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    再建築不可な土地を売る?(不動産に詳しい方)

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    🐱
    新米妊婦
    話題
     不動産に詳しい方、ご存知でしたらぜひ教えてください。東京都内で中古一戸建て住宅を探しています。非常に気に入った物件があったのですが、謎があるのです。
     この物件は、公道から幅1.9mの細い路地を10mほど抜けたところにある土地に、築20年の家屋が建っています。路地も物件に含まれます。周囲は四方ぐるっと他者の私有地の囲まれた土地です。つまり、「旗ざお付の旗」のような形の土地です。(よって駐車場はありません。)
     建物は不動産業者により完璧にリフォームされており、土地面積も広く、立地も悪くないのですが、仲介業者より、建築基準法の接道義務(道路に土地が幅2m以上接していなければならない)に違反しているため、現在の法律では、家屋の再建築(建替え)不可ではないか?と言われました。
     建替えできないとなれば、現存の家屋が朽ち果てれば、あとは使い道のない空地になるしかないのでしょうか?このあたりが腑に落ちないのですが、不動産業者はそんな土地を売っていいの?誰が買うの?と思うのですが。それとも、何か建替えできる抜け道があるのでしょうか?あるとしたら、買いたいと思っています。

    トピ内ID:6815393103

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    おやめなさい

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    ネオ
    建て替えは可能です。改築と言う形を取るのですが、あまりお勧めできません。土地値は再建築不可として相場比かなり低くなってるんでしょうね。これはあくまで個人の価値観の問題ですので土地に資産価値を求めない人であれば購入もありかと思いますが一般的には手を出す人はいないでしょうね。

    トピ内ID:3271198290

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    専門家に

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    blank
    大金
    それは不動産業者や、その道に詳しい人に聞いたほうがいいと思うのですが。
    ただ、現在の法律では許可が下りない場合でも「リフォーム」だったら、大丈夫だと聞いた事があります。
    なので、現在リフォームされて売られてるのではないでしょうか?
    極端な話、柱一本でも残していれば「リフォーム」になると、テレビ番組で言いつつ、「これじゃ新築じゃないのか?」と思えるくらいのリフォームをしていました。
    是非、詳しい人に聞いたほうがいいのでは?

    トピ内ID:0186410416

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    そりゃ

    しおりをつける
    blank
    ほほほ
     人によっては、その土地をとっかかりに四方の土地を買い入れて、きちんと道路に沿った土地に改良し、全面的に再開発しようという人物、業者もいるでしょう。
     ですから、売ることには何の問題もないと思いますが。
     ただ、再建築不可ならそのことを売買契約時に告げていないと、重要事項の不告知で賠償や無条件契約解除の対象になると思いますが。

    トピ内ID:5723465344

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    新築は不可能

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    🙂
    てつや
    建築士です。
    公道に接している部分が2m以上ないと建築不可です。

    新築したいならよく「柱一本でも残して改築という形をとれば大丈夫」だと巷で言われているのを聞きます。実際は柱一本残しての改築など不可能ですし、改築の場合などは現在の耐震基準に合わせて基礎の設計をしないといけませんので、実際はなかなか難しいです。
    それにもし、近所からのもらい火事で建物が全焼してしまった場合は、建て替えできないだけにまったくお手上げになってしまいます。

    ではどうすればいいかですが、2mになるようにその通路の両側の人から巾10cmくらい敷地を譲ってもらうことしかないですね。買う前に両側の人に打診してみて、もし少々金額が高くても買えそうなら、トータルで相場よりどのくらい安く買えるかを計算して、得だと思えば進めてみてはいかがでしょうか。

    両側の人から譲ってもらえそうにないなら諦めてください。

    トピ内ID:6288141073

    ...本文を表示

    ネオさん、ありがとうございます。

    しおりをつける
    🐱
    新米妊婦
     改築ですか、やはり何かしら抜け道はあるんですね…。でも、子々孫々そこに住むならまだしも、他人に売却するときに土地の価値がかなり低いので資産価値がなくなるということですね。よくわかりました。ありがとうございました。
     田園調布に近い場所で、駅徒歩10分で、140平米もあって、築20年とはいえリフォームされた大きな家屋付で6000万円台前半というのは、やっぱり普通じゃないですよね!!ああ~~~、庭のあるおうちがほしかったなぁぁぁ…。分不相応な夢を見てしまいました。

    トピ内ID:4752958290

    ...本文を表示

    土台は残して再建築

    しおりをつける
    🐱
    野良猫
    よくある話ですが、土台だけ残し、旧土台の上にまったく別の建造物を立てる方法があるようです。立地の良さや価格面で折り合いがつけば、購入するのも一つの方法です。「再建不可」と言っても、譲渡や相続が禁止されているわけではありませんから、住んでお使いになった後に売買も可能です。あとは、公道から1.9Mの細い路地ですが、隣の地所をお持ちの方に10CM幅を買い取るなんていう方法もありますね。

    トピ内ID:3547567582

    ...本文を表示

    旗状部分の敷地に面する土地所有者と交渉

    しおりをつける
    こんこん
     これは、余程、運が良くないと無理ですが、旗状部分の敷地に面する土地所有者と交渉して、10センチ幅だけ売ってもらえないか、交渉してみてはいかがですか?

    0.10x10=1平方メートル=0.3025坪です。坪単価50万円としたら、相場の倍の値段で購入しても30万円です。坪単価200万円の土地でも、120万円です。

     ダメモトで突撃!!

    トピ内ID:4351284545

    ...本文を表示

    ネオさん・・・適当なことを

    しおりをつける
    😨
    @@@
    まずこれを。
    http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S25/S25HO201.html
    第3条に建築基準法の適用除外というのがあります。
    この場合は第3条第2項「この法律・・・・」に該当します。
    簡単にいうと、接道要件が法により規定される以前に作られた建物
    もしくは工事中の建物については違法にはしないということです。
    現行法上、接道が求められているのでしたら、この建物を建て替
    える場合、
    第3条第3項第3号に該当します。
    「工事の着手が・・・・・」です。
    増築、改築、大規模な模様替え、大規模な修繕についても現行法
    が適用されるということです。
    つまり、そのままの条件では建て替えは出来ないということです。
    どうすれば建て替えることができるか?
    建築基準法上、道と認められる道をつくり(認定道路とかそうい
    うもの難しいので行政で確認してください)それに接道するか、
    一敷地(現実的でない。行政に確認を)の認定を得るかくらいだ
    と思います。

    トピ内ID:8235005222

    ...本文を表示

    そういう土地はよくあります

    しおりをつける
    😀
    マイホーム
    前レスであるように改築という手段で建替えは出来ます。(柱1本残して
    あとは全部直しても改築とできます)
    建築基準法の変更で現在の基準法では適合しない建物は沢山あります。
    そうした土地でもきちんと再建築不可という説明と買う側の承諾があれば
    販売には問題ありません。
    多分ですが、トピ主さんの見つけたその物件は相場の価格からみて割安で
    はありませんか?銀行によりますがその物件が銀行融資を得られる物件か
    どうかは確認しましたか?再建築不可の場合は銀行ローンが付かない場合
    もありますので・・・。
    ただ、本当に気に入った物件であれば購入する方もいると思います。
    将来、改築で建て直すという前提でハウスメーカー等でこの場合にローン
    付けが可能かどうか教えて貰ってはどうでしょうか?

    トピ内ID:3554753342

    ...本文を表示

    止めた方がいい

    しおりをつける
    😑
    ぽこ
    私も以前、練馬区で一戸建てを探していた時、似たような物件を紹介された事があります。

    この物件は、法改正する前に建てられたものでしょう。
    接近している四方のお宅が買い取り、土地を広げるとかなら分かりますが、トピ主さんが購入するには不利な物件ではないかと思います。
    説明にあるとおりなら「建築不可」物件でしょうから、どの程度の建築物か存じませんが、築20年では早晩住めなくなると思いますし、土地ごと売り払うとしたら、この条件では地価も低いし、古屋付きはそれこそ売るのに不利ですよ。
    「現在の法律では、家屋の再建築(建替え)不可ではないか?」の「?」とは、仲介業者もハッキリしませんね。
    業者に、役所で確認してもらった上で検討するべきです。
    もし、金額の面でこの物件に対して購入意思を持たれたのなら、止めた方がよいでしょう。

    詳しく図解入りで説明されているサイトのアドレス↓を貼りますので、読んでみてください。

    http://kodou.web.infoseek.co.jp/jiten/jiten_h_sikiti_setuda.htm

    トピ内ID:6933911234

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