敷引き契約はあくまで有効？？

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ぽち

2005年03月24日 19:32

ヘルス

敷引き契約で悩んでます。アドバイスやご意見ください。就職のため、アパートを引き払うことになったのですが、6ヶ月しか住んでいないのに敷引きで15万（家賃の２ヶ月以上）を取られることが腑に落ちません。弁護士さんに相談に行こうかと思うのですが、契約書に明記してるので勝てる確立は低いでしょうか。賃貸の期間は12月～5月末まで（６ヶ月）入居時にかかった費用・敷金200,000万・家賃62,000（先払い分）・共益費3,000 ・町費500 ・火災保険15,000 ・鍵交換料24,150 ・消毒代147,00 ・仲介手数料65,100 退去時にかかる費用・敷引き15,0000（敷金の75％）・短期解約違約金62,000（家賃１ヶ月分）計312,000円なんだか、住むって決めただけでもお金がかかり、出るって決めてもお金がかかり…。理不尽感ばかりつのるのですが、こういう条件で弁護士さんに相談に行っても一笑に付されるだけでしょうか。検索でヒットした過去ログは目を通しましたが、詳しいご意見が聞きたかったのでトピ立ててしまいました。お返事よろしくお願いします。

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不動産業者です。

KAZ

2005年03月26日 13:55

一般的に西日本では敷引、東日本では礼金となっており、私は西日本ですが敷引のシステムの方が良心的です。なぜかというと敷引は原状回復費用に当てられるものですのでそれ以上の請求は難しいのです。ですからトピ主さんがそれ以上請求されるのは対抗しやすいです。まぁ敷引が２．５ヶ月は多い気もしますがそんな契約もあります。契約時に交渉もできます。なので敷引払いたくない！ってのは難しいかと思います。あと、短期解約違約金も契約書に記載されておりますか？記載されていれば一ヶ月分は相当な額なのでこちらも払わなければなりません。トピ主さんは契約時に敷引は敷金より引かれる旨の説明はうけましたよね？それで契約されていれば敷引は４ヶ月も認められる判例がありますので返還請求はむずかしいと思います。これを機会に是非、賃貸契約時は交渉されてくださいね。

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お金は返してもらいましょう

のび太

2005年03月26日 16:59

ホントになくなりませんね。この手の因業大家。結論から言いますと、トピ主さん側に特段の過失がない限り、全額返してもらえます。というより大家は返さなければなりません。特段の過失というのは「通常の使用」以外の特別な過失などによる汚れ破損です。詳しくは国交省のガイドライン（www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070210_.html）参照を。まず該当しないと思いますが。契約書に敷き引きを明記してあるということですが確かに契約時にその点を指摘しなかったトピ主さんにも落ち度はあると言えなくはないものの、現実の司法の流れでは「不当な契約」ということで契約自体が失当とされていますのでご心配なく。こうしたケースで全額の返還を命じた例はいくらでもあります。（「契約の素人＝トピ主さん」がうっかり法律的に間違った契約（敷き引き）を結んだとしても、それは後から無効に出来る、という法解釈があります）。大家がガタガタ言い出したら、裁判所に持ち込みましょう。トピ主さんが部屋にペンキで落書きでもしていない限り必ず勝てます。また、弁護士さんに相談だと高いので、司法書士さんでも大丈夫ですよ。がんばって下さい

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難しいかと・・・

しろうと

2005年03月26日 22:47

出るときにもお金が要って、とのことですが、敷引分返ってこないという意味ですよね？不動産取引は地方によって習慣が色々あるそうですが、契約時に授受した一時金のうち、一部を不返還とするのは、一般的だと思います。礼金と言ったり（関東に多い）、敷引と言ったり（関西に多い）、名称はそれぞれですが・・・。関東式は、契約時に敷金＋礼金を支払い、礼金は返還されません。原状回復費用は敷金と相殺され、残額が返ってきます。関西式は、契約時の敷金（保証金）＝関東式の「敷金＋礼金」を意味します。また、敷引は、礼金＋原状回復費の意味合いで、返還されないお金です。「敷金－敷引」が返還される額ですが、原状回復費が足りないとさらに相殺されます。トピ主さんの場合、礼金を払っていないので関西式だと思いますが、家賃相場からいって不合理な金額とは思えません。契約書にも明記されているそうですので、無理ではないでしょうか。もし、貸主がその物件の建築にあたって公庫の融資を受けていれば、敷引契約は禁止されていますので、望みはあるかも知れませんが・・・

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弁護士に相談する前に

みんみん

2005年03月29日 15:04

弁護士さんに相談すれば、解決しようとするまいと相談料を取られますから、まずは契約書を持って地元の（これ大事です）消費生活センターへ行ってみましょう。その上で取り返す気なら弁護士を依頼してみては。

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自己防衛

2005年03月29日 15:09

＞検索でヒットした過去ログは目を通しましたが、＞詳しいご意見が聞きたかったのでトピ立ててしまいました。 ↑あの・・ネット環境があるのに、なぜに検索の範囲が小町内なのでしょうか？最後に付け足したくらいだから、「私は調べたけどよく分からんから頼む」と言う意味なのでしょうが、そういうのは「調べた」内に入りませんよ。「敷金＋○○」でググれば、それはもう色々ヒットするのに・・・なぜ？ちなみに、国土交通省のＨＰに「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」というものがありますが、これ読むと眼から鱗がぽろぽろ落ちますよ。それと、「契約書に書いてあるから・・」の件ですが、確か同じようなトラブルの最高裁の判決が最近出たはずです。結果は、「消費者が著しく不利となる契約は無効」というものだったはずです。ただ、これは私の記憶です。ご自分で検索して調べましょう。ネットは便利です。

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消費者生活センター

たまたま

2005年03月29日 15:11

弁護士よりも、消費者生活センターへ問い合わせるのが良いと思います。弁護士は結構忙しいので、小口なモノに対応してくれるかどうか分かりません。ただし、あなたの会社に顧問弁護士がして、その人に相談できるのであれば、そのほうが話は早いです。ちなみに敷金は相手への礼金ではないので、必ず払わなければならないというものではありません。そういうトラブルが最近多いので、消費生活センターのようなところが相談に載ってくれているのです。最近の傾向として、敷金は返してくれるケースが多いです。

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無責任ですが

知ったかぶり

2005年03月29日 15:14

まず、敷金の75％も引かれる内訳を聞くべきですね。大抵は大家が負担すべきものが含まれていますよ。内訳を聞いたら書面にしてもらって、弁護士か司法書士に相談すると言ってみてください、あと東京都が出したガイドラインも参考にしてみては？入居時の契約をたてに取ってきたら実際に相談してみては？どこに相談したら良いかわからなければ地元の司法書士会や弁護士会に聞けばいいですよ。多分・・・

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がんばれ

おやじ

2005年03月29日 17:10

ろくでもない業者（大家）に当たってしまいましてね。がんばってください。　で、なんか特定業者の利益代表のような方のご意見もありましたが、こういった掲示板では立場が違うといろいろな意見が出ますね（誰が正しいということではなく）。　しかし、借りた側からすれば、のび太さんのアドバイスの通りだと思います。　そこでいきなり弁護士に相談と行っても、いわゆるコネがないとなかなか難しいようです。もしご存知の方が居ればその方を仲介して頼むのが一番です（くれぐれも電話帳などで調べて弁護士事務所にいきなり電話などせぬように>>内容に関わらず相手にされません）。　お知り合いが居なければ、司法書士さんももちろんのこと、公共の無料相談、弁護士会の有料相談等に当たるのがいいと思います。　また、借りた人の側にたって相談にのてくれるところを探しましょう。たとえば借地借家人組合などどうでしょうか？ http://www2.ttcn.ne.jp/～jptaa/npage18.htm (～は半角ね）　なお、一般的な話であれば無料でしょうが、個別具体的な相談や援助を請う場合は有料になると思います。

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ここだけで説明しきれない事がありますが

みの

2005年03月30日 00:38

敷金返却に関して具体的に「これが基準」という判例が乏しく、物件状況の例題があまりに多種多様すぎてガイドラインでは判断が付きにくく、法律で考える賃貸契約と現状の賃貸契約の慣習に溝があるのは事実ですただ法律的に考える賃貸契約では、「極端」な言い方をすれば、日常使用と認められる損耗であれば、敷金からハウスクリーニング代を請求する事も、必要ない請求だと考えられます日常使用範囲の損耗に限ってだけ言えば、ハウスクリーニングという行為は次の借主に好印象を与え、物件の価値を上げる貸主利益に繋がるものですしかし敷金の本来の目的は、契約中に借主が背負う債務つまり、契約期間中に発生する可能性がある貸主が被る損害に備えた担保金なのですですから敷金からハウスクリーニングを差引く事は、本来の敷金の目的には合致しません鍵の交換料も損害金には該当しないと思われますトピ主さんが徹底的に返還要求を求めるなら、弁護士を雇われた方が早いかもしれませんしかし、時間とお金はとりあえず必要です

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敷引きは合法でしょう

ほよ

2005年03月31日 13:22

敷金20万円・敷引き15万円だったら、 5万円返ってくるんですよね。15万円の返金は無理でしょう。 5万円が戻らないとなれば、消費者センターに駆け込めばいいと思います。短期解約違約金って、なぜそんな物件に半年前に入居されたのですか？就職はいつ決まったのですか？私にはトピ主さんの見積が甘いのでは？と思ってしまします。

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トピ主です。ありがとうございました。

ぽち

2005年03月31日 17:16

お返事、とても参考になりました。のびたさんが返ってくる、とおっしゃって下さったのが唯一の望みって感じです（笑）。＞賃貸契約時は交渉されてくださいね。本当にそうします（涙）。実は、今回の契約をする前に借りる予定だったアパートは「敷金３ヶ月分敷引き１ヶ月分」を「敷金４ヶ月分のみ敷引き無し」にしてもらえました。でも都合により違う地区に住むことになって、また探し直し。新しいアパートを決める時間が１日しかなくなってしまったので、あせって敷引きの高いアパートを借りてしまいました。そのときのアドバイザーさんに「最近は裁判で敷引き契約も無効になるし、短期解約違約金も払わなくていい判決も出ている」などと言われてつい契約してしまって後悔してます。一度契約してしまった以上、裁判は手間がかかるし、お金がかかってしまうことをもっと考えるべきでした。次回からは不利な契約内容は一切飲まないようにします。部屋が余って困るのは大家さんですからね。こっちはどこから借りてもいいんですから。みなさんも、不利な契約は気をつけてください～。しろうとさん、のび太さん、KAZさん、お返事ありがとうございました。

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トピ主です１

ぽち

2005年04月01日 02:33

更にお返事がいただけて感激してます。ありがとうございます。＞自己防衛さん国土交通省のＨＰの「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の事を教えてくださってありがとうございます。もうすぐ新しいアパートを探し始めるので、必死に読みます！小町以外だって読みましたよー。こっちも必死ですから（笑）。21万返ってくるかどうかは大きいですよね！確かにネットは便利で、色々な体験談や判例も読めてためになりました。５ヶ月未満か６ヶ月未満で退去した場合に敷引きが無効になったっていう判例が一つありましたけど、他の判例では契約時に20歳を超えていたとかで、契約をちゃんと理解する能力があるから有効だったとか、色々でした。敷引きっていう契約さえなければ、敷金が返ってくるっていう事例は多かったですけど、敷引きのケースはあまりなかったのも、自分のケースでどうなるか判断しにくい原因でもありました。あと、判例って、基礎になる事実が違うと判決も違ってくるし、ここで具体的なことを書いてお話をききたかったんです。新しい経験談とか聞けるかな？と思って。こんな理由でカキコしました。

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トピ主です２

ぽち

2005年04月01日 02:35

複数の方からお返事いただいて、自分で気づいてなかった観点とかすごく参考になりました。消費者生活センターは「売買」ってイメージだったので、思いつきませんでした。公共施設での弁護士さんの無料法律相談は調べてみたら１ヶ月先まで予約待ちだったんです（涙）。＞まず、敷金の75％も引かれる内訳を聞くべきですねそれが、契約書に「内訳をきかない」っていう約束をさせられてるんです。契約の時もっと焦らず読めばよかった。でも読んだところで他に選択肢はなかった気もする。遠方からの契約でその日1日しかアパートを探す時間無かったですから。あきらめよぅと思っていた矢先でしたが、とりあえず、消費者生活センターなら気軽に行ける気がします。役立つような情報ありましたらアップしますね。後々の人のためにも。＞みんみんさん、自己防衛さん、たまたまさん、知ったかぶりさん、おやじさんわざわざ時間をさいて返事をくれたことにすごく感謝しています。ありがとうございました。

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火災保険は解約できますよ

忘れがちですが・・

2005年04月03日 10:04

保険関係は中途解約ができます。火災保険はだいたい２年満期に入られる方が多いと思いますが、加入して間もないですし、解約なさってはいかがでしょう。不動産が代理店として間に入っていますが直接連絡しても、問題ありません。もともとの掛け金が安いので、敷引と比較すると微々たる金額に思えてしまうでしょうがもう住んでいない家に保険をかけ続けるのももったいないです。

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契約や約束が絶対というわけではない

メカ

2005年04月04日 16:01

契約したから無理かな約束してあるからだめそうとおっしゃられていますが、一方的に不利な契約や約束は反故に出来ます。内訳を見ない、敷金の大半を取られるなんて怪しいしそんなの健全な契約ではありません。このことはちゃんと法律にもなっていますので、やはり弁護士に相談するのがいいですよ。その場合、まずは行政機関が行っている法律相談会なんかに行かれるのがベストです。いきなり法律事務所の扉なんて叩かないでください、話がこじれるだけですから（常にいい弁護士と出会えるわけではないから）だから行政機関などが定期的に行っている法律相談会に出向いてくる弁護士に話をして聞くもよし、もしくはその弁護士に専門の弁護士を紹介（紹介してもらうことが大事これが法曹界の常識）してもらって、紹介状を持って法律事務所の扉を叩いてください。

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