賃貸は、空き部屋になるリスクがあります。なにより場所が重要で、駅近なら有利ですが、月２０万は少し高めなので、お客を見つけにくいかもしれません。賃貸マンションを借りるのは、貴女ご夫婦もそうだったでしょうが、若くて給料がまだ低い人ですから。

　思い切って売却したらどうですか。手元に現金の資金がある方がワンランク上の物件を狙うことができるし、借り入れ額を減らすこともできます。

その賃料だと借り手がなかなかつかないと思います。
住んでいる地域や間取りや広さにもよりますが。

中古とはいえ、かなり高額な物件。
このような物件を借りる人達は、限られます。
当然、なかなか借りては現れない。
その間、無収入で、税金を払い、資産価値は下がり続ける。
（仮に現れても、いつまで借りてくれるか？）

また、そのような人達は、中古を借りるより、物件を買い取るでしょう。

借り手よりも、買い手の方が多いので、売りに出した方がいいです。

年収は１千万～１２００万でしょうか？
長期に回収できる金額も経費も予測不能。
持ち続けるリスクだけが浮かび、負担になる可能性が高いです。

場所その他の説明不足で現況が分かりませんが、築12年で査定5000万は一寸?

そんな高額物件では売却困難と思いますが、もし引き合いが有るなら即売却です

実家ですが、マンション購入後7年後に
転勤に伴い、マンションを貸し、社宅住まいをしました。
月２０万の賃料で、1３年貸し、マンション自体は昨年購入額とほぼ同額で売れました。
リーマンショックの後だし、売れるか不安でしたが、
売り出し日にすでに購入希望者が入り、キャンセル待ちまでいました。
今は一軒家に住んでいます。

以前はマンションに戻ると言っていた両親ですが、やはり貸してしまうと痛みもひどく、
自分で住む気にはなれなかったようです。

また、賃貸も１３年中、空室だったのは合計で半年位あったようでした。
貸している間も、「給湯器が壊れた」等の修繕も突然入るし、借りていた人が退去することに伴い、
壁紙を張り替えたり、床を変えたり等々、そういった修繕も必要でした。
去年は退去後修繕に200万程かかることになり、あきらめてそのまま売ったようです。

去年売った際、買い替えではないため、税金も高く、翌年の住民税も高くなりました。

トピ主さんの状態だと売ったほうがいい気がします。

賃貸に出しても誰も借りない可能性がある、

賃貸に出して店子とのトラブルがあったらばかばかしいじゃないですか

トラブルの元は断っておくほうがいいですよお金ではかえられないものはあります

不動産を売却した場合には、下記の特例があります。

・マイホームを売った時には３０００万まで控除出来る特例があります

・居住年数が１０年以上で売った年の１月１日現在所有期間が１０年以上ある場合、「居住用資産の買い替え特例」を選択する事が出来ます。但し、２３年１２月３１日までに売却する場合です。
この買い換え特例と３０００万控除は併せては使えません。
但しこれは、売った金額より買った金額が高い場合です。

・１０年以上所有していると長期譲渡の軽減税率の特例が使えます。これは３０００万控除と併せて使えます。

買い換え特例は買い換えた土地を売却するまで譲渡所得の課税が先延ばしにされると言うもので、譲渡益が非課税になる訳ではありません。