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    ローン名義の変更

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    イシュ
    ひと
    今現在、2世帯同居をしています。
    同居して6年ですが、義家族(義父母・義妹)と主人との関係が最悪な事と、同居前の約束が見事に一つも守れていないのに、自分達の勝手は押し通すと言うのに私自身もうんざりして、主人との間で義家族と別居しようという話が出ています。
    お聞きしたいのは、今現在ローンの残りは4千万ほどで、主人が全額一人で払っているのですが、これを義父と義妹の共同名義で払うと言う事に名義の変更は出きるのでしょうか。
    現在の担保は、敷地の半分(150坪)と、所有している畑(150坪)がなっています。
    可能ならば、私達は残りの山や畑をすべて遺産放棄して行きます。

    同じ様に、最初は自分達だったけれど、途中から名義を変更した方いらっしゃいましたらご指南いただきたいと思います。よろしくお願いします。

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    貸している金融機関次第です

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    金融界OL
    債権者の判断次第です。
    ここでできた人がいるからといって必ずできるものでもありません。

    今の債務者(トピ主さん夫)と新しく債務者になる予定の義理親&義理妹さんが一緒に債権者(銀行など)に相談に行ってからの話でしょう。
    しかし名義変更ができる所は少ないと思われますので、借り換えという手もあります。

    ところでこの話の絶対条件として、上記関係者全員がこの手続きを希望しているということがありますがその点はもちろん大丈夫ですよね?

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    まず借りている銀行に相談

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    もも
    されたらいいと思います。
    銀行によって違うので、なんとも言えませんが、問題になのは
    1 不動産の名義は誰でしょうか?ご主人のみならば、義父・義妹に名義変更(親族間売買)しないといけないと思います。その場合、売買金額>ローン残高で折り合いがつけばいいのですが、時価でということになると、売却損がでます。また、銀行の担保評価によりローン残高満額を借りることが出来ない場合もあります。
    2 義父はローンの組める年齢でしょうか?(例えばですが、借入時65歳・完済時80歳など制限があります)義妹は収入がありますか?目安として、借り入れ金額は年収の5倍というのがあります。4千万円だと二人合わせて、800万円の年収が必要です(あくまでも目安)。また、年金収入は収入に加えない銀行もあります。
    3 トピ主さんのような話は銀行側では審査がかなり厳しくなる場合もあると思います。

    参考までに・・・

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    名義変更をするには

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    花火
    ローン残高と抵当権が設定されてる土地・建物の所有者の持分が均等の割合でないといけません。
    その上、返済能力があることが基本となります。
    またほとんどの銀行が完済時年齢を75歳~80歳に設定しているでしょうからそれを義父さんがクリア出来るかどうかも問題だと思います。
    義父さんと義妹さんの二世代住宅ローンなどで対応出来る可能性もあると思いますがまずは銀行で確認した方がいいと思いますよ。

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    金融界OLさんのご意見に補足して。

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    元債権管理担当
    仮に家庭内で話し合いがついているとしても、金融機関が変更に応じる可能性は低いと考えたほうがいいでしょう。
    義夫・義妹に4000万の住宅ローンを長期間支払う能力・収入はありますか?。一般的には難しいですよね。よほどの事情がない限り、金融機関は、払える可能性の低くなる人への名義変更を認めません。

    「二人合わせれば払える。」という声も出そうですが、それでも応諾してもらえないでしょう。二人で払えるということは、一人でもコケれば払えなくなるということですから。(失礼ながら義父は相当のお年で近々収入は年金のみになるでしょう。義妹も別居・出産等により今後収入が減る可能性があります。)
    応じてもらえなければ「ローンは主人が払う。しかし義父・義妹が主人の口座に同額を振り込む」契約を家族内で結ぶのが代替案でしょう。おすすめはしませんが。

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    名義変更は無理だと思う

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    なるなる
    状況はだいぶ異なりますが、私の場合名義変更は断られました。そこで私が義弟から住宅を購入したものとして、新たにローンを組んで義弟に振込み、義弟はそのお金でローンを繰り上げ返済すると言う形をとりました。ただし諸経費が50万ちかくかかっています。余りお勧めは出来ません。

    それに私の場合はローンの残債と、住宅の公価が同程度だったのでこの手が使えました。普通は住宅の価値<ローン残債になると思います。公価より極端に高い価格で買い取れば、贈与の対象と見られ贈与税が取られます。したがってローン組み直す事で借金を移す事は、普通は出来ません。

    さらに普通は親族間の売買に、銀行はお金をかしません。書類上だけ売買したことにして、実際には別の使途に使われてしまう恐れがありますからね。

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    ありがとうございます。

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    イシュ
    皆さんのご意見本当に参考になります。

    義父は現在55歳の自営業です。義妹も仕事をしています。以前、義妹から『土地代を払わなくて良い上にこの家の畑も山も全部もらえるなら、私がマスオさん貰って同居したかったわ。』といやみったらしく言われました。
    今回、主人の怒りがかなり危険な感じになってきていて、主人と話をした時に『あいつはいつまでも出て行く気が無いようだし、同居したかったような事を言っているのだからあいつが同居すればいいんだ!!もし口だけで、美味しいどこ取りをし続ける気ならば、これを機に二度と口出しもさせないし、出て行ってもらう!』と言っています。
    家の名義は主人の物です。借りたのは農協です。
    主人の実家は昔から田んぼや畑等で付き合いがあり、お得意様扱いを受けているようです。
    だからもしかしたら、義妹と義父の共同名義で新たに借りて、私達の方に入金してもらって、今私達が持ってるローンと共に名義もすべて向こうに渡せたらと正直願ってしまいます。

    まだどうなるか分かりませんが、皆さんのお力を借りる事が出来、勉強になりました。ありがとうございました。

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