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45歳 新築マンション購入は無謀か?

きずな
2019年7月13日 21:45

(家族)
夫45歳、私44歳、子供1人(小学5年)

(収入、貯金)
夫年収1000万、私時短パート月5万程度
貯金額5000万

(ローン)
銀行ローン審査は通過
35年ローンで固定金利0.6%、ボーナス払い無し、繰り上げ返済予定

(頭金)
頭金500万、残り4000万を35年ローン
10年間の住宅ローン控除を受けて、10年後に3000万を返済予定

(購入予定物件)
最寄りのビッグターミナル駅徒歩7分の新築分譲マンション(4500万)
いずれ、売却予定。
定年後は一戸建ての田舎暮らしを希望(売却金額で買える範囲の物件なので、中古物件も視野に入れている)

子供が一人なので、まだ助かっていますが、高校までは公立の予定です。
学資保険300万をかけています。(昨年全額支払い済)
義理の両親が、孫の大学費用にとためてくれているようで、大学の費用は大丈夫かなと思います。

夫婦共に高齢でのローンなので、無謀なのかなと少し心配でもあります。
仮契約状態ですが、
第三者のみなさんのご意見もお聞きしたく、トピしました。
よろしくお願いします。

ユーザーID:6355211869  


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タイトル 投稿者 更新時間
即金で払えるのにローンを組むんですか?
さらしな
2019年7月13日 23:54

貯金が5000万円あるんですよね?
45歳で35年ローンを組んだら、返済完了は80歳。
その歳まで、年収1000万円保証されているのでしょうか?

マンションを売却して、郊外の一戸建てって、いつの時代の話でしょうか。
今は購入価格10分の1くらいに落ち込むのでは? 売却価格は。

不動産はこれからどんどん余っていくので、売れる可能性はどんどん減っていくと思いますよ。

売却前提での購入なら、一括で払ってしまってはどうでしょう?

夫がローンを組んだときは、44歳で35年ローンでした。
当時は金利も高くて、利子を考えると倍額払うカンジでした。
そこまではなくても、結局、利息を払うことに変わりはありませんよね?

お金が無いから、泣く泣く組むものだと思ってました。
即金で買える現金があるのなら、即金で買ったほうがいいと思いますよ。
旦那さんに何かあって「売却しなくちゃ」となったときも、すぐ出来ますし。
ローンの残高をさっ引かなくていいから、いくら手元に入るのか、すぐにわかりますし。

なんで即金で買わないのか不思議でなりません。

ユーザーID:6637265145
買ってもいいけどね
るりこ
2019年7月14日 0:41

買ってもよいとは思います。売れないということもないでしょう。

定年で売って田舎に移住。田舎に住んでそのあとはどうするんでしょう。
子供の進路はわからないが、大学費用は人頼み?
親の介護や、孫ができたらまた状況も変わってくるのでは。

私が同じ状況なら、家賃はもったいないので住居は買いたいですが、このライフプランだとしたら買わないで、貯蓄は投資に回します。それでも田舎に家は買えますし、ローンが無謀と言うより不確定要因が大きく、後悔する可能性が高いからです。

ユーザーID:1873359716
他の面が気に
2019年7月14日 2:35

経済的には問題がないと思いますけど、高校まで公立の予定なら、中学の学区はどうですか、重要な決め手の一つではないでしょうか。

20年間住む間に、住宅価格や家賃の変動がどうなるかも気になりますよね。

もしかなり定年時にかなり住宅価格全般が下がっていれば、売却時に築20年のマンションなら、とても買い替えには足りない額で、減額分を20年間の月割りにすると、月々かなりの額につくでしょう。

逆に住宅価格全般が上がっていれば、20年間賃貸住まいなら、20年間分の家賃の方が高くつくかもしれません。

住宅は今後人口減少と伴に需要が減ると言われているので、築20年のマンション価格が幾らになると予想するか、それに依るのではないでしょうか。

ユーザーID:6347028294
応援してます
まも〜ん
2019年7月14日 7:13

うちは42歳で頭金なしで買いました。

住宅ローン減税をフル活用です。

きちんと毎月の出費とローン、収入を計算すれば
大丈夫か分かりますよ。

ユーザーID:5278290731
ローン期間が長すぎる
インフレ怖いよ
2019年7月14日 8:38

>35年ローンで固定金利0.6%、ボーナス払い無し、繰り上げ返済予定

45歳なのにローン期間が長すぎですよ。
払い終えるのが80歳!

ってことは、インフレ期待ですか?

でもね、インフレが来るときは、物価の上昇が先に来て、人件費は遅れて少な目に上がります。
結局、生活が苦しくなって、ローンに耐えられなくなるというのがオチですから、ムリなローンは組まない方がいいですよ!!

ユーザーID:2274739236
妻がフルタイムでどれだけ稼いでくるか次第
匿名
2019年7月14日 8:47

35年ローンで固定金利0.6%が審査通過済ということから、ご主人は堅実な一部上場の大企業か何処かにお勤めですね、
であれば、別に無謀ではありませんよ。
物件も再販可能な好条件ですし。

今のうちに、ガンガン貯めましょう。
義両親の「孫の学費は任せて!」は当てにしないのが正解です。

住宅資金+子供の学費養育費+両親義両親の老後資金+夫婦の老後資金
その資金はどうやったら増やせる?
=妻が稼いでくること。

妻がフルタイムパートすれば、最低賃金でも年収200万。
正社員なら、年収300万以上、しかも安定感が違います。
44歳からの就活は職務経歴重視ですから、今までと同じ業種が有利ですが、事務職などは20代の若手の職種ですから、思い切って別の業界、労務職も有りでしょう。

年収1千万稼ぐと言うことは、相当大変なことです。
夫にいつ何があってもおかしくありません。
リスク管理として、妻も年収200万300万は確保しておくことは大事なことです。

子供の塾通いだって、ビッグターミナル駅なら駅前に塾は林立していますので、自分で通塾できますし、妻が日中の仕事なら塾の迎えも可能。

ユーザーID:0518421098
田舎で暮らしたことはありますか?
うずらのまま
2019年7月14日 10:29

定年後に田舎でのんびり暮らしたいなんてことを言う人に限って
都会育ちの人だったりするのですが、トピ主さんもご主人も田舎の文化の中で
暮らしたことはありますか?

私の主人は首都圏の海近くの田舎出身ですが、田舎は地元意識も強いですし
地域に溶け込むつもりでなくては暮らしてはいけませんよ。
地域の役員は勿論、お祭りの手伝いなどといったことにも手を貸す必要は
ありますし、そもそも車がなければ暮らしていけなかったりしますので
後々は子供に同居してもらうか、介護施設に入所することを考えなくては
なりませんよ。

主人の実家の地域にも定年後、移住してくる都会の方はいるのですが
数年後には結局、再び、便利な場所に転居されていくようですよ。
田舎暮らしの現実はかなり厳しいもののようですよ。

まずは後々は田舎暮らしという予定はナシにして考えた方が良いと思いますし
そのように考えたら、少し駅から遠くても、暮らしやすい街の一戸建てを
購入することを考えた方が良いのではないかと感じます。

かなり貯蓄があるのですし、もう少し頭金を増やして、新築の一戸建てを
購入することで良いのでは?

ユーザーID:4543481606
賃貸じゃダメなんですか
アラフィフおばちゃん
2019年7月14日 11:26

売却予定なら賃貸のままではダメなんですか?
購入したいというなら購入してもいいと思いますが、売却する時は価格がグッと落ちる可能性があるのを忘れないで下さい。

また価格4500万のローンは仲介料が不要だったとしても諸費用は入っていないですよね。
きっとローンの利息(+諸費用・繰り上げ手数料)と住宅ローン控除(残高を多くしているのでこれが目当てかと)、ローン終了時抵当権解除等費用を考えてどちらかお得かなのでしょう。

火災保険・固定資産税・修繕積立金等は把握していますか。

すでに物件分くらいの貯蓄があるので無謀とまでは思いませんが、売却予定なら購入することもないと思います。

実際定年になって田舎暮らしを体験してみたら「やっぱり都会がいい」という場合もあります。
ライフラインや病院、生活のしやすさ等若い頃と年をとってからでは違います。

あとは義両親の用意してくれている「大学費用」ですが、いくらあるのかアテにしていいのかそれとなく確認しておいた方がいいですよ。

それにお子さんが音大や薬科・医師系を目指すことになったらどうしますか。
国公立にいくのか私立にいくのかによっても全然学費は変わってきます。

色々考えてみて下さい。

ユーザーID:6945841992
それは
さくら
2019年7月14日 13:07

経済的な面では、大丈夫ではないでしょうか。たしかに45歳から35年ローンは長いのですが、即金で買えるだけの貯蓄があり、10年後に一括で繰り上げ返済するのなら、55歳なので問題ないと思います。また、そのころにはお子さんにかかるお金もピークを越えていると思うので(もちろん進路にもよりますが)、ローン終了後しばらくすると、老後資金の貯蓄にまわせますね。

即金で買えるのにローンを組むのが不思議というレスがありますが、即金で買うのは無謀すぎます。即金で買ったら、貯金がほとんど残りません(お子さんのぶんをのぞいて)。そんな怖いことはできませんよね。

ユーザーID:4247151229
投資方法、危険回避をよく考えること。
ほっほっほ
2019年7月14日 13:55

返済は、月10万円くらいでしょう。
ローン自体は、年収1000万円なら、返済してゆく上での問題はないでしょう。

一番重要なポイントは、貯金の5000万円をどうするかです。
うまく投資すれば、年間数パーセントのリターンが期待できるので、
ローンを借りた上での、投資は、合理的です。
問題は損失が出た場合。
十年後に、3000万円の一括返済を考えておられるようですが、
損失が大きく出ている場合、一括返済を先送りすることはできますか?
もしできるなら、問題ないでしょう。
無謀な投資をせず、10年単位で融通を聴かることで、かなり危険回避できます。

どのような投資をするのか、危険回避をどう行うか、よく考えられると良いでしょう。

ユーザーID:2959417972
新築マンションなら
マルス
2019年7月14日 15:04

希望すればファイナンシャルプランナーとのセッションが無料で受けられるのでは?

無謀かどうかはプロの意見を聞いた方が正確です。

充分な現金がある上でローンを組むのは賛成です。

でも、なぜこのご時世で固定ローン?
ローン減税の恩恵を受けてすぐに繰り上げ返済するのなら、なおさら固定金利を選んでいる理由が分かりません。

変動から固定に状況を見て変えられるローンをどの銀行も出しているのに、最低金利0.3%台を採用しているローンもあるのに、なぜ?
変動金利の5年ルール理解していますか?
団信のメリットも理解していますか?保険の見直しもしましたか?
繰り上げ返済のメリットとデメリットもおさえるべきです。

何はともあれプロからのアドバイスを!

ユーザーID:8183239410
大丈夫では?
カタツムリ
2019年7月14日 16:04

年収はそんなに多くはないけど、しっかり貯金もあるし、子供一人。
無理して私立に入れる気もないなら大丈夫じゃないですかね?

ただし、もし私なら頭金は1000万は入れる。出来れば2000万。
35年も組まない。20年くらいで。
万が一10年後に残りが一括返済できなくても、少し遅れても何とかなる。

ローンとはいえ借金ですから、余裕があるならもう少し頭金入れたほうが安心じゃないですか?

ユーザーID:4464217967
問題ないのでは?携帯からの書き込み
まり
2019年7月14日 16:53

うちは子どもなしの夫婦ですが旦那さんが43歳の時に35年のフルローン組みました。
旦那さん自身が金融機関勤務なので税金対策とか色々考えがあってその年齢でのフルローンです。物件は中古マンションですが私が不動産業なので資産価値が落ちそうにない物件を見極め、出た瞬間に押さえました。
あくまでトピ主さんの年齢、収入、物件価格などみたときに問題ないかな?と思っただけで他の要素はよくわかりませんけど。

ユーザーID:9585879493
いいと思う
ぽん
2019年7月14日 17:10

即金で払える貯蓄があるし、良いと思います。
わざわざローンを組むのは、金利よりローン減税の恩恵が大きいからですよね。
10年後に繰り上げ返済。何も問題ないのでは?
固定金利0.6%ですか。
いいですねー。
ウチは数年前に変動0.75%で借りました。
固定でそんなに金利が低いなら、固定がいいです。羨ましい。

ただ、将来住み替えをするとき、高値で売却は期待しないほうが良いです。
ターミナル駅とはいえ、今、4500万円で買えてしまう物件なので。
売れればラッキーぐらいの気持ちでいたほうが気が楽です。

ユーザーID:8274951372
老後を見据えて考えた方が良い
れいれいまま
2019年7月14日 18:56

子供さんが、まだ小学生とのことですし、まだまだ老後のことまでは念頭に
入れていない状態なのではないでしょうか?

取り合えず、今の暮らしに合う物件というのが、駅近なマンションという
事なのだと思いますが、トピ主さんご夫婦の年齢で購入するのでしたら
終の棲家という認識で、物件は購入を考えた方が良いような気がしますよ。

他のレスにもありますが、定年後の田舎暮らしという話は考え直した
方が良いと思いますし、今後、定年後も暮らしやすい家ということを
念頭に置き、物件は決められた方が良いのではないかと感じます。

そもそも物件って、売る際にも手数料が掛かりますし、自宅購入の資金は
売り買いする度に目減りしてしまいます。
トピ主さんご夫婦の年齢になってから、購入、売買と繰り返すことは
おススメ致しません。

特に田舎の物件は結局、売却しようとしても、絶対に売れないという
現実も良く加味して考えていくべきですよ。
売却しようがない物件は子供に負の遺産を残すだけのものと認識
されておいた方が良いと思います。

どうしても、将来的な田舎暮らしの夢は捨てられないというのでしたら
賃貸のまま、少しでも貯蓄を増やしておくことを考えておいた方が
良いと思います。
持ち家には固定資産税も掛かりますし、結局、売却する予定である資産に
余計な支出をすることは建設的ではないと思います。

又、20年後にマンションを売るとなると、かなり売却価格は購入時の価格よりも
低くなりますよ。
良く、定年後というよりも老後のことを見据えて、考えられた方が良いと
思います。

ユーザーID:5755340521
レスします
チョッパー
2019年7月14日 19:08

主様達の収入と貯蓄額、繰り上げ返済計画などからすると、十分マンションを買えるしローン返済計画もきちんとしてるので大丈夫だと思います。
ただし、マンション売却時は買値の半額かそれ以下になると覚悟しておいてください。
何故なら主様が売りたくなる頃、同じマンションや同等の物件が多数売り出されているからです。
駅前とはいえ、駅から徒歩七分もかかるマンションでは、買値と同等額では売れません。部屋数が多いマンションなら尚更です。
よほどの付加価値があるとか、駅直結でないマンションはそれほど高くは売れないのが現実です。

あと田舎暮らしに夢は見ないことです。
田舎は車がないと生活も買い物も不便だし、地域によっては地元の方に受けいられずに孤立したり仲間はずれにされて辛い思いをする方が少なくありません。
バリアフリーで駅に近い都会のマンションが年寄りには一番暮らしやすいです。

ユーザーID:8551607521
無謀でもないと思います
けるん
2019年7月14日 20:08

即金で買えるほどの貯金もあるし、行けると思います。10年後に3000万を返して、60歳までには返済が終わりですよね。ただ45歳からはあまり給料が伸びないし、場合によっては下がるので、今後の15年が大丈夫か保障はないです。給料が下がったなりに暮らしていく覚悟は必要ですね。

定年後の田舎暮らしは、夫婦ともに健康で田舎生活に馴染めるかなどハードルも高いです。移住した地区に合うかどうかもあります。また介護が必要になったとき、田舎でそういう施設があるのかも考えないといけません。田舎に引っ越したとたんに夫が病気になったとか、脚が弱って買い物に行けないとか、免許返納とかになると、本当に田舎暮らしは大変です。むしろ田舎の一戸建てを売って、駅前のマンションに移るような時期と思います。中古の一戸建てを無料と同然のような安い価格で貸しているところもあるので、そこでしばらく生活して、利便性の良いマンションはキープした方が良いかもしれません。田舎の一戸建ては、不要になっても売れなかったり、後で問題となる場合も多いです。子供に負の遺産を残すのも可哀相です。

ユーザーID:4019211428
20年後を調べましたか?
シリコンバレー
2019年7月14日 20:27

都心以外では不動産暴落です。20年で人口は2000万人以上減ると予想されています。
地方の過疎化も今とは比べられないくらい悪化します。それでも、売却予定の4500万の家買いますか?

楽観的過ぎますよ。

ユーザーID:4306298938
無謀ポイントは?
のとてす
2019年7月14日 21:31

ほぼ現金で買えるのにわざわざ住宅ローン控除を受ける(効果400万円位?)、
1.今回購入時、
2.今回のマンション売却時、
3.定年後の地方の物件の購入時、
の3回の諸費用(900万円位?新しい地方の中古物件の相場が不明ですが)は気にならないでしょうか。
例えローンでも「最寄りのビッグターミナル駅徒歩7分の新築分譲マンション」の自宅をもつ、ということに何らかの価値をご自身たちが感じるなら、基本的にはお金に換えられないものになるとは思います。

仕事さえ続ければ問題ないとは思いますが、いざ地方の物件を買おうという段で今回の物件を先に売って現金化しなければならない場合、その間は賃貸?

20年後に売却すると決まっているなら、売れないリスクもあるので新築を買うのは多少のリスクだと思いますが、数年仕事が続ければどうにでもなると思うので問題なさそうには思います。

トピ主さんが「無謀かもしれない」と思うポイントは、
1.万が一失業等があった場合のお金関係
2.いざ売ろうして売れないと負債になる
あたりでしょうか。
そこまで行くと関東大震災が来るもしれないから関東には住めないいし、電車の追突事故で死ぬ可能性もあるので家を出れないって話になると思います。
これからローンを組もうとする人の不安度でいうと、最低から5%以内位になると思います。あと数か月も仕事が続けば、とりあえず精算はできるなんて贅沢な状況はそんなにないです。

ユーザーID:2582129576
賢い計画。ぜひ買いましょう。
Madison
2019年7月14日 21:37

即金で買えるだけの貯金があるのに、住宅ローン減税を活用するためのあえてのローン。
素晴らしい計画だと思います!私も見習いたい!
10年後に預金で全額繰上げ返済可能なら買う方がお得ですよね。
賃貸ってお金捨ててる気分になります。

「45歳で35年ローン」というポイントだけに噛み付いた頓珍漢なレスは無視しましょう。
繰上げ返済手数料やら抵当権抹消費用を理由に賃貸を勧めてるレスも的外れ。
私が利用した金融機関は、1回100万円以上の繰上げ返済なら手数料無料でした。
抵当権抹消なんて自分で法務局へ行けば、印紙代2千円払って終わりでしたよ。

ユーザーID:3482660118
 
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