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    中古の一戸建物件の購入について

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    😢
    しょこ
    話題
    中古の一戸建てを購入しようと決心し、4~5年探してやっと良い物件を見つけました。銀行の仮審査も通り次は本契約に進もうかという段階です。その話を職場の先輩に話したところ、「その物件はやめといたほうがいい」と言われて非常に迷っています。

    やめといたほうがいい理由としては、家の前面道路が私道だったこと。所有者は法人で1社の企業が所有していて住民の私道負担はありません。その私道を挟んで12軒くらいお家が建っています。

    その先輩が言うには、今は無くても私道の所有者から通行料を払えとか、車は通さないといったトラブルになる可能性が無いとは言えないとのことでした。確かに購入した後にそういう話が出たら嫌なので、不動産会社に通行に係る同意書を作成したいとお願いしました。そして作成する方向で話をすすめていたのですが、今日不動産会社から「調べると所有会社はすでに倒産していました。でもその私道は公衆用道路なので特に問題はありません。ただし、補修が出た場合は住民同士で負担することになると思います」と言われました。

    これって普通のことなんですか?私道の所有者がいない状態で道路やインフラの補修や整備が出来るんでしょうか?許可が必要では?そしてその費用は住民が負担するべきものですか?

    購入していいものかとても悩んでいます。
    トラブルの可能性、メリットデメリットなど教えていただきたいです。

    トピ内ID:2309469104

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    負の遺産

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    🐶
    ぽち
    倒産していた場合は破産管財人というのが立ちます。多くは弁護士であるのですが、その破産管財人を探し出して、私道持ち分を売ってくれ!と売却交渉することになります。

    倒産して法人を清算する時にはその法人の資産を全て処分し、それを現金化してステークホルダーに分配するプロセスに入ります。

    私道を売ってください・・・と申し入れるということは、その会社の倒産整理のなかでその私道が漏れていたことになります。そうなると原理的には、その会社を破産管財人に再度立ち上げてもらい売買を完了した後に再び清算することになります。かなり多額の費用と手間がかかります。

    私道の持ち分売買程度で、そうした面倒臭いプロセスに破産管財人が応じてくれれば良いのですが、難しいと思います。

    やめておいたほうが無難かと。まず投資目的のプロは手を出しません。

    トピ内ID:9267558917

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    私も買わないかな…。

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    🙂
    あまぐり
    >接面道路は法人1社所有の私道、所有者会社は既に倒産

    開発分譲の行われた住宅地の中の道路は多くは住民で共有となるか、自治体に帰属するなどされますが、業者所有となっていることはあります。
    そして、所有者会社が倒産してしまっていることもです。

    通常なら倒産時に会社の資産として処分されるはずですが、道路という資産価値がない上に、他の土地利用が出来ない土地ですから、そのままになってしまうことも多いです。

    あるいは、他の法人等が所有権を取得しているのに、所有権移転登記を行っていないという可能性もあると思います。

    先輩の心配は、尤もだと思いますよ。
    現に数年前にそのような事例が発生し、住民が裁判所に仮処分の申立をし、裁判所の命令により封鎖が解かれたということがあります。

    接面道路が私道である以上、同じことが起こる可能性は全くないとは言えませんし、不動産会社の「公衆用道路だから問題はない」というのは、無責任な回答だと思います。

    先にも書いたように、登記上の所有者は倒産した会社でも、誰かが権利を既に有していて登記をしていないだけという可能性もありますから、所有者としての権利を主張したい場合は登記を行うかも知れません。

    >補修が出た場合は住民同士で負担することになる

    理屈では所有者が行うべきことですが、でも、道路が陥没したとか水道管の修理等が生じた場合は、所有者と連絡がつかなければ、仕方ないから自分達でお金を出し合って…ということになるのではありませんか、困るのは自分達ですからね。
    一時的にお金を立替えて修繕等をし、新たな所有者等に請求するという、あてのないことになるかも知れません。

    私道ですから、行政等の「公」は基本的に何も出来ませんよ。

    少しだけ不動産に関係する仕事をしていますが、私なら住民の共有であっても、私道に接面している物件は買いません。

    トピ内ID:2011171036

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    blank
    マキちゃん
    法律関係のプロではないので、アドバイスは出来ませんが
    一般の家購入者として思ったのは
    家の前の道という大きな問題が浮上している以上、
    自分ならやめるなと思います。
    家にアクセスするのに不可欠な道に問題ありで、購入して
    将来起こり得る不都合、経済的負担を念頭におきながら暮らすのは
    私は無理です。
    またそこを整理してから法的にも問題ない状態で購入となるともっと
    費用も時間もかかるかも知れない。
    引っ越した後に判明も嫌ですが、今その問題を知れたということは
    ある意味良かったことであり、主さんの持ち家には向いていない
    サインだと思います。

    住まい選びは感情も絡むので、諦めるのには後ろ髪を
    惹かれる思いがしても当然です。が、ちゃんと自分の条件を満たす家
    にも必ず出会えると思います。むしろ、これ!と思った話が
    ポシャった後なんかに、すんなり思い通りの家に契約が成立します。
    (我が家がそうでした。選んだ家は倍率12倍になり値は跳ね上がり、
    物件調査結果で床下浸水の過去があり、その間1週間カビの臭いが家に
    充満したというレポートが判明で諦めた。その2ヶ月後に見つけた家に
    住んでいますが、値段交渉から書類やり取り、物件調査全てスムーズ。

    今は世の中の経済が非常に不安定。年末年始以降もっと選択の幅が
    広がると思われますので、もし私がこれから買う立場ならば、より納得の
    行く物件購入を目指して我慢強く待つと思います。

    トピ内ID:2197887128

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    建替えはできるの?

    しおりをつける
    🙂
    くくる
    その物件は建替え可能ですか?
    私道に面した家を建て替える場合は、私道持ち主の同意が必要です。

    今はそのままの建物で住めるかもしれませんが、建替えたいとなっても新しい家を建てられない。
    売ろうと思っても建物が建てられない土地は用途も限られるので、価値の付かない負動産になってしまうかも。

    私道の他にも市道などにも土地が接道しているなら別ですが、持ち主がはっきりしない私道は辞めた方が良いと思います。

    トピ内ID:2119025173

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    住宅ローン

    しおりをつける
    🐶
    ぽち
    因みに私道の持分が無いと住宅ローンは組めません。通行の承諾書があれば審査は通りますが、所有者不明では難しいと思います。
    建て直しの際も持分が無いと色々厄介です。
    銀行は何と言ってるんでしょう?

    トピ内ID:9267558917

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    トピ主です

    しおりをつける
    🙂
    しょこ
    回答ありがとうございます。
    皆さま「買わない」「やめたほうがいい」の一択で、自分の中で気持ちが固まりました。お家が気に入っていただけにとても残念ですが、やはりやめておきます。
    高いリスクを負ってまで買う勇気はないですし、将来子供が相続して困るような家を残すのだけは絶対に嫌です。

    先輩に指摘されたから不動産屋さんに確認をしてこのことが発覚しましたが、確認しなければ知らないまま購入していたのかと思うと怖いですね。
    皆さまのアドバイス心強かったです。本当にありがとうございました。


    ぽち様。手間と費用など具体的に教えていただきありがとうございました。やはりリスクの方が大きいのでやめておきます。銀行は私道だとわかっていましたが、倒産していたとは知らなかったのでとても驚いていました。仮審査は通りましたが本審査で落ちていたかもしれないですね。

    あまぐり様。専門家からのご指摘すごく助かりました。ほかの法人が所有権を取得している可能性があるんですね。それこそ何年か前に起きたトラブルの事例が起きるかもしれない!先輩もその事例を心配していたので、契約する前にわかって良かったです。

    マキちゃん様。私の持ち家に向いていないサインという言葉とても嬉しかったです。そうですね!良い物件に出会えると信じて辛抱強くほかの物件を探してみます。

    くくる様。不動産会社が言うには建替えも問題ないということでした。今考えると全く信用出来ませんが・・。負動産だけは避けたいです。諦めずにほかの物件を探すことにします。

    ありがとうございました!

    トピ内ID:2309469104

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