45歳 新築マンション購入は無謀か?

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  • 移住するの?

    ローン自体は貯蓄とご主人の収入で単純にいけば返済は可能ですが、一般的な企業にお勤めの場合、稼ぎは今がピークであって50を過ぎると基本給がダウンして出向やシニア雇用が見えてくるので大分しんどくなりそうな。奥様の収入はお子さんが5年生ならもっと上げられるのでは?扶養から外れたくないにしても、まだいけますよね?
    あとはマンションの駅名を出すわけにはいかないでしょうが、どこの駅から徒歩7分なのかで価値は雲泥の差になると思います。
    私は地方都市ですが、一駅違うだけで『あー、便利だもんね』と『え!凄いね!』と反応が全然違います。マンション価値って単純にそういう部分の反映が大きいです。

    しかし45で買って定年して暫くののちに田舎に移住するとのこと。
    お子さんにゆくゆくはマンションを相続して残してあげたいとか、行き来する為の別邸扱いや資産運用にしたいとかの理由がなくて、売ったお金は全額回収ならあまり意味が無いような。
    タワーマンションが乱立を始めた頃は上階こそステータスみたいな流れでしたが、地震や利便性の認識の流れで外出しやすい低層の作りで広い空間設計こそ良いという反応も最近は強くなっています。また、徒歩3分の場所が出来ればそちらが強いですし…。

    売却するにしても手続きや買取価格の交渉も大変ですよ。やはり20年経てばマンションは時代が強く反映されていますから。
    賃貸で身軽にして、無駄なローンの利子や税金を払わず貯めた方がいいのでは?と思ってしまいます。
    手放す前提のあたり、特にマイホームに執着している訳じゃなさそうですし…。

    ユーザーID:8082798228

  • 築浅のもの減免は5年(建物による)だが

    >固定資産税年間約15万、火災保険10年約8万、管理費修繕費積立月3万(徐々に上がる見込)

    固定資産税の減免がされての額だと思いますけど、その減免は5年で終了しますよ!

    ユーザーID:2274739236

  • 既に物価上昇の気配が見えているし、政策は2%を目指している

    >固定金利0.6%と記載しましたが、変動金利でした。

    政府の目指している物価上昇率は2%ですよ。

    物価が上がれば、変動金利なのでそれにスライドして上がります。

    しかし、労働者の賃金は物価に遅れて上がりますし、比例までは行きません。
    それによって国民が損するぶんがあってこそ、溜りに溜った国債(国民の借金)を償還することができるのです。

    ギリギリのローンを組んでいると、生活できなくなるかも知れません。

    ユーザーID:2274739236

  • トピを拝見いたしました

    トピを拝見いたしました。

    今は分譲マンションの価格が、戸建てよりも
    高いぐらいだと聞きます。
    (実際に、不動産の折り込みチラシを見ても
    そう感じます)

    45歳のご夫婦でお子様一人ならば、
    もう終の住処のつもりで、35坪程度の新築戸建てを
    買えば良いと思うのですが(ただし3
    階建ては老後向きではないので2階建で)。

    場所はそこそこ便利な駅の、駅歩10分以内ならば
    老後でも十分暮らせると思います。駐車場は1車分は確保。

    マンションと違って、戸建ては固定費がかからず、
    車も玄関先に置けますし、
    メンテナンスも自分の懐次第なので楽ですよ。

    築年数が浅ければ中古でも、いいかもしれません。
    40〜50年、持てばいいのです。

    ユーザーID:8658323323

  • 特に問題はない

    ごくごく一般的なレベル。
    特に、繰り上げ返済を考えているので、問題はないでしょうね。


    ただ、その地域を詳しく知ることが出来ないので、ご自分で、もう少しだけ安心要素を確認しておいたほうがいいと思う。


    ・徒歩7分  

    そのサイズの中型?マンションで、15年レベルで、需要がどの程度ありそうかを現時点で確認しておいたほうがいい。
    賃貸に出す、売却する・・・どちらにせよ、需要がありそうかどうかで相場も変わるので。

    一般的にざっくりした感じで言えば、ビックターミナルなら、10分というレベルで需要が大きく異なるもの。
    確認しておいたほうがいい。


    ・予想では15年後4500万→2800万くらい

    随分と下落する予想ですね。
    そんなに需要が減ることが見込まれている土地ですか?
    もしもここまで下落する場所ならば、あまり良いマンションではないですよ。


    財産計画的には問題ないけど、そのマンション価値次第という感じだと思うので、よく下調べは必要だろうね。

    ユーザーID:4971320730

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  • それと、即金はやめとけ

    将来的なリスクを考えるなら、即金はナイ。

    勿論、即金のほうが利金分うくけど、じゃぁ0.6%の金利で利金総額っていくらよ?って考えれば話は早い。

    子供が小さいことや親の年齢を考えると、手元に現金をのこしておいたほうがいいよ。

    貴女の場合、即金で払うリスクは非常に大きいから。

    ユーザーID:4971320730

  • トピ主です

    仮契約中のマンション近辺は、一戸建ての住宅地になっており、マンションが少ない地域です。
    マンションの空室が出ればすぐに埋ってしまう感じで、ビッグターミナルから徒歩圏内にしては、静かな住宅地なので住環境としては
    よい方かなと思っています。

    駅までが、微妙な徒歩7分ですが、マンションから徒歩3分圏内に
    ○図書館
    ○スーパー(ドラッグストア、100均、パン屋さんなど入っています)
    ○郵便局
    ○コンビニ
    ○公園

    もあります。
    ちなみに、この近辺の築13年の中古マンション3LDKで、3600万くらいで売られています。

    地域をこちらで明確に記載できればよいのですが、小町を利用している知り合いも多いため、情報は伏せさせてください。

    ユーザーID:6355211869

  • トピ主のコメント(6件)全て見る
  • 不動産購入

    トピ主様は、不動産の購入が初めて、だとしてレスします。

    トピ主様が貯金が5000万あって、住宅ローン控除の上限
    4000万を0.4%でかりて、控除期間後にほぼ繰り上げる、は
    何の問題もない賢い選択だと思います。細かいこと言えば、
    10年間返済して4000万になる額を借りるを私なら選びます。
    また、万一変動金利が上がったら一括返済できる状態を維持しないと
    怖いですけどね。

    私がトピ主様のレスでひっかかったのは
    4500万→2800万、の部分で、
    15年で1700万値下がりする物件を私なら買わないですね。
    アベレージで年に113万ずつ下がる。管理修積固定資産税も
    いれると、結局今の賃貸と同じようなものでは。
    会社からの補助が月5万は大きいですが。
    トピ主様は、悲観的観測で書かれたのでしょうが、
    根拠があるんでしょうか?

    また、たぶん一番悩んでいらっしゃる
    駅前、と、徒歩7分について、
    もし駅前のマンションが買値と同じか近い額で売れると思うなら、
    高くても私なら駅前を買います。15年で1700万減るより、
    ゼロで15年住めるわけだから。(購入経費と維持費は別として)

    私は駅徒歩1分信者ではないので、ご自身で判断いただくしか
    ありませんが、トピ主様が駅徒歩1分物件が値下がりしないと
    信じるなら、そしてもう一方が1700万値下がりすると踏むなら、
    どうして駅前を買わないのか、理解に苦しみます。

    4500万→2800万で、資産が減るのに、どうして買おうと
    思うのか・・・。よほど気に入られたんでしょうね。
    それならそれ、お金には代えられない価値もあるとは思います。

    5000万越えの買い物って、すごいストレスです。
    不動産は完璧な物件なんてないですから、
    なにかは妥協して、エイヤって買うものだと思います。
    契約目前に眠れないのはいたって普通だと思います。

    頑張ってください。

    ユーザーID:9394417139

  • トピ主です

    4500万の物件、15年後は2800万くらいになると予想したのは、
    おっしゃる通り、悲観的観測での価格で、そこまでは下がらないと正直思っています。
    他の方が、15年後は半額以下と思っていたほうがよいと書かれていたため、自分が思う価格より低めに記載しました。

    以前のレスにも書きましたが、
    近辺の中古マンション13年築3LDKで3600万ほどで売られています。
    その物件は、ビッグターミナル駅から約13分。同じ中型のマンションです。(100戸以下)
    道は平坦で、歩ける距離です。
    近辺マンションの相場はそんな感じです。

    あと、現在駅前にマンションが建築中で価格はまだ好評されていませんが、
    営業担当者の予想では、3LDK4500万くらい〜だとおっしゃっていました。

    ということは、南向き、上層階、角部屋だと、価格的には5500万は軽く越すのかなと思います。
    +1000万を投資する勇気はいまのところありません。
    資産価値は、この駅前マンションの方があるとは思います。
    欲しいですが、うちの経済状況では無理かなと。

    ユーザーID:6355211869

  • トピ主のコメント(6件)全て見る
  • 「2019年では」築13年でも3600万の相場であっても

    住宅の今の相場は、将来を予想するのに役立つとは思えません。
    トピ主さんの予想が悲観的と捉える方もいらっしゃるようですが、私は逆に楽観的と思えました。

    80年代後半の億ションが、凄まじい下落をしたのを知っている世代だからでしょうか。

    誰にもわからない事なので、それはおいておいて、60歳で田舎で隠居暮らしを送られるとして、60歳〜65歳の間の収入源は企業年金なのでしょうか? 
    それとも前倒しで、厚生年金や国民年金の減額支給を受けられるのですか?

    最近は60歳以降も再雇用制度うや再就職で働く方が多いですよ。田舎暮らしでは働き口もないと思うので、その点が気になります。

    ユーザーID:6347028294

  • 二度目です。

    レスを拝読。

    15年後、果たしてトピ主夫婦が、田舎暮らしをしたいか、
    やっぱり都心がいいとなるか、
    今から考えても答えは出ないですよね。
    お子さんもまだ小さいことだし。

    駅徒歩7分のマンション、
    ・15年後に2800万になっていてもいい
    と思えて、
    ・終の棲家になったらなったでいい
    と思えるなら、エイヤッかな。
    ざっくり15年後に2800万で
    売れたとして、たぶん、今の賃貸に払い続ける額と
    トントンじゃないですか?だったら、マイホーム暮らしを
    楽しもう、という考え方もできると思います。

    4500なら踏み切れても5500越えだと怖い、というお気持ちは
    わかります。堅実な方なんだと思います。

    15年後は、いくら考えても、神のみぞ知る、
    やっぱりわからないものです。

    ユーザーID:9394417139

  • 1,500万円ローンにしては?

    5,000万円も貯金があるなんてご年齢からしても素晴らしいですね。
    ほぼご主人さまの稼ぎから毎月積み立てたのでしょうか?
    それだけ預金できる能力があるのならローン金額、年数は少なくした方が良いです。

    例えば3,000万円を預金から払い、残り1,500万円を10年ローンにするなどにした方が絶対に良いです。
    35年ローンなんて組んだら旦那様80歳ですよ。
    1,500万円なら月々の返済額が今の家賃とそんなに変わりませんし、
    私なら絶対そちらにします。
    お子様の大学資金は義両親が積み立ててくれているとありますが、
    介護が必要になればそんなこと言っていられないのでトピ主様の費用として考えて下さい。
    10年ローンなら旦那様の退職金も手付かずで預金できますし、
    トピ主様がパート時間増やせば生活も大変ではないと思います。
    今の感覚ならすぐに貯金は元より増えるでしょう。

    出来れば近くに商業施設が色々ある購入予定のマンションにずっと住まれるのが良いかと思いますがそれはその時期が来たら考えてみて下さい。

    あと旦那様が働けなくなったときの保険だけはかけておいて下さい。

    ユーザーID:5602167554

  • 都会にお住まいでしょうか

    老後 田舎に一戸建てを希望されているようですが
    おそらく庭付きと思われます。

    老後 体力が落ちたときに 庭の手入れなど大変になります。
    田舎がどこにあるか わかりませんが
    特に台風の通り道だったとき、いろいろ修繕がかかったり
    結構維持が大変ですよ

    むしろ 駅近くのマンション暮らしのほうが楽かもしれません

    あと 子供さんは一緒に田舎に住むのでしょうか
    都会で就職でしょうか

    特に一人っ子ともなると 介護の問題などに一人で直面します。

    介護離職になりませんか? 

    そのへんも考えておいたほうがいいと思われます。

    ユーザーID:4270337980

  • 私は独身ですが

    私も45歳で、手持ちでギリギリ買えるかどうかくらいの中古マンションを購入しました。
    35年ローンです。
    中古住宅に場合の住宅ローン控除の上限は2000万円なので、簡易なシミュレーションをして最もメリットの大きいと思われる金額(2200万)のローンを組みました
    最初に借りる金額に応じてローン手数料がかかり、ローン残額に比例して金利がかかり、20万円またはローン残高の1%のうち低い方の金額分が控除で戻ってくる(納税額は充分に大きいので満額控除できる前提)でシミュレーションし、最も有利と思われる額としました。
    スタートを2000万にすると控除金額の総額が下がり、終わりを2000万の設定にすると、ローン手数料が大きくなって不利になる、中間のちょうど良い点を探した、というわけです
    10年後には一括返済を予定しています。
    予定通りに行けば金利は逆ザヤになる見込みです。
    住宅ローン控除を使い切れるだけの納税額があるならば、この戦略はほぼ一択ではないでしょうか
    また、家賃11万のところに15年住めば、家賃支払い総額は2000万近くになりますよね。中古物件の売却には手数料がかかることを考えても、1700万円の値下がりは全く怖くないんじゃないかと思うのですがいかがでしょうか。
    だって、その15年間は現在の家賃相当額で新築物件に住めて、更に最初の10年はちょっとした逆金利収入がある、くらいの状態ですから。
    家族がいればなおさら、ある程度の手持ち資金を残しておく必要はあると思いますし、
    正直、このケースで、物件価格が妥当かどうか等に対する指摘はともかく、ローンの組み方に関する指摘、特に、手持ち資金が薄くなっても即金で買うべき、という指摘については疑問を覚えます

    ユーザーID:3235328041

  • 私も同じ選択します

    ローンの考え方も同じですね。
    減税その他の恩恵を思い切り受けるという考えを私も選択します。
    逆にこの現在の税制や金利でなんでローンを使わず貯金を使い切る考え方をする人がいるのかわからないくらいです。

    マンションで7分。
    悪くないと思いますよ。
    駅前は逆にうるさいとかごみごみしているとかで、7分離れてるくらいが逆にファミリー層には人気だったりしませんか?
    少なくとも我が家の近辺ではそうです。

    子どもも1人なら中学私立でも大丈夫ではないでしょうか。
    大学の費用も両方の親からいただける予定で問題なさそうですし、
    もし何かで頂けなくてもやっていける年収と貯金だと思います。
    頂けたらラッキーくらいで考えておいたらいいんでは?

    引っ越しその他でお金が飛ぶように消えていくのが家ですよね。
    不安になる気持ちもわかりますが、良い物件に出会えたのではないでしょうか。

    ユーザーID:1337603483

  • トピ主

    みなさん、いろいろありがとうございました。
    たくさんの意見を参考にさせていただきました。
    マンションの話は進めていこと思います。

    ユーザーID:6355211869

  • トピ主のコメント(6件)全て見る

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