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    くもり模様
    話題
    経験者の方などおりましたら、ご意見を伺えると幸いです。

    私と出会う前に、主人が投資用ワンルームマンションを2室購入していました。
    節税とか老後の為とか、よくあるような口車に乗せられたのだと思います。

    今更ですが、最近その総額を知る事となり、この先どうしたらいいのかと悩んでいます。

    金利はどちらも同じで、残債総額4000万ほど。
    団信に入っているので、保証人はいません。
    残債の多い方から繰上げ返済をした方がいいのか、大損覚悟で売却も考えていくべきなのか、わかりません。
    どちらも築浅4年以内の物件ですが、運よく売却できたとしても、売却額では支払いきれず、かなりの出費となります。

    このまま持ち続けたとしても、今後の修繕や空室となった際の持ち出しは避けられませんし、将来のことを考えると精神的に苦痛でたまりません。

    世の中、うまい話はないのにまんまと引っかかってしまった主人を今更せめても仕方ないですし、そんな人を選んだ私にも責任があります。

    私としては、優しくて人間的には好きな主人と問題を解決したいと思っていますが、毎日この事で頭が一杯で、口げんかを繰り返してしまいます。

    お互い、両親は高齢ですし、どこにも頼れません。
    不妊治療をしておりましたが、治療をやめ、私も働いて返済するつもりです。離婚は考えていません。

    近々、専門家の方にも詳しくお話を伺うつもりですが、同じような境遇の方はどうやって乗り越えられておられるのか、是非ともご意見を伺いたいです。

    少しでも前向きに考えられるようになりたいので、精神的にもどうやって気持ちを持ち続けたらいいのか、どなたかアドバイス宜しくお願いします。

    トピ内ID:0667103020

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    落ち着いて

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    ハイヌーン
    お話からすると、現在は賃貸中で持ち出しもない状態だが、将来ありうるのでは、ということですね。
    具体的な数字がわからないのですが、まずシミュレーションをしてみましょう。
    ・家賃の将来予想(ゆるやかに右肩下がり?)
    ・賃借人の交代は何年ごと?
    ・次の賃借人が決まるまでの空室期間、修繕などの費用
    ・節税効果の見込み(収入アップと税率は?)

    面倒ですが、弱気・強気・中間をそれぞれ計算してみましょう。
    口喧嘩をやめればそのくらいの時間は作れます。

    そのうえで、収支がマイナスかプラスか、マイナスとして幾らくらいなのかを計算しましょう。

    大損覚悟で売却とも言いますが、その大損より持ち続けたほうがマシかもしれません。いや、多分マシだと思います。
    なぜなら、家の値段が一番下がるのは、「買った直後」だからです。
    新築→中古。それだけでガクンと下がります。
    一方、ローンはほとんど返済してない。
    しかし今後の値下がりはゆっくりで、ローンの返済ペースは上がっていきます。

    どこかのタイミングで売るのはいいと思いますが、それが「今」かどうか、よく考えてからにしてください。

    トピ内ID:0079845103

    ...本文を表示

    勉強しましょうね

    しおりをつける
    🐷
    ぶー太
    節税対策用マンションを複数持っていて、売却や買い替えなどしてきた者です。

    節税対策用マンションで、繰上げ返済なんてナンセンスです。
    賃貸人が入っている限り持っていて損はありません。
    また団信があることで、ご主人に万が一の際には保険代わりになります。
    同僚は在職中に亡くなりましたが、数件のマンションのローンが団信によりゼロになって奥様が相続されました。
    あとは家賃収入を得るなり売却するなりすれば、残された家族は安泰です。
    うまみがなくなってきた物件は、売却かオーナーチェンジをします。
    その意味で、<老後の為>というのはおかしいです。
    何十年も持っているものではないからです。
    (うまみの意味がわからなければ調べてね)
    またバブル時には、物件を転がす事で多額の利益が出たものです。
    高収入のサラリーマンで、節税対策として持っている人は少なくないと思います。

    <繰り上げ返済>の言葉を出す時点で、トピ主さんは基本的なことが全くわかっていないのだと思いました。

    知識が無い状態で手を出すものではありませんが、ご主人は理解なさっていますよね?

    トピ内ID:0441201407

    ...本文を表示

    うちも同じでした

    しおりをつける
    🐶
    ワンコ
    結婚5年目、共働き夫婦です。

    うちの主人も、「節税、老後、生命保険のかわりになりますよ」の美味しい話にひっかかり
    私と結婚する数ヶ月前私に内緒で新築ワンルーム 2部屋を購入してました。
    両方で4200万、しかも全部ローンです(信じられない)

    マンションの存在を知りなかなか主人に言い出せず、一人で悩み続けていましたがローンと家賃収入を相殺すると、何と月に4万以上の持ち出しになっている事を知り
    主人を問い詰めましたが言い合いになるばかりで話になりませんでした。
    困り果て、両親に相談→主人の親を呼び皆で話し合いをしました。
    主人以外全員同じ考えで「損失額は大きいけど売った方が良いと」

    意外に相談先がなく苦労しましたが、株や投資マンションに詳しいファイナンシャルプランナーを見つけ相談し
    投資家向けに売却の広告を出してもらったりもしましたが最終的にはマンションを購入した会社に買取りしてもらいました。
    1500万の持ち出しになりましたが、売却した事は後悔していません。

    トピ主さんのお気持ちお察しします。良い方向に進むと良いですね。

    トピ内ID:6492622612

    ...本文を表示

    うちは売却しました

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    悩みました
    うちも同じでした。
    結婚前に私に内緒で新築ワンルームを2部屋 4200万で購入してました。主人は資産家でも投資家でもありません。普通のサラリーマンです。購入するべきではなかったと思います。
    トピ主さんのご主人と同じで「節税、老後の為、生命保険がわり」の美味しい話しにひっかかってしまいました。

    結婚して投資マンションの存在を知り苦痛で不安で気がおかしくなりそうでした。全てローンにしていたので家賃収入とローン、管理費を相殺すると何と月に4万以上も赤字でした。

    株や投資マンションを専門とするファイナンシャルプランナーに相談し利回りという数字の説明や計算もしてもらいましたが、最終的にはマンションを購入した所に買い取りをしてもらい相当な損失でしたがローンを完済しました。3年前の話です。

    持ち出し額、今後かかるであろう修繕費、ローンの金利を考えるとうちの場合ですが損失額が大きくても売却がベストだったと思います。

    相談に乗ってくれる専門家少なそうです。間違えてもマンションを売買している所などには相談しないで下さいね。

    トピ内ID:6492622612

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    ハイヌーン様へ

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    くもり模様
    レスを下さり、ありがとうございます。
    混乱した文で、すみませんでした。

    現在までは、ほぼ持ち出しはなかったようですが、
    今回、空室が出た事と上の階の空室でも賃料値下で募集しており、
    管理会社からの提案で、賃料下げて出しております。

    その為、今後、入居が決定してもおそらく2万くらい赤字かと思います。
    近々、専門家の方に今後の返済シミュレーションを見てもらうことにしました。
    おっしゃる様に、今が売り時なのか、冷静に判断したいと思います。

    トピ内ID:0667103020

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    ぶー太様へ

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    くもり模様
    レスを下さり、ありがとうございます。
    混乱した文で、すみませんでした。

    書き抜かっていましたが、現在1室空室となっています。
    今回、賃料を下げて募集をかけたことで、
    今後の毎月持出しは必須となっています。
    もともと、マイナスにはならない程度にしかプラスではなかったようです。

    主人は投資の知識はないのに、口車に乗せられて購入しています。
    ご指摘の通り、私は投資には無縁のまったくの素人です。
    毎月の支払いは、半分以上利息でした。
    なので、今できる範囲で調べて、繰上返済し、毎月の利息を減らすという
    安易な考えを書いてしまいました。
    不快に思ったらすみません。本当に素人なので、わかりません。
    繰り上げ返済しても意味がない理由を、良かったら教えて下さいませんか?

    トピ内ID:0667103020

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    ワンコ様へ

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    くもり模様
    レスを下さり、ありがとうございます。
    ワンコさんも、大変だったでしょうね。
    主人が購入した経緯、金額ほぼ同じなので、
    まさしく、今の私と同じ心境だった事と思います。

    二人で考えてもいい案も出ないので、専門家に相談してみる事にしました。
    数社査定もお願いしてますが、予想以上に低い価格です。
    ただ、私はこれから30年以上この問題に苦しむのは耐えられません。

    ワンコさんが売却を後悔されていないとの事、参考にさせていただきます。
    同じ経験をお持ちの方からのレス、励みになりました。
    ありがとうございました。

    トピ内ID:0667103020

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    悩みました様へ

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    くもり模様
    レスを下さり、ありがとうございました。

    悩みました様も私やワンコ様と同じ経緯なのですね。
    私も金額を知り、不安で不安で気がおかしくなりそうでしたし、
    今もあまり変わりません。

    今後の夫婦の人生設計にも大きく関わってくる事なので、よく考えてきめたいと思います。
    一つ、教えて下さい。
    ワンコ様も同様に、購入した会社に買取してもらったと書かれていたのですが、不動産屋にお願いするよりも高く買い取って頂けるからなのですか?
    現在、大手数社に査定をお願いしているのですが、やはり買い叩かれるからですか?

    トピ内ID:0667103020

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    ぶー太様

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    くもり模様
    レスを下さり、ありがとうございました。
    混乱した文で、すみませんでした。

    書き抜かっておりましたが、現在1室空室となっており、
    賃料を下げて募集している為、今後、毎月の手出しを免れません。

    ご指摘の通り、私はこんな事について全くの素人です。
    主人も同様で、分かってもいないのに甘い言葉に乗せられたクチです。

    自分なりに今後どうしたらよいかわからず、
    売却以外の手段として、元本を減らせばいいかと単純に思い、
    繰上げと書いてしまいました。

    本当に素人でわかりません。
    なぜ現段階で繰上げがよくないのか、お構いなければ教えて下さい。

    トピ内ID:0667103020

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    なるほど

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    ハイヌーン
    購入後4年で毎月持ち出しは確かに苦しいですね。
    節税効果を含めてかどうかわかりませんが、今後持ち出しは逓増していきますし。

    繰り上げ返済については、団信の効果が薄れるという側面はありますが、お考えの通り利息の節減効果もあります。
    売却して例えば500万の損が出てそれを埋めるくらいなら、そのお金を繰り上げ返済に回すことで毎月の支払いが減り、結果うまく回るということも考えられますので、十分検討の余地はあると思います。
    積極的な人はその資金を使ってまた投資することもありますが、トピ主さんは考えなくてもいいでしょう。

    売却については、不動産会社への売却は比較的安価になりますから、できれば避けたほうがいいとは思います。
    彼らはそれを再度投資家に売って差額を稼ぐわけですから。

    ただ、トピ主さんが投資家さんに直接売るとして、その金額は買手が「この金額で買えばいい投資になる」と思う金額です。
    もちろん自己資金が多いとか節税効果も違うとか条件は様々ですが、考えようによっては「その金額での割り切りが出来るなら持ち続けてもいい」というラインでもあります。
    冷静に判断しましょう。

    トピ内ID:0079845103

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