遺産相続・代償分割

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トピ主のみ2

めい

ひと

こんにちは。

早速ですが本題です。

実母を亡くしました。
相続人は、長女(私)と長男です。
現金と土地建物があるので、代償分割 遺産分割協議書を作成しなければなりません。
ここで、数日前に長男から電話があり、
分割について、数字を伝えられました。
現金部分については半分ずつで問題ないのですが、
土地建物部分について、したくないけど対立しそうです。

彼から伝えられたのは、
土地建物の価値は、1,000万円である、と。
きっぱりと「不動産屋さんの査定を受けていない」と言っていたので、
恐らく、相続税評価額のことかと思われます。
この土地建物の価格で半分ずつ(つまり500万円ずつ)にしたい、と。
その時点で、「代償分割は、相続税評価額ではなく、時価で行うという知識が浅く、軽く受け止めて「うん」と言ってしまいました。
肝心の時価ですが、ネットを利用しての簡易査定では、
「土地:7,000〜7,500万円」「建物:150万円〜200万円」
随分な違いです。
先ずは明日、不動産屋さんの店舗に出向き、机上での簡易査定書を作成してもらいますが、
今後争いになりそうで、不安で一杯です。
「専門家に相談してみる」と伝えたら、長男が「やめろ」な感じで噛みついて来たので、不信感を持ってしまいました。

長男にどのような説明の仕方をしたら良いか。
争いにならないために準備しておくべきことは何か。
など、ご教示いただきたくお願いいたします。

ユーザーID:0884123842

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  • 建物も土地も半々の名義にする

    家も土地も名義を二分の一ずつにし、その後、不動産屋を通じて売却し、経費除いた分を折半です。
    何も悩む事はない。
    家や土地はお母様の名義のままでは売れません。
    まずは相続し名義を書き換え、それから売らないと。


    もしかしてその家に長男が住んでいて、その家を売らないまま欲しがってるのでしょうか?

    でも遺言書がないなら家も土地も半々です。

    家が欲しいなら、もう片方の相続人を納得させられる額を出さないと無理です。

    ユーザーID:4150277654

  • 弁護士へ

    現在 私も進行中です。当初は代表受取人の元で分割案がでましたが その中に預金の名義を代表受取人にして その後 分配するという内容でした。これは相続する預金名義を一人のものにするもので 分配は何十年先でもよいという事で対象者が亡くなれば権利は消滅です、不信感から私は弁護士に依頼しました。長男が止めろと云うのは明らかに地場価格で査定されたら困るからです、中途半端なトラブル回避より、弁護士を入れての正しい分割がシコリを残さずに済みます、直接 相続について長男と話する必要もありません。

    ユーザーID:6566335937

  • 売らない=住んでいる?

    長男さんが土地・建物を売らずに済ませたいのは、そこに住んでいるからですよね?
    お母様と同居していたのでしょうか?

    私は長男嫁で現在、姑と同居しています。
    土地は義両親が購入したもので、今は姑名義です。
    建物は同居するときに主人名義で二世帯住宅に建て替えました。

    同居して15年、今年、ようやく住宅ローンが払い終わったところです。

    主人には姉が一人います。
    同じ市内でマンションを購入して暮らしています。

    姑は80代。今はまだ元気で大きな病気もなく、介護の必要もありませんが、いつ何があるかは分からない年齢です。

    義姉は50代ですが、数年前に脳出血で倒れ、要介護?要支援?状態です。
    この先、義姉が姑の世話をする事はないでしょう。
    義姉には成人した子どもが一人います。

    我が家の土地は狭いので、7000万円と言うことはないでしょうが、2000万円〜3000万円にはなるかもしれません。

    姑が何千万円も現金を持っているとは思えないので、もし亡くなったら、引っ越さなくてはならないかもしれません。

    義姉が健康なら、交渉の余地もあるかもしれませんが、今の状況だと、法定通りに即金で分けるしかないような気がします。

    トピ主さんの所は土地だけでなく、家もお母様名義だったのですね。

    土地の価格が7000万円なら都心ですか?
    遺産の現金が7000万円近くなければ、普通のサラリーマンが相続額の半額相当の現金を用意するのはほぼ不可能でしょう。

    土地建物の価格が1000万円と言った理由は、評価額以外に、現金の遺産が1000万円ほどだったのでは?

    現金を持ち出しで、それも数千万円単位で、遺産分割をするのは、自分達の生活を考えるとものすごく大変です。

    つまり、引っ越せ、売りに出せと言いたいのですね。

    ユーザーID:6168325692

  • 固定資産税評価額を調べたら?

    土地と家屋は、固定資産税の評価額が、実質価格の80%になっていると
    思うから、7000万円の土地とすれば、固定資産税は5600万円ぐらいに
    なっていますか?

    それに、相続総額が、3000万+600万*2人=4200万円以上
    であれば、相続総額ー4200万円に、相続税がかかります。

    トラブルにならないためには、あまり欲を張らないで、
    土地建物の固定資産税の評価額が、妥当と考えて、その半分の金額を代償してもらえばいいと思いますがどうでしょうか?

    不動産は維持費にお金がかかるし、劣化するにつれて評価も下がるので
    欲を張らない方が、いいと思います。

    ユーザーID:6214288169

  • 正しい知識を持つところから

    土地は半分にしづらいですから、ここがポイントでしょう。
    どちらかが欲しいのなら話は早いのですが、そうでないなら、兄弟さんの言うように、売る前提で半半がいいのでしょうね。
    実際に売れる値段と相続上の価格は違いますから、まずは相続税法上の価格の確認からですかね。
    私は、固定資産税の紙を税務署に持って行って教えてもらいました。

    個人的には、相続でもめるのは時間の無駄なので、土地半半、それ以外半々でさっさと決めてしまったほうがいいと思います。
    兄弟さんにもそのようにお伝えください

    ユーザーID:1016972675

  • 半分に分けてもらって、「好きなほうをとる」

    2人で半分ずつのときに適用できる合理的な方法があります。

    1人が「公平(半々)と思えるように分ける」
    もう1人が「そのうち好きなほうの一つをとる」という方法です。

    今回も同じような方式が適用できます。


    ご兄弟がその土地を1000万の価値というのなら、「あなたが現金500万をご兄弟にわたすことでその土地をもらえる」ってことです。
    別途相続する現預金やあなたの預貯金から500万をだしてその土地をもらうという提案をしてください。
    それで不公平だとご兄弟が思うのならもともと1000万円でないということです。

    ユーザーID:1512847829

  • 弁護士つけた方がいいですよ

    お母様と同居、近居、などしてお世話していたのは誰ですか。
    祭祀継承も誰が継ぐのでしょう。
    ご兄弟が、その家に住んでいたのではありませんか?

    その家を一千万、とご兄弟が言うのは確かにおかしいですね。
    預貯金は等分にし、土地家屋は500万で手を引けと言わているようなものです。それは納得できませんよね。
    でも、高額な土地家屋はわけられないし、あと、祭祀する人にはお金がかかるものなのです。

    弁護士つけて、落とし所を見つけるのがいいと思います。

    ユーザーID:8037588762

  • 住んでいる人に従う、のみ

    つい最近相続を経験した者です。

    文面から想像すると、その土地建物は長男さんが現在お住まいなのでしょうね。
    だったら、欲を張るのは止めましょう。

    住んでいる者にとっては土地と建物は財産ではなくてあるものでしかないです。価値が出るのは売った時だけ。
    古い家を現物相続するのは住み続けるのも売って現金にするのも、大変な労力と無駄なお金の出費を伴います。
    住んでいない相続の権利のある者は簡単に「等分」などと考えない方がいいです。

    つまりこうこういう事

    安いほうで見積もって、土地7000万円、建物150万円合計7150万円
    その半額3750万円をトピ主さんが長男さんに支払って、その家にトピ主さんがこれから住む。
    そういう選択したいですか?
    この先、土地建物のメンテナンス費も固定資産税も掛かります。


    要らない!と思ったら長男さんに従うしかないですよ。

    ユーザーID:4329405339

  • それはね

    そりゃあ、100%争いになりますよね。
    兄弟間の争いは厳しいですよ、精神的にも肉体的にも。
    とにかくお体ご自愛下さいませ。

    ユーザーID:0714187319

  • レスします。

    まず土地建物は現在誰がお住まいでしょうか?実母の世話は誰がしていたのでしょう?最近の遺産相続の争いにはこの二点が裁判のポイントだそうですよ。このトピ文には肝心のこの点が触れられていませんので素人には今の準備として何が必要かは軽々には言えない気がします。
    でもまぁ宅地の時価が七千万円近いのなら揉めると思いますので弁護士に依頼することにこしたことはないと思います。土地建物に誰も住んでいないのなら売却して折半だと思いますが・・・・。

    ユーザーID:6834883960

  • 調べないと

    遺産分割の基準は時価であり、不動産も相続税評価額ではないのは事実ですが
    譲りあうことも大切ですので相続税評価額で簡易的に終わらせるのも一つです。
    時価なんて不動産屋ごとに誤差は間違いなくありますし
    実際に売れる金額もわかりませんしね。

    ただ、相続税評価額と売買査定額は普通の不動産ならそこまでずれません。
    どちらがおかしいのか特殊な土地なのかはわかりませんが
    査定の7千万円が正しいのであれば相続税評価額も5千万円とかはつくのではないでしょうか。
    となると相続税申告が必要になります。
    それ以外の財産が0円であったとしてもです。
    申告は自分でされても構いませんが、時間も手間もかかるため税理士に頼む人も多いです。
    そちらが不安だから税理士に相談してみるで良いのではないでしょうか。

    ユーザーID:8151885477

  • 金額の違い?

    ええっと、つまり

    土地家屋は兄が相続するのかな?

    土地家屋が1000万ならば、兄が貴方に支払うお金は500万円
    土地家屋が7000万ならば、兄が貴方に支払うお金は3500万円

    3000万円も違いますよね。

    税金から判断した1000万円と

    不動産会社から判断した7000万円

    そりゃ揉めますよね。

    預貯金が少なかったら、兄も支払えないからねぇ・・・

    ユーザーID:2878893334

  • では

    ではトピ主が長男分を500万で買い取ると提案してみたら?

    良く判らないのですが、現金も不動産も半分ずつってことですよね?トピ主が代償分割の現物を引き受け、債務である500万を長男に対価として支払うって言えば良いのでは?

    それで揉めるなら、業者に売却して売却益を半物ずつにしようと言えば良いのでは?

    現金と不動産と予め相続するものが決まっており、お互いに納得しているのならともかく、そうでないなら不動産を資産評価しないなんて言うのはウラに何かある証拠ですよ。

    ユーザーID:0069270577

  • 交換する

    お兄様(弟?)はその金額で「公平」という考えなのでしょうか?まずそこを確認しましょう。

    もし公平だというなら、取り分を交換しましょう。
    公平なのですから、何の問題もないはずです。

    つまり、トピ主が土地建物を相続し、お兄様に500万円渡しましょう。

    一般に、土地建物より現金の方が喜ばれるので、お兄様も喜んでくれることでしょう。
    「土地建物なんて処分に困るだけだから私が引き取るよ。」とでも言っておきましょう。

    それはそれで困る(田舎なので本当に売れなさそうとか、管理したくない)という場合は500万円を受け取っておきましょう。
    売れない不動産を押しつけつつ、半分を現金でもらうのは拗れるしかありません。


    あと、詳しくないですが、相続税評価額と時価が7倍以上というのは、そもそもどちらかが計算間違いなんじゃないのかなと思います。

    ユーザーID:3582231127

  • 仕方ない

    多分、長男さんはお金に困ってます。
    もしくは元々非常にお金に汚いか。

    なので、争いになるのは仕方ないと思います。

    一度こうなってしまった以上、もう元どおりの関係でいられることは無いので、そこは諦めてきっちり分かるしかない。

    そのためには最終的にはあなたも弁護士、代理人をつけて話し合う必要も出るかと思います。

    ユーザーID:5276618055

  • 法律家の意見を仰ぐ

    一番簡単なのは無料の市民相談で良いから法律家の意見を仰ぐこと、です。
    『法律家に相談したら○○と言っている』でピタッと収まる事もあります。
    当方もピタッと収まりましたね。

    法定通りにする事が一番問題ないですからね。

    ユーザーID:3268697299

  • 不動産の処分はカネがかかる

    私も数年前に両親が亡くなり、兄弟と遺産相続をしました。
    現金預金有価証券はほぼ法定相続割合での分配ですが、
    空き家となった土地建物は現物を相続した私から兄弟への代償配分はそれを下回りました。

    土地建物の実際の取引相場と相続資産の評価のベースとなる
    固定資産評価額、路線価、公示地価がどの程度乖離があるかは別として、
    不動産を最終的に現金化する場合のコストを考慮したためです。

    昔に購入した土地建物が値上がりしていれば譲渡益に税金がかかります。
    これは相続時の評価額ではなく実際に親が取得した価格に対する税金なので高額になる可能性があります。
    また、古家があれば撤去等に多額の費用がかかります。
    業者を通じて売れば媒介手数料や隣地との境界画定測量費も必要です。
    以上のように隠れ費用があるために不動産は相場ほどに現金が残りません。

    同じことは株式等の有価証券にも言えることで、
    含み損益を頭に置いて考えないと思わぬ損得が生じます。
    私は現金預金よりも含み損のある株式の方をとりました。

    このように相続も現金化を念頭に置けば額面通りにならない事がわかります。

    ユーザーID:8290726032

  • 何をしたいんですか?

    トピだけ見てるとなかなか理解しにくい内容です。

    まず、現金など金融資産は分けるのは容易なので
    「半々」は合意出来た。

    しかし、土地・建物は分けられない。
    不動産を分ける場合は、”基準となる価額”をどう設定するか?です。

    この場合、彼は「1000万円評価」を持ち出してきた。
    その根拠が何か分かりませんけれど、おそらく「低く見積もりたい」ってことなんでしょうね。

    なぜ低く見積もる必要があるかと言えば、彼がその相続不動産に住む
    (現在住んでいる)のか、住むフリをして自分名義に変え、その後
    高値で売却する予定だから、なのか?だろうと思うんです。

    長女・長男二人とも、相続はしたがその家には住まない、
    土地も売却して仲良くに二分割・・・なら話は早い
    (そうであるなら出来るだけ高く買い取ってくれる不動産屋ないしは
    個人に売ればお互い儲かるわけで・・)んですけど、

    なぜ、低く見積もりたいのか?ですよね。
    価値を半々にして、彼が「後は自分が家男と土地を守る」とか言って、
    名義を変更し自由に出来る段階になって売れば、トピ主に払った500万円どころか
    何千万もの利益を出せることが出来ますよね。

    『争いにならないために・・』と書かれてありますけど、
    すでに長男サイドから「宣戦布告」された状態であることに
    気付きましょう。もうすでに「争いは始まっている」と認識してください。

    書かれてあるように、不動産屋に出向き「売買するとしたら
    どれだけの価値があるか?」は知っておいた方がいいです。

    売買取引価格と相続価値は違いますが、不動産屋に聞くだけでも
    一つの目安にはなるでしょう。仮に彼が住む(所有)にしても、
    不動産取引価格を持ち出したところで(トピ主に払う)お金なんて
    ないだろうから、「全部売却して換金しよう」と持ち出すのが、一番得だと思いますよ。

    ユーザーID:1077102223

  • 弁護士に相談

    あなたが、うん、問いようが何をしようが、分割協議書に捺印しない限り、長男さんの思い通りにはならないですから。

    速攻で、民事に強い弁護士さんに相談です。

    そのために弁護士という職業があるんです。

    よく、自治体の「無料の法律相談へ」とかせこいこと言うか違いますが、弁護士にも、得意分野があります。
    刑事訴訟に強い方、民事につよかた、いろいろです。

    無料相談の弁護士さんがどの分野に長けているかなんてわかりません。

    ネットで検索すれば、弁護士紹介のサイトなんかも出てきますし。

    さっさと専門家へ。

    ユーザーID:5062141515

  • まず、評価額を調べましょう

    相続の場合、一番安いのは固定資産税評価額です。次が相続税、そして売却額です。
    相続の場合の計算は、相続の発生時の不動産の売却可能な評価額になります。僻地の旗竿地で無いかぎり、売却額が一番高く付きます。

    査定は普通にネットで申し込みが出来ます。その地域の不動産大手に連絡が行き、仮査定額が出ます。売却額がらみならば、無料で出してくれます。
    金額に大きく差が出そうならば、弁護士を雇うことをお勧めします。大手不動産会社なら、不動産に詳しい弁護士と繋がりがありますので、紹介してもらうことも可能な場合があります。

    それと、相続の金額に納得がいかない場合は、絶対に遺産分割協議書にサインはしないでください。サインすると、どれだけ不利な条件の相続でも、これ以上の訴訟が事実上不可能になります。

    ユーザーID:5919629119

  • 兄弟を取るか?金を取るか?ではなくて…兄も金も無くす場合も

    ネットの不動産の簡易査定って、高め見積もりですよ
    不動産の客寄せの部分もありますから


    1千万と7ー8千万の違いは大きすぎるので、納得できないのはわかりますが
    不動産屋は売りに出してもらおうと思って高めに言っていて、
    実際売りに出して売れないと、古いからと何割も安くしようと言い出し
    さらに買い手が値切ってきたりと、最初の見積もりから何割も引いた値段でしか処分できないことも多いし
    当然、不動産屋の手数料もかかります

    さらに、もしも兄弟で争うことになれば、弁護士や税理士の力を借りることになるので、そちらにも金がかかる



    うちの実家の近所では、裁判含めて6年争って、兄家族を同居の親の家から追い出し、不動産を処分させたんだけれど
    売ったお金は、色々と削られて思ったような額にはならず
    弁護士にも税理士にも、何百万も払って
    結局のところは、「家は兄に譲って遺留分(1/4)をもらう」と言う最初に兄夫婦から出された折衷案よりも額が減ってしまって、
    兄夫婦には、すごく恨まれて、当然絶縁で、後悔しているという人もいます

    ユーザーID:7960831958

  • 説得は無理

    財産相続なので、争いなしは無理。黙って長男の言うことを認める以外は。

    不動産なので、税金を払っています。その根拠となるのが、路線価で、区や市が調査の上、不動産価格を決めています。それに基づいて税金が決められています。

    まず、その固定資産評価額を前提に、話し合っていくのが基本だと思います。
    土地がいつでも売れる都会か、売れる見込みのないところかで実勢価格は決まるでしょう。1.2倍とか1.0or0.9or0.8or0.7倍・・・・・

    長男が怒鳴ったりして威圧するようなら、第三者を立てるのが良い。
    ただ、弁護士等の相続手数料は高価です。
    よく調べて、資料を得て、夫に表にたってもらうとかはどうですか?

    親から遺産を正当に受け継ぐことは、たとえば、子供に教育費を今よりかけることができるようになる等、教育の形で子に資産を受け継いでいける利点があります。

    現在長男が住んでいる家と土地の件としたら、例えば、売却して分けよう等の話はできそうです。
    (今住んでいるんだ怒!なら正しい評価額の45%位を現金(分割可-家賃方式で毎月払-遺産分割協議書に支払内容を書くのが簡単かも)でもらうとか)

    1000万程度なら、話し合いで良いと思いますが、10000万だと子のためにもしっかりしないとダメです。

    ユーザーID:5460280885

  • 公平と言うならば

    長男さんの提案が納得出来ないのですよね?

    土地を現金で貰わずに、名義の1/2をトピ主さんにしてもらい、その分の地代を毎月払ってもらう事にしたら?

    固定資産税を自分で支払いながら、地代から500万円を回収するのに何年かかるのかは分かりませんが、いつか、長男さんが売りに出す事を考えた時には、半額が手元に入ることになるでしょう。

    古家を更地にしようと思うと、簡単に100万円位はかかってしまうので、住むつもりもない家の名義は貰わない方が良いかもしれませんね。

    相手の生活を狂わせる事なく、自分の思い通りに遺産相続を行おうとすれば、揉めるのは必須です。

    そこに住んでいる訳ではないトピ主さんは、今、土地相当のお金を貰おうが貰うまいが明日の生活がガラッと変わるわけではないでしょう。

    しかし、住む場所を追い出される側の長男の立場に立ったら、母親を亡くしたばかりで気持ちが沈んでいる時に、すぐに引っ越せとばかりの要求をされた姉妹を良く思うわけはありません。

    要は500万円は長男さんが考える今すぐ渡しても良いと思える金額なんですね?

    現金の遺産がいくらあったか次第だと思いますが、その半分を越える金額を代償として要求する事は即ち、相手の今の生活を脅かす事です。

    どうしても損をしたくないなら、土地の名義半分を主張したらどうですか?

    ユーザーID:6168325692

  • 家は価値がないから

    土地の登記をお兄さん、主さんの共有名義にしたら如何でしょうか?

    処分する時は、半分権利がありますから売値の半分は貰えます。

    その程度で、それ以上の要求はしない方が良いと思いますよ。

    ユーザーID:9489345224

  • 話し合い

    このトピからはお兄さんとじっくり話し合ったようには見えません。

    先祖から引き継いだ土地・家屋か、またはご両親が築かれた財産か。
    祭祀はお兄さんが引き継がれることを考慮。
    介護など特別寄与はどう見るか。
    単純に2分の1とは言えません。

    親が嘆かないようなかよく相続しましょう。
    弁護士に頼むことのないように。

    ユーザーID:2717409529

  • 私も

    たか様の案に賛成です。
    長男さんがその家に暮らしているなら話は別ですが、別居だったのなら
    トピ主さんが500万で買い取れば何の問題もないと思います。

    >トピ主が土地建物を相続し、お兄様に500万円渡しましょう

    これで問題解決です。

    ユーザーID:4021343865

  • 相続税評価格1,000万円は

    小規模宅地の評価減で、80%減額されていると思うので、実勢価格は6000万円辺りではないかな
    トピ主さんご存じでしょう

    お兄さん家族が同居されてたのか情報がないのでなんとも言えないけど、築古物件みたいなので売却したほうが良いのでは
    (もちろん遺産分割協議後だけど)


    争うとは何をですか?
    トピ主さんは有利じゃないですか


    代償分割するなら、不動産鑑定がよいでしょう、意見書で10万円辺りです。

    ユーザーID:8135039155

  • 【トピ主です】

    皆様、的確冷静なご意見をありがとうございます。

    先日の不動産やさんの査定書が届きました。
    6,480〜7,480万円だそうです。
    これの中間値をもとに現金の相続も踏まえ代償金を算出すると、長男支払いは2,140万円です。
    長男(弟37歳)が支払えるかは微妙なところ、未確認です。
    長男は実家に住んでいます。亡き母と同居しておりました。
    土地建物に執着心があるそうで、分割でも支払うなら私としては応じてもいいかなぁと思っています。

    彼が言う「500万円」を私が支払って実家から追い出す。
    これは最後の手段として考えておきたいと思います。

    ユーザーID:0884123842

  • 順序が違う

    一旦6000万円以上の評価額を提示したら、どう転んでも500万円にはなりません。
    トピ主が500万円もらう、も、トピ主が500万円払うもどちらもです。

    前にも書きましたが、まずは、評価額は話さずに、「それが公平だと考えるなら、私が500万円払えば実家を譲ってくれるのか?」と聞くのが一番だと思います。
    長男に不公平さを実感してもあらい、新たな分割案を長男から提示してもらいましょう。

    評価額を話してしまえば、揉めるしかありません。

    トピ主の数字から計算すると2700万円くらいの金融資産はあるのですよね?
    私だったら、2700万円全部と、長男の気持ち(500万円)くらいで実家は譲ります。
    (最低でも2700万円全部)

    2140万円とかを伝えるのは最後の手段です。その時にはお互い弁護士を立てることを覚悟しましょう。
    長男がすでに住んでいるということなので、トピ主の主張が100%通るとも限りません。
    弁護士費用とかちゃんと計算して落ち着いて行動してください。

    ユーザーID:3582231127

  • 特定居住用宅地で減免があるんですよね?

    「じゃあ、土地はやるから、現金全部くれ」と言われた時に困るのはトピ主さんなので、あまり強気で行かない方がいいと思いますけどね。

    路線価(あるいは、固定資産税評価額)から計算した土地の値段が5000万くらいだとすれば、80%減免で1000万、実勢価格で 7000万くらいというのはありそうな話です。

    「500万払って弟さんを追い出す」(実際にそれで弟さんがハンコおすとは思えないので、思考実験ですね)場合、

    ・トピ主さんの居住状態次第では特定居住用宅地の減免は使えませんから、土地の評価額が5000万円になって相続税がドンと増えます。
    ・「それじゃ土地の名義は共有にしよう」と言われた場合も、トピ主さんの相続分は(以下同文)。
    ・「それじゃ土地は売って代金で分割しよう」と言われた場合は、土地の全体が(以下同文)。

    ユーザーID:7972596667

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