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発言小町

新しいトピを作成
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これは買い物件でしょうか

はちみつ
2019年7月7日 16:52

都内で大きな道に面していない35坪の、古い木造(築40年以上)付きの土地を
350万円で買わないかとすすめられているのですが、どうなのでしょうか?

建て替えとかになると大きな道に面している隣の家の許可を
取らないといけないと不動産屋が言っていました。

その古い木造のまわりは大きな道に面していない家が多いですが、
その内の一軒は大きな道に面した家の許可を取らないまま
建て替えに成功したのを知っています。
うまくやれば重機が入れなくても建て替えできるのかもしれません。

許可を取るといっても今考えると、横の道を現状のまま通る許可を取るのか、
柵を撤去して重機を入れる許可をとるのかどの程度の許可をとるのか
曖昧です。もしかしたら一度その家を撤去しないといけないという
こともありえるのでしょうか?

不動産屋が言うにはリフォームはしないと住めないかもしれないそうです。
現在家賃が8万で結構痛いので多少家が古くても家賃から解放されたいと思っています。
どの程度古いか外見しかみていないので、もしかしたら中は致命的な問題が
あるかもしれません。

ちょっとしたリフォーム費用ならありますが、建て替えとなると数千万かかるのでしょうから
その家に住みながらか、賃貸のまま建て替え費用を貯めないといけないといけないです。

大きな道に面していないので建て替えは法律的にできないけど
1本柱を残すとリフォームになるそうです。

いま、わけもわからぬまま路線価図を見ていますが、その大きな道には380Cと書いてあります。

不動産に無知なのでお得なようなぼったくりなような半信半疑の感覚なので
皆さんの意見を聞きたいと思いました。
よろしくお願い致します。

ユーザーID:7430393696  


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タイトル 投稿者 更新時間
それは
袋小路
2019年7月7日 19:42

隣の家が許可をしない可能性もあるし、トラブルの元の気がするのでやめておいた方がいいのでは?

ユーザーID:8263096071
私はお勧めしません携帯からの書き込み
快適な空間
2019年7月7日 19:45


家賃から解放されたい思いが強すぎて、少し焦りがあるのではないでしょうか。家賃は払わなくて良くても、自分の所有物になれば固定資産税が発生しますよ。また古家に不具合があれば、例えば雨漏りがする、水回りに修理が必要なことが起きるなど、その都度の出費は積み重なります。

また隣人に許可を得るなんて、煩わしいことが起きる可能性もあります。

騒音や隣人トラブルなら、多少条件が悪くても引っ越しはありですが、家賃だけなら現状維持でいいと思います。

ユーザーID:1115699089
待ってください
たぬきすぱ
2019年7月7日 21:33

トピ主様

それは,「再建築不可」の物件ではないでしょうか。

不動産取引をしようと思ったら、ご自分で勉強なさらければなりません。でないと、後々、大変に面倒な事態に陥る可能性がありますよ。

いくらお買い得に見えても、「再建築不可」物件には手を出してはなりません。

はい、確かに抜け道はあるようですよ。でも、シロウトのトピ主様がそんなリスクを負えますか?

仮に、この物件の購入を決めたとしましょう。購入は全額自己資金じゃないですよね。
再建築不可物件にはローンはおりません。

万が一、何とか買って、住み始めたとしましょう。古家でしょうから、耐震性や耐火性に問題がありそうですね。
地震で建物が倒壊しました。または、火災で焼失しました。と、なると、土地はのこりますが、そこにおうちを建てることはできません。

このような土地は、隣接する地主さんが地続きで所有するために買い取るくらいしか、売れ道はないと思いますが。

私も不動産の専門家ではありませんが、ごく、一般的な知識に基づいてご説明しました。

ユーザーID:5440386509
安すぎるので
るりこ
2019年7月7日 22:41

都内で350万、って安すぎますので、なにかしら問題があると思います。

>リフォームはしないと住めないかも
これは、かも、ではなく100%そのままでは住めない状態でしょうね。
なぜ内見できない上、詳しい情報がないのでしょうか。

道路の件がよくわかりませんが公道に面してないのかもしれません。
建て替えは法的にできず、リフォームしかできないのでしょう。
ただ、これだけだとしても、安すぎます。
8万の家賃と天秤にかけるのなら、それほど悪くない場所でしょう?

ネットでぼやんとした質問しかできないのならやめた方がよいと思います。
わずかなお金を出せばいくらでも調べられるでしょう。
私なら自分で調べて買うと思います。

それと、固定資産税はいくらでしょうか。

ユーザーID:8358778936
主さんのオトクにはなりません
50女
2019年7月7日 23:32

不動産には素人ですが相当面倒くさい物件だと思います。

主さんに知識があって、この地で後ろ盾になる知り合いがいて、交渉能力にたけているならお買い得物件になるかもしれませんが、自分でも無知と判っているうえに相談相手が顔の見えないネットだけという状況なら手を出さないのが吉だと思います。

ユーザーID:6729487924
再建築不可物件はよく考えて
ホームズ
2019年7月8日 9:57

いわゆる「再建築不可物件」なんですよね。
都内で35坪で土地付き350万円は安いと思います。

再建築不可物件は隣家の許可じゃないです。
建築基準法の問題がありますから、隣接する家の許可だけで
建て替えは不可能です。行政上の問題ですから。
リフォームは可能ですよ。

買いかどうかはその物件をどう活用するかで決まりますから、
ここで問われても回答しにくいです。

安いですが再建築出来ないから安くしているんですよね。
リフォームやリノベーションは出来ますから、安く買って
費用を改築にまわすという使い方なら「買い」だとは
思います。

再建築不可物件に関しては、ネットにメリット・デメリットたくさん
記載ありますから調べておくことです。
再建築出来ないから、住宅診断が必要で耐震性に問題あるなら
(築40年以上経過の家なら耐震性は問題あると思います)
まずはそこに費用に掛かるでしょうね。

購入後の自由度が極めて少ないからほとんどの人は敬遠します。
安さに惹かれて無知な人が買うパターンもあるし、
再建築不可物件の特性を知った上で、値切って買う人もいます。

将来設計を今は考えにくいっていうなら、買わない方が無難だろうし、
耐震性は多少目をつぶっても家賃支払いを回避したいのであれば
買っても良いとは思います。

ただ、、立地的に建て替えが不可なんですから、
資産価値は低いです。当然売却価格も低くなりますので、
リフォーム・リノベに費用掛けて、数年住んで売却しようにも
安く売らないといけませんね。

ユーザーID:6808492090
再建築不可物件
チョコパフェ
2019年7月8日 10:40

たぬきすぱさんのおっしゃる通り、「再建築不可物件」だと思います。
親戚がこれに住んでいて、建て替えることも出来ない、売ることも出来なくて非常に困っています。
そこそこお金のある家なので、捨てて住み替えも可能な家ですが、愛着があるのかなんなのか、リフォームしながら暮らしています。
いくら安くても、再建築不可物件に「新たに」手を出しては絶対にいけないと思います。

ユーザーID:4884370975
4千万円以上かな?
いやいや
2019年7月8日 14:48

 土地の値段としては、単純計算すると4000〜5000万円は行きそうな土地ですね。

ただし、私の話を読んで、これはお買い得だ!と思わないでください。1/10の値段で売るのですから、そーとーな曲者です。

まず再建築不可と言っても、その理由がトピ文に書いてないので、解決できるかどうか分かりません。でも、1/10の捨て値って、今まで見たことがないです。

最低でも幅2m以上の道が、4m以上だったかな?、その程度の道に接続してないと家を建てる許可が降りません。だから、その広い道路までの道が無いのでは?(死に地と言ったりします)

民法上は、生活のために他人の土地を通ることは許されます。だけど、家を建てるとなると許されないのです。可能性としては、隣の広い道に面した家の家主さんが、敷地の一部を道路として使って良いよという許可書を出してくれることです。普通の相場では、許可を貰うのに50万円くらい必要ですね、ハンコ代として。

さあ、もうめんど臭くなってきたでしょ?

 もし、その土地を買って一番お得なのは、その広い道路に面した家の人です。だって、裏の土地を買えば、たった350万円で自分の土地全体の資産価値が4千万、5千万円も上がるわけですから、濡れ手にアワですね。だけど、その家の人は買わないと言ったのでしょう。だから貴女に話が回ってきたのです。

なぜ、その広い道路に面した家の人は、買わなかったのでしょうか? 私なら訪ねて行って、理由をお伺いしますよ。だって、その方とお付き合いしないと、買っても生活が無理ですから、当然、伺って世間話もしないとなりませんね。


 まあ、そんな手間暇がかかる家と土地だという事ですよ。トピ主さんはおやめになった方が良いと思います。

ただし、今後、やっぱり家を購入するつもりなら、良い勉強材料ですから、色々とお調べになるのは最高に良い材料だと思います。

ユーザーID:9065114567
旗竿地
おこげ
2019年7月8日 16:42

いわゆる旗竿地という土地ですね。

その不動産屋さん、なんでトピ主さんに紹介したんでしょうね?
350万円なんて、安すぎて敬遠です。
不動産は一回失敗したら、一生後悔しますよ。

多分ですが、その土地への細い道が、
大きな家との共同所有になっている可能性があります。
うちの親戚はそのような土地にアパートを持っていますが、
土地の売買自体ができません。

きちんと接道のある土地を買うのが、基本です。

ユーザーID:5699445748
そんなバカな話は無い
建築確認者
2019年7月8日 19:42

>大きな道に面していないので建て替えは法律的にできないけど1本柱を残すとリフォームになるそうです。

そんなバカな話、どこで聞いたのですか?

建築不可物件は、建築確認申請が不要な範囲の改築しかできません。
増築もできません。

つまり、建物の構造を変えず、増築もしないならOKということです。

柱や筋違とか耐力壁などを変更するには、建築確認が必要です。

柱一本残せばいいなんて法規制がいまどき存在すると思いますかね!

ユーザーID:7103171605
素人はやめた方がいい
りり
2019年7月8日 23:18

既存不適格物件ですね。再建築は不可ですし、柱は主要構造なので触れませんよ。1本残すだけではダメです。
触ると、建築基準法で「大規模な修繕」になるので、リフォームでも許可申請が必要です。
しかし、現状不適格でしょうから、申請は通りません。
階段とか窓、外壁も同様。
つまり、当たり障りないリフォームしか出来ませんよ。

大体そういう土地は、そのお隣さんが破格で手に入れるのが一番。
もし買うのなら、隣地を少し売ってもらって、公道への接道幅を2m以上確保する事。
それか、とりあえず買って直して住んで、隣を絶対に買って接道を確保する。
くらいでしょうね。

都内も都内、接道なしの壊れそうな木造土地付きを1000万で買った人を知っています。
が、複数の設計事務所や工務店に改装を見積もるにも、どこもやってくれないと嘆いていました。
柱も腐り、そのまま住める状態ではなかったです。
ただし正規の会社は、違法になる工事は絶対引き受けませんから、要注意ですよ。
買ったまま住めなければ、家賃より無駄です。

ちなみに、相続時の相続税は、既存不適格でも関係なく、その地の路線価に近い額で取られるらしいですよ。

ユーザーID:7212623807
やはり難しいですか・・・。
はちみつ(トピ主)
2019年7月9日 0:43

みなさま書き込みありがとうございます。

私も調べて分かったのですが袋地の再建築不可物件というやつです。
その家に行くには舗装されていない細い道を通らないと行けません。

後だし情報で申し訳ないのですが、その大きな道に面した家と言うのは私の祖父の家でして、
祖父や同居している家族に買う余裕が無かったために私に話が来たというわけです。
祖父とはいえ100%許可を貰えるとはいえないので他人として書きました。

ここでひらめいたのですが、私がその土地を購入し、
私と祖父で力を合わせて、1つの大きな土地として売ればかなりの額いくと思います。
そしてその売り上げを分配すればみんなが潤うのではないでしょうか?

祖父の家も築40年ほどでしょうから、かなりガタがきています。
2〜3000万くらいのマンションを買って住んだほうがいいような気もします。

リフォームが100万ほどでまあまあ住める状態になれば
私の家族が腰掛で住んでもいいし、賃貸にもできるかもしれません。
ただ再建築不可物件というのは新築費のほうが安いくらいのリフォーム代がかかることもあるみたいですね・・・。
楽観的に考えすぎると痛い目にあいそうですね。

チャンスのような落とし穴のような・・・
何か良い活用方法ないですかね。

今度内見するかもしれません。
その土地の固定資産税は大きな道に面していた場合で、計算サイトを参考にすると10万弱でしょうかね。
ここから再建築不可というデメリット分が引かれるみたいです。

ユーザーID:7430393696
知人が買っていました
匿名
2019年7月9日 9:30

接道2m以下の土地の中古戸建、知人が買っていました。
日が射さず暗そうな印象でしたが、固定資産税だけで住めると思えばお買い得なのかもしれません。

柱一本残せば、リフォームということでほぼ建て替えも出来るそうですね。
今回不動産屋さんが言うのは、水回りや内装のリフォームのことだと思いますが。

ただ、長期間工事が入る際はその通路の地権者全員に利用の許可を貰わなくてはならないのではと思います。もしも空き家があれば所有者を探す必要もある。

また、相続に際しては、負の遺産となり次の代の負担になるかもしれない。

なぜ再建不可かと言えば、消防車が入れないからと聞いたことがあります。そういったリスクも考え合わせご検討を。

不動産にお買い得無しと言うそうです。
お得でもぼったくりでもないと思います。

ユーザーID:4891991431
普通に全部土地を買うのではないですよ。よく調べて
都内在住
2019年7月9日 10:27

380C ですが、このアルファベットは土地の借地権割合を表しています。
借地権割合とは土地の借主の権利にあたる部分をいい、借地権や貸家建付地、貸宅地の価格を計算する場合に使用します。
アルファベットと借地権割合の対応で「C」は借地権割合が70%であることを表しています。
上記の例ですと、1平方メートルあたり38万円のうち70%が借地権の価格、つまり土地を借りている人の権利部分で残りの30%が土地を貸している人の権利部分の価格となります。

まずは、ど程度が自分の持分になるのか。リフォームができる範囲。リフォームの価格。また、その後他の地権者が売却を希望した場合、立ち退きが必要になるのか否か・・・。

しっかり調べた方が良いですよ。固定資産税もかかりますし、購入時の登記に関する手数料もかかります。

35坪の土地と古い家が350万円で、全部自分のものになるわけではありません。

ユーザーID:9542832266
値段なり
わはは
2019年7月9日 10:27

もっと高く売れるモノなら高く売るから値段なりでしょ。
値段なり+仲介手数料もろもろがその提示金額です。

てかなんで中見てないんですか?
見せてって言わないんですか?

あと正確な築年数は?
都内の密集地の古い家屋は災害の時どうなるか考えたことありますか?
建て替えのハードルも高いとなると誰も買いたがらないんでしょう。
運用するにも壊せるかどうかもわからない古家が乗っかってるとなると
ほかにもっと条件のいい不動産があるだろうし。
うちの実家もそんな感じですよ。
可能性としては、趣味的にオシャレにリフォームして住むならありですかね。
いわゆるリノベーションってやつです。
1000万くらい出せばオシャレになるかもね。
でも水回りはどのくらい改善できるかなって感じになると思います。

ユーザーID:1382170130
ダメよ
ねこ
2019年7月9日 10:34

先の方達がさんざん書かれていますが、手を出さない方が良い土地です。
再建築不可物件です。
本当はお隣に買って欲しいけれど、購入希望がないので持ち主は困っておられます。

柱1本残してリフォームというのも無理です。
建築確認からやり直し。で、確認がおりないです。
その不動産屋さん、信用してはダメだと思います。
よくもまあ、素人の私でもわかる嘘をシャーシャーというもんだ。

工法次第ですが、クレーンや重機が入らないと新築は難しいです。
人力でも可能ですが、ものすごい値段になりますよ。

再建築不可物件は手を出さない方が良いという話はちょっと検索すれば沢山でてきます。
トピ主様も少しは勉強されてから探された方がいいですよ。
カモにされちゃうから。

ユーザーID:1415256346
2度目レス
ホームズ
2019年7月9日 10:38

どなたもレスされているように、
素人が手を出す物件ではない再建築不可物件だろうから、
ご自身で可能な限り調べて、さらに別の不動産屋で情報を聞き、
駄目押しで不動産鑑定士にでも確認取った方が良いでしょう。

調べて、教えてもらった情報を元に
買うか、買わないかは決めれば良いと思います。

素人でもちゃんとした不動産屋で正確な情報を与えて
もらって、鑑定士やら工務店と話をして覚悟を決めて
買う人はいますよ。

ユーザーID:6808492090
不動産取引は
力石
2019年7月9日 10:54

ある種、ババ抜きの側面も多分に内包してるんです。例えれば、
その物件はババが表向きになってるような状況ですけど、引き
ますか?

どうしても気になるのなら、物件について精査に調べ倒して、
すべてのリスクを丸呑みできる覚悟ができたなら、駄目もとで
現在の提示価格の1/3くらいの価格交渉したらどうですか。

ユーザーID:5233430928
これはまた随分な
るりこ
2019年7月9日 12:03

これはまた随分な後出しですね。

もともとが身内経由的な話だったんですか。
だったらまずその肝心な身内と相談するべきだと思います。

350万の元手で祖父を立ち退かせれば大儲けできないか、
皆が潤うんだからいいでしょ、なんて発想を、チャンスと考えるとはね・・・

良い活用法ないかって、もはや相談の方向が変わってしまってます。
住みたいんじゃなかったんですか?

ユーザーID:8358778936
浅知恵だと思う
あさこちゃん
2019年7月9日 15:11

今はみんなそういう物件の処分で困ってるんですよね。
隣と繋げれば高く売れるならどこかの買い上げ業者が放っておかないので
(隣とセットで買い上げてくれてお祖父さんが住むくらいのマンション買ってもお釣りがくる)
持て余して今困ってる現状の説明がつきません。
今苦労してそこを更地にしても2020年までに売り抜けないとだし
マンションかなんか建てても2020年以降は暴落しますよ。
遅きに失しましたね。

ユーザーID:2660509308
 
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