか?

    築10年の家があるという事ですが、住宅ローンは完済してますか?
    担保物件で住宅ローンが優先されますから、だとしたら契約出来ません。
    またリバースモーゲージは一般的な坪単価より安い掛け目で算出され、金利も高めです。
    70代の男性で、ろくに世話して貰えない単身者でも、長生きリスクを考えると一生自宅に残れるかは分かりません。
    施設入居を希望した際に、売れない自宅が足かせになるかも知れません。

    まだまだ参入した銀行や業者が少ない分野なので、リバースモーゲージでリスクをとる位なら、処分可能ならうちに自宅を処分して公営住宅等に移った方が良いですよ。

    ユーザーID:1689830271

  • 立地条件によるので…

    不動産関係の仕事をしておりました。

    リバースモーゲージは、転売しやすい地域かどうかが重要なポイントです。
    とは言え、人気の地域ならその地域全部が大丈夫という訳でもなく、物件によって…という、ケースバイケースです。

    借入方法は、一括、定額、融資限度額迄なら何度でも自由…と、選択肢があると思います。

    まずは、リバースモーゲージの取り扱いがある金融機関に相談することです。
    金融機関によって、取り扱い地域、融資の判断基準が異なりますので、複数の機関に相談されることをお勧めします。

    良い結果が出るといいですね。

    ユーザーID:3261726484

  • トピ主です

    皆さん、レスありがとうござます。

    自治体でもやっているところがあるのですか? 確認してみます。

    土地は親からの土地で家は10年前に立て替えましたが、ローンは組まず

    Cashです。

    貯金は現在1200万円ほどあります。

    生活費は毎月17万円ほどで年金7万円と10万円は貯金から出しています。

    後何年生きるか解りませんが、10年生きれば貯金は無くなります。

    ですから、この方法が一番いいと思ったのです。

    因みに、子供は男2人いますが、2人とも独立して先ず先ずの給料をもら

    っているようです。

    また、子供からは私の遺産は当てにしていないから生きている間に全部

    使えと言ってくれています。

    とは言っても、葬儀費用位は残しておこうとは思っています。

    子供達にはこのリバースモーゲージの話は未だしていません。

    ユーザーID:4197604181

  • 10年以上前に勉強しただけの知識ですが

    リバースモーゲージは、現実問題として
    地価の高い大都市圏の、しかも駅から近いなど利便性が高い土地
    (建物自体は日本の場合、たいてい数十年後は資産価値がない)に限られる、
    そのため参入する金融機関が少なく金利が高い、
    と聞きましたが、最近はいくつかの金融機関が参入していますね。

    先祖代々の土地を自分の代で手放す訳にはいかない、
    息子に引き継ぎたいけれども実際手元に現金がないという方が
    利用されるイメージだったのですが
    追加レスを見ると、息子さんたちはそれぞれ独立しているご様子、
    主さんが残した土地をどうしても引き継ぎたいという息子さんは
    いらっしゃるのでしょうか?

    前述のとおり、リバースモーゲージだとそれなりの利息を払わなければならないので、
    主さんが親から引き継いだ土地ではありますが息子さんたちがそれ程その土地に拘りがないなら、
    いっそ今のうちに土地と家を売って現金化しそのお金で老後を豊かに暮らすとか、
    息子さんたちに事情を話して、土地が欲しいという息子さんがいればその方に
    相続の代償として仕送りを頼む、とかの方が無駄に銀行に利息を払うよりも一族に残る現金が多くなるかも知れません。

    まずは息子さんたちの意向を確認するのが先ではないでしょうか?

    ユーザーID:2459462643

  • 利息を払う必要はありません

    債権証券化業務経験者です。

    リバースモーゲージは「住宅ローンの逆」です。
    住宅ローンは、借金をして家を手に入れて、少しずつお金を返していきますよね。
    リバースモーゲージは、家を売って、少しずつお金を受け取っていきます。
    融資(=借金)ではありませんので、利息を払うことはありません。
    (リバース=逆転/反転する、モーゲージ=住宅ローンという意味ですので、文字通り「住宅ローンの逆」なのです)

    さて、リバースモーゲージの契約可否および価格は、契約先の信託銀行がその物件の将来価値等を評価して決定しますので、複数社から見積もりを取ってみるといいと思います。
    決して脅すつもりはありませんが、すべての物件がリバースモーゲージの対象となるとは限りませんし、受取金額は将来価値や様々な費用を勘案して算出されますので、「土地の価格÷受取年数」という単純計算とはなりません。

    また、建物は評価の対象から除かれることがあります。信託銀行の立場からしてみれば、物件を手にするのが何年後か分からない、物件を手にしていないのに現金だけが小出しに出ていくという状況ですので、何となくご理解いただけるかと思います。

    鑑定士でもなんでもないので断言できませんが、オリンピックが開始すると土地の価格は下がると言われていますので、真剣にお考えでしたら是非お早めに。
    良い評価が得られるといいですね。

    ユーザーID:5072579523

  • トピ主です

    皆さん、レスありがとうございます。

    10年程前に定年退職した時点では8000万円の預貯金かあったのですが、家の

    立て替えに3500万円、子供の新築に1500万円ずつ援助して、残ったのが

    1500万円弱でした。

    更に、5年前に妻から急に『離婚してほしい』と言われたのです。

    妻には結婚してから家事や子育てで献身に支えてくれたと思っています。

    妻曰く『貴方を嫌いになったわけではなく、これからの人生でやりたい

    ことがあるから、私を自由にしてくれ』と言いました。

    その2年前位に子供達にも話していたようです。

    そこまで考えているようなら仕方ないと思い承諾しました。

    妻自身も妻親が亡くなった時に少し遺産を相続(約1000万)したようですが

    今まで尽くしてくれた思いから、私達の年金の70%をあげることにしたの

    ですが、やはり私の方がきつくなった次第です。

    因みに、妻はアルバイトをしており月10万円ほど稼ぐようです。

    ユーザーID:6851214039

  • 年金は半分づつに

    8000万円の預貯金が退職時にあって、やっぱり無計画に使いすぎですよ。
    年金の7割を奥さんに渡すのも気前良すぎです。
    子供にも大金の援助して、印象としては「いい恰好しすぎ」です。
    まず年金は半分づつに戻して貰う必要がありますが、
    一旦決めたことだと難しいかもしれません。

    独りで50坪の家で暮らすのは無駄です。
    新しい家なら賃貸で出せませんか?
    そしてご自身は子供さんと同居された方が、いいかと思います。

    ユーザーID:1163487908

  • 人が好いのですね

    別れた妻に年金の7割って、ずいぶんお人好しなんですね。
    せいぜい半分ではないですか?

    それと定年後に住む家に3500万の建築費をかけたり、子どもたちに1500万ずつ援助したのは無計画な感じがします。
    手元に8000万あったので先のことを考えずに、つい使いたくなってしまったのでしょう。
    だいじな老後資金だったのに。(妻との離婚は想定外だったと思います)

    でも今さら回収もできないから、リバースモーゲージを利用してもいいのでは?
    子どもたちに土地を残す必要は全くないし、その制度を利用して老後のお金を確保するのが良いかもしれません。
    土地価格の査定次第ですが、子どもたちにあまり気前良くすると、結果自分自身がたいへんになるということですよ。

    ユーザーID:8655740113

  • あまりにも無計画

    >立て替えに3500万円、子供の新築に1500万円ずつ援助して、残ったのが
    >1500万円弱でした。

    びっくりですね。
    まず、子供が独立したら、建て替えでも小さな家で良かったわけだし
    子供それぞれに1500万計3000万の援助はあまりにも無謀ですよ。

    年金を妻7割もあり得ません。
    厚生年金は婚姻期間の分を折半で
    国民年金部分はそれぞれ自分のモノというのが普通でしょ。

    もし、100歳まで生きたらどうするつもりでしょうか?

    今からでも年金の割合を変える話し合いをしたらどうですか?

    今住んでいる場所が都市部なら
    リーバスモーゲージもある程度有効でしょうが
    地方だとたいしたお金にならない気がしますね。

    当初は8000万持っていて気が大きくなったのでしょうけど
    元々土地は親の持ち物だったわけで
    自分で買っていない分、
    少し多めに残っていただけです。

    こんな計画性のない人が居るとは
    見栄っ張りだから妻や子供にばらまくのでしょうね。

    老後が本当に危ういです。

    ユーザーID:8042335360

  • 働きましょう

    >妻はアルバイトをしており月10万円ほど稼ぐようです。

    ならばトピ主もアルバイトすればいかがですか?
    お尻に火がついた状態で、ぼーっと老け込んで場合じゃありません。
    たぶん奥さんは経済的にも十分足りて、今頃、自由な人生を謳歌してますよ。

    トピ主は無計画に散財してしまったのも自己責任。
    プライドなんか捨てて、コンビニの深夜に週3日ほど通えば月10万円ぐらいは稼げます。
    今はコンビニは人手不足なので、きっと深夜バイトは喜ばれますよ。
    但し覚えることは多いので、それなりに苦労する覚悟は必要です。

    ユーザーID:1163487908

  • なんだか

    元妻の願うような離婚になってしまいましたね。
    年金を7割も渡すなんて、よほど何か弱みがあったのか。

    他の人が言われるように、建築費や子どもへの援助にかけ過ぎだと思います。
    独立した子どもがいない家に、広さは必要ありません。
    いっそ今の家を建て直すよりも、土地ごと処分して小さい家に移っていた方がよかったですよ。
    高齢になってから広い庭の手入れや家の維持はたいへんだし、固定資産税もかかります。(どこの地域かわからないけど)

    でも今更ですよね。
    日々の生活費に不安を感じているのなら(貯金取り崩しで)、やはり子どもたちに状況を話した方がいいでしょう。
    援助した分の一部でも戻してもらうことも考えたら?

    親としてかっこ悪い限りですが、このままでは苦しくなるのは目に見えています。
    リバースモーゲージを利用するのもいいけど、相手は絶対に自分たちが損をしないようにできているので、あまり期待できないかもしれませんね。

    ユーザーID:6510702363

  • 借りられない 泣。


    私、73歳の男です。リバースモーゲージを計画しております。私が月5万の仕事、Wifeが月5万の年金保険に加入しており、夫婦の年金と合せてなんとか生活しています。
    急な出費(限度1千万)に備えてのリバースモーゲージ(50%評価でもOK)ですが、借りるのはなかなか厳しいようです。

    1. 金を借りるなら地元だろうと地方銀行と話をしましたが、不動産評価の路線価でつまづきました。40年前に開発された戸建て団地に住んでいますが、銀行が調べてくれたのですが私の土地には路線価としての表示がありませんでした。なのでリバースモーゲージの対象になり得ません。
    2. パンフにリバースモーゲージをうたっている地元信用金庫を見つけ相談しましたら、なんとリバースモーゲージはやっていないと本部からの返事でした。
    3. 地元の金融機関がダメならと、都市部のリバースモーゲージ取り扱い銀行に問い合わせましたら、地方だから扱えないと断られました。

    おそらく私の場合は路線価の法改正でもない限り、リバースモーゲージの適用は望めないでしょう。
    次の頼みの綱は公的資金ですが、社会福祉協議会で「不動産担保型生活資金」の説明を受けようと考えています。

    ちなみに借り入れ資格は、年120万以上の収入があること。(主さんはこれでアウト)
    限度額は500万から1億未満。
    路線価は5万以上の土地。(地方都市ではほとんどの土地に路線価がありません)
    利息はかかります。既に借りている金額の約3.5%(年利)で利息のみ毎月支払えと言われました。契約だけでまだ借りていなければ利息はゼロ。
    本人が死んだ場合、家族が借入金を肩代わりすれば土地は取られません。

    以上のことは3つの銀行で調べ言われたことです。なので他の銀行では違うかもしれません。しかし銀行は皆、右へならえをしますからね。

    ユーザーID:1759298800

  • それより住み替えては

    リバースモーゲージについてはもちろんちゃんと相談してみればいいと思いますが。

    それよりも築浅のうちに家は手放して現金化して公団など安い家賃のところに住み替えてはどうですか?

    一人暮らしのその広い一軒家は必要ですか?
    維持も、維持費も大変でしょう。
    あと何年かすれば家の手入れもお金がかかります。

    まずは身の丈にあった暮らしをするという事ですよ。

    ユーザーID:3534224916

  • トピ主です

    たくさんのレスありがとうございます。

    自治体でもやっている所があると言う情報を頂きましたので、先日早速

    行ってきました。

    こちらの自治体でもやっているそうです。

    条件というか対象者が限られているようです。

     ・生活保護者の人
     ・高齢者で所得が少ない人
     ・最初に実費(5〜10万)で指定の不動産鑑定士の鑑定を受けることが
      可能な人

    条件的に私は可能とのことで、早速6万円で指定の不動産鑑定士に艦艇

    をしてもらったところ、土地の価値が坪50万位あるそうです。

    ですからモーゲージにした場合、月18万で15年位は可能とのことです。

    その鑑定士が言うには、建物もまだ値打ちがありそうだから、今だった

    ら建物込で最低5000万円で売れるとのことです。

    でも、この家は結構広くて作りも自分のお気に入りに建てていますので

    今この家を手放すのは寂しく思うのです。

    売るか、モーゲージにするか迷います。

    ユーザーID:6432859048

  • 子供には相談したほうがよいですよ

    リバースモーゲージは家を担保に差し出す代わりにお金を融資してもらい、金利を返済していく+満期になると家を差し出す。みたいな契約になることが多いと思います。

    ハウスドゥなとが主に手掛けているサービスですね。

    比較対象としては、今この時点で土地と家を売り払ってそのお金で別のアパートなどに住むなどです。

    リバースモーゲージの最大の利点は、「慣れ親しんだ家に住みながら、一時的にでも大きめなお金が手に入り生活できること」です。

    逆にリバースモーゲージの最大のデメリットは、「相手にとって利回りがいい契約になる」ことです。

    端的に言うと土地と家を差し出して消費者金融(良く言って銀行)で人生最後の大きな借金をするという感覚でいいと思います。
    (長生きしすぎることが逆にリスクとなります)

    その辺りをよく理解された上で、御自身の求めるのものに近いサービスを選んだらいいと思います。

    例えば30年の満期でまとまったお金が手に入り、さらにその家にも住める。となったときに「自分が死んだあとはどうでもいいよ」となるなら、リバースモーゲージを使う利点はありますよ。

    ただし子供がいると事前に相談したほうがよい契約であるのは間違いないです。

    子供の代わりに消費者金融(良く言って銀行)に養ってもらい、最後に土地と家を差し出すような契約なので思い切り相続には影響しますので。

    ユーザーID:2783186571

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