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    住宅ローン  ローンの組み方

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    🙂
    パンダデパンダ
    話題
    トピを開いていただきありがとうございます。
    夫40代前半、妻30代前半の夫婦です。

    住宅ローン控除を使って住宅を購入した方に経験談をお伺いしたく
    トピを立てさせていただきました。

    住宅ローン控除の延長が今年の11月に終了することを受け、
    駆け込み需要が増えているニュースでよく見かけますね。
    多分に漏れず我が家も家の購入を考え始めましたが、ローンの組み方に悩んでいます。

    いくつか目ぼしい候補を見つけ、不動産会社にいくつか試算を出してもらったのですが、
    どちらがよりメリットを享受できるか判断に迷っています。

    予算は7,000〜8,000万円、世帯年収は1,500万〜2,000万程度、頭金は4000万まで可、という状況です。
    いずれもペアローン、35年返済、変動金利(0.5%)で試算しています。

    パターン1
    頭金はほぼ入れず7,000万ほど借り入れ、金利が安いうちは住宅ローン控除の恩恵を受けながらローン返済し、余剰金を元本保証型で運用。そして金利が高くなり控除額の恩恵を受けられなくなれば繰上げ返済。

    パターン2
    3,000万程頭金を入れ、借入額を少なくして利子を減らし、住宅ローン控除終了後に繰り上げ返済


    金利によってメリット・デメリットが変わってくることは重々承知しています。
    個人的には、低金利が続く場合は1がよりメリット享受、高金利の場合は1も2も結局大差なし?と考えていますが、見落としているデメリットがあるのかな?と判断に迷っています。

    皆さんがローンを組む時どのように決められたか、ぜひお話を聞かせてもらいたく思っています。

    トピ内ID:8050a6a594493808

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    パターン2で

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    🙂
    バーちゃん
    頭金にできる貯蓄額も、収入も恵まれていらっしゃると思います。
    でも、これから子育て等考えておられるならパターン2が良いのでは。

    パターン1で利率はさほど変化しないとしても、借り入れ金が多ければそれだけ利息額も多くなります。
    今ある貯蓄も投資で上手に運用していて大幅な増加が望めるというのでなければ大した利息もつかないので、頭金に使い、返せるうちにどんどん繰り上げ返済して、今後に備えた方が良いと思います。

    子育てには大学等に進んでからの方がお金がかかるし、お子さんがいないとしても、老後に備えてローンを少なくしておくに越したことはないと思います。

    我が家は末子の大学進学前にローンが終わっていましたので、学費がかさんでも焦らずに子ども達を希望の進路に進ませてやることができました。

    トピ内ID:e4417a5abc71d251

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    パターン1の1択ですね。

    しおりをつける
    🙂
    ぴくしい
     こんにちは。回答はタイトルのとおりです。

     パターン2で繰上返済とやらができるのであれば、
    お金、有り余ってますよね。

     繰上返済(無駄遣い)、うらやましいです。

    トピ内ID:caf2a2a645c386fe

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    正解はない

    しおりをつける
    🙂
    都民
    住宅ローン破産者が6万人を超えたようですが、
    共通しているのはボーナス一時払いと
    ペアローンがネックになっていることが多いです。

    ですから1でも2でもなく、1馬力でボーナス払いなし
    で購入できる範囲が一番リスクが少ないわけです。
    但しリスクを取らないと欲しい物件に手は届かないし、
    みんな同様にそこで悩んでいると思います。
    10年の間に景気の下振れは1~2回はありますから、
    慎重にならざるを得ません。
    7000万のフルローンだと、車購入などで他はローンが組めなくなったり
    住宅1点ローンで支障がありそうです。

    トピ内ID:098a520e25b093e2

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    パターン1かな

    しおりをつける
    🙂
    ぴょんた
    物件やローンの詳細が分からないので断言はできませんが、
    ペアローンならばフルで借りた方が住宅ローン控除の恩恵をマックスで享受できるのかなと。

    今の金利水準だと頭金とか繰り上げの効果は大したことないから何かで運用したくなりますよね。ただ元本保証型というと定期預金でしょうか?こちらの方がお得かどうかは計算していないので正直分かりません。

    見落としているデメリットというよりは見通せないデメリットはあるかもしれませんね。
    住宅ローン控除の再延長さらに条件がよくなっているかも、3年後にマンション価格相場が下落しているかも、家族構成が変わっているかも、、、、

    まあ、かもかも言い出したらキリがないのでどこかで踏ん切りをつけないといけないのですが、住宅ローン控除終了というのは動機としてちょっと弱いのかなと思います。

    トピ内ID:1c38824f7b15aa57

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    パターン1

    しおりをつける
    🙂
    よつば
    ローン控除を受けるためには、税金をそれだけ払っている必要があります。
    例えば、世帯年収1500万円の内訳が1400万円+100万円ではローン控除を最大限活かすことが出来ません。

    ペアローンで70万円分の控除を受けられる計算ができているのであれば悩む必要ありません。

    悩む必要があるのは、「手元に現金があるとうっかり使ってしまう人」や「高額なローンを抱えることに強い不安を感じる人」などです。

    あとは、総額が多くても返済期間が長くても「ローン控除が得」という点は変わりません。
    大事なのはローンの利率が1%未満であるかどうかだけです。
    10年後か、変動金利が1%越えた時点で、頭金として確保してある全額を繰り上げ返済すれば必ずパターン2よりも得になります。

    トピ内ID:1c0c704f7af050d6

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    パターン1

    しおりをつける
    🙂
    おさこ
    パターン1しかあり得ませんよね。
    これだけ低金利で、しかも世界的金余りで株価もどんどん上昇。
    頭金の4000万円を2%で運用したら、住宅ローンの利息以上の益が出ますよ。
    しかもペアローンであれば、年間80万円の住宅ローン減税を10年間、享受できる。

    どうひっくり返っても、パターン1以外の選択肢はあり得ません。

    因みに、今後金利が上がることはあるのか??
    私個人の考えですが、政策金利を上げると、借金漬けの日本の財政が大変なことになります。上げたくても、思い切った上昇はできないのではないかと思います。逆に金利が低ければ、いくらでも国債を発行できる。なんか、住宅ローンと同じですね。

    トピ内ID:e89e562849db3fcd

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    ありがとうございます1

    しおりをつける
    🙂
    パンダデパンダ
    皆さま、ご自身の経験談やご意見ありがとうございます!

    子供は(授かり物ですが)欲しいと考えています。
    子の大学進学とローン返済、恐らくほぼ確実に被ってしまうと思います。
    バーちゃんさんは末のお子さんの進学時に完済済み、何とも羨ましいです。

    ローン破産をさけるには一馬力で返せるという点が大事、ほんとそうですね。

    35年ローンを組む想定ですが、本当は半分くらいの期間で完済したいです。

    あくまでも希望ですので、実現できるかはその時の仕事や家族構成などによるとは思ってます。

    仮に7000万を、35年の半分の期間で返済する場合、返済額が月40万以上。ボーナス0、一馬力で計算上は返済できる金額をペアローンで返済と考えていましたので、繰り上げても計画がパツパツという訳ではないのですが、それでも月々40万の返済(仮ですよ)を背負う重圧感。

    賃貸生活の経済的に身軽な状況と比べると、清水の舞台から飛び降りる気持ちになります。

    また話が少し逸れますが、購入を考えて色々調べるうちに、賃貸と購入って実はあまり変わらない結果になるのでは?と思ってきました。


    続きます。

    トピ内ID:8050a6a594493808

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    レスします

    しおりをつける
    🙂
    はなこ
    10年経過するので減税措置は終わりましたが、パターン1できました。詳細は分かりませんがPBの主人の意向です。
    私も仕事柄ある程度運用やローンに携わってきましたが、元本保証型で中途解約とかマイナスにならないのでしょうか?ならないなら、低金利の今、住宅ローンは借りられるだけ借りて元本保証型運用のほうがいいと思います。

    繰上げ返済しすぎて教育ローン等を借りる事になったら借入利率が高すぎて目も当てられないので。

    トピ内ID:c6cf563ceb5c8d2b

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    パターン1で購入しました

    しおりをつける
    🙂
    しろ
    頭金ゼロ、フルローンで都心新築マンションを先日購入しました。

    世帯年収ベース(インセンティブなしのベース)なら2倍強の物件となるため、最悪どちらかが支払えなくなっても、片方だけでも支払可能な金額としています。

    ただ当方子供がいません。お子さんがいる場合、ある程度現金で持っておきたいでしょうから、パターン1がより妥当ではと思います。

    それからペアローンとするなら、より出口戦略を練っておくべきです。
    万一のときに売れないと面倒なためです。私はこの点を加味したため予算より価格帯を上げざるを得ませんでした。
    考え方次第ですが、入居にあたってのオプション予算や家具等の購入予算を削ってでも(売却時の評価としてコスパ良くないため)、出口戦略見据えた物件の方が万一の時にはリスク回避しやすいようには思います。

    いいマンションに出会えるといいですね。

    トピ内ID:6d216c6055db0a9d

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    え?

    しおりをつける
    🙂
    とおりすがり
    >しかもペアローンであれば、年間80万円の住宅ローン減税を10年間、享受できる。

    ここを勘違いされている方がいっぱいいますけど。
    住宅ローン控除は、年末の借入残高の1%です。
    ペアで4000万円ずつ借りたとしても毎月の返済で借入金は減っていくので、
    ずっと4000万円でありつづける事はありません。
    (それに今は上限5000万円で最大50万円)
    だから4000万円を35年だと10年経った時には借入残高は3000万をきっています。
    これを考えておかないと計算間違いますよ。

    トピ内ID:b4f8bbf8a584e722

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