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マンション建て替えの問題

レス8
(トピ主 1
041
aozora
話題
私の知人が住む奈良県の西大寺住宅は10年前頃より、建て替え問題で揉め事が絶えませんでした。 しかし現在、急激に強い力により、建て替えの話が推進され、経済面、家庭の厳しい事情、高齢により身動きが取れない人、重病人、介護を必要とする弱者のみの少数派は為す術が無い状態になっています。 部分建て替えだと全体建て替えに比べ、還元率が下がるとのことです。 お金のために隣人だった人が路頭に迷い、苦しんでも平気という冷酷さは悲しい限りです。 まして、この建て替えで利益を上げたい業者が、建て替え間近に複数棟を買い取り、数の力で思い通りにしようとする力も加わり、何の知識も持たない弱き知人とその仲間はギリギリの決断を短期間で迫られています。 住居を多数派の力により、離れなければならない事態、この無慈悲な出来事に今の世の無情さを痛感します。 また、遥か遠い田舎の大和西大寺の駅前の大きな住宅で起こっているこの事態で生きる気力を失いつつある知人に頑張れとエールを送る事しか出来ない自分に苛立ちを覚えます。 こういう問題に強い方、経験された方が居られましたら知恵を拝借願います。

トピ内ID:0138249537

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なぜ一括建て替え

041
稲垣雅彦
西大寺住宅がどのようなマンションなのか判りませんが、団地型のマンションのような気がします。ゆったりとした敷地に容積に余裕があるのではないでしょうか。余剰容積を処分して、デベロッパーと一緒に、建て替えを考えているものと推察します。本来、住宅の建替えは自己負担で行うべきものだと思います。しかしマンション住民には、独居高齢者も少なくないのではないでしょうか。しかも年金で細々と生活しており、今さら建替えたいと思っている人が少なくないと思われます。しかし集合住宅という形式であることの制約があり、建替えたい人だけが建替えることはできません。そこでデベロッパーを導入し5分の4以上の賛成を取り付けて、裁判覚悟で建替えに進もうと思っているのではないでしょうか。このような力任せの手法は建替え難民を生むことになりかねません。各地で団地紛争が勃発しています。一括建て替えではない方法での建て替えも考えるべきではないでしょうか。ただこの場合、デベロッパーの協力が得にくいと思われます。管理組合が中心となっての推進体制構築が必要と思います。

トピ内ID:3251919499

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住戸交換

041
稲垣雅彦
今朝ほどのレスの続きです。建て替えに賛成の人と反対の人が混じっておれば建て替えは進みません。お互いに住民なのです。いがみ合っていないで、まず棟ごとの話し合いを行い、住民の意向を確認することが必要です。その上で、建替えたい人だけの棟が作れるように、現在のところ建て替えに消極的な人と住戸の交換をします。住戸交換にともなうリフォームや引越し費用は建て替えを進めたい人が負担すべきでしょう。建築後わずか40-50年で建物の老朽化が進み建て替えが検討されているわけですから、今消極的な人もやがて建て替えをしなければなりません。そのためにはまず全員合意で団地再生の将来像を作り地区計画として都市計画の変更をしておくことが必要です。その上で、今建替えたい人だけが建て替えを行うべきではないでしょうか。

トピ内ID:3251919499

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住戸交換(つづき)

041
稲垣雅彦
さらに続きを書きます。500字の制限がありますので、短い文章を何度か連続させざるを得ません。 住戸交換には普通の住宅を希望する方には特に問題はありません。しかし、独居老人や生活保護レベルの生活を余儀なくされている人もいらっしゃるのではないでしょうか。 これらの人は、多分財産としては、この住まいしかないのではないでしょうか。持ち家があるがために、生活保護も受けられない方もあるのではないでしょうか。この方々に対しての方策を講じなければ住戸交換は成立しません。しかしこれらの方が最も緊急性があるのではないでしょうか。団地再生計画にも賛成いただけないと思います。 管理組合や住民で組織するNPOが、これの住宅の寄贈を受け、老人ホームや賃貸住宅やグループホーム的につくり変え無償か非常に安い値段で再度入居していただくことも考えなければ、問題提起をされたaozoraさんの課題に答えることが出来ないのだと思います。多分これらのことは力任せのデベロッパーには出来ない話だと思います。住民が中心となって運動を起こすことによって豊かなコミュニティが出来るのではないでしょうか。

トピ内ID:3251919499

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次の建て替えは

041
稲垣雅彦
余剰容積を売り、敷地のみどりを食いつぶした建て替え計画を考えているものと思われます。次の建て替えが、100年後にはおきてくると思います。今度は容積の余裕もすでになく、余剰容積を頼りの建て替えはできないと思います。 今の住宅は多分50平米前後ではないでしょうか。高度成長時代に大量に供給された分譲住宅で当時はこの団地に入居したことが高嶺の花だったと思います。ところが、時代がたち子供たちが成長し、老人夫婦だけの住まいとなりました。住戸面積が狭く子供世帯が同居してくれない家族も多いのではないでしょうか。その意味で、あまり世帯数を増やすことなく住戸面積をおおきくした建て替えを考えたいものです。費用は子供世帯に負担させることになります。戸建の建て替えで二世帯居住がよく見られます。共同住宅でもあってもよいのではないでしょうか。さらに次の建て替えに向けての準備を仕組みの中に組み込むことが必要ではないでしょうか。次の建て替え資金を積み立てておくことも検討の一つでしょう。

トピ内ID:3251919499

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ありがとうございました。

041
aozora トピ主
この度はご丁寧な教示を頂きありがとうございました。 早速知人に伝えたところ、知人も稲垣様のご教示に対し勇気付けられた様で感謝しておりました。 話が良い方向に進む事を願っています。

トピ内ID:0138249537

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都合はあるでしょうが

041
シンドローム
今ちょっと調べたら、築44年なんですね。 44年となると、建て替えは考えざるをえないところではないかと思います。 そりゃあ、住めないことはないでしょうが、快適に住める状態ではないですよね。 今建て替えしないとしても、数年後には同じ問題が出てくる。 人によっては、あと数年住めたらいい人もいるでしょうが、そうでない人ももちろんいるわけで。 これは集合住宅の宿命なので、どちらを応援するわけにもいかない、住民たちが決めることです。 その結果が建て替えなら、反対派も従うしかないでしょう。 おそらく住み続けることができない場合でも、相応の金銭はもらえるはずなので、それをもってどこかに住みかえるのが現実的でしょう。 業者が入っているならば、その紹介などを求めてもいいのではないでしょうか。

トピ内ID:3885427343

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耐震改修促進法

041
tosi
西大寺住宅が築何年のマンションか、 どの程度の規模か判りませんが、 旧耐震基準で建てられているのであれば、 耐震改修促進法に引っかかる為、 改修・建て替えしなければならない状態なのではないでしょうか。

トピ内ID:5921927669

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「マンション等安心居住推進事業」

041
稲垣雅彦
aozoraさんが問題提起された西大寺住宅はどのようなマンションなのでしょうか。 現状を詳しく知らないで、レスをしたのではないかと心配しています。 もし、昭和41年に完成した9棟184戸からなる西大寺団地のことなのでしら、私の発言は早とちりのきらいがあります。 この団地は、昨年度国土交通省の「マンション等安心居住推進事業」で補助金を貰い 1)「建て替えか修繕かを判断するマニュアル」に準じ、透明性の高い検討 2)一部修繕一部建て替えに関する法的課題整理 3)住戸交換の考え方、スキームの作成 といったことに成果を上げたと国土交通省のホームページに出ています。さらに今年度は、「団地再生に向けて、その方向性の絞込みを行うための判断材料の整理、団地型マンション特有の部分建て替えや段階的建て替えの検討を行う。」として本年度の補助金採択を受けています。 もしこの団地でしたら、私のレスと同じ様なことを検討していることになります。検討内容が住民の方に知らされているのかわかりませんが、積極的に要望を発言されるようアドバイスが必要なのではないでしょうか。

トピ内ID:3251919499

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