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    住宅ローン固定→変動への借り換えについて

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    モコ
    話題
    できれば経験者の方からのアドバイスが頂けると嬉しいです。

    <現状>
    ローン残高約1910万円
    金利 2.3%(10年固定/残期間6年9ヶ月)
    ※都市銀行です。

    借換えを検討しているのはネットバンク系の変動金利です。
    私が借換えについて理解しているのは以下になります↓

    1)変動なので金利が上がった場合にリスクがある
    2)借換えには諸費用がかかり、トータルで損しないかをちゃんと調べる

    あと、よく言われている残債1000万円以上、借換後の利率との差が1%以上ならトク…等です。
    そのネットバンクのサイトでシミュレーションすると諸費用についても計算に組み込まれていて大体200万円くらいがトクになります。
    (ただし変動利率なのに現在の利率を適用して計算し続けてるので正確でないのは承知です)

    計算上はトクに見えても実は…という点がシミュレーションでは分からないと言いますが、諸費用以外にかかる費用ってありますか?
    ちなみにネットバンクでの諸費用には

    ・抵当権設定・抹消
    ・事務手数料
    ・印紙税
    ・登記関連費用(おそらく司法書士報酬)

    が含まれてます。

    それと、追加条件として現在済んでいるマンションはあと5年内には売却予定です。
    多分…売れると思います。理由は以下です↓

    ・2駅利用可能(徒歩3分、徒歩8分)
    ・築6~8年と築浅。
    ・2LDKなのであまり重たくない(立地も商業地区で徒歩圏内に東急・丸井等のデパートがあり若い世帯やdinks向け)
    ・設備がまぁまぁ(オール家電・床暖・ホームセキュリティ等)
    ・23区外になりますが都心駅(渋谷・新宿等)まで1時間弱で大抵どこでも行けます。

    一応自分なり冷静に判断した理由ですが、素人なので見当はずれかもしれません。。
    このように売却予定であるならば借換せずに今の金利のまま繰り上げ返済に励んだほうが懸命でしょうか?

    トピ内ID:7230116762

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    問題なし

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    通行人A
    まず、売却予定かどうかは関係ありません。
    売却によって、残債を一括返済するだけのことですから。

    トピ文を拝見しましたが、もし抜けている部分があるとすれば
    団信に加入できる健康状態かどうか?ですね。

    あとは借り換えても問題ないと思います。

    ただ、本当に200万円も得しますかね?

    トピ内ID:6627953882

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    通行人A様

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    モコ
    レスありがとうございます。
    夫が契約者(債務者)となりますが今のところ健康状態に問題ありません。
    (先日会社の健康診断で大丈夫でした)
    あとネットバンクだと保証料無しというのも魅力だな、と感じてます。
    借り換えすることで現在契約している保証料がもどれば借換え手数料の足しになるかな、とかも考えてます。
    (よく借り換えには手数料が…と指摘されてるのを見かけるので)

    ネットバンクでのシミュレーションでは今月の変動金利をずっと適用した状態のようでかなり甘い計算だろうな、とは思います。
    ただ売却予定までの3~5年の間に急激に金利が上昇しないような気がして迷ってます。

    売却までの返済にかかる利息をとにかく減らしたいです(売却利益を少しでも上げたいです)
    ただ、上記が目的なら繰上げしても同じなのか、どちらが効果的なんだろう?と迷ってます。
    3年間程度であれば金利上昇を多少見込んで細かく計算すればある程度正確な数字が出そうなのでやってみます。
    ありがとうございました。

    トピ内ID:7230116762

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    たぶん大丈夫

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    エクセラー
    トピにない条件を適当に当てはめて、エクセルで計算しました。

    ・ローン期間35年、現在3年3ヶ月経過
    ・ネットバンクは住信SBI(変動0.975%、現在のローンの残期間と同じ)
    ・変動金利がこれから5年間変わらない

    すると、現在のまま5年間返済した場合、支払利息208万
    今すぐネット銀行に借り替えて、同じく5年間返済した場合、支払利息87万
    したがって、208-87=121万のプラス。

    ここから、手数料40万と印紙2万、登記費用10万?をマイナスして69万。保証料の戻りをプラス。一括返済手数料がかかるならマイナス。
    他に要素がありますかね?

    200万もトクするかは分かりませんが、
    ”5年間金利がそれほど上がらなければ”借り換えて損することはないでしょう。

    私も当初公庫で割高なローン組んで、2年後に5年固定1%に借り換え、その4年後(昨年)売却しました。
    計算はしてませんが、借り換えで相当トクしましたよ。売却益も出ました。

    売却するつもりなら、とりあえず不動産屋で査定してもらうと良いです。査定だけならタダです。

    トピ内ID:9902398512

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    エクセラー様

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    モコ
    レス、そして計算もありがとうございます!
    (まだ私は途方に暮れてしまい手がつけれてません…スミマセン)
    確かに200万円のトクはネットバンクのシミュレーション上の話で実計算だとそこまでは変わらないと思います。

    エクセラー様の条件の通り、35年で組んでます。
    現在3年3か月経過。

    検討していたのはSBIの変動です。
    金利はずっとこのままとは思っていませんが、急激な上昇(いきなり3%以上等)が年内に起こるとも思えません。
    来年以降は不明ですし、もともと根拠もありませんが…

    また現在の銀行で全額一括返済をすると、手数料5250円+繰上返済額にかかる支払手数料として2万円強かかります。
    (今の銀行サイトでシミュレーションできました)
    なので全額一括返済だと現在の銀行へ3万円弱、手数料が発生します。

    ただSBIは事務手数料が2.1%と高い事に気が付き、新生銀行(事務手数料定額5万円)も気になりだしてます。。

    とにかく比較するためにも早急に計算してみます。

    トピ内ID:9183506453

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