売れそうもない土地を親がもっており昨年調べました。2024年に法改正があり不動産の名義変更が義務化されるそうです。その時もしかすると一部相続放棄が認められるかもしれないとのことでした。そうなったら、田舎の土地は手放せるそうです。でも、家屋がある場合は放棄出来ないとのこと。更地にすれば放棄が認められるかもしれないそうです。どうなるかは全くわかりませんが法改正まで様子を見てはどうでしょうか？どうしても売れない土地はジモティーなどで1円で売り出した人もいるそうです。あと、親の遺産は全て相続放棄をして土地は弁護士等にお金を払って管理者になってもらう方法もあるそうです。その場合も家屋に対する責任は残るそうです。経験者ではないのですが、法律などが変わる可能性もあるので常に新しい情報を集めたほうが良さそうです。我が家は原野、そちらはちゃんとした農地なのでだいぶ違うのですが参考までに。

移住者の促進って事で空き家バンクみたいなのをやっている自治体は多いです。

どの位の規模の農地かは知りませんが、
住宅の周りの田んぼや畑は「農地付空き家」として売却出来ます。

まずは市役所などに相談してみて下さい。

田舎暮らしや古民家って結構人気ありますよ。

２０年近く前に父が他界し、父の生まれ故郷の家・土地（農地・山林含む）の
相続をせざるを得なくなりました。

まず、田んぼは地元の知合いに仲介に入ってもらい田んぼを買ってくれる人を探しました。
売値・買値はその仲介の人に任せました。要は「個人売買」ですね。
その年度は確定申告もしました（課税なし、でしたけど）。

1箇所だけ使いにくい小さな田んぼは売れ残りましたけど、もう仕方ありません。
うちは子供がいないから「逃げ切る」しかないです（小さい面積なので課税されない、と聞きました）。

畑に関しては、ずっと空き家だったものですからもう畑の体をなしていないということも
あり、農業委員会の査定に入ってもらい「非農地証明」をあげてもらい、
土地の地目変更登記をしました。登記内容を変更したのは、空き家が売れることになったからです。
買主さんに「農地のまま」売ることは出来ないからです。
山林は農地ではないからそのまま売れます。

まずは、土地の世話人みたいな人に話をすること。特に農地は農地法の問題で売却（や譲渡）は
しにくいので、地元の農家の誰かが買ってくれないか探すこと。
畑は先に書いたように「非農地」に地目変更することは可能（「雑地」に変えれば売れるので）。
家屋及び建屋の土地に関してはひとまず行政に相談。移住者受入れ用の物件に考えてほしい、
とでも言ってみましょう。

相続した土地が不要ということで、国庫に帰納出来る法律がありますが（施行はまだ先）、
これも先日、私も土地家屋鑑定士と話をする機会あったんですが、
「おそらく誰もが使える、誰もが国庫帰納出来る内容ではない」と言ってました。
国庫に帰納するための書類整備が結構大変なのと、仮に申請が通ったとしても10年分の管理費が
必要で、特に書類整備審査でまず「通らないだろう」と言ってました。
期待しない方が無難です。

最終的には相続者（自分が相続放棄した場合、他に誰が相続該当者になるかという
”推定相続者”まではっきりさせておいて）全員が相続放棄すれば、とりあえず
相続人全員の放棄により「国庫財産」となります。そう、相続放棄という手ですね。
第三者に渡るまでの管理などは必要だけど、相続して今後代々所有する義務は一応なくなります。

次に国庫に返納可能な法律ですが、これはあくまで「土地のみ」であって家屋は含まれません。
どういった意図でこの法律を作ったのかの真意は不明ですが、誰も彼もが相続した土地が不要
だからといって国に返せるような法律ではないことは確かでしょう。

実は私も空き家の売却で、土地家屋鑑定士と話をする機会があって
「ハードルはかなり高い」と言っていました。

私もそうだと思います。この法律で所有者不明の土地やその土地の上に建っている
不明な空き家問題が一気に解決、、、みたいな与太話みたいになっていますが、
相続人がはっきり分かるような不動産ならそもそも国庫帰納なんて「受け付けてくれるわけがない」と
考えるのが自然なんです。つまり「誰でも国に返せる」わけではない、と。

私の考えでは、例えば今後の土地整備やら重要な水資源場所が近くにあるとか、
そういう土地が、相続者にとって「もう維持は無理」とか「国（や自治体）にとって重要な場所」と
いった双方の思惑が一致する場合にのみ、有効な法案だろうと思います。
先の土地家屋鑑定士もそう思う、と言ってました。

法律に関してはまだ実例もない状態で確かなことは分かりませんし、
仮に申請が通ったとしても、そこまでに掛かる士業への費用（書類整備など）プラス、
管理費（10年分）が損か得か？ちゃんと精査しないといけないと思いますよ。
現状、伝え聞く話だと「おそらく損でしょう」と。
それなら先に書いたように「みんなで相続放棄」がいい、と。

「農地付き空き家」として売却できる、、、出来ません。
農地法っていう法律があって、相続した土地に農地として地目登録されている土地は
”そのまま”では第三者に売却出来ません。

登記上、農地を雑地（畑をしない土地）に地目変更することはそうハードルは高くは
ありませんが、田んぼはほぼ不可能です。なぜなら稲作地帯だったら自分とこの田んぼの区画だけ
「非農地」にすることなんて事実上不可能ですからね。

農地を買う（売る）ことが出来るのは、その土地での農業従事者で
農業委員会が認めている人のみ、です。

例えば他県でサラリーマンをやっていて田舎暮らしがしたいと移住しても、
「農地を買う」ことは原則出来ません。
農地を自分のものにしたい場合は、就農が条件で売主から買主への「仮登記」状態と
なります。その期間、移住者はせっせと農業をし、農業委員会に認められてはじめて
農地を取得しても良いかどうかの審査にかけられます。仮登記の間の農地の固定資産税は
売主負担となります。

「農地付き空き家」として売られているのが事実だとしても、
おそらく地元の就農者向け物件か、あるいは、農地はそもそも第三者には売れないから
農地のみ「借地」として売主が（移住者などに）借すかっこうになっているか、
または（登記上）雑地なんだけど家庭菜園程度は可能な土の部分を指して
”農地”と呼んでいるかだけ、だろうと思います。

詳細を知らずして「農地は売れますよ」という案内は無責任ですよ。

念のため繰り返しておきますが、土地登記簿上「農地」と登記されている土地は
農地法ににょって売買に制限がかけられていますから、簡単に売れる（買える）ものでは
ないってことは覚えておいてください。