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    アパート経営で収入を得る?

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    ゆみ
    仕事
    サラリーマンの夫(50才)が住宅(アパートなど)をローンを組み購入、その家賃収入を得て資産を増やしていくというのです。
    明日、物件を見に行くと言い出し不安でいっぱいです。

    まだ自宅のローンも2千万円ほど残っています。
    高3・中3の子どもがいてダブル受験も控えています。貯金はほとんどありません…

    将来の為にと考える夫の気持ちも分からなくはありませんが…不安だらけです。
    お詳しい方どうぞご助言ください。

    トピ内ID:6242728798

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    心配ですね

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    imagine
    私の職場に頻繁に電話がかかってきますよ。

    アパートだかマンションのオーナーになって家賃収入で資産運用したり老後の年金代わりにとか、節税対策云々・・・。

    私は堅実に給与収入しかあてにしていないので早々に切りますが、他の人にも掛かって来るみたいです。

    違法なことではないのでしょうが、メリットばかりを並べ立てリスクを言わないとか、電話の応対もぞんざいだったりして悪い印象しか受けません。
    そういった類でなければ良いですね。

    トピ内ID:1280719059

    ...本文を表示

    それは不安ですよね

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    blank
    カフェ
    アパート経営しています。
    トピ主さんご夫婦と同年代夫婦です。

    以下、我が家の状況です。参考になれば幸いです。

    主人は事業主で、その借入金があり、それをアパート家賃でまかなっています。

    うちの場合、家賃は安いので、今のところ満室ですが、もし空室でも出たら
    たちまち借入金の返済が困難になります。

    私もパートで月12万円程の収入がありますが、このパート先も不安定な経営状態の為
    いつも不安な状況です。

    ただ、借入金が、あと数年で終わります。
    そうしたら、固定資産税や修繕費はかかるにしても、家賃収入は残ります。

    アパートは、ご自宅のローンを抱えたまま、別のローンを組んでまで
    買うものではないと思います。
    思わぬ経費は付きものです。貯金が無いのでしたら尚更です。
    トピ主さんが不安なのは当然です。

    ご主人は、現実問題、もうひとつローンを組めるのでしょうか。
    組めるとしても、ここは断固反対した方がご家族の為だと思うのですが・・・。

    トピ内ID:6443931418

    ...本文を表示

    え??

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    blank
    珈琲
    自宅のローンが2千万も残っているのに、
    さらに賃貸用に家を買うんですか??
    高3、中3のお子さんがいるのに???

    もはや無謀としか言いようがありません。
    億単位の資産があれば、それも可能でしょうが、貯金もほとんどないのに、ローンを増やすなんて……。

    もしかしてご主人は会社を辞めたいだけなのでは?
    現実から逃避して楽になりたいだけなのかも。

    多分ローン審査の段階で終了するとは思いますが……。
    (逆に通ったらすごい!)

    お子さんの学費や結婚資金についてはどう考えているんでしょう。
    それから50歳というご自分の年齢。
    定年後は何をやってローンを返すつもりですか?
    働けなくなったら、お子さんにローンを返してもらうんですか?

    考えが浅すぎますよ。

    トピ内ID:7269724057

    ...本文を表示

    やめたほうがいい

    しおりをつける
    blank
    50代
    義理の実家が賃貸の資産があるため今年法人化
    次男嫁の私も役員としてかかわるようになりました。
    正直大変です。
    個人向けだけでなく店舗2件だけでも月200万の収入に
    なりますが出ていく額も半端じゃありません。
    義兄も主人もサラリーマンで会社は管理会社、税理士さん
    などの手を借り実質嫁2人でやってるので
    なんとか収入アップにはなっていますが、
    相続税の支払い分を確保するのも大変です。

    アパート経営ってみなさん収入ばかりに目が向いてますが
    税金 修理代 その他もろもろ+ローンの出費はかなりの額になりますよ。
    収入が増えるとその分税金も跳ね上がります。
    ブームにつられた新規参入のサラリーマンは9割失敗すると
    管理会社の方も言われていました。

    住宅ローンがなく貯金でアパートが買える状態なら
    やってみてもいいかもしれませんがローンを2つ抱え教育費が
    かさむ今から始めるのは無謀です。

    トピ内ID:9431101475

    ...本文を表示

    普通に考えて駄目ってわかりますよ

    しおりをつける
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    さち
    御主人アパート買ったあとは不動産に一任するつもりなんでしょうね。
    それではまったく儲からないでしょうね。

    そういう話を持って来るときに、不動産屋は家賃計算を最初のときと同じ額で何十年か計算したりで、
    いかにも利益が大きいようにごまかしますが、

    物件なんて、築浅のときは入居者にも困らないし、家賃も高く設定できますが、
    築年数が経ってくると、当然ながら家賃は安くしないと入ってくれません。

    また入れ替わるときにかなり荒らされてても、今は入居者から回収できず大家負担分が大きいです(借主優位)。

    一見儲かるように見えるのは最初だけ。
    不動産屋の家賃保障は最初のうちだけ。空き家になったら家賃低くしないと入る人いませんよなんていわれるのがオチ。

    最後はローン抱えて人の入らなくなった物件を売るにも売れない目に合うだけ。

    普通のサラリーマンが絶対に手を出してはいけない話です。まずは契約しないよう実印など保管してください。
    築年数経った空き部屋がどれだけあるか調べてみてください。
    本当に儲かるなら不動産屋が自分で買ってますよ。不動産屋のカモにならないように。

    トピ内ID:4814517358

    ...本文を表示

    アパート経営

    しおりをつける
    blank
    しゃんしゃん
    アパートの大きさ、新しさによると思いますが、
    アパートは今は本当に不安定な状況に思います。また、借主の方が権利が強いし、古いアパートになると、維持費もそれなりにかかってきます。
    新しいうちはアパートも入居者はいますが、古くなると、家賃を下げても入居者が見つからなかったり、大家持ちの修繕費用も多くかかるようになってきます。
    最後に空き室アパートになった時、最悪の状況を想定して、予定を組まれてみてはいかがでしょうか。
    自宅ローンがアパートのローンのせいで払えないとなると、本末転倒な気がいたします。

    トピ内ID:7891613035

    ...本文を表示

    難しい

    しおりをつける
    😑
    fb
    人気の場所ならともかく、
    そうでない所にアパートを建てたとします。

    新築時は入居者がいても、
    将来、誰が築10年、20年、30年のボロアパートに住みたいですか?
    家賃を下げます?
    ならば、利益が出ると思いますか?

    建築業者の、入居者保証契約なんて信じちゃだめですよ。
    あの契約なんて、数年経ったらすぐに、契約見直しさせられますから。
    業者なんて、土地所有者にいい事ばかり言って
    いざ建てさせたら、あとの面倒は見てくれないのが実情です。

    将来的にトータルで赤字が出なかったら、すごくラッキー!ですが、
    そんな人は少数派です。
    アパート収入で食べていけるのは、良い場所の所有者のみです。

    トピ内ID:0149854987

    ...本文を表示

    詳しくなくて申し訳ありませんが

    しおりをつける
    blank
    穴子
    義理の実家が23区内にマンション(2、3室くらい)と神奈川県内でアパート2室持ってますが、
    アパートは昨年から空き室になったまま入りません。

    トピ内ID:1458884093

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    止めた方がいい

    しおりをつける
    blank
    くーる
    景気のいい時なら まだお勧めするかもですが ローン抱えて預金も無いのでは話に成りません

    アパート経営も 人がいつも入居してる状態を維持するのは難しいですよ
    いつまでも入らなかったら 不動産税だけでもきついのに家のローンとアパートのローンも乗っかって・・と言う最悪のパターンも予想できます
    昔と違って 家賃も安くなっているし 余程いい場所でないと難しいです何年も空き部屋のままとかもありますよ

    ご主人は不動産屋さんに うまい事言われて その気になってると思うけど
    駅から5分以内の場所でも 今は入り難いですし 環境が良くて比較的新しい建物でないと中古物件とかなら 修理費も今後沢山出てきます。水周り(風呂 トイレ キッチン)の修理は高く付きますし 大変ですよ 入居後も家賃不払いで裁判とかもありえます。

    どうしても買うのならアパートよりガレージ経営の方が断然いいです。不動産屋さんの口車に乗せられて 家もアパートも手放す事にならないようにしっかり手綱を締めてください。

    トピ内ID:1282886813

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    難しい・・・・・・。

    しおりをつける
    blank
    三色子
    知り合いにマンション経営をしている人がいますが大変だと言っていました。
    先ずは固定資産税、個人事業税が凄いです。
    それに入居している年数にもよりますがメンテナンスは大家持ちに成る場合が多いです。
    アパートでも築年数が経っていない場合は其れなりに入ります。
    しかし年数が経過すれば敬遠される事が多いです、人は誰でも綺麗な方が良いですから・・。
    空き室にする事が出来ない為、言葉悪いけどランクを落として入居して貰う事に成りますが・・・。
    これがトラブルが多いです、収入も其れなりで又保証人も似たような状況ですからノラリクラリされる場合が有ります。

    失礼ですが自宅のローンも有り子供の教育も掛かります。
    何とかしたい気持ちは分かりますが止めた方が賢明では?
    ご主人はそのような類の会社に『美味しい所だけ聴かされていませんか?』・・・。
    アパート経営すれば毎月決った金額を手にする事が可能、と思い込まされていませんか?
    その裏の税金、メンテナンス、維持費が抜け落ちています。
    一度手に入れると売る事も難しいです、それに如何して他人がアパートを売るのは何故か? 考えてみて下さい。

    トピ内ID:0359707162

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    得るもの以上に

    しおりをつける
    🐤
    ICHICO
    出て行くお金が殖えるだけですよ。

    増えるもの
    ・税金(固定資産・所得・住民)
    ・銀行に払う利息

    そして会社員を続けながらと言うことになりますと、管理会社に管理を委託するようになるでしょうから委託費もかかります。


    あとは地域にも寄るでしょうか、東京では賃貸アパート・マンションの空き室がけっこう増えております。
    「借りるより買ったほうが安い」と判断してなのかな。

    おそらくご主人は不動産屋(?)に「賃料でローンが返せる」と話されていると思います。
    乗っちゃだめですよ。
    条件の良いアパート・マンションでも空き部屋期間は必ず発生します。
    空き室になっている期間は賃料が発生しません。

    ご主人に目を覚ましてもらいたいですねぇ。

    トピ内ID:9783613905

    ...本文を表示

    レスします

    しおりをつける
    🐤
    huuu
    アパート経営の友人がいますが、どの方も土地をたくさん持ってらっしゃって、
    上の建物を建てています。
    一からの購入では高くないですか?

    空き部屋があったり、補修したり。きちんとリスクは計算済み?
    一括借り上げの所は建物を立てる金額で儲けているとか。
    すべてのリスクが無くなったら購入してもいいと思うけど、
    金利が上がってしまったらどうするんだろう・・・

    住宅ローンが残っている状態では無理じゃないかな。

    アパート経営の方々はそんなに儲からないって言っています。
    ま、もともとお金持ちなので損しても逆に税金対策になるようですが。

    トピ内ID:3759317256

    ...本文を表示

    資産どころか、負債だけが増えそう・・・

    しおりをつける
    💤
    くまさん冬眠
    ・本業がサラリーマンという事は、アパート経営は副業

    ・自己資金ではなく借金してまで始めるというのは、資産運用とか投資と呼べるレベルではなく、「商売」に限りなく近い

    商売といっても、一般的な商売と違い、「大当たりして大儲け」というのは期待できません。(各戸の賃料の合計が上限なので)

    短期間(2~3年程度?)で負債がゼロになるような高い賃料を設定しても常に満室、という夢のような好条件でもない限り、タイトルのようになってしまうのでは・・・?

    個人的には、アパート経営=地主・資産家がやる物、と言うのが意見です。。。

    トピ内ID:9016548055

    ...本文を表示

    経験者より

    しおりをつける
    blank
    キキ
    アパート経営は余裕資産のなかで行うものだと思います。
    ローンを組んでまで取り組むものではありません。
    業者は当初は満室で最高に利益を生む状態で勧めると思いますが、そんなに甘いものではありません。

    10年も経てばあちこち修理箇所が出てくるし、古くなった物件は人気が無くなるし、家賃を下げてお客を獲得しなければならず、かなりのストレスになります。

    貯金がほとんど無い状態で、しかも自宅ローンが残っているのに別の夢を買うというのは無謀過ぎます。

    地域にもよりますが、空家だらけのアパートがあるのにさらにお客をだまして(?)オーナー契約を結ぼうとしている業者があることをお忘れなく。

    トピ内ID:5977325701

    ...本文を表示

    スケールと手持ち資金によります

    しおりをつける
    blank
    あら
    部屋数に、家賃と見込める入居率をかけた合算から、
    ローンの返済額や税金などの諸経費、減価償却費など
    を引いた残額がアパート経営の損益です。

    アパートは土地の相続税対策で建てる人が大半ですので、
    たいていの大家さんはローンの返済分程度の家賃しか考えていません。

    これを収入の中心にするには、
    戸数が相当必要ですし、いい立地条件が鍵です。

    手持ちの土地にどの程度のアパートが建てられるか、
    高い入居率が見込めるか、
    周辺のアパートはどれくらいの家賃か、
    建設会社はデータをすべて持っています。

    建設会社に言えば、手持ち資金と借り入れられるローンから
    どの程度の建物が建てられるか、
    完成後の家賃収入、ローン返済などのシミュレーションをしてもらえます。

    地盤のボーリング調査があるかもしれませんが、
    経営が可能かどうか、短い時間で結論が出ると思いますよ。

    トピ内ID:8332826851

    ...本文を表示

    良く調べて検討したうえで慎重に…

    しおりをつける
    😉
    そら
    タイトルのように思います。
    ご主人が入念に調べて、ローンを新たに組んででも安定した収入を得られる手ごたえを感じたと思われるなら、「よく相談して決めてください」としか言えません。
    ただ、素人考えですがアパート経営は難しいのでは…と思います。きちんと部屋が埋まるか、入居者が家賃をきちんと払うか、住人同士のトラブルは起きないか、家事や災害でアパートそのものが住めなくなってしまったらどうするか…。学校と契約して学生寮にするか、会社と契約して社員寮とかにしてもらえる当てがあるなら話はまた別かなと思いますが…。
    アパートを何年間か借りる保証をする、と謳っている会社もありますが、きっと契約には条件がありますよね。
    ご主人が60歳で定年になるなら、その二千万のローンを10年で返済しなくちゃいけないと言うことですよね。年金支給の年齢が70歳になったら、ローン返済とは別に10年分の生活資金が必要になると言うことに…。
    「取らぬ狸の皮算用」で見切り発車して後悔することのないように、よくご主人と相談してください。

    トピ内ID:2379193523

    ...本文を表示

    やるべきではない

    しおりをつける
    モガオ
    現在の仕事は会社勤めですが、以前の仕事で得たお金絵を元に、賃貸マンション2棟を所有しています。

    まず、賃貸アパート・マンション経営は、元々土地を所有しているとか現金資産を保有しているとかでないと基本的にビジネスとしては成立しないものと考えたほうが良いです。

    何故か?
    全額近くをアパートローンとした場合、家賃収入の大半は返済に消えてしまうでしょう。
    ですが、返済金額のうち、元金分はご主人の収入として計上しなければなりません。
    収入として計上するということは、確定申告で納税しなければならないということです。
    確かに、減価償却で相殺される分もあるのですが、返済が大きすぎると補いきれません。

    加えて、固定資産税も大きいですし、維持メンテにもお金が想像以上に掛かります。

    最後に一番のネックは入居率です。
    新築はある程度は入ります。ですが10年後はどうでしょう?

    率直に言って、月々のローン返済、維持メンテ積み立て費(最低、収入の10%は想定)、各種納税、管理費等々の諸経費の合計が、入居率50%でも支払可能であれば検討の余地がありますが、それ以下ではやるべきではありません。

    トピ内ID:6797647176

    ...本文を表示

    おやめなさい

    しおりをつける
    🐱
    ニャロン・ストーン
    婚家が不動産会社を経営し、自社物件も多数所有しています。

    トピ主様がどこにお住まいか不明ですが、首都圏近郊の賃貸物件は、過当競争状態です。分かりやすく言えば、アパート余リ状態です。
    物件を見に行く…とは、ご自分の土地ではないという事でしょうが、ご主人が「素人さん」なら、入居率の高い、高収益物件を見極められるのか、非常に疑問です。

    うちの会社の自社物件は、同業者の繋がりや銀行から紹介されることが多いのですが、そもそも優良収益物件が、取引実績のない人に案内される事は皆無ですね。

    自宅のローンが2000万残っていらっしゃるなら、銀行の融資も極めて厳しいでしょうし、失礼ながら賃料でローンの返済を当て込むプランが、絵に描いた餅です。
    このご時世で入居率100%を続けるのは、至難の業ですし、空室が続いても、ローン返済は容赦なく降りかかってきますよ?

    ご主人にお伝え下さい。素人さんが手を出すと大火傷しますよ…と。

    トピ内ID:9159024989

    ...本文を表示

    無理です

    しおりをつける
    🙂
    人形焼
    無謀だと思いますよ。
    そんなことが簡単にできたら、資産家ばかりですよ。
    自宅のローンですら完済できてないのに、さらにローンですか?


    親から相続した土地を、有効利用する・・という目的で
    アパート・マンション建てても、数年後には修繕費がかかります。
    10年も経ったアパートなんて、入居者の確保にも不安がでますよ?
    そのままの状態で売却できればいいでしょうが、
    解体するのに数百万かかることもザラです。
    子供に借金を残すことになりかねません。



    多くの土地持ち資産家が、どんどん土地を売却していることから考えても、
    持つことにどれほどの価値がでるのか、お分かりになるのではないですか?
    それよりも、
    現在のローン残高が、50歳で2000万もある事に驚きです。
    退職金で返済するのでしょうか?

    トピ内ID:2513566569

    ...本文を表示

    ダブルローン?

    しおりをつける
    🎶
    りりこ
    私は経営はしてませんが、実弟が駅から近いワンルームマンションを1軒、中古住宅を1軒大家しています。貯金を貯めて現金一括購入したそうです。

    弟には専業の妻、小学生と幼稚園生の子ども2人がいます。
    両親と同居しているので家賃は掛かりませんからその分を貯めていたと思われます。

    ご主人は自分の家のローンとそのアパートのローン二つも払っていくんですよね?
    もしアパートの入居者がいなかったり、空き室になった場合収入はどうなっちゃうんですか?と素人の私でも不安になります。

    お子さんの大学進学費用はもちろん用意されてるんですよね?

    もし用意もできてなくて、銀行のスズメの涙の利息よりアパート経営なんて思ってるとしたら無謀すぎますよ。

    トピ内ID:4145784234

    ...本文を表示

    儲かる物件は、すでに買われている

    しおりをつける
    『砂金』
    貸家でも儲ける。
    当然ですが、借り手がいなければ儲かりません。
    多少高くても借りてくれる優良物件は、すでに買われています。
    家賃を安くしても、借り手の無い物件は多いです。

    借金をしてまでも、する事ではないです。

    トピ内ID:6359593704

    ...本文を表示

    やめた方がいいです

    しおりをつける
    blank
    はなび
    身内が何人かマンションを経営しています。
    どこも家賃は新築当時に比べ5万円前後は下がってます。
    最初の家賃収入で計算しちゃうと、後で家賃は下がりますから苦しくなります。
    破綻した家もあります。
    持っていた土地の近くに駅が出来て、家賃は下げたものの空室はほとんどない所、こちらは順調そうです。
    一番近い身内は毎月建物のローン支払いに必死です。
    空室も目立つし家賃は下がったし、商売やってるから何とか補てん出来る。
    家賃収入が少なくてもローンは支払わなければならない。
    私の父も土地をたくさん持っているので、しょっちゅうそういったうまい話しの営業電話がかかって来ますが、一切お断りです。
    それに、オーナーになったらなったで、建物の修繕だの給湯器の交換だの、何だかんだとお金出さなければなりませんよ。
    汚すだけ汚して出ていった人がいても、ある程度しかお金は取れない。
    取れない場合も。
    きれいにして次に貸すのはオーナーの仕事です。
    知恵もつけてて、少額訴訟だ何だと逃げる人も。
    今は貸す方が弱いですから。
    そんなうまく行くなら、簡単に家賃収入が得られるなら、み~んなやりますよ。

    トピ内ID:9752225837

    ...本文を表示

    ふむ

    しおりをつける
    🙂
    こんぶ
    まだ2000万もローンがあるのに お金を貸してくれないんじゃないの?
    それにアパートをローンで買って家賃収入で資産を増やすなんて。
    今どきありえません。
    それが可能だったら みーーーんな やってますから。
    自分だけがもうかるなんて そんな いい話は世の中に無いですよ。
    御主人の頭を なぐりつけてでも 冷やしましょうね。

    トピ内ID:4922304615

    ...本文を表示

    儲からないよ

    しおりをつける
    blank
    さくら
    実家が1億ほどの土地があり、相続税対策にアパートを数件建てました。
    それが流行っていた時代です。
    ところが建ててから10年以上経ち空室が目立ってきました。借入金の返済はまだまだ終わりません。

    今両親は「失敗した」と言ってます。

    とにかく空室になったと同時に資金繰りが回らなくなるんです。
    年数が経てば経つほど修理代もバカにならない上に、古くなって人が入らなくなる。

    年収は2000万円ですが、苦しいです。
    更に相続税対策なのに借入金を返せば返すほど、相続税対策にならなくなるっていうこの矛盾。

    不動産屋に乗せられて甘い話に飛びついた両親もアホですが、それでも元手が1億ありました。
    いまどきアパート経営を0からやろうなんて時代の波が見えてないんでしょうか?

    トピ内ID:2980673671

    ...本文を表示

    辞めたほうが…

    しおりをつける
    😨
    アンブレラ
    うちは2棟のアパートを持ってます。
    10年以上前に(一面、田んぼだったところが次々に住宅地になった為)父がアパート(資金も無いので借金)を建てました。
    最初のうちはそれなりの収入があるようですが、アパートの築年数が経つにつれて、家賃を下げなければ部屋を借りる人が居ない…等、いろいろな事が出てきます。そうすると借金を返すだけになってしまいます。
    なので、アパート経営をしてる人から話しを聞いたり(建設会社は良い事しか言わないし、リスクはパンフ&契約書の下等にちいさく書いてある。)
    資産があるなら別ですが、ちゃんと先々の事をよ~っく考えてからにしてください。

    トピ内ID:8950383799

    ...本文を表示

    レスします

    しおりをつける
    blank
    ホンネ
    関係者ですが、その状況ならお薦めしません。
    少なくとも私ならご主人には営業はかけません。
    仮にご主人からコンタクトがあったとしても、
    経済状況を知った時点で手を引きます。

    現在の負債額プラス貯蓄なしという点で無謀だからです。
    土地などお持ちならまた別ですが。

    私の会社では、ある程度経営の成り立つお客様と
    お付き合いさせて頂いています。

    現在黒字の大家さん達は、
    元々良い土地を所有、会社員世帯でも高収入で負債なし、
    投資などで不労所得がある、不動産の知識が豊富、親から多額の相続・・・

    大体こんな方々です。
    黒字の大家さんは2棟3棟と買増しします。

    普通の会社員が区分所有(一部屋だけ)で大家業を齧った場合、
    奇跡的な方もいますが、大体は赤字で手放します。
    1棟物件で強引にローンを通す手段もなくはないですが、
    そういうのを勧める業者は危ないと思います。

    失礼な事を書いて申し訳ありません。ご夫婦でよく話し合って下さいね。

    物件だけで余力ゼロになる人が手を出すと赤字確定です。
    ・・・と申し上げても、諦めずに他の業者を回る方も多いのが
    「サラリーマン大家ブーム」の現状です。

    トピ内ID:8746653101

    ...本文を表示

    辞めたほうがいいでしょうね。

    しおりをつける
    blank
    hirot
    中小零細企業の支援をする仕事をしています。
    仕事柄アパート経営の大家さんの決算書を見ることがあるのですが、
    「所有している土地に自己資金(余剰資金)で建てる」
    場合に何とか幾らかの収益が見込める、というのが現在のアパート経営です。
    ローンを組む時点で採算取れません。無理です。

    トピ内ID:5859159184

    ...本文を表示

    明日、物件を見に行く、ということは

    しおりをつける
    🐱
    アパートの大家
    中古物件の購入、ということですか?

    いずれにせよ、
    皆さんがレスされておられますが、

    やめなさい!

    としか言いようがありません。

    私は、父からアパートを相続しましたが、
    そもそも父が土地の相続税対策として、不動産屋から進められて建てたものです。
    近隣の地主さん達は、相続税対策の為に、皆が皆、
    アパート・マンション経営に走っています。
    あくまで相続税対策、つまり、
    相続する不動産とローンを相殺して、相続税を安くする為なので、
    家賃収入をアテにはしていません。

    1 土地を手放したくない
    2 相続税を安くしたい

    この2点が目的です。

    私のアパートも、相続時点で築20年を経過してしまい、
    家賃も新築当初の半額です。
    しかも、空室保障を受けるためには、定期的に数百万単位の金額をかけて
    リフォームをしなければなりません。
    相続する前は、働かずとも余裕で生活できる、などと、
    呑気な事を考えていましたがね。

    ローンを全額払い終わっているのが、せめてもの救いです。
    サラリーマンが借金してまでするものではないんです。

    トピ内ID:0977451546

    ...本文を表示

    二重ローン

    しおりをつける
    blank
    匿名
    二重ローンなので、余程の高収入でない限り、ローンの審査が通らないと思います。
    なので好きにさせておけばいいですよ。
    ここで反対するとムキになるだけでしょうから。

    トピ内ID:9679855059

    ...本文を表示

    住宅ローンの繰上げ返済を優先しましょう

    しおりをつける
    🙂
    ジョー
    住宅ローンを抱えているのであれば、ローンの繰上げ返済に全力を注ぎましょう。他にやるべきことはありません。繰り上げ返済より有利な投資なんて、まずありません。

    ちなみに私の父親はアパート経営をしていますが、入居率が下がってきて、大変のようです。遺産相続の時にはどうなっていることやら…。いまから心配しています。

    トピ内ID:2342401185

    ...本文を表示

    ローン下りないですよ

    しおりをつける
    😒
    ぴのきお
    ローン残高が2000万円あるんですよね
    多分ローンが下りないと思いますよ
    だから心配ありませんよ

    ローンが下りたとしたら、結構な利率を掛けられるでしょうから
    その場合は、断固拒否した方がいいですよ

    トピ内ID:3316013858

    ...本文を表示

    自分がいたアパート

    しおりをつける
    blank
    ささ
    アパート経営については、レスのとおりです。
    アパートの実情について。私は、首都圏でも高級住宅街、急行停車駅の駅から数分、セキュリティと設備環境は抜群なところの新築アパートに、新築時から入居。5年ほどで都合で退居しましたが、あとでホームページで検索したら、人気物件だった自分のいたアパートは、すでに数室はずっと空室になっていました。
    なお、管理会社は一流の不動産業者、毎日業者の清掃が入る、まだきれいなアパートです。人気物件でさえ、現実はこういうもの。
    オーナーは、その地域の有数の資産家でしたが、あれでは、数年後には不採算物件になりそうです。
    人気物件のオーナーを紹介されることは、絶対にないと思います。現在、年齢のわりに負債も多すぎますし、それを返済できる見込みが確実にあったとしても、さらに巨額な負債を抱え込み、自己破産する道が見えるだけでしょう。
    今、投資目的の不動産オーナーが、先が見えてしまい、次々に負債を抱えてでも手放しています。「今現在は」入居率がいい優良物件とか言われて、誰もが先が見える物件のオーナーとして、ターゲットにされているのでは?

    トピ内ID:5691128747

    ...本文を表示

    周りの大家さん。

    しおりをつける
    blank
    不動産好き好き
    素人のリサーチ例ですが、周りで老後を見据えた不動産経営(アパート経営編)で成功されているな~と思う方は、

    20代で結婚後は、義父母さんと同居(ローン無しで自宅取得)

    公務員またはそれに準ずる仕事で共働き(属性が良い)

    30代前後で、中古戸建数件(事業的規模にならない程度)を現金取得

    資金を貯め、借入金少なくアパート建設(戸建取得後5年前後)

    定年退職した現在の年間家賃収入、消費税課税事業程度。

    母子家庭さん低所得者さん向け、単身者向け、ファミリー向けアパートと賃貸戸建て複数所有。

    義父母は農家さんなので、土地取得のために資金は無し。

    でも、上記のご夫婦の場合も、今の不景気時代の以後の不動産出口戦略は、どのように試算計画していかれるんだろう~と、勉強させていただいている弱小素人大家女性です。

    トピ様の場合、自宅ローンがある時点で、なかなか難しい話なんじゃないかなとも思います。(素人意見ですが・・)

    トピ内ID:5045874201

    ...本文を表示

    購入予定の場所は?

    しおりをつける
    blank
    真夏
    借り手がすぐに見つかるのは、それなりに乗降がある駅の、徒歩で5分以内の物件だけです。少しでも遠かったり、夜遅く歩いて怖そうなところは、よほど家賃を下げないと入りません。
    ただ、条件が良い物件は、そもそも家主が手放すことはありえないものです。
    とりあえず購入予定地を駅から実際に歩いてみて、自分だったら、ここの物件借りたいか考えることです。
    自分が借りたくない場所は、他人も借りたくないです。

    トピ内ID:7181194993

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    厳しいかな

    しおりをつける
    blank
    そうですね
    サラリーマンからアパート経営、そして軌道に乗りアパートのみで生計をたてている人はいっぱい居ます。
    トピ主様の状況を判断すると、マイナス点は以下
    1、50代であること→ローンが組みにくい。キャッシュのみで始められるなら可能性があります。
    2、住宅ローンが残っている→アパートローンが組みにくい。住宅ローンを完済し、住宅を抵当に入れるほうが融資が付きやすい。
    3、奥さんが賛同していない。
    この、1と3の混在が敗因でしょうねえ。3がやっかい。

    トピ主様が放置していても、50代貯蓄がないところで、銀行に融資のお願いに行っても降りませんので、旦那様がアパート経営に手を出すことはないでしょう。
    ※マンション投資の口車に乗せられる人が多いので、これは奥さんのほうで注意しておかねばなりません。

    アパートで生計をたてたい夫の多くは、初期に不動産への営業を妻に手伝って欲しいと思ってます。でも、妻は反対のみ。すると夫は妻のことも、キャッシュフローマイナスで考えだします…

    トピ内ID:3856486220

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    だいじょうぶ 銀行が金を貸してくれません

    しおりをつける
    😉
    クーロンの法則
    貯金無し、自宅ローン2000万の人に、銀行は金を貸しません。

    貸してくれるのは、頭金が物件の2~3割あって、返済計画がしっかりしている場合ですのでね。

    トピ内ID:6260795597

    ...本文を表示

    勧誘の電話でしょう

    しおりをつける
    きらり
    会社にいると、どこから調べたのかアパート経営の勧誘の電話が頻繁にあります。
    さも簡単で確実に儲かるかのように謳うため、単純な人ならコロッと騙されそうです。おそらくご主人もそのクチでしょう。
    そんなに儲かる話を他人に話す方が不自然なんですが、金に目が眩んでいる人はそんなことに気づきません。

    アパート経営は、余剰資産で行うのが基本です。
    仮に儲けが出たとしても一時的。それも数年先。
    借金ばかりか心労も増えるでしょう。
    将来のためにと思うなら、止めたほうが良いです。
    (まず、ローンが下りるとは思えませんが)

    皆さんのレスをご主人に見せてあげてください。

    トピ内ID:4209483142

    ...本文を表示

    トピ主です。有り難うございます。

    しおりをつける
    ゆみ
    19名の方まで読ませて頂きました。
    たくさんのご助言を有り難うございます…。

    誰一人として、賛成のご意見はなく、ごもっともだと思いました。

    ローンを抱え、貯蓄もない我が家には無謀すぎる甘い考えだということが、よく分かりました。

    皆さまのレスを夫に見せて、目を覚ましてもらいたいと思います。
    ただとても頑固な夫です…より多くのご助言をお聞かせ願えたらと思います。

    皆さま引き続き宜しくお願いいたします。

    トピ内ID:6242728798

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    トピ主のコメント(2件)全て見る

    素人考えでも無理じゃないですか

    しおりをつける
    💢
    あららん
    私の義両親もアパート経営をしたいと申しておりましたが
    子どもたち全員で止めました。
    すでに一戸建ての借家を所持しています。

    当時、義父が所有する一反の田んぼを埋め立てて、軽量鉄骨製アパートを建てると約一億円の費用がかかりました。
    大きなコンクリート製のアパートだと、数億円です。

    土地もお持ちじゃないのですよね。

    義両親は資金があっても止めました。
    それを全額、借金でするなんて無謀ですよ。

    業者が言う言葉をそのまま信用してはいけません。

    トピ内ID:7119248645

    ...本文を表示

    ?

    しおりをつける
    blank
    匿名
    お金がかかるのに、ダメです。
    宝くじが、あたったらしましょう。

    トピ内ID:2323752266

    ...本文を表示

    アパートも何も。。。

    しおりをつける
    😝
    ゴンドラ
    ごめんなさい、詳しくも何もないですが

    まだ大学、高校の教育費がかかるお宅で
    貯金ほとんどなし、ローン残高2000万の時点でかなり危ういのでは?

    あとは他の方がおっしゃるようにアパート経営は並大抵ではないと思いますよ。
    うちはご近所に昔ながらの地主さんが沢山いてアパート持ってらっしゃいますが
    いつも税金で大変とおっしゃってます。経営もうまくはなかなかいかないらしいですよ。

    逆転ホームランをご主人は狙ってらっしゃるかもしれませんが
    私の夫なら押さえつけても手を出させませんが。

    トピ内ID:6430933033

    ...本文を表示

    リスク高すぎ

    しおりをつける
    blank
    さめ
    個人で1つの物件を買って家賃収入、などリスク高すぎでしょ。
    金持ちの道楽や節税対策程度の考えならともかく。

    入居者がいない期間のリスクもあれば、地震や家事、その他災害による修繕費の
    リスク、入居者の家賃滞納や夜逃げなどのリスク、入居者に部屋を壊されるリスク。
    よほどの優良物件でない限り、借金の金利を上回る利益は取れませんよ。

    まだ、複数物件を複数人で購入してリスク分散させるリートのほうが可能性が
    ありそうです。

    なんにせよ、あなたの夫には、アパート経営の才能はないと思いますよ。
    間違いなく、巨大なローンを抱えさせられて毎月の赤字補填をどうするか
    頭を抱える日々を過ごすことになるでしょう。

    トピ内ID:2632891959

    ...本文を表示

    そもそもローンが組めるかどうかですが

    しおりをつける
    😀
    お疲れさま
    一番気になる点は、
    もしうまくいってトピ主さんとご主人は
    家賃収入でルンルンできても、
    お子様に負担がかかる点です。

    30年後、ちょうど改装の時期にお金が
    あるかどうか。

    私は何の知識もないド素人ですが、
    これだけは言えます。
    相続税対策にマンションをつくっていた
    昔と違います。
    マンション経営は常に満室で、
    利益は改装工事用に貯蓄しておかないとダメです。

    私なら専門家に相談して子供のために
    やめさせます。

    それにしても世間知らずなご主人ですね。

    トピ内ID:0347463949

    ...本文を表示

    投資マンションやアパート経営

    しおりをつける
    🐤
    ポッポー
    よく投資マンションやアパート経営のセールス電話をいただきます。

    場所は住んでいる所から離れた遠~い地域です。
    うちは住宅ローンを組んでいるので無理ですとお断りしても提携のローンがあるからという感じでけっこうしつこいです。
    個人的にアパート経営を勧められて"儲かるのはローンか建築業者さんだろうな~"と思っています。

    実の所、身内に建築会社経営が複数おり、アパート経営者も多数います。

    余裕資金と所有土地でアパート経営するならいいですが、自宅ローン2000万ある状態だとおすすめできません。

    新しいうちは入居者もあるでしょう。
    でも古く(数年で新しい建て物が競争相手になります)なったら、家賃は下げざるをえないし、空き部屋も増えます。
    修繕費(建て物や什器)も必要になるのに家賃でローンを補てんできるのでしょうか。
    家賃=儲けではないですよ。

    その地域のアパートの家賃相場や空室状況もチェックしてみてはいかがですか。
    本当に儲かる話は人に紹介しません。
    それがすべてだと思います。

    トピ内ID:4991818419

    ...本文を表示

    なぜ、物件が売りに出されているか考える

    しおりをつける
    blank
    ふな
    同じようなことを考えた、男です。

    親戚に親の遺産で土地をもらった兄弟がアパートを立てて
    家賃収入を得ていました。
    正しい土地の使い道だと思います。
    なんせ土地代が只ですから。
    同じように土地をもらった兄弟はギャラリーを建て
    趣味の幅を広げていました。
    ギャラリー運営は赤字でしたね。趣味ですから。
    私は正しくない土地の使い道だと、言った記憶があります。

    さて、不動産物件には投資用のアパートが売りに出されていますね。
    なぜ、売りに出されているのでしょうか?
    もしも宣伝文句どおりに儲かるのなら不動産屋自身が
    自己投資をし、利益を取ればいいのではないでしょうか?
    実際に自己投資をして儲けていますし。
    そうでない理由は明朗です。

    ・宣伝文句どおりに儲からないから

    これだけです。
    その物件は想定どおりに儲からないわけですよ。

    売りに出ている物件は以下の通りだと思います。
    年の利回りが低いがギリギリ黒字
    トントンかやや赤字
    おもいっきり赤字

    思いっきり黒字は不動産が抑えてますからね。

    で、割合的には1:6:3 くらいでしょうか?
    黒字物件は1割以下だと思います。ご参考に。

    トピ内ID:2986281840

    ...本文を表示

    50歳かあ

    しおりをつける
    blank
    うーん
    出世も昇給も頭打ち。
    子供はまだ当分お金がかかるし、この先親の介護だって…。
    そろそろ先のことを考えて手を打たないとってところでしょうか。
    ご主人のお気持ちは、とてもよくわかります。
    そこで不動産収入、と思いつく人は多いし、
    実際に始めてる人もいます。

    物件さえ見極めれば、そこそこうまく行く場合もあります。
    発想としては悪くないのですが、
    トピ主さん家の問題は、自己資金がないこと。
    このご時世に、多額の住宅ローンも残っている状況で、
    全額借入ではじめるのは、リスクが高すぎます。無謀です。

    失敗すれば、お子さんに影響が及ぶばかりか、
    住む家をなくす可能性もあります。

    収入を増やしたいなら、奥様が働きに出る(既に兼業主婦なら失礼)、
    もしくは副業を始めるなど、まず稼ぐ方に集中する。
    そしてローン返済と自己資金の積立に傾注しましょう。

    手堅いと言われる賃貸住宅ですが、不況と少子化・非婚化で、
    当面、見通しはよくありません。
    不動産投資・経営は、自己資金が用意できてからでも遅くありません。

    トピ内ID:2953447889

    ...本文を表示

    資金・回収計画

    しおりをつける
    🐶
    sundiver
    まあ誰が見ても反対しますね

    まずは資金計画と回収計画が必要となりますから、それを見てからでも遅くないと思います。

    ローンを抱え、且つ資金も無いご主人が、事業資金(アパート経営とは起業ですよ)を調達することは難しいと思います。
    住宅ローンでは無いのですから、簡単に計画は立ちませんよ。

    不安を漠然と訴えて反対しても感情的にこじれるだけです。
    ご主人が暴走してトピ主さんに黙って進めてしまうことだけは避けるべきです。

    まずはこのような計画を立てて貰うことにより、ご主人が理性的に自らが考え振る舞える様に仕向ける方が良いと思います。

    トピ内ID:1113609126

    ...本文を表示

    資産形成に興味を持つのは良い事ですが・・・

    しおりをつける
    blank
    投資マニア
    なぜアパートなのか明確な根拠はありますか?
    投資なら他に幾らでもありますが、その中から不動産経営を選んだのは何故?
    そんな一大事をご主人に任せてるトピ主さんも不思議です。資産形成についてご夫婦で勉強なさればいいでしょう。

    一棟アパートのローンが通らなかったら、ワンルームオーナーからとか言い出しそうですね。
    熱を上げているカモは不動産屋の大好物ですが、不動産屋だって仕事ですから、彼らばかり責められません。
    大金がかかってるのにろくに勉強もせず勝手に浮かれまくったくせに「不動産屋に騙された」とかいう人が一番愚か。

    不動産で資産形成したいご主人、不動産屋と対等に渡れるだけの知識はお持ちですか?
    業者は、こちらから指示を出し動いてもらったり参考意見を貰うための存在。間違っても頼ってはだめです。
    ローンのために奔走するのが良い業者ではありません。

    リスクが取れないなら定期預金の方がましです。
    私は投資が好きで不動産もやってます。幸い黒字ですが、買った当初しばらくは赤字でした。
    それでも手放さなかったのは黒字転換の根拠があり、且つそれまでの資金もあったからです。

    トピ内ID:4153482095

    ...本文を表示

    元・不動産業ですが、失礼ながら・・・

    しおりをつける
    blank
    元業者
    ご主人、美味しすぎます。格好の餌食になる可能性が大きいですね。

    やりようによっては、無理なローンを組むことも出来る場合もありますが、金銭面での地盤がよほどしっかりした方でないと
    完済できないのは当然です。こんなわかりやすいことも、当事者になると冷静さを欠いてしまう人の何と多かったことか。
    むしろこちらが止めても、机上のマジックで夢を語る他の業者を「あっちの担当者の方が親身だ」と勘違いする人がどれほどいたことか。

    人間、自分に耳触りのよい事を言ってくれる相手を無意識のうちに「親身で良い人」と思ってしまうのでしょう。
    どうみても無謀なローンなのに、このくらいの頭金があったほうが安心ですよと言っても聞く耳を持たず、
    あげくに「あんたじゃ頼りにならん。○○社の営業マンの方が優秀で親切だからあっちに頼む」なんて言われたり。
    でもそういう人も、大損した途端に「業者にいいように踊らされた」と・・・貴方が無理やり舞台に上がり踊ったのだと言いたいです。
    判断材料はそこらじゅうに転がってたのだから。

    ご主人がそうならないよう、奥様がしっかり勉強してストッパーになって下さい。

    トピ内ID:8767026539

    ...本文を表示

    大丈夫です。

    しおりをつける
    blank
    鬼瓦権造
    夫がいい物件を見つけたとしても、銀行は金を貸さないので大丈夫ですよ。

    10年前だと全額融資なんてのもありましたが、今は3割は頭金を入れないと無理です。

    ただし、自宅よりはアパートは資産です。
    投資家仲間はアパートを持っていても、自分の住居は賃貸という人はたくさんいます。資産と負債がよく理解できているのですね。

    都内在住の人が多いのですが自家用車も持ちません。これも金持ちになれる条件の一つですね。

    トピ内ID:8328795327

    ...本文を表示

    会社でマンションを賃貸に出していますが・・・

    しおりをつける
    🐱
    総務担当
    個人で、と言っても
    不動産屋を中に入れないと、基本的にはアパート経営は無理ですよね?

    まずは、入居者の募集やトラブルの対処など、
    かかりっきりでやるつもりならいいですが、
    仕事をしながらだと、誰か(不動産や)に仲介してもらわないと難しいです。

    そうすると、不動産屋にも手数料を払うことになります。

    いつでも空き部屋がなく、トラブルがなければ
    確かに、プラスになっていきます。
    ですが、賃貸は入居者の入れ替えが必ずあり、
    そのたびにハウスクリーニングや内装費がかかり、
    意外と出費も多いんです。

    建物が古くなれば、空き部屋も増えてくるし、
    コンスタントな家賃収入は期待できなくなります。
    そうするとリフォームが必要になりますよね?

    老後、細々と家賃収入で食べていく(もちろんローンのない持ちアパートで)ならいいですが、
    資産を増やすのが目的なら、あまり期待できないと思いますよ。

    トピ内ID:9085750236

    ...本文を表示

    トピをご主人に見せるそうなので、再度出て来ました。

    しおりをつける
    blank
    投資マニア
    ご主人様へ

    不動産経営が悪いのではありません。いちいち大声で言わないだけで、黒字の人もちゃんといます。
    でもアパート経営は投資の一種。投資に関してポリシーをお持ちですか?
    もし確固たるものがないなら、しばらく勉強期間に充てては?勉強の一環で物件を見に行くというなら賛成です。

    例えば私は、自宅購入も投資の一種と捉えています(あくまで持論)。
    貯金や他の資産なしでローン残債ありだとしたら、仮に自宅を売った場合、単純に言えばローン額以上の利益が出なければ
    あなた様の資産は数十年かけて赤字だったことになります。(家族の思い出などは別)
    投資の勉強第一歩として、ご自宅の今の値段を調べてみては。

    ちなみに私は何度か住み替えていますが、これに関しては回を重ねるごとに黒字と赤字をいったりきたり。
    他の投資の利益でトータル黒字ですが、なかなか単体で黒字にはなりません。
    自宅の資産が赤字でさらにアパートを買って余力がなくなるなら、大変リスキーです。
    少額の投資でしっかり利益を出すことから始めては?

    いずれにせよ、夫婦の将来の事ですから奥様とご一緒に考えましょう。

    トピ内ID:4153482095

    ...本文を表示

    アパート経営

    しおりをつける
    blank
    ららこ
    副業ではなく、アパート経営で生計をたてるという事ですか?
    どの程度の規模を考えていらっしゃるか分かりませんが、やめた方が良いです。
    うちはアパート経営していますが、相続したものです。
    大変ですよ。○○が壊れました、修理します、と言われれば万単位の出費。
    基本的に大家が負担ですから。そして、これらは思ってる以上に多いです。
    また、年数がたてば、外壁や屋根等の改修が必要になります。
    これも、かなりの額がかかります。
    また、火災保険にも入るため、それもお金がかかります。
    それに、なかには質の悪い家賃を払わないような人もいます。
    立地、家賃などにより、空き家になれば、そのぶん収入は減ります。
    アパートのまわりの草が凄いのでどうにかして下さいと言われれば草刈りしなきゃいけません。
    一見、収入ばかりに目がいきますが、そればかり考えてると痛い目を見ます。
    土地があるなら分かりますが、いちからやるのは大変です。
    周りにアパート経営してる人は皆さん、土地もちでお金がある人です。

    トピ内ID:9140778359

    ...本文を表示

    我が家は成功していますが・・・

    しおりをつける
    🐤
    あん
    サラリーマンの主人は不動産経営をしたいと考え、宅建とファイナンシャルプランナーの資格を取り、大家さん業の勉強もしています。

    中古のアパートを再生したいと、物件を探し見事再生に成功ました。
    大学生二人と高校生一人に大変お金がかかりますが、不動産収入に助けられています。

    事業計画を綿密に立て、あらゆるリスクを考えていました。
    今は空室対策をし、ほぼ満室経営です。

    中古アパートを購入する時、銀行がなかなかお金を貸してくれなかったです。(一流企業に勤め、持ち家有り)
    私は主人を信じていましたので、連帯保証人になりました。

    満室経営をするには、お金が必要だと主人は言っています。

    まずは、ご主人が勉強されないと難しいのではないでしょうか。

    トピ内ID:5174470244

    ...本文を表示

    入居者募集

    しおりをつける
    blank
    かんばんや
    小さな看板やです。

    「入居者募集」の看板をよく頼まれます。

    新しいアパートがどんどん建ってきているので、古いアパートは借り手がいないそうです。

    会社の寮として貸し出す仮契約で建てた後、契約破棄になった話も聞いています。

    私の実家は農家で、家を建て替える時の土地がどうこうで
    1棟6部屋のアパートを建てましたが築20年強、半分空部屋らしいです。

    トピ内ID:2473754143

    ...本文を表示

    アパート経営してます

    しおりをつける
    blank
    元住宅ローン担当者
    まずはローンに関して。
    借り入れ時条件が分からないので何とも言えませんが、60歳定年とすると残債額が多いと思われます。
    定年時に残債があれば退職金で完済するか繰り上げ返済をして年数を短縮するのが普通ですが、そのあたりの計画はどうでしょうか。

    アパートローンは家賃収入見込み額の70~80%で審査されます。
    これは空室や家賃値下げを考慮してのことです。
    トピ主さん宅の場合、Wローンになるので審査基準は厳しくなることが予想されます。
    もしローンが組めたとしても、予想外に家賃収入が入らなかった場合は生活費から返済するリスクが発生します。

    アパート経営は、いろいろ維持費がかかります。
    固定資産税・火災保険料・管理会社手数料・修復費用等。
    修理費用はケチれば家賃も下がるし、借り手もつかないので削れません。

    私は勤務時代、現金でアパート購入しましたので、空室が出ても気になりませんでした。
    固定資産税が払えればいいな、ぐらいの気持ちでしたがローンがあるとそうもいかないでしょう。
    将来の為というなら、まずは住宅ローンを完済することが先決だと思います。

    トピ内ID:2868708193

    ...本文を表示

    フルローンはやめて

    しおりをつける
    😑
    AAA
    フルローンだけはやめたほうがいいと思います。
    文字通り綱渡り状態になります。

    ある程度自己資金が使えるのであれば、
    税金、管理費、修繕費、利息、空室率を厳し目に見積もり、
    ローン返済までの計画をきっちり立てて、それでもやりたければ
    やればいいと思います。

    ただ、きちんと数字を吟味すると、
    いばらの道だということがわかると思いますが。

    トピ内ID:7817756404

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    そもそも

    しおりをつける
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    ぱーこ
    新築アパートを購入予定なんでしょうか。それとも中古アパート?

    仮に都内だと、新築アパートは10戸で1億円~くらいすると思いますが…
    ローン無理じゃないですか?(苦笑)

    古いアパートは空家が多いですし、家賃が下がれば住人のモラルも下がり、
    トラブルも増えます。
    アパートで事故でもあれば、瞬く間にパーです。

    ご主人。定年まであと少しでしょ?堅実に生きましょう。
    うまい話なんてありませんよ。

    トピ内ID:7649089978

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    儲かるなんてまず無いです。

    しおりをつける
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    gigi
    自宅兼用の小さなマンション経営しています。
    新築の頃は年間600万収入がありましたが、年月が過ぎリフォームをしてもやっと200万弱、そこから固定資産税や修繕費支払うと殆ど手元に残らないばかりか赤字です。部屋が小さくてもガス給湯器、エアコン、水廻りなど1軒分×部屋数+外装&内装のリフォームなど修繕していかなくては誰も入居なんかしません。まして、法律では所有者より借主に有利なように出来ています。不動産業者からは家賃の値引きに加え駐車場を無料にしろなど無理難題を言ってきます。礼金敷金をゼロにしろと!敷金をゼロにして代りに入居者には修繕費用の保険加入で儲ける企みがあるわけです。経営者から赤字同然の賃料を引き出させ、不動産業者は各種保険や仲介手数料などで儲ける仕組みだからおやめなさいです。利益が出るのは新築物件で数年の間だけです

    トピ内ID:3973012578

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    その条件で儲かるなら

    しおりをつける
    あろえ
    その物件は売られてません。
    今の持ち主がそのまま賃貸に出します。

    素人のアパート経営に勝ち目があるとすれば、
    すでに土地を持っていて、そこに上物だけ建てるケースくらいです。
    自宅のローンを抱えた50歳貯金なしが参入するのはあまりに無謀かと。

    トピ内ID:9165650203

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    不動産賃貸に、何故特別法があるのか知っているの?

    しおりをつける
    🐱
    コンサル
    ご主人の計画は、無謀と言われる程、危険な試みです。
    特別法があるのは、トラブルが特に多いからなのです。

    アパート所有と管理には、10年以上の年季が必要です。
    市場調査、業界の特性知識情報獲得、法令知識の獲得、
    経理知識、運営知識と情報の獲得等が必須です。

    誰かに頼って遣ることも可能ですが、その費用部分こそ
    が、自分の利得なのです。
    誰も、無償で人の役に立とうとする人はいません。
    専門家に頼んだからと言って、大丈夫ではないのです。
    最終決断は、自分で下す以外にありません。

    経験から言えば、土地を相続等で持っている中で、上物
    を立てて貸すなら採算的に可能でしょうが、何もない所
    から始めるのでは、金利だけで資金収支が行き詰まりま
    しょう。

    規模的にも、数戸程度の規模では、空家が出たら直ぐに
    収支に影響します。前にも行けず後ろにも下がれず、笑
    うのは金融機関です。

    最低限度、損益計算書(稼働率織り込み)と資金収支表の
    計画書をご自分で作成検討できる能力、賃貸借の法令に
    通じていなければ、無残な結果に終わることは明らか。

    トピ内ID:8147064849

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    父が資産持っていますが・・・

    しおりをつける
    blank
    Mm
    祖先代々の土地があり、父がその土地にアパートを建てていましたが、
    今もそのローンを払い続けています。
    上物がでっかいだけに、ローンも半端ないです・・・(数億単位)
    おそらく、そのローンは娘の私にも引き継がれるでしょう。
    もう決まった事だから・・・諦めてるけど。
    トピ主さんが考えるほどの実入りのあるものではないんですよ。
    その管理が大変です。その為の費用も、バカにならない・・・
    まして、住宅のローンを抱えてるなら、お勧めできません。
    交通便のいい土地があったから、出来た事です。

    トピ内ID:2511449187

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    専門家の考え

    しおりをつける
    blank
    karen
    私の兄弟が、某大手銀行のその相談係をしておりました
    兄弟の言うことは「どんなに財産があっても、絶対にアパート経営には手を出してはいけない。破産するだけだ」です

    絶対に止めさせましょう

    トピ内ID:7554197169

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    投資用不動産を扱う不動産屋です

    しおりをつける
    💡
    こはる
    軽く拝見しただけですが、ご主人の内容ではまともな金融機関でローンは組めません。
    購入資金のうち自己資金三割はないと。
    満額ローンなんてお考えだとしたら、逆ザヤになるかと。
    それで諦めてもらえるのでは?

    トピ内ID:1126149197

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    すごすぎる!

    しおりをつける
    blank
    ゆーゆ
    自分の家の2000万円も払えてないのに、アパート買う気満々のサラリーマンのご主人。
    どこにそんなお金が?
    アパート買えるなら、自分の家の借金返しなよ。
    ってか、ご主人に融資する人まずいないと思うけど。融資するのは悪徳の人だけ。
    ご主人、その手のひとにまんまと乗せられたんだね。
    サラリーマンは、「オーナー」とか「社長」に弱いからねぇ。

    トピ内ID:9975209081

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    不安ばかりをあおるのも・・・

    しおりをつける
    blank
    う~ん


    まず、アパート経営で固定資産税ですが、これは建物の構造によって違います。鉄筋コンクリートか年数が経った木造かではかなり違います。また、固定資産税は損金になりますので、固定資産税も個人所得税もすごいことに!なんてことはありません。利益がなければ所得税は課せられません。給与所得がある人はここを利用して節税します。

    中古のアパートが売りに出されるのは、儲からないからだけではありません。持ち続けても税金を払うばかりだから手放すということもあります。減価償却とキャッシュフローの関係が分かればその仕組みは理解できます。

    すべての物件が危険という訳ではありません。が、相応の知識がないと難しいのは事実です。

    また、不動産投資は他の投資に比べると気の長い話です。企業は通常5~6年で資金回収できなければ投資しませんが、不動産の場合は20年~30年で考えます。このため個人が入り込む余地があるのです。

    不動産投資は節税がメインの目的になりますから、税金の知識が十分にないと何のための投資かわからなくなりますよ。

    トピ内ID:1042430829

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    元不動産投資の営業マンより。やめておいたほうがいい!1

    しおりをつける
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    元営業
    投資というのは余剰資金があって初めてできるものです。自宅のローンもあり、教育資金も必要になるときに、リスク(借金)を負って投資するなんて危険すぎます。

    賃料収入で返済するつもりなのでしょうが、空室になったらどうするのでしょうか。一度賃借人が出ていけば、3カ月は覚悟したほうがいいです。その間は当然賃料収入はありませんので、自分で補てんする必要があります。3ヶ月で次の人が入ればよいですが、1年空室なんてことはザラです。そうなってくると賃料を下げなくてはなりません。ローン金額を賃料が下回ってしまって毎月赤字、とか、そもそも人が入らなくてローンを払えず自己破産、とか本末転倒な個人オーナーさんをたくさん知っています。

    空室問題以外にも部屋の修繕など突発的にまとまったお金も必要になりますし、税金も発生します。ちなみにこのご時世、礼金はほとんど取れず、敷金もかなり賃借人に返金します。昔のように「借りた人がすべて直して退去する」なんていうのは一部の地方くらいで、最近はほとんどオーナーさん負担で直しますよ。

    トピ内ID:3351701158

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    絶対その話は止めましょう

    しおりをつける
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    通りすがり
    10年以上前に親の実家の叔父が親戚・家族の反対を押し切って
    田畑を埋めて4階建てアパート2棟を建ちました
    その前に2階建てアパートも建ってます
    一棟の金額が約4億×2と2階建てアパートの借金

    借金を返すのと外装・屋根のリフォーム等で
    月の収入は微々たるものと収入と言ってました
    これは満室状態で空室が増えると殆ど無いとも言ってます
    建てた本人は数年前に亡くなり反対した家族が管理してますが
    大変な物を残して行ったと嘆いてます

    悪い事は言いません、絶対に反対した方が良いですよ

    トピ内ID:7587414337

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    まず確実

    しおりをつける
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    ohoka
     賢くもなく、経験もなく、欲張り、借金あり、そして頑固。これだけ条件がそろえば、破滅は決定しているようなもの。家族は離れていた方がいいくらいです。
     しかも経済激変期にさしかかっているのに、借金も返さず、まだ儲け話に引きずられている。カモそのものです。家族としては情けないでしょうが、危なくなる前に縁を切った方が身の為です。子供の人生までめちゃくちゃになる前に。

    トピ内ID:6998108275

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    失敗談

    しおりをつける
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    プル
    私の親戚の場合、所有していた土地にアパートを建てて羽振りも良かったですが、10年経つと維持費や管理費、修繕費と空き部屋が多くて大変みたいです。

    例えば、大学の近くに建てて学生アパートにしたりする人もいますが、土地持ちの方が多いですし、場所によっては何年も空き家だけ・・というのが近隣でも見かけますね。

    トピ内ID:1376299937

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    空き室率40%だそうですよ。

    しおりをつける
    💡
    賃貸派
    どちらにお住まいか判りませんが…都市部なら賃貸住宅で探せば選びきれないほどヒットします。
    私の住んでいた賃貸住宅でも、駅近で鉄筋コンクリートでなかなかいい物件だったのに常に空き室がありました。
    古くなればなるほど空き室率が高くなります。

    皆さんおっしゃってますが…本当に危ないですよ。古くなって借り手が居なくなったらとたんに返済のあてが外れ、下手すれば自分の家も何もかも売ってもすまなくなるかも知れません。

    収入に不安があるなら、これ以上借金を増やす方法ではなく、奥様もご主人も休日返上で働いて資産を増やす方が良いのではないでしょうか?

    トピ内ID:2242526509

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    <土地代は回収出来ないです

    しおりをつける
    🐶
    江戸時代からの大家
    アパート経営に成功する条件は、大きく下記4点
    1.人口が流入してくる土地である事
    日本の総人口が減少し始めてきている現在、
    その様な土地(都市)は非常に限られます。
    2.駅から徒歩範囲である事。
    3.経営のノウハウをきちんと持っている事。
    賃貸のしきたりと変遷をきちんと理解している事。
    4.手持ち現金で、投資する事。
     ローンは不可。リスクは投資本人。儲けは金融機関です。

    先祖伝来の土地持ちと、土地購入してアパート建築する場合。
    土地代を賃料に含めたら、競争できないのは明らかですネ。
    土地代金は回収できませんヨ。時価で売却し初期投資を回収するしかないです。

    上記1~4をクリアしていれば、上手な人は20~15%の収入は可能でしょう。
    そこから経費を引いて、年金を加えれば左団扇かな?

    トピ内ID:7759227321

    ...本文を表示

    プラマイゼロになるのは何年後?

    しおりをつける
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    めーぷる
    確かに、賃料でアパート分の月々のローン返済自体は可能かもしれません(これも予定数借り手がついての話ですが)。しかし、返済期間は何年かかるでしょうか。完済し終わって初めてプラスとなるわけですから、それまでの間は賃料で資産が増えるわけありません。

    更に現在もまだ自宅のローンが残っているとのこと。そちらの返済もしていかないといけない。そもそもそんな状態でアパート購入のために新たにローンを組めるのでしょうか。

    家賃収入で生計を立てられるのは、元々所有している土地があったり相続で受け継いだりした場合でしょう。わざわざローンを組んですることではないのですよ。

    ご主人のなさることは、高3・中3のお子さん二人に負の遺産を残すことだけです。将来のためになんて何一つなりませんよ。ご主人が定年になるころにはやっと自宅ローンが払い終わるかどうか。そのころはまだアパートのローンは継続中。家賃収入は全部返済に消えていく。老後は微々たる年金のみでお子さん二人に頼りきりの生活が目に見えますよ。そんなお子さんたちがかわいそう。親ならば、子供に負担をかけない老後を目指すべき。

    トピ内ID:6408989218

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    トピ主です。

    しおりをつける
    blank
    ゆみ
    64名の方まで読ませて頂きました。
    たくさんのレスを本当に有り難うございました。
    感謝いたします。

    皆さんのレスが世の中の常識的なご意見だと思います。とても勉強になりました。

    夫にも皆さんのレスを見せ話し合いました。
    辞めるとは言いませんでしたが、もう少し勉強する…すぐに決断はしないとのこと。
    とりあえずはホッとしました。

    ローンを抱え、貯蓄もない土地もないわけで…。
    本当に無謀すぎますね…

    不動産屋と見に行こうとしていたのはどうやら中古アパートです。
    結局今回は行かないことになりました。

    夫は宅建やファイナンシャルプランナーなどの勉強もしていて…
    家族の将来の為にと考えていたのだとは思いますが…

    小町に相談させて頂いて良かったです。有り難うございました。

    トピ内ID:6242728798

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    トピ主のコメント(2件)全て見る

    御主人様へ

    しおりをつける
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    n
    結局のところ「支出を収入が上回るか?」、この一点に尽きます。

    不動産屋が提示してくるプランは、目先の数年だけのことを書いている場合が多いです。
    また、入居者が入らないというリスクを過小評価していることも多い。


    ありがちな話で「家賃保障」というものがありますが、これを勘違いする人が多い。
    保障してくれるのは「会社が妥当と認める家賃」であって、「大家が赤字にならない家賃」ではありません。


    エアコンや給湯器といった設備の更新費用も大家負担。
    故障時の修理費用も大家負担。
    店子入れ替わり時の清掃なども大家負担。
    店子が部屋を汚損して逃げたら、やっぱり大家負担で直すしかない。
    空室できて、広告打つのも大家負担。

    こういった費用がばかになりません。



    基本的に、オール借金で始めるのはリスク高すぎ。
    1棟買いなら、まだ成功する可能性も少しはありますが、1室や2室は更にリスク高すぎます。
    (空室期間が少し出来ただけで、すぐ行き詰る)

    トピ内ID:2411479318

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    仕事から逃げたいだけ

    しおりをつける
    blank
    通行人
    どう考えても無謀
    多分仕事がつらいんですよ
    励ましてやって下さい

    トピ内ID:6334526619

    ...本文を表示

    頑固な人はおだてに弱い

    しおりをつける
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    さち
    ご主人の性格が頑固だとのこと。

    頑固な人って、おだてに弱いのです。
    頑固=俺はえらいと思われたい=おだてに乗りやすい。

    で、失敗しても絶対に自分の非を認めない。
    認めると、プライドが傷つくから。

    人に俺不動産投資やってるんだぜ。オーナーだ。と自慢したい気持ちもある。
    不動産屋は、このプライドをくすぐります。

    腹では乗った人間をバカなやつ。カモだ。
    と笑いながらも、口では、相手をおだてまくります。
    ものすごく下手に出てあなたは素晴らしい方です。という扱いをします。
    カモなお客ですから、貴重なありがたい人。感謝されるでしょう。

    御主人ここ見たなら、変なプライド捨てて、素直に奥様に目を覚まさせてくれてありがとうと言ってみたら?
    それともつまらないプライドにこだわって、苦労して働いたお金をドブに捨てるのが趣味?

    で、俺のやることに一々文句言うな!ってちゃぶ台ひっくり返す駄目男になりたいですか?

    トピ内ID:4814517358

    ...本文を表示

    追加

    しおりをつける
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    う~ん
    空き室リスク、空き室リスクといいますが、リスクはコントロールするものです。アパート経営は相続等でもらった資産を運用しているケースが多いのは事実です。つまり、棚から牡丹餅の資産を余裕で運用している人がライバルになります。

    アパート経営も「経営」ですから、やり方があります。資産家の方はおっとりされていますから、やり手の方なら出し抜いて満室を維持することも可能です。それが出来れば余資運用ではなく「アパート経営」になります。

    最後までやり抜く人は、95%の人が止めるところを乗り越えるから成功します。どんな商売でも、簡単に儲けがでる仕組みなどありません。困難を乗り越えられる人だけが成功を手に入れることができます。

    古いアパートへの投資は、工夫・努力・根性・発想力・行動力があれば成功するでしょうし、それが足りなければ失敗するでしょう。

    トピ内ID:1042430829

    ...本文を表示

    中古物件は・・

    しおりをつける
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    ガンガン狸
    よくよく調べて下さい。
    満室と言われてオーナーチェンジで購入したら全員大学4年生・・
    よく年3月空になった物件買わされた人いました。

    トピ内ID:0246423586

    ...本文を表示

    不動産運用のプロが手放したがっている、又は買う気の無い物件

    しおりをつける
    blank
    おっちゃんA
    中古アパートって事はつまりタイトルに表記したような物件です
    自社運用で儲かるものだったら手放す訳が無いと思いませんか?

    あ、もちろん不動産運用自体が儲からない訳ではありません
    ただしそれはあくまでも運用なんです
    今現在資産がだぶついていて無駄に眠っている分を使い、損を減らす事で儲けるためにやるものです

    トピ内ID:6261577022

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    勉強を続けられるということで、提案ですが。

    しおりをつける
    blank
    不動産好き好き
    2回目です。

    ずっと以前必要に迫られてFPの学校に通っている時、講座が進むにしたがってご主人様のようにおっしゃる方(なぜか40代以降の男性が多かったです)をたくさん見ました。

    これからも勉強されていくとのことですが是非、実際に大家さんを仕事にしている知り合いをつくって、本音も含めた話を聞きさまざまな情報を集めてください。

    私は相続した戸建て数件を、弱小大家として(FPは勉強済ですが不動産はほとんど素人の状態で)僅かですが収入を得ています。

    FPや宅建など机上の勉強は基本として大事だけど、実際に大家さんとして利益をだしている方達から学ぶことのほうが、より具体的で有益だな~と思っています。

    成功談や失敗談や、現実の不動産のキャッシュフロー、B/SやP/Lや減価償却、借入金などなど勉強になります。

    不動産が好きで関わりたいけど、現在年齢や家庭経済環境の中で老後を見据えた場合、実際問題どの程度までなら問題なく関わっていくことが可能なのかも掴めてきました。

    勿論、現状把握で納得し、方向転換という選択肢もある事かと。

    8日トピ様レスを読み思いました。

    トピ内ID:5045874201

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    不動産業ですが、やめたほうがいい

    しおりをつける
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    ささ
    宅建、FPを勉強するに越したことはありませんが
    都市部にお住まいなら、目標を定めて
    年間50件とか、見てまわるといいですよ。
    そうすれば、うわっつらの利益がわかるはず。

    不動産やにすすめられている家賃で募集されている部屋が
    どんなものか見て、自分で知るといい。
    10件くらいだと意味ないので(いい方に解釈しかねない)
    とにかくたくさん。

    そして内装がいくらかかるか調べてみればよいのです。
    例えば壁紙は、喫煙者なら、たった1年でもすごいことになる。
    まったく換気せずカビだらけ、ボードから張替えなどもある。
    裁判やられたら、いくら特約に書いてあってもとれません。

    築20年くらいの物件だと給湯器やらエアコンがダメになる。
    給湯器で10万円以上、、、インフラ独占なので値引きもない。
    エアコンで5万くらいから
    (家電量販店で自分で手配した場合。専門業者はもっと高い)

    3点ユニットバス
    電気コンロ(IHではない)、キッチンがせまい
    キッチンに冷蔵庫が置けない
    洗濯機が室内に置けない
    収納がない
    駅から8分以上歩く
    木造

    これみーんな、ずっと空いてる部屋の特徴です。
    自分なら借りますか?

    トピ内ID:4258274314

    ...本文を表示

    続けて失礼します

    しおりをつける
    blank
    らいか
    その物件自体、ダメ物件ですけど
    ご主人解ってますかね?

    良い物件なら、素人に売る前に
    『専門家』が群がりますよ

    玄人が買わないから、だましやすい素人に
    買わせるんですよ

    『消費税のあがる前に』『税金対策は今』
    とか、お上手にいいますからね

    それで、隣のアパート、、

    全面塗装して、数ヶ月で別の建築会社で
    取り壊して、建ててます

    良いお客様です

    次から次に、するんですから

    トピ主夫も、同じです

    借金しても、誰も入居しなくても
    不動産屋には何も問題ないんですから

    トピ内ID:3808861631

    ...本文を表示

    やめた方がいいと思いますが一言。。

    しおりをつける
    💰
    くたくた
    主さんの場合は、やめた方が良いと思います。
    ただ、一言。

    ここでレスしてくれている方の中には、不動産賃貸業について詳しい方もいらっしゃいますが、それ以外の方は自分でやったことも無いはずです。
    やったことがない人の意見を真に受けてもどうかと思います。。
    泳いだことがない人に、プールや海は危ない。絶対におぼれる。って言われているのと同じかと。。。

    あと、「おまえにできるはずがない。」って言われて辞める人は成功しません。

    どんな事にもリスクとリターンは成り立ちます。
    みんなに危ないと思われているものほど、ライバルが少なく、リスクに対してきちんと向き合う力があれば、大きなリターンが得られます。

    トピ内ID:6014955517

    ...本文を表示

    先ずは返済

    しおりをつける
    blank
    toto
    住宅ローンが2000万円。頭金なし。


    多分どんなローンもこれ以上組めないと思います。

    頭金は最低10パーセント。しかも不動産会社へ手数料。
    これもバカに出来ません。

    住宅ローンのへんさいが終了すれば
    今の物件を担保にローンが組めます。

    恐らくあなたのご主人は事業者ローンなど金利の高いのもは
    むづかしい。だから裏ワザを使うのです。


    一階部分に家族がすみ、上層階を人に貸せるシェアハウスを持つのです。

    主の居住スペースだから住宅ローンの低金利。でありながら下宿人という扱いで
    人に部屋を貸せるのです。家賃も取れます。


    しかも主の今の家を賃貸にだせばその家賃も不労所得として手に入るし
    ローン返済に当てられます。


    その頃にはお子さんも独立してるから夫婦だけ住むスペースなら体したこと
    無いスペースでいいし。

    入居者の家賃と今の家の家賃。部屋の掃除や管理を夫婦ですれば経費も
    抑えられます。

    ご主人憧れの不労所得も、返済をしっかりして、じっくり良い物件を探せば
    夢ではありません。

    トピ内ID:6479616705

    ...本文を表示

    ちょっと大家してます

    しおりをつける
    blank
    もも
    サラリーマン家庭です。
    ローンはきびしいですよね。自己資金が多くなるようになってからのほうがいいですよ。
    うちは、自己資金だけでやっていますが、やってよかったです。
    設備の修理もありますが安い業者を頼んで問題なしです。
    生活が安定して、ささやかな贅沢もできるようになりました。

    トピ内ID:5624041322

    ...本文を表示

    根本原因

    しおりをつける
    blank
    ぴよ
    ご心配ですね。

    しかしご主人はなぜゆみさんに相談なしで不動産投資を思い立ったのでしょう。
    たぶん共働きしても定年までにローンを返し終わってさらに老後の資金を確保するのは
    今の状況では難しいのでやむにやまれずという事は考えられませんか?

    ゆみさんも将来を考えれば当然今の経済状態では厳しいことを認識なさって日々節約をなさっていたり、
    お子様の手も離れた頃ですので働いていらっしゃるかと思います。
    その苦労を見ていて、それでも足りないのだとご主人は言えずに、優しさから自分がどうにかしようと思ったのではないでしょうか。

    その場合は不動産投資のマイナス面ばかりを列挙しても
    別のものにチャレンジなさるのではないかと思います。

    定年までに借金が返せず収入の道も無くなれば
    今のお家をいつか売却せざるを得ないと思って不動産を考えついたとして
    それをやめさせたいと思うのなら
    ゆみさんのほうから解決策を提案なさってはどうでしょうか。

    反対するのは簡単ですが、根本が解決されない限りチャレンジは終わらずゆみさんのご心配もつきないかと・・・。

    トピ内ID:8791646516

    ...本文を表示

    お勧めできないです

    しおりをつける
    💰
    零細オーナー
    大手住宅メーカー施工のアパート所有者です。
    ある時期、相続対策の提案と称して営業マンが頻繁に来訪していたのは知っていましたが、当時、私は大学生で他人ごとでした。
    両親ともに早世で図らずもアパート経営に関わることになりましたが、会社員をしながら他界後の処理で忙しく、築浅の好時期を上手く活かせずに空室を抱えて情けない所有者でした。
    納税と借入金を払うとほとんど預金が残らずに遺族として途方に暮れていたこともありましたが、手持ち資金で借入金を完済、現在は専門家のお知恵をお借りしながら経営を立て直して今年はやっと満室になりました。
    次々に相続対策の賃貸物件が建ちますので、私の場合、商売として良い時があったのか?という印象です。
    新しく取入れた設備も新築物件には太刀打ちできず、常に勉強が必要です。
    当初の試算計画を考えれば、大赤字のはずですが、両親の命と引き換えに手に入れた物件ですから賃料を下げてでも満室経営をと思っています。
    未入居のままですとどんどん物件が傷んでボロボロになってしまいますし、借り手がいるだけでも幸せと感じますが、家族がアパート経営をすると言ったら当然、大反対です。

    トピ内ID:8706789320

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    現実を見せよう

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    50代男性
    親からの相続があり、10棟ほど所有しています。
    結論からいえば 手元資金が乏しく しかも 住宅ローンまで抱えている方が
    自分の土地に建てるならともかく、土地を含めて中古アパートを買うのは 自殺行為です。

    参考までに 5年前に建てた 首都圏での1棟ですが、相続対策の観点から この1棟のみ借入しました。
    土地代 60百万円 建物60百万円(ワンルーム8戸)借入 60百万円(25年)土地代は自己資金。

    賃料40万円/月 返済 25万円/月
    これだけ見れば 月に15万円残りますが 固定資産税60万円/年 保険料 10万円/年

    手元には 年100万円ほどしか残りません。

    でも あなたの御主人は 土地ごと買おうとしている。
    さらに新築だから 25年のローンを組むことができましたが 中古の場合長いローンは組めません。
    さらに 新築だから 現状満室ですが 老朽化すれば 空室リスクも高まり 賃料を下げる必要も出てきます。
    そして 25年後には建替えが必要になります。
    でも 年間の余剰は100万円ですから25年で25百万円しか残りません。
    現実は厳しいですよ。

    トピ内ID:5013713695

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    気苦労多いです。

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    🐱
    black cat
    私はトピ主さんがもしパートでしか働いていないのだったら、アパート経営の副収入くらいの年収を得ることが、
    ご家族みんな安心して生活出来る近道なんじゃないかと思いました。
    反対するのは簡単ですが、大黒柱のご主人を支えるのは心配するだけでは解決しないですものね。

    実家は単身者用のアパート経営をしていますが、父親は昔から日曜大工が趣味で道具も揃っており、
    電気工事の免許も持っているので定年後は業者さんに極力頼まずに自分で修繕して節約しています。
    風呂トイレ別、洗濯機室内、収納スペース多し、最寄駅(快速停車駅)から徒歩数分の
    軽装鉄骨ですが、借りる人は手入れなんか一切しませんから住んでいても痛む一方です。
    近所に住む私や大学生の息子も、休日駆り出されて手すりの塗装作業の手伝いしたり、
    放置されたゴミを片付けたり。
    昨年は地デジ化に伴い、設備投資もしました。
    実家は持ち家でローン完済済み、遺産相続した土地にアパートを建てましたが当然固定資産税もあるし、
    父は元公務員で年金もちゃんともらえています。
    私は契約社員なので相続してもアパートは維持出来ないと考えております。

    トピ内ID:6585072846

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