認知症だと不動産取引ができないとは？

実家の名義である父親が要介護3で施設に入っていました。幸い頭はしっかりしていたので、生きている間に売却して欲しい、と親にお願いして売却することに。父名義でしたので施設まで不動産屋さんと司法書士（か行政書士だったか、、失念しました)2人で父親に会いに行って受け答えや売却の確認に行きましたよ。そこで認知症だと判断されると売却はできません。亡くなってから相続して売却もできますが、両親とも施設入所しており戻る予定はなく数年空き家になり、私も遠方に住んでいたので家の管理もできず、近所から空き家の不安に対するクレームもあったので売却した次第です。ご参考になれば。

不動産の取引時に、 司法書士(弁護士も可)による、 本人の意思確認が必要であり、 (特に売主) 司法書士には重い責任があるので、 その意思確認は厳格に行われます。 話をして、 ちょっと怪しいなと思ったら、 医師による判断を参考にしたりもします。 自分が責任を負うので、 何をどうするかは、 各司法書士の独自の判断になります。 (１人の司法書士はダメだと判断しても、 別の司法書士はいけると判断する場合も起こりうる) あきらかな認知症の場合も、 不動産取引はできますが、 本人が意思表示できないので、 成年後見人をたてることが必要になります。　 実際に売るときには、 業者さんがそういうことも把握しているので、 色々アドバイスしてくれると思いますよ。

認知症の場合→成年後見人が裁判所の許可を得て売却する必要がある。手間が煩雑。不動産屋がそこまでやる？相続してから話に来てって感じ。 認知症が疑われる場合→裁判で売買契約の錯誤取消になったら不動産屋に損害賠償だから、不動産屋はリスク高すぎて…。この時点で代理行為等にも問題が生じてくるから、例えば相続人全員から同意書とってきてくださいとか、診断書持って来てくださいとか、そういう話になるよ。まぁ相続した時に1番に話持ってきてください！かな。 普通の受け答えができて外型的に認知症がわからない場合→不動産屋は善意無過失だから、問題ない。そもそも、認知症って分からないんだから、訴えられてびっくりって感じ。でも、不動産の売買って、普通の人の人生の中でする契約の中でもっとも重大な契約で、契約関係書類も多ければ、署名捺印も多ければ、身分確認もしっかりしてるから、認知症かどうかは分かると思うよ。 ご両親が住んでるんだったら、相続したらどうしようって考えるのが有意義ですよ。

関わる司法書士や弁護士にも寄るんだけど、 原則認知症者名義の不動産売買（特に売却）は出来ません。 不動産という大きな取引なわけでそういうのに認知症だと 知っていたにも関わらず周りが勝手にやってしまうと結構罪は重いです。 で、トピの趣旨としては、親名義の不動産があって、出来れば売却したいと思っている。 しかし名義は親のままで認知症が進行し施設暗しにでもなれば 不動産の塩漬け（負不動産化）になってしまう。 無駄な固定資産税や親が死ぬまでの管理維持費が大変。 子は（認知症の）親が存命の間は売るに売れない。 これを何とか出来ないか？っていう質問なんでしょうね。 対策としては主に二つ。 ・今の間に不動産名義を変える（親から子へ） ・家族信託契約をする（成年後見人制度の不便さに代わるもの） 不動産名義を変えるにしても贈与税対象になるでしょうからそれなりの出費はかかります。 家族信託契約は司法書士（や弁護士）が間に入らないと出来ないし、かなりの費用がかかります。 不動産込みその他金融機関の扱いや処理を親が指名した家族に託せる、というもの。 ただし、契約書の内容はかなり吟味しないといけません。 適当にやって不動産を売却出来る内容になっていなかった、、、もあり得るのです。 認知症が進行し不動産など手が付けられないものもこの制度を使えばそれが可能となります。 私が実親の時に司法書士にざっくり見積もってもらったら総額約50万円ほどでした。 その司法書士いわく、金融資産（口座）関連ならばもっと低額に済むが、 不動産（面積や資産価値によるが）まで入ってくると上乗せで高くなる、と。 これが高いか安いかは人それぞれの価値観です。 何もせず向こう10数年親が認知症で存命することを考えれば高くはないのかも。 数年前この契約をやっていなかった私は今後悔しています。

みなさま、アドバイスありがとうございます。 ＞子は（認知症の）親が存命の間は売るに売れない。これを何とか出来ないか？っていう質問なんでしょうね。 そうです。私はモノを知らなくて、メディアで見聞きしてびっくりしました。 ネットで検索等をしても「売れない」という記述ばかりが目につきます。 家族信託の契約をすすめる意見は何度か目にしましたが、具体的にどうすればよいのか…と困っていました。 ＞私が実親の時に司法書士にざっくり見積もってもらったら総額約50万円ほどでした。 司法書士に頼むのですね！その辺からわからなくて、弁護士？税理士？司法書士？と混乱していました。 実家はマンションで、管理費や積立金が月に3.5万円かかります。固定資産税を足すと年間の維持費に50万円以上かかるので、司法書士の手数料が仮に50万円とすれば(建物によって違うのでしょうが)一年分の経費なので割安に感じます。 もし十年も空き家のまま維持だと500万円もかかると思うと気が重かったのですが、希望が見えてきた感じです。勉強になります。ありがとうございました。